REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. 5015/2021 R.G. promossa da:
(c.f. , con l'avv. CIMINO ANDREA Parte_1 C.F._1
attore
contro
(c.f. ), con l'avv. VIALI MARIO CP C.F._2
convenuta
CONCLUSIONI
Conclusioni dell'attore:
come da atto di citazione e prima memoria 183 c.p.c.
Conclusioni della convenuta: nel merito ed in via riconvenzionale come da comparsa e in via istruttoria insistendo per l'ammissione
delle istanze non ammesse di cui alla seconda memoria 183 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 21.6.21, ritualmente notificato, chiedeva accertarsi l'esclusiva Parte_1
proprietà in capo allo stesso della porta d'acqua e della riva d'acqua presenti nell'edificio sito in
Venezia, San Polo 2347. pagina 1 di 9 Assumeva l'attore che:
- acquistava negli anni 2012-2013 alcuni immobili in Venezia, San Polo, campiello S. Pt_1
Agostino, composti da i) ufficio sito al piano secondo e terzo con accesso dal civico 2347; ii) locali al piano terra con accesso dal civico 2347; iii) appartamento sito al primo piano e avente ingresso dal civico 2348; iv) appartamento sito al piano terra e primo avente ingresso dai civici 2338 e 2339
- i locali al piano terra, di cui al civico n. 2347, si compongono tra l'altro, di un portico e di un androne su cui insistono una porta d'acqua con relativa riva privata che si affaccia su Rio di S. Agostino;

- è proprietaria di un immobile al quarto piano, al quale si accede dal portone condominiale al CP
piano terra in corrispondenza del civico 2347, e di un magazzino;

- attesa l'interclusione del magazzino, nel 1939 veniva costituita servitù di passaggio attraverso l'androne (ora di proprietà dell'attore) per consentire l'accesso al suddetto magazzino nonché alla riva d'acqua;
- poiché nell'ambito di un contenzioso amministrativo avente ad oggetto la legittimità della concessione di uno spazio acqueo intestata alla convenuta, quest'ultima avanzava pretese di comproprietà della porta d'acqua e della riva d'acqua, l'attore ha interesse a che sia accerta l'esclusiva proprietà dei suddetti manufatti in capo a sè, evincibile oltre che dalla summenzionata servitù anche dai titoli di provenienza e dalla disciplina civilistica in materia di Condominio.
si costituiva ritualmente in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via CP
riconvenzionale subordinata, l'accertamento dell'acquisto per usucapione della comproprietà dei beni.
Deduceva la convenuta, in particolare, di essere comproprietaria della porta e riva d'acqua, come evincibile dal titolo d'acquisto invocato dall'attore, che consente il passaggio attraverso l'androne al piano terra per accedere alla riva di Rio S. Agostino, dall'art. 1117 c.c., che prevede la proprietà comune in capo ai singoli condomini, tra l'altro, dei muri maestri, dei portoni d'ingresso e delle facciate, e come riconosciuto dallo stesso attore, il quale nel 2017 convocava apposita assemblea condominiale per le spese di manutenzione della porta d'acqua assumendo tale bene come di proprietà
pagina 2 di 9 comune.
In subordine la convenuta eccepiva l'esercizio del possesso continuo ed indisturbato sui suddetti beni a far data dal 1988 e, per l'effetto, l'acquisto della comproprietà per usucapione.
La causa, istruita mediante l'assunzione di prove testimoniali e ordine di esibizione rivolto all'Agenzia
delle Entrate, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 27.6.25 sulle conclusioni ivi precisate dalle parti.
La domanda attorea è fondata e infondata risulta, invece, la riconvenzionale svolta dalla convenuta.
La proprietà esclusiva della porta d'acqua e della riva in capo all'attore sembra trovare conferma negli atti d'acquisto di entrambe le porzioni attualmente intestate alle parti in causa, che, come noto,
assumono valore dirimente nell'accertamento della proprietà.
