TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. NR Ardituro considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 24 novembre 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che, per il procedimento in esame si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
NR Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 20824/2022 del R.G.A.C. pendente
TRA
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1
Paolo Iannone, Email_1
Ricorrente
E
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Controparte_1 avvocati Anna Tragni, e Lorenzo Zampaglione, Email_2
Email_3
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
– premesso di essere proprietaria di un compendio immobiliare ubicato nel Comune di Parte_1
Napoli con ingressi dalla Via Vespucci n. 13, 14, 15, 16, 17 e19 nonché da via Einaudi nn. 1,2, 3, 4, 5, 6 di mq 1899 circa, identificato nel NCEU del Comune di Napoli alla sez. MER, foglio 8, particella
76, sub 307, 308, 309, 310, 311 e 318 e che in data 20.12.2017 ha sottoscritto con un Controparte_1 contratto preliminare di locazione avente ad oggetto il compendio immobiliare innanzi descritto – ha citato in giudizio la promittente conduttrice per ottenere il risarcimento dei danni, nella misura di euro
1.080.000,00 subiti in conseguenza della mancata stipula del contratto definitivo di locazione, verificatasi per esclusiva responsabilità di Ha rappresentato che il canone di locazione CP_1 pattuito era pari ad euro 240.000,00 annui ed era previsto un periodo iniziale di free rent pari a 4 mesi CP_ duranti i quali la non avrebbe dovuto versare i canoni di locazione. Ha dedotto che lo scopo della stipula del preliminare era quello di consentire alla conduttrice di iniziare sin da subito e senza impegnarsi con la stipula di un contratto definitivo a porre in essere tutte le attività amministrative e burocratiche che avrebbero dato luogo al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Ha affermato che il preliminare prevedeva una serie di impegni per essa locatrice, fra cui l'accorpamento catastale degli immobili, il rilascio della disposizione finale di condono, la risoluzione di alcuni contratti di locazione in essere e che al contratto erano allegati una serie di elaborati grafici proprio per individuare con precisione le aree oggetto di occupazione, gli interventi a realizzarsi ed anche la distribuzione degli accessi al locale, che doveva essere destinato all'attività di vendita di generi di prodotti alimentari per la grande distribuzione. Ha precisato che l'art. 6 del contratto prevedeva alcune condizioni risolutive al verificarsi delle quali l'accordo sarebbe venuto meno, ma che mentre essa esponente si era adoperata ed aveva adempiuto a tutti i propri obblighi, avendo Controparte_1 evidentemente cambiato idea sul prendere in locazione il compendio, aveva fatto in modo che si CP_ verificassero alcune delle condizioni risolutive previste in contratto. Ha dedotto che ha evidenziato nelle pratiche necessarie per l'ottenimento delle autorizzazioni amministrative ulteriori richieste, che sostanzialmente hanno compromesso il rilascio dei titoli autorizzativi dagli enti preposti, come ad esempio l'utilizzo di automezzi di portata non consentita dalla normativa comunale e regionale applicabile, che vieta l'ingresso in città e la sosta su strade pubbliche di automezzi della categoria N3 aventi massa complessiva superiori a dodici tonnellate. Ha rappresentato che, nonostante le diverse richieste di chiarimenti da parte dell'amministrazione comunale, questa ha CP_ dovuto negare il rilascio delle autorizzazioni allo svolgimento dell'attività da parte di proprio per il mancato adeguamento delle sue pretese alla normativa vigente. ha ribadito che la Parte_1 propria condotta è stata pienamente adempiente agli obblighi assunti, avendo anche acquistato direttamente l'immobile, che al momento della stipula del preliminare deteneva quale locatore finanziario in virtù di contratto di leasing immobiliare;
che non vi era alcun impedimento ad ottenere le autorizzazioni edilizie per l'esecuzione delle opere ed installazione degli impianti;
che il condono edilizio pendente, e che pure costituiva certamente una problematica di notevole rilevanza, era stato esitato mediante il rilascio di concessione in sanatoria;
finanche la condizione, certamente non semplice, di rimuovere il distributore di carburanti ubicato sulla via Vespucci, e che certamente causava una minore visibilità dell'immobile, era stata ottenuta (come detto certamente cosa non semplice). Ha dedotto, invece, la violazione da parte di del canone della buona fede, ai Controparte_1 sensi dell'art. 1358 c.c., norma che mira a garantire un continuo collegamento tra il contenuto del rapporto e le peculiari e mutevoli circostanze che ne condizionano la pratica attuazione. Ha concluso, chiedendo di accertare che ha agito in modo tale da potersi sottrarre agli obblighi previsti Controparte_1 dal contratto preliminare di locazione, sottoscritto in data 20.12.2017 e, successivamente prorogato, in data 29.04.2020, ed ha posto in essere dei comportamenti antigiuridici, violando anche la buona fede che sempre deve intercorrere nella definizione delle trattative commerciali, con condanna al risarcimento dei danni subiti, con riferimento ai costi sostenuti per liberare gli immobili, per ripristinare la cabina elettrica, per i tecnici che sono stati nominati al fine di coadiuvare Controparte_1 ad ottenere le autorizzazioni;
con riferimento ai danni connessi alla circostanza che essa esponente, in virtù del preliminare di locazione, non ha potuto avviare con altri soggetti interessati altre trattative per la locazione del compendio immobiliare;
con riferimento, da ultimo, al venir meno della sua legittima aspettativa di guadagno, nello stipulare un contratto, della durata di almeno 9 anni e per il canone pattuito, come più volte detto, di euro 240.000,00 annui. Ha quantificato la somma dovuta in euro 1.080.000,00.
