TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile

Causa civile R.G. n. 2807/2024

Verbale di udienza
Successivamente oggi 19 marzo 2025 alle ore 9.34, avanti alla dott.ssa Sonia Andreatta,
a seguito dell'ordinanza pronunciata in data 31 ottobre 2024 con la quale la causa è stata ritenuta matura per la decisione, compare per la ricorrente-intimante Parte_1
l'avv. Alberto Gottardello.
L'avv. Gottardello discute la causa riportandosi integralmente al contenuto della propria memoria integrativa autorizzata depositata il 30 settembre 2024, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate e per la condanna dell'intimato alla rifusione delle spese e dei compensi professionali, come da nota spese giudiziale depositata telematicamente il 17 marzo 2025.
L'avv. Gottardello fa presente che l'intimante è stata immessa nel possesso dell'immobile in data 29 novembre 2024, come da verbale depositato il 17 marzo 2025.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito della Camera di Consiglio, alle ore 15.49, in assenza del procuratore di parte ricorrente-intimante nel frattempo allontanatosi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza ex art. 429 c.p.c..

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sonia Andreatta, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 2807/2024 R.G. promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv. Alberto Gottardello, con domicilio eletto presso il suo studio in Valdobbiadene
(TV), Via Mazzolini n. 2, giusta procura alle liti allegata all'atto di intimazione di sfratto
- ricorrente intimante - contro
(C.F. ) contumace Controparte_1 C.F._2
- resistente intimato -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 4 maggio 2024 Parte_1
ha intimato al conduttore lo sfratto per morosità in relazione all'unità Controparte_1
immobiliare ad uso abitazione sita in Vidor (TV), Via Martiri n. 12/a, lamentando il mancato versamento della somma di euro 1.440,00 a titolo di canoni di locazione scaduti da gennaio ad aprile 2024.
Ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione dell'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva per il suddetto importo di euro 1.440,00, con gli interessi di legge, anche ex art. 1284, comma 4, c.c., oltre ai successivi canoni a scadere sino al rilascio;
in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c..
All'udienza del 6 giugno 2024, fissata per la convalida, è comparso personalmente l'intimato il quale si è opposto alla convalida dello sfratto sostenendo Controparte_1
di aver sospeso il pagamento del canone di locazione in quanto l'immobile locato presenta in tutti i locali muffe nonché necessita di urgenti lavori di sistemazione e di
2 manutenzione e che la locatrice, nonostante fosse stata informata di ciò, non aveva eseguito alcun intervento per risolvere i lamentati inconvenienti.
Ritenuta l'opposizione non fondata su prova scritta, con ordinanza del 6 giugno 2024 è stato ordinato il rilascio dell'immobile per il 22 luglio 2024, è stato disposto il mutamento del rito e sono stati assegnati alle parti i termini per la presentazione della domanda di mediazione e per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, l'intimante ha tempestivamente attivato la procedura di mediazione obbligatoria che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione del conduttore, come risulta dal verbale del 1° incontro tenutosi in data
11 settembre 2024 (doc. n. 2 fascicolo ricorrente).
Nella memoria autorizzata, depositata il 30 settembre 2024, parte locatrice ha chiesto, previo accertamento del grave inadempimento del conduttore, la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, con condanna di al rilascio Controparte_1 dell'immobile de quo e al pagamento della somma di euro 3.240,00 a titolo di canoni di locazione maturati da gennaio a settembre 2024, oltre agli interessi di legge, anche ex art. 1284, comma 4, c.c., dalle singole scadenze al saldo, oltre ai successivi canoni a scadere sino all'effettivo rilascio.
Il resistente non ha, invece, provveduto alla sua costituzione in Controparte_1 giudizio per cui all'udienza del 31 ottobre 2024 è stata dichiarata la sua contumacia.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
E' stata, quindi, fissata l'udienza odierna per la discussione ex art. 429 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Si deve premettere che la domanda di risoluzione del contrato di locazione, anche se avanzata solo in sede di memoria autorizzata, deve ritenersi ammissibile.
L'introduzione di domande nuove dopo il mutamento del rito è, infatti, ammessa dalla giurisprudenza dominante risultando il tema decidendum cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti introduttivi della fase sommaria e delle memorie integrative di cui agli art. 426 c.p.c..
In proposito, è stato affermato che nel procedimento per convalida di licenza o di sfratto il mutamento del rito determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di avanzare una domanda nuova (Cass.19/02/2019 n. 4771;
3 Cass. 23/03/2017 n. 7430; Cass, 16/12/2014 n. 26356; Cass. 20/05/2013 n. 12247; Cass
29/09/2006 n. 21242).
