REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza dell'11 dicembre
2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al N. 1984/2024 R.G. vertente tra
Codice Fiscale , elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Reggio Calabria, alla Via Bruno Buozzi n. 8/a, rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Tarsia per mandato in atti, contro
Codice Fiscale elettivamente CP_1 C.F._2
domiciliata in Reggio Calabria, alla Via del Torrione n. 42, rappresentata e difesa dagli avv.ti Dario Minniti e Mario Scafidi, giusta procura in atti;

All'esito della camera di consiglio, alle ore 15:25 deposita la sentenza, dando lettura del dispositivo in assenza dei procuratori delle parti.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato il SI. ha Parte_1
intimato sfratto per morosità alla SI.ra , in relazione al CP_1
contratto di locazione - con durata dal 15 marzo 2013 al 15 marzo 2017
- registrato il 29 maggio 2013 al n. 2422 serie 3T, avente ad oggetto un immobile sito in Reggio Calabria, alla Via Sbarre Centrali rione Caridi
Trav. III n. 1\a, in quanto la conduttrice sarebbe stata morosa riguardo ai canoni a partire dal mese di agosto 2022, oltre agli oneri accessori
(condominio, canoni idrici).
Con comparsa depositata telematicamente il 25 luglio 2024 si è costituita in giudizio l'intimata, opponendosi allo sfratto.
Secondo la ricostruzione della SI.ra , nel contratto di CP_1
locazione non sarebbe stata prevista la proroga tacita in quanto il proprietario aveva deciso di mettere in vendita l'immobile a partire dall'estate 2017 ma, a ridosso della prima scadenza, il SI. le Pt_1
avrebbe comunicato di aver cambiato idea e che, quindi, vi sarebbe stata la proroga (che, comunque, era prevista dalla legge).
Scaduto l'ulteriore quadriennio, invece, il proprietario le avrebbe offerto di continuare il rapporto, stavolta “senza alcuna proroga del contratto cessato, ma in virtù di un nuovo rapporto basato unicamente sulla parola”.
Il contratto originario, di conseguenza, sarebbe cessato alla data del
14 marzo 2021 e la stessa la stessa avrebbe continuato a detenere l'immobile in forza di un nuovo contratto verbale (quindi nullo, anche per l'omessa registrazione), che prevedeva il pagamento di 500 euro mensili, asseritamente suddivisi in 250 euro come canone e 250 euro
2 come acconto sul prezzo di vendita dell'immobile, in vista di una possibile futura compravendita.
L'intimata ha spiegato le seguenti conclusioni:
“Preliminarmente: (i). Dichiarare inammissibile la domanda avversaria per le ragioni esposte al §1; In via subordinata e nel merito:
(ii). Rideterminare, in ragione di quanto illustrato al §2, l'eventuale credito del sig. ; (iii). Rigettare integralmente la domanda Parte_1
avversaria, tanto con riguardo all'ordine di rilascio, quanto con riferimento alla richiesta di ingiunzione di pagamento per le ragioni sopra illustrate;
In ogni caso: (iv). Con vittoria di spese e competenze di lite, da distrarsi ex art. 93 c.p.c.”
Con ordinanza del 30 luglio 2024, il Tribunale di Reggio ha così deciso: “- non convalida lo sfratto per morosità; - rigetta la richiesta di provvedimento di rilascio;
… dispone il mutamento del rito ed il prosieguo del giudizio nelle forme dl rito speciale del lavoro…”.
È stato esperito il procedimento di mediazione, concluso con verbale negativo (versato in atti dal locatore).
Parte locatrice ha depositato tempestivamente la propria memoria integrativa ed ha contestato integralmente la ricostruzione operata dalla conduttrice, ribadendo la piena legittimità del contratto e formulando le seguenti domande:
“- Voglia il Tribunale Civile di RC, disattesa e rigettata ogni contraria istanza, domanda, difesa ed eccezione, accertare, riconoscere
e dichiarare lo stato di morosità del conduttore e\o CP_1
) relativamente al contratto di locazione stipulato Controparte_2
nel marzo 2013 e prorogatosi tacitamente via via nel corso degli anni in forza del comportamento concludente delle parti in causa;