Si è costituita chiedendo il rigetto dell'avversa domanda. Ha evidenziato che, Controparte_1 nell'ambito di tale contratto, poiché erano presenti difformità rispetto alla licenza edilizia, Parte_1 si era impegnata ad ottenere il condono entro i termini di cui alla clausola n. 6, contenente le
[...] condizioni risolutive, secondo cui, fra le altre, vi era, alla lett. c) il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni edilizie per l'esecuzione delle opere e l'installazione degli impianti pertinenti all'attività, di cui al precedente Art. 2; alla lettera d) era previsto il mancato rilascio legittime licenze amministrative intestate alla conduttrice per il regolare avvio e svolgimento della propria attività su una superficie commerciale di vendita di mq 1061 circa;
alla lettera l) era contemplata la mancata autorizzazione, entro la data consegna dell'immobile, della viabilità di accesso per i mezzi pesanti e per l'istituzione di un'area di sosta su Via del Fiumicello per le operazioni di scarico/merci, di cui la premessa lettera r) e come da elaborato sottoscritto ed allegato al contratto. Ha dedotto che dopo la sottoscrizione del contratto preliminare, si erano rese, dunque, necessarie alcune proroghe della durata, onde consentire a di portare a termine la pratica relativa al condono Parte_1 dell'immobile, e che ciò ha comportato lo slittamento dell'inizio dell'iter burocratico relativo alla richiesta di licenze commerciali, il cui onere di presentazione gravava su essa convenuta, onde poter realizzare il proprio punto vendita all'interno dell'immobile promesso in locazione, con ultima proroga convenuta tra le parti che scadeva il 20 aprile 2021. Ha rappresentato che, ottenuto il condono edilizio, essa esponente ha presentato nuovamente allo Sportello Unico Controparte_2
in data 7.01.2021, domanda per l'apertura di nuovo negozio di media struttura di vendita,
[...] tipologia MA/M, integrando poi successivamente la documentazione necessaria, ma che con disposizione dirigenziale n. 129 del 1.06.2021 il ha rigettato la domanda di Controparte_3 autorizzazione unica a causa della presenza di motivi ostativi, per mancanza di spazi verde ed attrezzature su suolo privato, nonché per mancanza di uno spazio di sosta dei veicoli per la movimentazione merce, da realizzarsi su spazio privato. Ha evidenziato, quindi, che legittimamente, per questo motivo, con propria missiva trasmessa a mezzo pec il 17.06.2021, ha dichiarato alla promittente locatrice di volersi avvalere delle condizioni risolutive inserite nel contratto, all'art. 6, precisando che si era verificata la condizione sub c) - mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni edilizie per l'esecuzione delle opere e l'installazione degli impianti – la condizione sub d) - mancato rilascio legittime licenze amministrative intestate alla conduttrice per il regolare avvio e svolgimento della propria attività – e la condizione sub l) – mancata autorizzazione alle operazioni di scarico merci con mezzi pesanti, rientranti nella categoria N3. Ha dedotto, quindi, la totale infondatezza dell'avversa domanda, perché le condizioni risolutive erano state inserite proprio per la complessità del rilascio di tutte le autorizzazioni necessarie. Ha contestato, comunque, la quantificazione del danno contenuta nell'avverso atto introduttivo, sia per la mancanza di prova circa le spese sostenute per la liberazione degli immobili e per il ripristino della cabina elettrica, sia per la totale indeterminatezza dei criteri di quantificazione. Ha evidenziato, inoltre, che in seguito alla comunicata risoluzione del contratto era rimasta nella piena disponibilità dell'immobile, ben Parte_1 potendolo locare a terzi, come fatto a dicembre 2022. Ha concluso, chiedendo il rigetto della domanda proposta, ovvero, in subordine, la riduzione della richiesta a titolo di risarcimento del danno.