Se dal frazionamento eseguito nel 1939 dell'originario unico immobile (all. 2 attoreo) non sembra emergere con piana evidenzia che la porta e la riva d'acqua siano state attribuite in via esclusiva alla porzione oggi intestata all'attore (fg. 13, mapp. 1473 sub. 2) e se dal rogito del 6 giugno 1939 (all. 3
attoreo), con il quale originaria unica proprietaria dell'intero edificio, alienava ai Controparte_2
sig.ri , e la porzione di immobile Controparte_3 CP_4 Controparte_5 Controparte_6
ora in proprietà dell'attore, parimenti, non sembrano emergere elementi significativi in tal senso giacché la costituita servitù di passaggio, attraverso l'androne (ora di proprietà attorea), per accedere alla riva d'acqua non implica necessariamente la proprietà esclusiva di quest'ultima in capo al proprietario dell'androne, sembrano invece potersi trarre argomenti decisivi per affermare la titolarità
esclusiva degli immobili in contestazione:
- dalla compravendita del 17.10.78 con cui gli immobili (attualmente intestati all'attore) venivano acquistati dalla società Francesco RI, nella quale risulta che oggetto del trasferimento in proprietà esclusiva sono anche “le porzioni indicate a scritta “androne con riva” … soggette a servitù di passaggio per l'uso promiscuo della riva sul Rio di S. Agostino” (all.ti 4-5-6 attorei);
- dal rogito in data 28.9.12 (all. 7 attoreo), con il quale acquistava gli immobili, Parte_1
pagina 3 di 9 nel quale viene precisato che l'androne con la porta d'acqua sul Rio di S. Agostino vengono trasferiti in proprietà esclusiva;

- dal rogito in data 12.12.88 (all. 8 attoreo) con il quale acquistava la propria CP
porzione di edificio, nel quale si specifica che oggetto di trasferimento è anche “quota di
comproprietà dell'ingresso al piano terreno, del vano scale e ascensore con relativo impianto,
delle fondazioni, muri maestri, tetto e fognature, e con la servitù di passaggio attraverso
l'androne sito al piano terreno oltre l'ingresso di proprietà comune, per l'accesso al magazzino e alla riva sul Rio di S. Agostin che è di uso promiscuo” e dal quale quindi si deduce, a contrariis, che la porta e la riva d'acqua non sono di proprietà comune;

- dal rogito del 26.6.80 (all. 9 attoreo), con il quale gli immobili oggi intestati alla convenuta venivano trasferiti da alla Francesco RI snc, nel quale l'androne con riva Persona_1
non risultano oggetto del trasferimento, risultando interlineata la loro ricomprensione all'interno delle “parti del fabbricato comuni per legge” che vengono invece alienate.
Sembra, invece, sulla scorta dell'acquisto della convenuta (all. 8 attoreo), che sulla porta e sulla contigua riva d'acqua, di proprietà esclusiva dell'attore, sia titolare di un mero diritto di uso, ex CP
art. 1021 c.c.
Non sembra plausibile che il termine “uso” sia stato impiegato in senso atecnico nel rogito notarile di acquisto da parte dell'attrice, avuto riguardo al fatto che l'atto è stato redatto da un Notaio,
professionista e tecnico del diritto.
In ogni caso, esclusa la comproprietà dei beni in contestazione come risultante dai citati titoli di provenienza, il termine uso, se non corrispondente al diritto reale previsto all'art. 1021 c.c., dovrebbe allora intendersi espressione di una servitù attiva (in favore dei fondi della convenuta) concretantesi nell'utilizzo dei beni per cui è causa.
Anche la sentenza del TAR Veneto che si è pronunciato sulla decadenza della convenuta dalla concessione di spazio acqueo, si osserva per inciso, sembra escludere la sussistenza di comproprietà tra pagina 4 di 9 le parti in causa dei suddetti beni, laddove si afferma che “come risulta dagli atti di compravendita, la
ricorrente ( ndr), pur non essendo una condomina rispetto a questo bene - vi è un'espressa CP
previsione che esclude tale circostanza - ha un diritto di accesso alla riva che comprende
necessariamente anche il diritto di utilizzo della porta d'acqua che consente tale accesso” (all. 27
attoreo, pag. 4).