3 - Voglia il Tribunale Civile di RC, conseguentemente disattesa ogni contraria istanza, domanda, difesa ed eccezione, stante il persistente ed attuale stato di morosità del conduttore e\o CP_1 CP_2
) accertare riconoscere e dichiarare la risoluzione per
[...]
inadempimento contratto di locazione stipulato nel marzo 2013 e prorogatosi tacitamente tra le parti, per comportamento concludente, via via negli anni, condannando il conduttore\i: a) all'immediato rilascio dell'immobile in favore del ricorrente;
b) al pagamento dei canoni di locazione scaduti (a far data da Ottobre 2022) ed a scadere fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile;
- Voglia il Tribunale Civile di RC, in via del tutto subordinata\gradata, e solo nella denegata ipotesi in cui il giudicante dovesse ritenere inesistente, inefficace ed invalido il rapporto di locazione esistente tra le parti, accertare, riconoscere e dichiarare
l'occupazione senza titolo dell'appartamento di proprietà del ricorrente da parte della signora (e\o del figlio CP_1
) condannando la convenuta: a) all'immediato Controparte_2
rilascio dell'immobile in favore del ricorrente;
b) al pagamento di un'indennità di occupazione senza titolo a far data da Ottobre 2022) e fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile in misura pari al canone mensile di locazione a suo tempo pattuito tra le parti;

- Voglia il Tribunale Civile di RC, condannare parte convenuta al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 96, comma 3, c.p.c.”.
La conduttrice ha depositato tempestivamente la propria memoria integrativa il 16 gennaio 2025, ribadendo ed approfondendo le difese già articolate nella fase sommaria e concludendo nei seguenti termini:
“(i). Accertare l'insussistenza della morosità così come dedotta dal sig.
4 per i motivi illustrati in narrativa e, conseguentemente, Parte_1
rigettare tutte le domande avversarie;

(ii). Accertare e dichiarare il diritto della sig.ra alla CP_1
restituzione del deposito cauzionale fruttifero versato, nella misura di €
1.002,00, oltre interessi dalla stipula al soddisfo;

(iii). Accertare e dichiarare la compensazione giudiziale dell'eventuale credito che dovesse risultare in favore del sig. Pt_1
con il controcredito vantato dalla sig.ra , oltre
[...] CP_1
interessi, sussistendone i requisiti di legge;

