N. 2650/2024 R.G.
TRIBUNALE DI RAGUSA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra
Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2650/2024 R.G., promossa
da
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Rosario Parte_1 C.F._1
Avveduto
-attore e convenuto in riconvenzione-
contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. E_ C.F._2
Rinaldo Occhipinti
-convenuta e attrice in riconvenzione-
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 5.9.2024, conveniva in giudizio Parte_1 E_ deducendo il mancato pagamento, da parte di quest'ultima, delle ultime otto mensilità del canone di locazione, dovute in forza di contratto stipulato tra le parti in data 10.09.2019 e registrato 24.9.2019, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Scicli, via
Vanini n. 39, piano primo e terrazza. L'attore specificava che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone annuale pari ad € 3.600,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate pari ad € 300,00 ciascuna;
chiedeva, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto, oltre che l'ingiunzione di pagamento, immediatamente esecutiva, dei canoni scaduti e da scadere, oltre interessi e spese.
, costituitasi in giudizio, si opponeva alla convalida dell'intimato E_ sfratto;
in particolare, in primo luogo eccepiva il difetto di prova dell'allegato inadempimento, contestando l'ammontare del canone mensile, da quantificarsi, a suo dire, in € 90,77 – anziché
€ 300,00 – “tenuto conto delle condizioni dell'immobile” locato;
alla luce di ciò, affermava di non essere debitrice nei confronti del , ed anzi di vantare un credito nei confronti del Pt_1
pagina 1 di 5 predetto, per avergli corrisposto, sin dal mese di settembre 2019, i canoni illegittimamente determinati nella misura di € 300,00 mensili. In secondo luogo, l'intimata deduceva di trovarsi in una precaria condizione economica, tale da impedirle di andare alla ricerca di altro immobile da condurre in locazione ed inoltre, assumeva di essere in grado di corrispondere al più l'importo mensile di € 90,77, ritenuto il vero valore locativo dell'immobile da lei occupato. Sollevava, infine, eccezione di inadempimento del locatore per la presenza di vizi nell'immobile sin dall'inizio del rapporto, vizi che avevano in particolare causato il manifestarsi di infiltrazioni d'acqua nella camera da letto, con l'insorgenza in essa conduttrice di una patologia respiratoria;
sul punto, la precisava di avere, in data 10.6.2024, inviato CP_1 al locatore apposita lettera raccomandata a.r., invitandolo ad eseguire i necessari interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile.
pertanto, chiedeva che il Tribunale adito volesse “rigettare E_
l'intimazione di sfratto per morosità sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; - accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
- per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti. In via riconvenzionale – accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione;
Con vittoria di spese e compensi”. In data 7/10/2024, il Giudice – ritenendo i motivi di opposizione formulati dall'intimata privi di qualsivoglia supporto probatorio documentale – su istanza dell'intimante, emetteva ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c., fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 10.1.2025; disponeva inoltre il mutamento del rito, nonchè l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria, assegnando alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria. In seno alla propria memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., l'intimante insisteva nelle richieste formulate in fase sommaria, chiedendo in particolare, tra l'altro, il pagamento dei
“ratei mensili del canone di locazione dovuti a far tempo dal mese di febbraio 2024 e fino alla data del rilascio, con gli interessi nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4, c.c.”. L'intimata non depositava memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., E_ sicchè l'impianto assertivo e probatorio della stessa restava affidato alle difese e produzioni di cui alla comparsa di costituzione in fase sommaria.
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Ciò posto, si osserva anzitutto che, nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.) incombe sull'attore soltanto l'onere di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che egli assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, gravando poi sul debitore l'onere di allegare e dimostrare l'esistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, Cass. n.15659/2011, secondo cui “In tema di prova pagina 2 di 5 dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n.3373.2010; Cass. n.9351.2007; Cass. Sezioni Unite n.13533.2001). Nella specie, l'attore ha assolto all'onere probatorio posto a suo carico, producendo in giudizio il contratto di locazione stipulato con la controparte ed allegando l'inadempimento di quest'ultima; per contro, parte convenuta, pur lamentandosi della determinazione illegittima del canone contrattuale e deducendo, al contrario, di vantare un credito nei confronti dell'intimante per avere corrisposto un importo (€ 300,00 mensili) superiore all'effettivo valore locatizio dell'immobile (€ 90,77 mensili), si è limitata ad affermare che tale pretesa eccessività del canone fosse giustificata in ragione delle “condizioni dell'immobile”; tuttavia, è chiaro che non si possa contestare l'ammontare del canone oggetto dell'accordo delle parti, sostenendo l'erroneità della valutazione economica posta a base della comune volontà espressa con tale accordo;
l'intimata non ha in altro modo specificato, né documentato se e come, oltre che sulla base di quale fonte, il canone “legittimo” non avrebbe dovuto superare la somma di € 90,77.
Alla luce di ciò, il canone dovuto deve dirsi senz'altro pari ad € 300,00 al mese. Sotto altro profilo, va esaminata l'eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c. sollevata dalla conduttrice per la presenza di vizi nell'immobile o, meglio, per l'inadempimento del locatore all'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso (abitativo) convenuto. In fase sommaria, l'intimata ha così dedotto: “più volte la convenuta ha chiesto al locatore di procedere alla manutenzione straordinaria dell'immobile in quanto piove nella camera da letto, con infiltrazione di acqua da tutte le aperture, con muffa nelle pareti, concionando alla conduttrice una bronco-polmonite”. Ora – a fronte della tempestiva contestazione di parte intimante – l'intimata non ha, già in fase sommaria, offerto alcuna prova delle superiori allegazioni, nè ha poi mutato la propria posizione, non difendendosi nella fase a cognizione ordinaria. L'eccezione di inadempimento risulta pertanto infondata. Peraltro, giova ricordare che si è precisato in giurisprudenza che “il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte” (così, da ultimo, Cass.