Con ordinanza del 12/12/2022 è stato disposto il mutamento del rito da ordinario in speciale locatizio.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'esperimento di una consulenza tecnica d'ufficio ed
è stata rinviata per la decisione al 24 novembre 2025, udienza sostituita ex art. 171 ter c.p.c. dal deposito di note scritte.
Preliminarmente, deve darsi atto della procedibilità della domanda, avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010, e successive modifiche, come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 25 gennaio 2023).
Nel merito, parte attrice ha chiesto la condanna di al risarcimento dei danni subiti in Controparte_1 conseguenza della mancata stipula del contratto definitivo di locazione, dovuta alla condotta priva di buona fede della stessa, che in corso di svolgimento del rapporto regolato dal preliminare di locazione, avendo mutato idea circa la volontà di sottoscrivere il definitivo, ha richiesto al di Napoli CP_3 autorizzazioni non previste nel preliminare, palesemente non accoglibili in base alla normativa applicabile alla fattispecie in esame.
Va premesso che il contrato preliminare sottoscritto il 20/12/2017 vede (utilizzatore del Parte_1 compendio nell'ambito di un contratto di locazione finanziaria) quale promittente locatrice e
[...] quale promittente conduttrice. Il contratto prevede, fra l'altro, a carico della promittente CP_1 locatrice (lett. c della premessa) l'obbligo effettuare l'accorpamento catastale, (lettera e della premessa) l'obbligo, sempre entro la data di consegna, di chiedere e ottenere le disposizioni finali di condono al (lettera f della premessa) l'obbligo di liberare gli immobili attualmente Controparte_3 locati a terzi;
prevede (lettera i della premessa) che la conduttrice è autorizzata ad eseguire sull'immobile, ottenute le necessarie autorizzazioni, gli interventi necessari al suo adeguamento all'esercizio della propria attività. L'art. 6 del contratto prevede le condizioni risolutive pattuite fra le parti, fra le quali quelle che rilevano in questa sede sono: lettera c) mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni edilizie per l'esecuzione delle opere e l'installazione degli impianti pertinenti all'attività di cui al precedente art. 2 (; lettera d) mancato rilascio legittime licenze amministrative intestate alla conduttrice per il regolare avvio e svolgimento della propria attività su una superficie commerciale di vendita di mq.

1.061 circa;
lettera f) mancato accorpamento catastale degli immobili;
lettera g) mancato ottenimento, a cura e spese del locatore, delle disposizioni finali di condono edilizio, lettera l) mancata autorizzazione della viabilità di accesso per i mezzi pesanti e per l'istituzione di un area di sosta su via del Fiumicello per le operazioni di scarico merci. La clausola prevede espressamente che : “la locazione avrà inizio a tutti gli effetti al verificarsi degli eventi contrati ed ostativi rispetto a ciascuna delle condizioni risolutive espressamente convenute dalle parti nel presente articolo, mentre il pagamento del canone decorrerà trascorsi 4 mesi dalla data di consegna dell'immobile”.
Rispetto alle pattuizioni e alle condizioni risolutive è emerso dalle stesse posizioni assunte dalle parti e dall'esame della documentazione prodotta che tutte le condizioni legate alla condotta della locatrice si sono verificate in senso positivo, anche se solo in data 16/9/2020 ha ottenuto il rilascio Parte_1 del permesso di costruire in sanatoria (condono) di cui alla suddetta lettera g) della clausola 6 del contratto.
Invece, con comunicazione del 17/6/2021 ha comunicato alla locatrice l'avvenuta Controparte_1 risoluzione del contratto per essersi verificate le condizioni risolutive previste della lettera c) dell'art. 6 (mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni edilizie per l'esecuzione delle opere ed installazioni degli impianti pertinenti all'attività) e dalla lettera d) (mancato rilascio delle legittime licenze amministrative intestate alla conduttrice per il regolare avvio e svolgimento dell'attività su una superficie commerciale di vendita di mq 1061 mq.), in seguito alla disposizione dirigenziale n.
