N. 29294/2022 R.G.A.C.
Tribunale di Napoli
11 SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 08/05/2025, nella 11 SEZIONE civile del Tribunale di Napoli, all'udienza del Giudice dott.ssa A. Maria Cappiello, è chiamata la causa
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Parte_1
- ATTRICE
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Controparte_1
- CONVENUTO
È presente per il , l'avv. Dario Foti, il quale si Controparte_2
riporta integralmente ai propri scritti difensivi, con particolare riguardo alle note autorizzate depositate telematicamente, insistendo per il rigetto della domanda at- torea in quanto inammissibile, improcedibile e nel merito completamente infon- data. L'avv. Foti ribadisce l'irrilevanza delle dichiarazioni testimoniali rese alla scorsa udienza del 3.2.2025, atteso che la presente controversia ha ad oggetto la richiesta di pagamento avanzata da parte attrice per interventi di manutenzione straordinaria mai eseguiti, contestati dal stante la totale assenza di CP_1
deliberazione assembleare e/o di ratifica. Trattandosi dunque di una causa chia- ramente documentale, posto che controparte, su cui incombe l'onere probatorio, non ha depositato alcuna relazione, fotografia, attestato di intervento, S.A.L., si insiste affinché il G.I. voglia respingere la domanda di pagamento, giacché alcu-
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na obbligazione risulta riferibile al Condominio, risultando non provata nel meri- to l'avversa pretesa. L'avv. Foti impugna e contesta tutto quanto ex adverso de- dotto, prodotto, richiesto ed argomentato, chiedendo che la causa sia decisa, con vittoria di spese.
È presente l'avv. Francesco Castelli per parte attrice e per delega dell'avv. Vene- ruso il quale si riporta a tutti gli scritti difensivi nonché alle note di discussione depositate. Insiste per l'accoglimento della domanda con finale rigetto delle ri- chieste di contro parte. Chiede che la causa sia decisa con condanna alle spese.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott.ssa A. Maria Cappiello, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
definitiva ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 29294/2022
r.g.a.c.
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, P.IVA con sede in Acerra Parte_1 P.IVA_1
(NA), alla via Garda n. 2, in persona del legale rappresentante pro tempore, elet- tivamente domiciliata in Portici (NA), alla via Diaz 3/d, presso lo studio dell'avv.
Renato Veneruso, che la rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata su
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supporto cartaceo versata in atti in copia informatica, allegata all'atto introdutti- vo;

ATTRICE
E
ALLA VIA FILIPPO Controparte_3
DE GRENET n. 19, C.F.: , in persona dell'amministratore pro P.IVA_2
tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Dario Foti, elettivamente domiciliato in alla Via G. Melisurgo n. 23, presso lo studio dell'avv. Enrico Bonelli, CP_3
CONVENUTO
OGGETTO: Appalto: altre ipotesi ex art. 1655 e ss. cc (ivi compresa l'azione ex
1669cc).
CONCLUSIONI: come da presente verbale nella parte che precede.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
citava in giudizio il Parte_1 Controparte_3
alla via Filippo de Grenet n. 19, al fine di ottenere la condanna di
[...] quest'ultimo al pagamento della complessiva somma di € 7.420,00 oltre oneri accessori.
A fondamento della domanda l'attrice esponeva di aver effettuato in data 07-11-
2016 presso il convenuto, su richiesta dell'allora amministratore pro CP_1
tempore, dott. un intervento di smontaggio di ponteggi in- Persona_1
sistenti sulla facciata del fabbricato e un intervento di spicconatura CP_4
degli intonaci da fronti e cornicioni al fine di eliminare il pericolo di caduta ma- teriali dai prospetti condominiali. Precisava che l'importo complessivo di tali in- terventi era stato convenuto rispettivamente in € 1.500,00 ed € 5.500,00, oltre
IVA al 10%.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il CP_1
convenuto , il quale contestava quanto asserito dalla controparte e, ritenendo in- fondata la domanda attorea, ne chiedeva il rigetto con condanna alle spese.
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Precisata la domanda, articolati i mezzi istruttori con memorie ex art. 183 VI comma c.p.c., ammessa ed espletata la prova orale, la causa veniva rinviata per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. , all'udienza odierna concedendo ter- mine alle parti per il deposito di memorie conclusionali e nota spese.
All'udienza odierna, come da verbale di cui la presente Sentenza è parte inte- grante, i Procuratori procedevano a breve discussione orale.
La domanda è infondata e, per tale motivo, va rigettata.
Occorre premettere che nel condominio di edifici il regime cui sono sottoposti gli interventi di manutenzione cambia a seconda che si tratti di manutenzione ordi- naria o straordinaria.
I primi comprendono tutti gli interventi che servono a mantenere efficiente il condominio sia nei suoi impianti tecnici sia nelle strutture. Sono interventi di manutenzione ordinaria, per esemplificare, la tinteggiatura delle pareti, la ripara- zione di portoni e finestre, nonché la pulizia dell'impianto di riscaldamento cen- tralizzato o il controllo dell'impianto elettrico o dell'ascensore.