L'amministrazione comunale, parimenti, conformemente alle risultanze del giudizio amministrativo riconosce alla convenuta non la comproprietà dei beni ma un mero “diritto di utilizzo” degli stessi (all.
29 attoreo).
Irrilevante, si osserva, la circostanza che non risulti documentata la trascrizione del diritto parziario in favore della convenuta, rappresentando la trascrizione, come noto, mezzo pubblicitario nei confronti dei terzi e non, invece, modo di costituzione del diritto reale.
La difesa della convenuta ritiene di poter trarre argomenti per reputare la natura comune dei beni in contestazione dall'art. 1117 c.c., a mente del quale, come noto, sono oggetto di proprietà comune dei condomini, tra l'altro, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come i muri maestri, i portoni d'ingresso e le facciate.
L'elencazione delle parti comuni contenuta nella citata norma, si osserva in primo luogo, fa salva la contraria disposizione del titolo, com'è nel caso.
Ciò assume valore assorbente
In ogni caso non sembra che i beni in contestazione possano rientrare nelle suddette categorie.
La circostanza che la porta d'acqua, con la connessa riva, sia inserita in un muro maestro e/o nella facciata non è idonea, ex se, a ritenerla assimilabile ai suddetti elementi strutturali dei quali non condivide la funzione.
Né sembra, sotto altro profilo, che la porta d'acqua sia equiparabile ad una porta d'ingresso.
Al di là delle allegazioni della difesa attorea in ordine alla destinazione storica della porta, la circostanza che nel contesto della città di Venezia alcuni edifici siano dotati di un approdo sull'acqua pagina 5 di 9 presso il quale ormeggiare il natante e indi accedere, attraverso un portone, all'interno del palazzo non sembra sufficiente a ritenere che la c.d. porta d'acqua costituisca un portone d'ingresso, termine quest'ultimo utilizzato nel linguaggio comune per indicare il varco per l'accesso pedonale.
Inoltre, laddove si ritenga che l'elencazione contenuta nell'art. 1117 non sia tassativa e parti comuni debbano intendersi tutte quelle necessarie all'uso comune, non pare che la porta d'acqua, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinata a soddisfare esigenze generali e fondamentali dell'edificio (si vedano Cass. n. 27636/18; Cass. n. 7743/17), non potendosi ritenere funzionale a tali necessità (ma, piuttosto, ad una maggiore comodità) l'accesso all'interno del palazzo direttamente dal rio.
La convenuta assume, sotto altro profilo, che la natura comune dei beni per cui è causa dovrebbe ritenersi riconosciuta dall'attore, il quale, nel convocare le assemblee condominiali per deliberare in ordine alle spese afferenti tali beni, avrebbe ripartito le spese presupponendone la natura comune.
L'argomento non ha pregio giacché, sia che la condotta attorea sia interpretata alla stregua di un erroneo convincimento circa l'esistenza della comproprietà sia che la stessa venga interpretata come implicito riconoscimento stragiudiziale dell'altrui diritto la stessa non sarebbe comunque idonea
(siccome non rientrante in nessuna delle ipotesi previste dall'art. 922 c.c.) alla costituzione di un diritto di comproprietà prima di allora inesistente.
Quanto alla domanda riconvenzionale di usucapione formulata dalla convenuta, valga quanto segue.
assume di aver esercitato compossesso pubblico, continuativo ed indisturbato dei beni CP
per cui è causa a decorrere dal 1988, sicché, ammessa la proprietà esclusiva in capo all'attore, la stessa ne avrebbe comunque acquistato la (com)proprietà.
Peraltro, si osserva, quand'anche si ritenga che l'esperita istruttoria orale consenta di ritenere provato l'utilizzo della porta e della riva d'acqua per il tempo necessario ad usucapire, il protratto utilizzo non sarebbe comunque idoneo per l'acquisto ostandovi, come eccepito dall'attore, l'art. 1164 c.c. per il quale, come noto, il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale non può condurre pagina 6 di 9 all'acquisto della proprietà per usucapione a meno che il titolo del possesso non muti per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione manifestata al proprietario.
Nel caso, si osserva, il possesso esercitato dalla convenuta deve intendersi conforme al diritto reale d'uso (o di servitù) costituito in proprio favore sulla porta e riva d'acqua, come risultante dall'atto d'acquisto del 1988 (all. 8 attoreo).