129 del 1/6/2021 del che ha rigettato la domanda di autorizzazione unica per Controparte_3 motivi ostativi all'accoglimento della stessa. Nella stessa comunicazione la promittente conduttrice evidenzia che “relativamente alla questione dei mezzi di trasporto per lo scarico merci di cui alla vostra comunicazione in oggetto ed in riferimento alla condizione risolutiva l del suddetto preliminare di locazione, si fa presente che come è emerso dagli incontri con i Dirigenti preposti al
Settore Traffico e Viabilità del Comune di Napoli alla presenza dei vostri consulenti non vi è disponibilità alla concessione della deroga per effettuare le operazione di scarico merci con mezzi pesanti (categoria N3) da parte del Comune di Napoli”.
Secondo , però, il mancato rilascio delle autorizzazioni a è derivato da una Parte_1 Controparte_1 precisa scelta della stessa, che, avendo cambiato idea nel corso del tempo sulla locazione, avrebbe preteso il rilascio delle autorizzazioni, allegando “degli elaborati grafici, chiedendo e prevedendo che la movimentazione del trasporto merci fosse effettuata con un automezzo di notevoli dimensioni cosiddetto bilico. Ma tale richiesta sostanzialmente imponeva, come poi di fatto si è verificato, il rigetto delle autorizzazioni da parte del E ciò in quanto, sia la normativa Controparte_3 comunale che finanche quella regionale vieta l'ingresso in città e la sosta su strade pubbliche di automezzi della categoria N3 aventi massa complessiva superiori a dodici tonnellate”.
In definitiva, la domanda di risarcimento del danno si basa sul disposto dell'art. 1358 c.c., secondo cui “colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte”. La norma impone a chi si è obbligato a compiere una prestazione (cfr. nella specie: condurre in locazione un bene) sotto la condizione risolutiva del mancato diniego del rilascio di determinate autorizzazioni amministrative necessarie per svolgere l'attività prevista nei locali oggetto del rapporto di locazione, ha il dovere di comportarsi secondo buona fede, ponendo in essere tutte le attività che da lui dipendono per impedire l'avveramento di siffatta condizione. Se non si comporta secondo buona fede l'altra parte può chiedere il risarcimento dei danni conseguenti (ed anche la risoluzione del contratto), da accertare secondo il criterio della regolarità causale, che consente di riconoscere il danno nel caso in cui, avuto riguardo alla situazione di fatto esistente nel momento in cui si è verificato l'inadempimento, debba ritenersi che l'obbligato avrebbe potuto impedire il verificarsi della condizione risolutiva, essendo possibile il legittimo rilascio delle autorizzazioni amministrative con riguardo alla normativa applicabile. Ebbene, al fine di verificare se vi fosse corrispondenza fra quanto previsto in contratto e la condotta di nel modo in cui si è comportata nel richiedere al le autorizzazioni Controparte_1 Controparte_3 necessarie per lo svolgimento della sua attività, questo giudice ha nominato CTU l'arch.
[...]
, conferendogli l'incarico di accertare "se il tipo di autorizzazione richiesta da Persona_1 al circa le modalità di carico e scarico della merce, come da Controparte_1 Controparte_3 elaborati grafici allegati alla richiesta di autorizzazione amministrativa, riguardasse un'attività assolutamente necessaria all'esercizio della propria attività e, quindi, da ritenersi rientrante nella previsione contrattuale di cui alla lettera l), con riguardo alla condizione risolutiva della mancata autorizzazione, entro la data consegna dell'immobile, della viabilità di accesso per i mezzi pesanti e per l'istituzione di un'area di sosta su Via del Fiumicello per le operazioni di scarico/merci, di cui la premessa lettera r) e come da elaborato sottoscritto ed allegato (All. C)”.
Il CTU nella relazione depositata il 29/6/2024 - eseguita nel pieno rispetto del mandato ricevuto e secondo un percorso tecnico logico del tutto condiviso da questo giudice – ha dato risposta pienamente esaustiva al quesito. Ha premesso che “dall'esame della richiesta di autorizzazione amministrativa sopra citata e dal confronto con quanto rappresentato nell'Allegato B (Planimetria
Layout filiale scala 1:250) e nell'Allegato C (Planimetria esterni filiale scala 1:1.000), allegati al contratto preliminare di locazione del 20.12.2017, emerge una discrasia, con riferimento alle modalità di scarico merci, tra quanto rappresentato nei grafici allegati al contratto e quanto rappresentato nei grafici allegati alla richiesta di autorizzazione presentata al . Infatti, nel CP_2 contratto preliminare “l'Allegato C (Planimetria esterni filiale scala 1:1.000) prevedeva la zona per la sosta temporanea per carico e scarico merci, ubicata in via del Fiumicello e successivo trasbordo con traspallet. Sul grafico si indica infatti, il senso di marcia e circolazione di un mezzo di trasporto
(di misure ridotte), proveniente da via A. Vespucci e/o e marciante verso via del CP_4
Fiumicello, per proseguire lungo via Loreto. L'Allegato C rappresentava un mezzo di dimensioni adeguate all'attraversamento di strade interne quali via del Fiumicello – via Loreto – via Einaudi.
