N. R.G. 4250/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Emanuela Ragusa
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4250/2016 promossa da:
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. PETILLO SALVATORE Pt_1 P.IVA_1
RICORRENTE
Contro

(C.F. ) in proprio e quale erede di Controparte_1 C.F._1 Per_1
, e,
[...]
C.F. ( ) e CP_2 C.F._2
(C.F. ) eredi di Controparte_3 C.F._3 Persona_2
rappresentati e difesi dall'avv. GIANLUCA CARBONI e MUCCIANTE SILVIA
RESISTENTI

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.
pagina 1 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art 447 bis cpc la , conduttrice dell'immobile sito in Bracciano, Via Principe di Pt_1
Napoli 145, posto al piano seminterrato, in virtù di contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con ed il 17.12.2013, al canone di Euro 21.600,00 annue, lamentava Persona_1 Controparte_1 che, dopo pochi mesi, il 12.5.2014, la pavimentazione dell'immobile locato presentava affioramenti di acqua e presenza di salnitri, come aveva acclarato da un tecnico di propria fiducia, il geometra
. Testimone_1
La ricorrente sosteneva che tale intervento riparatore fosse a carico dei locatori, ex art. 1576 c.c., i quali, pur richiesti con lettera raccomandata, non avevano inteso provvedere;
così che si era rivolta presso il Tribunale di Civitavecchia promuovendo Accertamento Tecnico Preventivo, poi svolto dall'Arch. che, prospettando la una soluzione di un pavimento sopraelevato per ovviare Persona_3
ai costi altissimi della onerosa creazione di un solaio areato in cemento armato, aveva accertato che la pavimentazione si trovava a diretto contatto con il terreno, assorbendo tutta l'umidità che da esso proveniva.
La ricorrente deduceva che il 7 marzo 2016 il dott. TDP del Servizio Igiene Persona_4 alimenti e nutrizione, aveva sospeso la vendita di generi alimentari per l'infanzia ivi svolta avendo rilevato i fenomeni di liquido con schiuma tra una mattonella e l'altra, tracce di umidità con formazione di salnitro e poi, una volta disposta la rimozione di una parte dei pannelli usati per le scaffalature, vi aveva rinvenuto il rigonfiamento all'intersezione tra le pareti ed i muri presentavano salnitro fino all'altezza di circa un metro.
La esponeva di aver riconsegnato l'immobile l'11.11.2016, previa vendita promozionale Parte_1
della merce e comunicazione ai locatori esprimendo la volontà di recedere dal contratto, concludeva chiedendo la risoluzione del contratto per il grave inadempimento dei locatori nel non aver provveduto alle riparazioni e richiedeva danni da interruzione dell'attività commerciale, danno all'immagine ed in via subordinata la condanna dei locatori al risarcimento danni per perdita dell'avviamento commerciale quantificata in 18 mensilità, pari ad Euro 32.400,00 oltre alla restituzione del deposito cauzionale pari ad Euro 3.600,00.
Si costituivano e che procedevano a tutta una serie di contestazioni, Persona_1 Controparte_1 prima tra tutte l'improcedibilità della domanda per omessa mediazione, si richiamavano pio ai contenuti dell'art. 11) del contratto con cui il conduttore aveva affermato di aver visitato l'unità immobiliare locatagli ed averla trovata in buono stato locativo ed adatta all'uso convenuto, come pagina 2 di 7 visionata dal CD che le parti avevano sottoscritto contestualmente al contratto, specificando che, da tale
CD già si evinceva la presenza di lievi tracce di umidità tra mattonelle e sulle pareti, come chiedeva di provare anche attraverso testi;
deducevano inoltre che l'immobile era stato locato come laboratorio con
Pt_ la categoria catastale C3 e che la non avrebbe potuto ivi vendere generi alimentari per bambini.
Circa la presenza di umidità, i resistenti, evidenziavano che il tecnico di parte conduttrice, il geometra nella perizia giurata prodotta dalla parte ricorrente, aveva attribuito ad un presumibile difetto Tes_1
degli scarichi delle acque i fenomeni riscontrati e che la raccomandata di ricevimento della comunicazione ai locatori , documentata all.to 3 del ricorso, non si riferiva alla lettera racc.ta 12 maggio 2014; deduceva che non gli era mai stata comunicata la chiusura dell'attività e che la prima comunicazione loro pervenuta era stata quella del luglio 2016, contenente la volontà della conduttrice di recedere dal contratto con riserva del risarcimento dei danni.
Quanto ai danni i resistenti eccepivano il difetto di onere probatorio ex art. 2697 c.c. e concludevano per il rigetto della domanda e per la condanna del ricorrente ex art. 96 cpc per lite temeraria.
La mediazione delegata, disposta all'udienza del 31.5.2017, aveva esito negativo per mancata conciliazione tra le parti.