Va, altresì, osservato che l'intimazione di sfratto rappresenta l'esercizio di una azione al tempo stesso costitutiva, per quanto attiene alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, e un'azione di condanna al rilascio dell'immobile locato.
Ne deriva che la domanda di risoluzione contrattuale, sebbene non sia stata espressamente formulata dal locatore, deve ritenersi implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, successivo alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione del rapporto di locazione (Cass, 17/05/2010 n. 11960; Cass. 25/08/2003 n. 12435; Cass.
08/08/1995 n. 8692).
2) Ciò precisato, la domanda di risoluzione del contratto di locazione deve ritenersi fondata.
Vertendosi in tema di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione e, quindi, il fatto estintivo della stessa è a carico del debitore convenuto, in conformità al criterio generale di cui all'art. 2697 c.c. ed al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite
30/10/2001 n. 13533; Cass. 15/07/2011 n. 15659; Cass. 20/01/2015 n. 826), gravando, invece, sull'attore solo l'onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e di allegare l'inadempimento della controparte.
Ne consegue che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è tenuto soltanto, in quanto creditore, a provare la fonte del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento altrui.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con la produzione del contratto di locazione in quanto titolo contrattuale nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
Nello specifico, la ricorrente ha dimostrato l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato in data 1 gennaio 2023, debitamente registrato il 26 gennaio 2023, da cui risulta, all'art. 5, la pattuizione dell'obbligo di corrispondere un canone annuo di
4 euro 4.320,00 da versare a mezzo bonifico bancario “in numero 12 (dodici) rate mensili di euro 360,00 ciascuna ….. entro il giorno dieci di ogni mese” (doc. n. 1 fascicolo intimante).
La locatrice ha, altresì, allegato l'inadempimento del conduttore al pagamento del canone di locazione così come contrattualmente stabilito.
Al contrario, l'intimato non ha offerto la prova dell'eventuale fatto estintivo, modificativo o impeditivo della pretesa avversaria.
Il conduttore, comparendo all'udienza di convalida, non ha infatti contestato la sussistenza e l'ammontare della dedotta morosità che deve, quindi, ritenersi pacifica, ma ha lamentato, in maniera del tutto generica, la presenza nell'immobile di muffe e di altri vizi a sostegno dei quali non è stato, tuttavia, allegato alcun elemento di prova.
Siffatte doglianze sono rimaste prive di ogni riscontro oggettivo anche in questa sede dal momento che l'intimato non ha coltivato l'opposizione svolta non essendosi costituito nel presente giudizio.
Nel caso di specie è, comunque, pacifico, e la circostanza è assorbente, che il conduttore ha continuato ad occupare ed utilizzare l'immobile sino all'immissione della locatrice nel possesso del bene avvenuto il 29 novembre 2024, a seguito della procedura esecutiva dalla stessa promossa in forza dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. (allegato n. 3 fascicolo ricorrente).
Accertato l'inadempimento del conduttore all'obbligo di corrispondere il canone di locazione, occorre valutare se esso assuma, nel caso specifico, la caratteristica della gravità necessaria a determinare la risoluzione del contratto secondo i criteri previsti dall'art. 1453 e seguenti c.c..
In materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27/07/1978 n. 392
(Cass. ordinanza 21/06/2017 n. 15358; Cass. 30/12/2014 n. 27542; Cass.18/11/2010 n.
23257).
La norma di cui al citato art. 5, dettando una presunzione assoluta di gravità, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo
5 quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, ed uno di natura temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato che, con riferimento ai canoni, non può superare i venti giorni dalla scadenza prevista e, quanto agli oneri, non può superare il termine previsto per il pagamento.
Il giudice è tenuto, quindi, a verificare unicamente il presupposto dell'inadempimento.
Nel caso concreto, è pacifico che è stato omesso il versamento di importi, dovuti per canoni, in misura superiore al parametro sopraindicato, dal momento che il conduttore, alla data di notifica (4 maggio 2024) dell'atto di intimazione di sfratto, risultava in mora nel pagamento di quattro mensilità (da gennaio ad aprile 2024).
Inoltre, in sede di memoria integrativa, parte locatrice ha dato atto della persistenza della morosità anche per le mensilità maturate successivamente.
Alla stregua della normativa sopra richiamata il conduttore deve Controparte_1
ritenersi gravemente inadempiente agli obblighi contrattuali a suo tempo assunti.
Del resto, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione cui è tenuto il conduttore e il cui inadempimento altera irrimediabilmente il sinallagma contrattuale.
Va, quindi, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 1 gennaio 2023 e registrato telematicamente il 26 gennaio 2023.