L'Allegato B (Planimetria Layout filiale scala 1:250) indica la zona interna di scarico merci (con ingresso ubicato a nord) che doveva avvenire, con accesso dalla galleria condominiale di servizio posta in comunicazione con via del Fiumicello, mentre su via A. Vespucci non viene rappresentato alcuna area di sosta per carico/scarico merci”. Circa la richiesta di autorizzazione al SUAP “gli elaborati grafici allegati alla prima richiesta di autorizzazione amministrativa (istanza “madre” prot. PG/11884 del 7/01/2021) prevedevano, per le modalità di scarico della merce, un'area di sosta individuata nello spazio antistante la struttura commerciale (area in verde). Tale spazio veniva collocato sulla sede stradale di via A. Vespucci e prevedeva ivi la sosta di un mezzo di lunghezza pari
a 18 m. In tale istanza si prevedeva altresì, un'area interna alla struttura, di superficie pari a 27,60 mq (area in azzurro), destinata alla movimentazione interna delle merci a fini logistici con bancali e muletti. In conclusione, le merci scaricate su strada (via A. Vespucci) dall'automezzo, sarebbero poi state trasportate, con muletti, all'interno dell'area pari a mq. 27,60, per poi essere movimentate internamente”.
Il CTU ha verificato poi che <con Richiesta di integrazione prot. PG/32178 del 14.01.2021, il CP_2 richiedeva al convenuto, tra altro, di specificare la superficie dell'area di “carico scarico merci”; nella richiesta si chiariva inoltre, riguardo a tale superficie, che “la stessa deve avere dimensioni tali da soddisfare i requisiti di cui alla LR 7/2020, Allegato D”. Nell'elaborato grafico prodotto dal convenuto, con la successiva integrazione prot. PG/61214 del 22/01/2021, veniva rappresentata
l'area esclusiva di superficie pari a mq. 27,60 (come già rappresentata nell'istanza madre) mentre,
l'area di sosta di scarico della merce su via A. Vespucci, precedentemente rappresentata nell'istanza madre, veniva ora rappresentata esclusivamente quale area di sosta (senza specifica dell'utilizzo di questa per scarico merci)” ed è arrivato alla conclusione che “nell'integrazione prodotta dal convenuto, l'area (in azzurro) di 27,60 mq è funzionale all'organizzazione interna della movimentazione merci ai fini logistici e non viene utilizzata, come invece intende la norma (LR
7/2020, Allegato D), quale spazio per la sosta dei veicoli e per le operazioni di scarico della merce”>>. Considerando che la clausola risolutiva di cui alla lettera l) dell'art. 6 del contratto di locazione prevede “la mancata autorizzazione, entro la data consegna dell'immobile, della viabilità di accesso per i mezzi pesanti e per l'istituzione di un'area di sosta su Via del Fiumicello per le operazioni di scarico/merci, di cui la premessa lettera r) e come da elaborato sottoscritto ed allegato
(All. C)”, il CTU ha messo in evidenza tutte le contraddizioni riscontrate : < Sulla mancata autorizzazione per l'istituzione di un'area di sosta su Via del Fiumicello appare doveroso rappresentare all'Ill.mo G.I. che: gli Allegati B e C al preliminare del contratto di locazione ed il contratto stesso, facevano chiaro riferimento ad un'area di sosta temporanea per carico/scarico merci, posta su Via del Fiumicello, definivano le modalità di scarico e movimentazione delle merci
(con traspallet) e rappresentavano un mezzo di dimensioni adeguate all'attraversamento di strade secondarie;
l'istanza per l'autorizzazione amministrativa presentata al dal convenuto (da CP_2 cui sono scaturite la mancata autorizzazione ed il diniego), prevedeva: nell'istanza originaria, una zona di sosta per scarico/merci ubicata lungo via A. Vespucci (in luogo di via del Fiumicello indicata nel preliminare di locazione); nell'integrazione all'istanza originaria si prevedeva, nella stessa zona di via A. Vespucci, solo una zona di sosta;
in entrambe le istanze, si rappresentava un mezzo di lunghezza pari a 18 m, in luogo del mezzo di dimensioni ridotte indicato nel preliminare di locazione. Sulla mancata autorizzazione della viabilità di accesso per i mezzi pesanti. Nella clausola prevista dal contratto di cui alla lettera l), si fa riferimento alla mancata autorizzazione della viabilità di accesso per i mezzi pesanti, senza dettagliare in alcun modo la categoria di mezzo pesante e senza limitare tale tipologia di mezzo ad una categoria piuttosto che ad un'altra. Il preavviso di rigetto e successivo diniego (D.D. n. 129) dell'autorizzazione richiesta dalla convenuta al non riguarda l'utilizzo del mezzo pesante, infatti, come desumibile dalla Controparte_3 motivazione, non si rileva alcun diniego con riferimento alla viabilità di accesso per mezzi pesanti.