Per definire una spesa di manutenzione come ordinaria questa deve essere stata inserita in un preventivo di gestione condominiale in sede di assemblea condo- miniale.
Essi rientrano nella competenza dell'amministratore ex art. 1130 c.c. I co. n. 4.
Dunque, tutti i contratti che l'amministratore sottoscrive, così come tutte le spese che sostiene per i lavori di manutenzione per i servizi comuni essenziali, ovvero
“all'uso normale delle cose comuni”, rientrano nella categoria della manutenzio- ne ordinaria e sono vincolanti per tutti i condomini, come stabilito dall'articolo
1131 c.c. Per lavori di questo tipo, i condomini sono obbligati a contribuire alle spese senza che si renda obbligatoria la delibera specifica da parte dell'assemblea condominiale.
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli che vanno al di là del normale mantenimento e che hanno lo scopo di migliorare, rinnovare, porre ri- medio a guasti relativi alle parti comuni dell'edificio.
Anche la manutenzione straordinaria è a carico di tutti i proprietari in proporzio- ne alla loro quota di proprietà o millesimi di proprietà, ma a differenza della ma- nutenzione ordinaria, per eseguire i lavori di manutenzione straordinaria è neces-
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sario convocare un'assemblea condominiale per discutere la proposta e decidere se procedere con i lavori o meno. Se si tratta di interventi a carattere urgente,
l'incarico può provenire dall'amministratore di condominio, senza previa delibe- ra assembleare, alla quale però l'amministratore deve riferire “appena possibile”
(art. 1135 II comma c.p.c.). La manutenzione straordinaria riguarda tutti quegli interventi che non sono previsti né prevedibili in sede di avvio dell'attività dell'amministratore. Sono quegli interventi che servono comunque a permettere la fruizione dei beni comuni ma che hanno, nella realizzazione, carattere di ur- genza o quanto meno di imprevedibilità.
Nel caso di specie va escluso che le opere eseguite dalla società rientrino nella manutenzione ordinaria e ciò sia in quanto non vi è prova (e neppure allegazione) di una loro deliberazione preventiva come spesa di ordinaria gestione, sia, soprat- tutto, per la loro natura: esse, per quanto riferito dalla stessa attrice, hanno ri- guardato un intervento di smontaggio di ponteggi insistenti sulla facciata del fab- bricato condominiale e un intervento di spicconatura degli intonaci da fronti e cornicioni.
Dunque, perché il ne debba rispondere occorre la dimostrazione che CP_1
l'assemblea li abbia autorizzati o quanto meno ratificati. In caso di lavori urgenti, occorre la prova che vi sia un incarico da parte dell'amministratore e che egli ne abbia riferito all'assemblea “appena possibile” ex art. 1135 II comma c.c.
Appare pacifico che i lavori non sono stati autorizzati dall'assemblea: è la stessa società attrice ad affermare che l'incarico le è stato conferito dall'allora ammini- stratore p.t. dott. Persona_1
Per quanto premesso, il medesimo avrebbe dovuto richiedere la ratifica successi- va o, in caso di urgenza dei lavori, riferirne all'assemblea “appena possibile”, ex art. 1135 c.c.
Parte attrice non ha né allegato, né provato l'esistenza di tale successiva ratifica o approvazione, né che l'assemblea condominiale ne sia stata resa edotta successi- vamente alla loro conclusione, come era suo onere, a fronte della specifica conte- stazione da parte del convenuto. CP_1
Peraltro, secondo la Suprema Corte (Sez. 6-2, Ordinanza n. 20136 del
17/8/2017), “il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore” non
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“può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato”, giacché il potere di decidere su at- tività di straordinaria amministrazione in termini vincolanti per il condominio appartiene all'assemblea ex art. 1135, 1° comma n. 4, c.c. (in sede di autorizza- zione preventiva o di successiva ratifica)
Va quindi escluso che il convenuto debba provvedere al pagamento CP_1
del corrispettivo di opere che non ha mai commissionato e sulle quali l'amministratore di condominio non ha potere di decisione e spesa, secondo quanto previsto dall'art. 1335 c.c.
A fronte dei lavori eseguiti l'impresa avrebbe semmai avuto azione nei confronti dell'amministratore di condominio che le ha commissionato i lavori.
Per quanto precede la domanda proposta da va rigetta- Parte_1
ta.
Le spese del giudizio non possono che seguire la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano, in considerazione del valore della controversia, del grado di complessità delle questioni trattate e dell'attività svolta, sulla base dei parame- tri approvati con il D.M. n. 55 del 10.03.2014 come modificato dal D.M. 147/22,
e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione, con- clusione e difesa disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda;

- condanna al pagamento delle spese processuali Parte_1
in favore del convenuto, che liquida in euro 2.540,00 per CP_1
compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del
15%, nonché IVA e CPA nelle aliquote previste.
E' verbale.
Il Giudice
(dott.ssa A. Maria Cappiello)
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(Provvedimento reso con la collaborazione della dott.ssa Maria Anastasia Vitale, quale funzionario addetto all'ufficio per il processo).
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale
(artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. I, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal
D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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