3) Non deve essere pronunciata la condanna del resistente al rilascio dell'immobile in quanto la locatrice è stata immessa nel possesso dello stesso in data Parte_1
29 novembre 2024 (allegato n. 3 fascicolo ricorrente).
4) Quanto alla domanda di pagamento dei canoni, il conduttore deve essere condannato al versamento in favore di della somma di euro 3.240,00 a titolo di Parte_1
canoni di locazione maturati da gennaio a settembre 2024, con gli interessi di mora da ogni singola scadenza al saldo, calcolati ex art. 1284 c.c..
L'intimato è tenuto, altresì, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1591 c.c., al pagamento degli ulteriori canoni scaduti sino al mese di novembre 2024 compreso.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che l'art. 1591 c.c., il quale pone l'obbligo del versamento del corrispettivo convenuto sino all'effettiva riconsegna dell'immobile, assicura al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Il canone pattuito costituisce,
6 quindi, il parametro di riferimento per la quantificazione del risarcimento minimo spettante (Cass. 06/04/2021 n. 9256; Cass. 16/07/2019 n. 18946).
5) In ragione della soccombenza del resistente, le spese di lite vanno poste a suo carico e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, come aggiornato dal
D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva prestata. Non si ravvisano specifici che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 1.100,01 ad euro 5.200,00) previsti per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione del procedimento sommario;
quanto al presente giudizio di merito, per la fase di studio e per quella introduttiva, si liquidano i compensi medi previsti, mentre per la fase istruttoria/trattazione e per quella decisionale, il compenso viene riconosciuto nella misura del 25% in considerazione dell'attività professionale effettivamente svolta.
L'intimante ha chiesto anche il pagamento delle spese e del compenso per l'attività inerenti alla procedura di mediazione che è stata attivata a seguito della conversione del rito.
Al riguardo, la giurisprudenza di merito è pressochè unanime nel riconoscere che i costi ed i compensi relativi al procedimento di mediazione devono essere liquidati all'esito del successivo giudizio di merito, secondo le regole stabilite dagli artt. 91 e ss. c.p.c.
(sul punto, inter alia, Tribunale di Catanzaro sentenza n. 464 del 22/03/2023; Tribunale di Trieste sentenza 01/03/2021; Tribunale di Mantova 09/04/2018; Tribunale di Massa sentenza n. 1030 del 09/11/2016; Tribunale di Milano 21/07/2016; Tribunale di Modena
09/03/2012).
La Suprema Corte, sul punto, ha recentemente statuito che le spese di mediazione sono da ritersi assimilabili alle spese del processo e sono regolate sulla base del principio della soccombenza, “soluzione che è, peraltro, in linea con la ratio dell'istituto avente funzione deflattiva”(Cass. 20//02/2024 n. 5389; Cass. 21/11/2023 n. 32306).
Essendo tali spese assimilate alle spese del processo, le spese di mediazione possono essere refuse solo ove risulti adeguatamente provato il relativo esborso.
Nel caso di specie parte intimante ha documentato l'espletamento della procedura di mediazione e di aver sostenuto le relative spese (doc. n. 2 e allegato n. 1 fascicolo ricorrente).
Si deve, quindi, liquidare in favore della locatrice anche l'importo di Parte_1 euro 190,57 quale spesa sostenuta per l'avvio della mediazione, che è stata instaurata a
7 seguito dell'opposizione svolta dall'intimato, oltre alla somma di euro 284,00 dovuta a titolo di compenso per l'attività prestata nella fase di mediazione e di cui alla Tabella allegata al D.M. n. 147/2022 (allegato n. 1 fascicolo ricorrente).


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, a conferma ed assorbimento dell'ordinanza di rilascio emessa in data 6 giugno 2024, così provvede:
1) accertato il grave inadempimento del conduttore , dichiara la Controparte_1
risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 1 gennaio 2023 e registrato telematicamente il 26 gennaio 2023 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio
Territoriale di Montebelluna (TV) al n. 000347 - serie 3T;
2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio poichè nelle more del presente giudizio l'intimante è stata immessa nel Parte_1
possesso dell'unità immobiliare de qua;

3) condanna al pagamento a favore di della somma Controparte_1 Parte_1
di euro 3.240,00 a titolo di canoni di locazione maturati sino al mese di settembre 2024 compreso, con gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, calcolati ex art. 1294
c.c., oltre ai canoni scaduti sino a novembre 2024 compreso;

4) condanna il resistente-intimato alla rifusione in favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese processuali, comprensive della fase sommaria e della mediazione,
[...] che si liquidano nell'importo di euro 2.695,00 a titolo di compenso e di euro 290,97 per anticipazioni, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Treviso, 19 marzo 2025
Il G.O.P.
dott.ssa Sonia Andreatta
8