Disposta ed espletata CTU, successivamente, in data 11.1.2021, il processo veniva interrotto per il
Pt_ decesso di e riassunto dalla nei confronti degli eredi e Persona_1 CP_4 CP_3
che si costituivano con in proprio e quale erede, riportandosi ai precedenti
[...] Controparte_1
scritti.
Con ordinanza 1 settembre 2021 veniva formulata dal giudice una proposta conciliativa che, all'udienza del 29 marzo 2022 veniva accettata dalla società ricorrente e rifiutata dai resistenti.
La causa è pervenuta per la discussione.
La domanda promossa da è fondata e viene accolta per quanto di ragione. Parte_2
Va preliminarmente rilevato che la società conduttrice ha agito in forza del contratto di locazione con il quale ha assunto la disponibilità dei locali per esercitarvi attività commerciale di vendita di articoli di abbigliamento ed accessori per bambini, allestendo una struttura personalizzata per la vendita con innumerevoli arredi e stigliature.
Il rapporto di locazione ha avuto effettivo inizio nel gennaio 2014, quattro mesi dopo la ha Pt_1
rilevato la presenza di acqua nella pavimentazione, così risulta essersi attivata rivolgendosi all'amministratore del Condominio ed alla proprietà ritenendo si trattasse di un danno eliminabile con pagina 3 di 7 interventi sulle tubazioni di scarico condominiale come gli aveva indicato la perizia giurata fatta redigere dal tecnico geometra . Testimone_1
Successivamente nel luglio 2024 la IT aveva adito il Tribunale di Civitavecchia dichiarando di avere necessità ed urgenza di eliminare le cause delle infiltrazioni mediante opere di manutenzione promuovendo un accertamento tecnico preventivo nel contraddittorio con Controparte_5 CP_1
nonché del , ma solo quest'ultimo e
[...] Controparte_6
non i primi partecipavano al giudizio.
Il contraddittorio con i locatori si è radicato nella presente controversia allorchè le risultanze dell'ATP avevano già rilevato che l'immobile locato, locale seminterrato di uno stabile a tre piani di superficie di mq 324 in parte adibito a vendita ed in parte a magazzino, con accesso da una rampa carrabile, dotato di recente realizzazione della pavimentazione con presenza di infiltrazioni ed affioramenti in più punti e presenza di salnitri determinati dalla risalita di acqua nelle fughe di stuccatura.
Il CTU in sede di ATP, al fine di verificare la natura delle infiltrazioni presenti aveva eseguito uno scavo di 50 cm evidenziando che la pavimentazione esistente era stata posata su una preesistente in risalente al periodo di costruzione del fabbricato, ancora presente negli adiacenti locali CP_7
garage. Tra le due pavimentazioni rilevava “una notevole quantità di acqua” riconducendo le cause delle infiltrazioni nell'immobile locato ad una “erronea risoluzione dell'attacco a terra del fabbricato” ed alla risalita di acqua in corrispondenza delle fughe di stuccatura in quanto la pavimentazione esistente era stata posata sopra una preesistente a sua volta “appoggiata sul terreno che risultava fortemente intriso di acqua” senza un solaio o vespaio a protezione dall'umidità che sarebbe stato necessario anche in quanto si trattava di un locale seminterrato.
Le risultanze dell'accertamento tecnico hanno acclarato la presenza di vizi nell'immobile locato in alcun modo riconoscibili dal conduttore con criteri di “normale diligenza” contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione, vizi che i resistenti, a parte generiche contestazioni, non hanno confutato in alcun modo attraverso il ricorso ad elementi tecnici oggettivi, come sarebbe stato loro onere, né la prova orale da loro richiesta e non ammessa, tesa ad avvalorare la circostanza che l'immobile alla consegna presentasse tracce di umidità tra una mattonella e l'altra oltrechè in alcune parti delle pareti e l'ulteriore circostanza che i precedenti conduttori non avessero rilevato i vizi lamentati dalla avrebbe potuto condurre a diverse valutazioni: i predetti vizi hanno inciso in Parte_1 maniera determinante nell'economia del contratto alterandone il sinallagma contrattuale e costituendo impedimento alla sua prosecuzione.
Peraltro l'art. 11) del contratto di locazione, diversamente da quanto sostenuto dai resistenti, non pagina 4 di 7 contempla l'ipotesi che la società conduttrice fosse stata compiutamente edotta dei vizi e che l'avesse espressamente accettati ma, anzi, dava atto di aver trovato l'immobile “in buono stato locativo ed adatto all'uso convenuto” nello stato di fatto documentato dal CD che le parti sottoscrivevano, dove, all'apparenza, le pareti presentavano sì alcune tracce di umidità ma non era evincibile la presenza dei difetti strutturali di costruzione che avrebbero comportato l' inagibilità del locale ai fini di un'attività commerciale di vendita.