Ancora con riferimento all'utilizzo del mezzo pesante (N3 come indicato in atti dalla convenuta), dalla corrispondenza tra la convenuta e l'Area Viabilità e Trasporto Pubblico del Comune di Napoli, si rileva quanto segue: nella richiesta formulata dalla convenuta prot. PEC PG/2020/741081 del
09.11.2020, si chiede la predisposizione di uno stallo di sosta per lo scarico merci, senza specificare alcuna tipologia di mezzo;
nella nota di riscontro dell'Ufficio prot. 800237/2020 del 1.12.2020, si chiarisce che “Con riferimento all'oggetto, lo scrivente Servizio comunica che l'uso di spazi riservati ai veicoli utilizzati per il carico e lo scarico di cose, istituiti ai sensi dell'art. 7 comma g) del vigente Codice della strada, non può essere riservato ad un singolo esercizio commerciale. Inoltre, si ritiene opportuno evidenziare che, ai sensi dell'art. 36 della Legge della Regione Campania n. 7 del 21 aprile 2020, una struttura commerciale appartenente alla tipologia descritta nel grafico pervenuto deve contenere al suo interno gli spazi per la movimentazione delle merci secondo la dotazione stabilita nell'allegato D della stessa L.R. 7/2020”. Appare pertanto doveroso evidenziare che, anche dalla corrispondenza tra la convenuta ed il Servizio Viabilità, non si fa riferimento ad alcuna tipologia di mezzo pesante (N3)>>.
La conclusione del CTU è stata, quindi, che : <circa le modalità di carico e scarico della merce, era necessario richiedere, da parte della autorizzazione al Comune di Napoli, ma le Controparte_1 modalità di scarico merce e le aree di sosta di cui all'autorizzazione presentata dalla Controparte_1 sono differenti da quelle stabilite nel preliminare del contratto di locazione e nei relativi grafici allegati. Nel contratto preliminare, infatti, l'area di sosta per scarico merci era prevista su via
Fiumicello, mentre nell'integrazione dell'autorizzazione richiesta dalla convenuta al Comune, si raffigurava esclusivamente l'area interna di 27.60 mq di carico/scarico merci con bancali e locali muletti per movimentazione mentre, l'area di sosta di scarico della merce su via A. Vespucci, precedentemente rappresentata nell'istanza madre, veniva ora rappresentata esclusivamente quale area di sosta (senza specifica dell'utilizzo di questa per scarico merci). Circa la viabilità di accesso per mezzi pesanti, nel diniego dell'autorizzazione non vi è alcun riferimento né alla viabilità né all'utilizzo di un particolare mezzo pesante (N3). Pertanto, relativamente alla “mancata autorizzazione, entro la data consegna dell'immobile, della viabilità di accesso per i mezzi pesanti e per l'istituzione di un'area di sosta su Via del Fiumicello per le operazioni di scarico/merci, di cui la premessa lettera r) e come da elaborato sottoscritto ed allegato (All. C)”, la mancata autorizzazione non si ritiene, con riguardo alla condizione risolutiva, rientrante nella previsione contrattuale di cui alla lettera l), per le seguenti motivazioni: relativamente alla modalità di scarico merce sull'area di sosta di via Fiumicello, per la descritta discrasia tra quanto contrattualizzato e quanto richiesto al relativamente alla viabilità di accesso per mezzi pesanti, sia in quanto nella Controparte_3 motivazione del diniego non vi è alcun riferimento alla viabilità di accesso per mezzi pesanti, sia per la discrasia tra il mezzo di dimensioni minori rappresentato nel contratto preliminare (su via
Fiumicello) e quello di lunghezza pari a 18 m rappresentato nella richiesta al Comune di Napoli (su via A. Vespucci)>>.