Sez. 3, ord. 29 gennaio 2021, n. 2154; v. anche Cass. 16918/2019). Nella specie, è la stessa conduttrice che ha limitato l'incidenza dei vizi dell'immobile ad una parte soltanto dell'immobile locato (camera da letto), sicchè va escluso uno stato di totale inutilizzabilità ed inabitabilità dell'immobile, protratto addirittura per anni (secondo la prospettazione di parte intimata); ne deriva che la totale sospensione del canone da parte della pagina 3 di 5 conduttrice non appare in ogni caso proporzionata all'eccepito inadempimento del locatore, che al più avrebbe giustificato il pagamento del canone in misura proporzionalmente ridotta, tanto più che la stessa conduttrice ha continuato ad occupare l'immobile locato. Ed invero, secondo Cass. 17020/2022, “In tema di inadempimento contrattuale vale e la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”. E' pur vero che Cass. 12103/2020, in motivazione, ha ritenuto compatibile con la sospensione totale del canone la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata, ma solo in quanto erano emerse le condizioni di assoluto degrado dell'immobile, tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsiasi attività (trattavasi di uso commerciale, ma il principio di diritto può ben valere anche per la locazione ad uso abitativo, in cui la totale inutilizzabilità può identificarsi con l'impossibilità di trarre dalla cosa locata l'utilità essenziale dedotta in contratto). Deve quindi concludersi, come sopra anticipato, per l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., siccome proposta dall'intimata, con il conseguente rigetto della svolta domanda riconvenzionale (di esatto adempimento e risarcitoria); peraltro, la domanda di esatto adempimento (volta ad ottenere l'esecuzione dei necessari lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile) resta assorbita dalla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, di cui infra. Ciò detto, sussiste l'inadempimento di parte conduttrice, consistente, giusta quanto dedotto in seno all'intimazione di sfratto, nel mancato pagamento dei canoni di locazione da febbraio a settembre 2024 (per n. 8 mensilità), cui si sono aggiunti i canoni maturati successivamente, in corso di causa, pure richiesti;
parte conduttrice non ha fornito la prova dell'estinzione delle obbligazioni in questione. Orbene, alla data di introduzione del presente giudizio (5.9.2024) ricorre il mancato pagamento (integrale) di otto rate mensili del canone, così integrandosi senz'altro gli estremi della gravità – ex art. 5 L. 392/78, ma anche ex art. 1455 c.c. - dell'inadempimento del conduttore, sicché va pronunciata la risoluzione ex artt. 1453 c.c. del contratto di locazione stipulato inter partes. Quanto alla domanda di rilascio dell'immobile, l'ordinanza emessa ex art.665 c.p.c. in data 7.10.2024 aveva fissato per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 10.1.2025. Parte intimante, in seno alle note scritte del 21.3.2025, sostitutive dell'udienza di discussione di pari data, ha ancora chiesto la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile locato, evidentemente non ancora avvenuto.
Tuttavia, non è noto se, alla data odierna, l'immobile sia stato frattanto rilasciato;
poiché, tuttavia, la sentenza che chiude il giudizio di primo grado si sostituisce alla precedente ordinanza non impugnabile di rilascio e, pertanto, in assenza di prova del rilascio frattanto avvenuto, deve contenere l'indicazione della data per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78, che non pagina 4 di 5 può essere una data ormai trascorsa, nella specie, parte conduttrice va condannata al rilascio dell'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose, entro un termine minimo, indicato in dispositivo, dato l'ampio tempo già decorso dalla data fissata con l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. E' chiaro, poi, che la condanna di al rilascio dell'immobile E_ locato, entro la data indicata in dispositivo, andrà considerata tamquam non esset, ove il rilascio fosse già avvenuto alla data della presente decisione;
in tal caso, andrà anche rideterminato il debito pecuniario, considerando dovuti i canoni solo fino alla data di avvenuto rilascio.
Infine, la conduttrice deve essere condannata al pagamento, in favore del locatore, dei canoni di locazione (€ 300,00 al mese) scaduti a partire dal mese di febbraio 2024 e sino ad oggi (luglio 2025), per un importo complessivo di € 5.400,00, oltre ai canoni successivi sino all'effettivo rilascio ed oltre agli interessi legali dalle singole scadenze sino al 4.9.2024 e, nella misura di cui all'art. 1284, co. 4, c.c., dal 5.9.2024 sino al soddisfo.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M


Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 2650/2024 R.G.,
RISOLVE, per inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 10.09.2019 e registrato 24.9.2019, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Scicli, via Vanini n. 39, piano primo e terrazza.
CO , ove non vi abbia già provveduto, al rilascio, in favore di E_
, dell'immobile predetto, libero e sgombro da persone e cose, fissando per Parte_1
l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 31.7.2025.
CO al pagamento, in favore di , per le E_ Parte_1 causali di cui in motivazione, della somma di € 5.400,00, oltre ai canoni successivi sino all'effettivo rilascio ed oltre agli interessi secondo quanto indicato in motivazione. DICHIARA assorbita la domanda riconvenzionale di esatto adempimento e RIGETTA l'ulteriore domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, proposte entrambe da
[...]
CP_1
CO alla rifusione, in favore di , delle spese E_ Parte_1 processuali che liquida in € 193,61 per esborsi ed € 2.100,00 per compensi difensivi, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Ragusa, in data 13.7.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Sandra Levanti




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