L'art. 1578 c.c. prevede che il locatore sia tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi della cosa locata se non prova di averli ignorati senza sua colpa al momento della consegna e perciò se la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto od una riduzione del corrispettivo salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili;
a tale obbligazione si aggiungono quella di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1576 c.c.) e quella di garantire il pacifico godimento durante la locazione (art. 1585 c.c.).
La Suprema Corte ai fini di indicare un criterio d'individuazione dei vizi occulti, ha stabilito che questi consistono in difetti che riguardano “la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, che, nella fattispecie, era stata espressamente convenuta come attività commerciale.
La , ha versato regolarmente il canone ai locatori fino al rilascio dell'immobile ed ha Parte_1
mantenuto una condotta del tutto coerente con la volontà e l'aspettativa di poter mantenere in vita il rapporto di locazione per il quale aveva investito importanti risorse ed infatti risulta che si sia subito attivata per l'eliminazione delle problematiche che in un primo tempo aveva attribuito agli scarichi pluviali di competenza condominiale e che, a distanza di tempo, solo successivamente al
Pt_ provvedimento di sospensione 7.3.2016 da parte della dalla stessa sollecitato, si è Parte_3
orientata a riconsegnare i locali l'11.11.2016; va inoltre considerato che nonostante l'accertamento tecnico - espletato presso il Tribunale di Civitavecchia - svolto dal luglio 2014 al 20.2.2015 - per rendere idonei i locali all'esercizio commerciale avesse fornito la soluzione di una pavimentazione sopraelevata (galleggiante) in luogo delle onerose opere di costruzione di un solaio in cemento armato, i locatori avevano proseguito ancora a rimanere inerti.
In virtù delle osservazioni che precedono la risoluzione del contratto, attuata attraverso il legittimo recesso operato dalla conduttrice, che ha riconsegnato i locali il 11.11.2016, è attribuibile alla grave responsabilità dei locatori.
Pt_ La richiesta risarcitoria non può invece essere accolta in quanto la non ha fornito idonea prova che pagina 5 di 7 il danno patrimoniale richiesto sia stato effettivamente subito ovvero che l'arredamento e gli allestimenti per la vendita siano stati distrutti e non invece reimpiegati in tutto o in parte in diversa attività né ha fornito elementi atti a dimostrare l'entità del valore dei beni né elementi ricollegabili alla certezza di un pregiudizio di ordine economico;
così come la vendita straordinaria di merce, riguardo alla quale la ricorrente ha omesso ogni risultanza della sua contabilità, non è fatto di per sé sintomatico di una perdita patrimoniale, ma prassi comune delle logiche commerciali. Stesso dicasi per il danno all'immagine che difetta parimenti di prova.
Nè può soccorrere il rimedio della valutazione equitativa da parte del giudice previsto dall'art. 1226
c.c. in quanto il criterio per applicarla non ha natura suppletiva e, vi si può ricorrere solo se l'impossibilità di una stima esatta del danno è oggettiva e incolpevole (Cass n. 26051/2020). La liquidazione equitativa del danno costituisce un rimedio fondato sull'equità c.c. “integrativa” intesa non quale principio che si sostituisce alla norma di diritto nel caso concreto, ma quale principio che completa la norma giuridica.
Pt_ Va invece riconosciuta alla l'indennità per la perdita di avviamento commerciale dell'attività dalla stessa svolta presso l'immobile locato per quasi tre anni, della quale la conduttrice ha diritto avendo sempre rispettato le obbligazioni contrattuali ed avendo corrisposto integralmente il canone di locazione fino al rilascio nonostante le problematiche che affligevano l'immobile.
Il principio di cui sopra è supportato dalla giurisprudenza secondo cui il conduttore che ottenga a risoluzione del contratto per inadempimento della parte locatrice conserva il diritto a vedersi riconosciuta l'indennità per la perdita di avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/78 e cioè la corresponsione di una somma pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato (Corte Appello Firenze sent. 30.6.2015 n. 1152 Cass n. 17698/2013).
I resistenti vanno così condannati a pagare alla l'importo di 18 mensilità del canone pari ad Parte_1
Euro 32.400,00 vanno altresì condannati alla restituzione del deposito cauzionale per ulteriori Euro
3.600,00 che la parte locatrice non ha corrisposto al termine del rapporto.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ai valori medi per i giudizi di convalida di sfratto tenendo presente i costi occorsi per la mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara che il contratto di locazione stipulato tra ed e la si è Persona_1 Controparte_1 Parte_1
pagina 6 di 7 risolto per il grave inadempimento dei locatori;
condanna , e al pagamento in favore della Controparte_1 CP_4 Controparte_3 Parte_1
dell'importo di Euro 32.400,00 oltre Euro 3.600,00 con gli interessi dalla domanda;
condanna , e a rimborsare alla parte ricorrente le Controparte_1 CP_4 Controparte_3
spese di lite, che si liquidano in € 7.255,00 di cui Euro 855,00 per spese vive ed € 6.400,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Salvatore Petillo che si è dichiarato antistatario.
Civitavecchia, 13 febbraio 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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