È evidente, quindi, che l'avveramento di alcune delle condizioni risolutive previste in contratto è derivata, in qualche modo, e a prescindere dalla motivazione soggettiva della promittente conduttrice, dalla sua condotta deliberatamente rivolta ad ottenere dall'amministrazione pubblica delle autorizzazioni – diverse da quelle ipotizzabili all'epoca della conclusione del contratto preliminare condizionato – impossibili da ottenere in base alla normativa vigente. La Corte di Cassazione con la sentenza 6676/1992, anche se per l'ipotesi del mancato avveramento della condizione sospensiva, ha ritenuto che “il giudizio sulla esistenza in concreto di un nesso di causalità tra pregiudizio allegato dalla parte adempiente ed inadempimento dell'altra non può esser condotto, come lo è stato, elevando
l'incertezza dell'avveramento del fatto dedotto in condizione a fattore interruttivo di quel nesso: in questo modo, invero, contraddittoriamente, da un lato si imputa alla parte di non aver lasciato evolvere la situazione incerta verso una realizzazione possibile, dall'altro nella incertezza della situazione originaria si individua la ragione per esonerare l'inadempiente da responsabilità. Per contro, il giudizio sulla esistenza di un nesso di derivazione causale tra mancata realizzazione della situazione futura incerta e inadempimento dell'obbligazione va condotto applicando l'art. 1223 cod. civ.: perciò considerando se, avuto riguardo alla situazione di fatto in cui il bene oggetto dal contratto si trovava nel momento in cui si è determinato l'inadempimento, il rilascio delle autorizzazioni amministrative, necessarie per utilizzare il bene in conformità del diritto di godimento attribuito dal contratto al conduttore, sarebbe stato possibile avuto riguardo alla normativa, che le amministrazioni pubbliche competenti sarebbero state tenute ad applicare per concludere in modo legittimo il procedimento. Stabilire se, nella situazione data, fosse possibile una legittima conclusione positiva del procedimento significa fare applicazione, nel caso, d'un criterio di regolarità causale, il quale permette una corretta applicazione dell'art. 1223 cod. civ., quando si tratta di giudicare del se il comportamento lesivo può essere considerato causa non d'un evento dannoso in effetti verificatosi, ma della mancata produzione d'un evento, dalla cui verificazione sarebbe derivato un vantaggio, così non potutosi conseguire”. Orbene, come accennato prima, alla violazione del dovere di comportarsi secondo buona fede consegue, come per la violazione di ogni altro dovere giuridico, l'obbligo di risarcimento del danno, conseguente alla responsabilità contrattuale.
Circa la misura del risarcimento, è pacifico che deve essere risarcito il c.d. interesse negativo, che comprende le spese inutilmente sostenute in relazione alle trattative (danno emergente) e le perdite sofferte dalla parte danneggiata per non avere usufruito delle occasioni, presentatesi nel corso delle trattative, di stipulare con altri un contratto simile o identico a quello non concluso (lucro cessante).
Tale pregiudizio, risarcibile in quanto conseguenza immediata e diretta può essere liquidato anche in via equitativa. Non è invece risarcibile il c.d. interesse positivo, che corrisponde agli eventuali ulteriori utili che la parte avrebbe conseguito se il contratto fosse stato concluso. Invero, il danno risarcibile per responsabilità precontrattuale consiste "nei limiti dello stretto interesse negativo
(contrapposto all'interesse all'adempimento), rappresentato sia dalle spese inutilmente sopportate... sia dalla perdita di ulteriori occasioni per la stipulazione con altri di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso, e dunque non comprende, in particolare, il lucro cessante risarcibile se il contratto non fosse stato poi adempiuto o fosse stato risolto per colpa della controparte" (così, ex multis, Cass. 19883/2005; cfr. pure la più recente Cass. 24625/2015).
Ebbene, riconosciuta la responsabilità di per aver determinato, con la propria condotta Controparte_1 contraria a buona fede, l'avveramento di alcune delle condizioni risolutive previste in contratto, bisogna individuare quali conseguenze immediate e dirette siano dipese da tale responsabilità.