Non risulta che il titolo del possesso (uso/servitù) esercitato dalla convenuta sia mutato per una delle cause indicate al citato art. 1164 c.c., occorrendo in particolare, quand'anche gli atti di godimento corrispondano all'esercizio del diritto di proprietà, una specifica opposizione manifestata dal possessore nei confronti dell'avente diritto.
In particolare, laddove si ritenga che l'apposizione, fin dal momento dell'acquisto da parte della convenuta nel 1988, di un lucchetto sulla porta d'acqua nella disponibilità di e del suo nucleo CP
familiare (come allegato dalla difesa nei capitoli istruttori sub 3-4) possa integrare atto di interversione del possesso manifestato esternamente al titolare formale del diritto di proprietà (giacché l'aver provveduto alle spese per la manutenzione dei beni in uso costituisce, invece, comportamento sicuramente compatibile con la titolarità del mero diritto reale), tale circostanza, avuto riguardo al riparto dell'onere, non risulta comprovata in maniera del tutto persuasiva ed univoca dall'esperita istruttoria orale.
Invero, solo il teste (figlio della convenuta) ha riferito che le chiavi del lucchetto Tes_1
apposto dalla madre sulla porta d'acqua non erano nel possesso degli altri condomini.
Dalle dichiarazioni rese dagli altri testi della convenuta, invece, non può inferirsi che le chiavi del lucchetto fossero nell'esclusiva disponibilità della famiglia della convenuta e non degli altri condomini.
Il teste ha dichiarato di non ricordare se il lucchetto sia stato apposto dalla Testimone_2
convenuta e confermato che le relative chiavi erano nella disponibilità della famiglia il teste CP
, esecutore di lavori all'interno del negli anni 1994/95, ha dichiarato, Testimone_3 Parte_2
parimenti, di aver richiesto alla famiglia le chiavi per entrare all'interno attraverso la porta Tes_1
pagina 7 di 9 d'acqua; il teste , invece, ha solo dichiarato che , come constatato in Testimone_4 Tes_5
alcune occasioni prima dell'anno 2000, era in possesso delle chiavi che aprivano la porta d'acqua.
L'allegato possesso esercitato dalla convenuta, dunque, non può essere idoneo, per le ragioni evidenziate, all'acquisto della (com)proprietà per usucapione.
Donde il rigetto della riconvenzionale.
Viene accertato, per concludere, che l'attore risulta unico titolare del diritto di proprietà sui beni in contestazione, mentre l'accertamento del diritto parziario in capo alla convenuta viene effettuato, in mancanza di espressa domanda dell'una o dell'altra parte, solo incidenter tantum.
Quanto alle spese, si ritiene che la complessità delle questioni trattate in fatto ed in diritto (non rinvenendosi alcun precedente giurisprudenziale in ordine alla qualificazione delle porte d'acqua all'interno dei complessi condominiali) ed il contegno stragiudiziale quantomeno ambiguo mantenuto dall'attore in ordine alla ripartizione delle spese relative ai beni in contesa costituiscano gravi ed eccezionali ragioni per disporne la compensazione per la quota della metà e gravare la convenuta,
integralmente soccombente, della residua quota.
Le spese vengono liquidate, per l'intero, come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.m.
55/14, sul valore di € 25.000,00 come dichiarato dall'attore all'atto dell'iscrizione della causa a ruolo.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- in accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara la proprietà esclusiva in capo a Pt_1
della porta d'acqua e della riva d'acqua siti nell'androne catastalmente censito al Fg. 13, mapp.
[...]
1473, sub 5, P.T., Sezione Urbana VE
- rigetta la domanda riconvenzionale di usucapione della comproprietà dei suddetti beni, formulata dalla convenuta
- compensa le spese per la metà e condanna la convenuta alla rifusione della residua quota in favore pagina 8 di 9 dell'attore
- liquida le spese, per l'intero, in € 5.000,00 per compensi ed € 264,00 per anticipazioni, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge
Venezia, 24 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
pagina 9 di 9