Con riguardo alla posta risarcibile consistente nel danno emergente dell'interesse negativo - che va rintracciato negli esborsi inutilmente sostenuti per la stipula del contratto preliminare condizionato, spese che avrebbero avuto senso nei rapporti fra le parti se si fosse comportata secondo Parte_2 buona fede, evitando il verificarsi delle condizioni risolutive - va detto che la richiesta di Parte_1 attiene alle spese effettivamente sostenute per la liberazione dei locali, le pratiche amministrative
[...]
la manutenzione e gli oneri condominiali. Sostiene, infatti, che si tratta di “costi, privi di CP_2 ritorno economico per effetto della condotta della convenuta, integrano una perdita patrimoniale immediata e diretta, risarcibile in quanto causalmente connessa al comportamento scorretto della controparte”. Sotto questo profilo la domanda è fondata, ma va detto che, come eccepito dalla convenuta, non si rinviene in atti tutta la documentazione a sostegno delle spese asseritamente sostenute dalla parte attrice. La conseguenza è che occorre procedere alla liquidazione equitativa del danno, che presuppone che il pregiudizio economico del quale la parte reclama il risarcimento sia certo nella sua esistenza ontologica, cosa che nella vicenda in esame è riscontrabile, ma sia incerto con riguardo al suo preciso ammontare, in quanto non vi è la produzione di tutta la documentazione a sostegno delle spese sostenute per le diverse voci elencate. Ne consegue che a titolo di danno emergente, con riguardo alle spese sostenute per ottenere il definitivo condono edilizio, per procedere alla liberazione degli immobili, per assistere la conduttrice nelle diverse pratiche autorizzative necessarie, per il ripristino della cabina elettrica, per aver sostenuto gli oneri condominiali nel periodo di presunta locazione addebitabile alla promittente conduttrice – considerando anche che di alcune di queste attività ha comunque beneficiato la locatrice, in quanto necessarie per la locazione ad altro soggetto (PI) – può essere liquidata la somma di euro 90.000,00.
Per quel che concerne il lucro cessante, occorre tenere nel dovuto conto, da un lato, la circostanza che a partire dal 13/12/2022 la locatrice ha stipulato un altro contratto, anche più vantaggioso rispetto a quello oggetto di esame (con un canone di euro 300.000,00 annui, con PI) e, dall'altro lato, che non è stato provato alcun tipo di danno da perdita di occasioni economiche derivanti da trattative con altri soggetti, ovvero derivanti dal contratto poi stipulato con PI (perché, in ipotesi, più svantaggioso per la locatrice). Quindi, per il mancato incasso dei canoni di locazione, il periodo da prendere in considerazione - che come termine finale ha il mese di novembre 2022, in quanto a dicembre vi è stata la locazione dell'immobile ad PI - va individuato non prima del mese di ottobre 2020, in quanto solo il 16/9/2020 ha ottenuto il permesso di costruire in Parte_1 sanatoria, il condono di cui alla lettera g) della clausola di cui all'art. 6 del contratto preliminare condizionato. Anzi, va detto che il l'art 6 prevede che il pagamento del canone sarebbe decorso dopo
4 mesi dalla consegna dell'immobile, che, come detto, da parte di sarebbe potuta Parte_1 avvenire da dopo il 16/9/2020, con la conseguenza che le mensilità da riconoscere a titolo di risarcimento del danno decorrono dal mese di febbraio 2021, fino al mese di novembre 2022, per un totale di 22 mensilità, per un totale di euro 440.000,00 (euro 20.000,00 al mese per 22 mesi).
In conclusione, accertata la responsabilità di per la mancata stipula del contratto Controparte_1 definitivo di locazione, deve essere parzialmente accolta la domanda risarcitoria limitatamente al danno emergente dell'interesse negativo consistente nelle spese inutilmente sostenute, liquidate nella somma di euro 90.000,00, oltre la somma di euro 440.000,00 a titolo di lucro cessante per la mancata riscossione dei canoni fino alla stipula di diverso contratto con altro conduttore, avvenuta il 13/12/22, per un totale di euro 530.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Le spese di CTU, già liquidate, devono essere interamente poste a carico di Controparte_1

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei confronti di così provvede: Parte_1 Controparte_1
1) accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...] di euro 530.000,00, oltre interessi nella misura legale dalla domanda al saldo;
Pt_1
2) condanna a pagare le spese di lite in favore di , liquidandole in Parte_2 Parte_1 euro 9.800,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario nella misura del 15 % del compenso, con attribuzione al difensore, dichiaratosi anticipatario;

3) pone definitivamente a carico di le spese di CTU già liquidate con separato Controparte_1 decreto.
Il giudice
dott. NR Ardituro