(iv). Con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi ex art. 93
c.p.c.”.
Con ordinanza del 7 febbraio 2025, il GI ha disatteso le richieste istruttorie della convenuta e la causa è stata istruita, quindi, a mezzo della sola produzione documentale delle parti, venendo discussa - infine
- all'odierna udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed il provvedimento di cui all'art. 667 c.p.c. determinano la conclusione della fase sommaria e la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, nonché l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale. (Cassazione civile, 10/11/2020
5 n. 25277, Cassazione civile, 30/09/2015 n. 19525, Cassazione civile,
13/02/1992 n. 1734).
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione (Cassazione civile,
22/12/2021 n. 41236; Corte appello Napoli, 12/02/2008, Tribunale
Roma, 30/05/2022 n. 8480).
Ciò premesso, va detto che - sulla scorta di granitica giurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cassazione civile, 27/01/2023 n. 2554) - quando il creditore agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento può limitarsi a provare la fonte
(negoziale o legale) del diritto ed il relativo termine di scadenza e ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Non pare superfluo ricordare, infine, che - a mente dell'art. 115 c.p.c. -
“il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero, nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”.
6 II. Il rapporto di locazione intercorso tra gli odierni contendenti
(dimostrato anche attraverso la produzione del contratto), in verità, non
è stato contestato dalla conduttrice, la quale ha fondato la propria opposizione allo sfratto (e, nel merito, la resistenza alle richieste dell'attrice) sulla cessazione dello stesso allo spirare del secondo quadriennio (marzo 2021) e sulla nullità del contratto successivo.
Vertendosi in tema di contratto di locazione ad uso abitativo, in effetti, la regola generale dettata dall'art. 1, c. IV della L. n. 431/1998 prevede la forma scritta per la sua stipulazione.
L'evoluzione giurisprudenziale sul punto ha avuto un primo, importante punto d'arresto con la decisione n. 18214 del 17 settembre 2015, con la quale le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno avuto modo di affermare che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta (quindi non sanabile), rilevabile da entrambe le parti, oltre che d'ufficio ex art. 1421
c.c., salvo l'ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, nel qual caso l'invalidità è una nullità di protezione del conduttore, solo da lui denunciabile.
Nella fattispecie che ci occupa, ad ogni buon conto, il fatto che la nullità sia stata rilevata (con considerevole enfasi) dalla parte conduttrice esonera questo decidente dall'indagine volta a chiarire se la mancanza di forma scritta sia stata imposta dal locatore, se essa sia dipesa da una volontà comune o se, piuttosto, dalla SI.ra . CP_1
Ovviamente non si dovrebbe discettare di nullità del contratto verbale
“successivo”, qualora - come sostenuto dal locatore, che ha negato l'esistenza di una “opzione di acquisto e\o promessa di vendita dell'appartamento” - il contratto originario dovesse ritenersi prorogato per un ulteriore quadriennio alla scadenza del 2021.
7 Dall'interpretazione del regolamento negoziale consacrato nel contratto del 2013, tuttavia, non sembra revocabile in dubbio che le parti abbiano esplicitamente convenuto che il rinnovo della sua durata (inizialmente fissata fino al 15 marzo 2017) avrebbe potuto essere operato solo previo
“consenso espresso delle parti”.
È certo, poi, che il contratto è stato rinnovato alla prima scadenza fino al marzo 2021 [poco rileva, oggi, se ciò sia avvenuto per una volontà, comune o unilaterale, di ricondurre il contratto alle previsioni di legge o perché, come riferito dalla conduttrice, il locatore non avesse più la volontà iniziale di alienare l'immobile (ma ciò sembrerebbe contraddire l'ipotesi che il glielo avesse proposto in vendita)]. Pt_1
Poiché è la stessa convenuta a riconoscere che “scaduto l'ulteriore quadriennio, il sig. offriva la disponibilità a proseguire il Pt_1
rapporto locativo”, dunque, occorre valutare se questa “disponibilità” manifestata dal SI. ad una seconda proroga quadriennale sia Pt_1
sufficiente o meno ad integrare quel consenso espresso al rinnovo richiesto dal contratto.
Qualche Giudice di merito ha ritenuto che il vincolo legale di forma vada riferito a tutti gli atti che incidono sul rapporto di locazione, modificandolo o estinguendolo, siano essi unilaterali o bilaterali (in tal senso, Tribunale Taranto, 23/04/2015 n. 1287): nel caso che ci occupa, ad ogni buon conto, è lo stesso locatore a ricordare nella propria memoria integrativa che l'art. 20 del contratto stabiliva che “qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere approvata dalle parti, se non mediante atto scritto”.
Il rapporto locatizio tra le parti, pertanto, è da considerarsi concluso al
14 marzo 2021 (com'era chiaro anche al locatore, basti richiamare il messaggio di posta elettronica del 29 marzo 2023, ore 12:24,
8 documento 4 della produzione telematica allegata alla memoria integrativa: “occorre rinnovare il contratto di fitto che è scaduto”) ed il successivo accordo verbale è nullo per mancanza di forma scritta.
Non può trovare accoglimento, in definitiva, la domanda di risoluzione del contratto per l'inadempimento della conduttrice.
III. Va valutata, a questo punto, la domanda subordinata articolata nella memoria integrativa depositata il 7 gennaio 2025, non senza aver prima ricordato che nel giudizio di merito, nel rispetto dei termini concessi dal
Giudice nel provvedimento di conversione del rito, “le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una «causa petendi» diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni
e di spiegare domanda riconvenzionale”, purché connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio (in tal senso, Cassazione civile,
05/05/2025, n.11802, Cassazione civile, 19/02/2019 n. 4771,
Cassazione civile, 28/02/2023 n. 5955, Cassazione civile, 23/06/2021 n.
17955; si osserva che queste ultime due richiamano anche i principi espressi da Cassazione civile S.Un., 15/06/2015 n. 12310).
La domanda subordinata del SI. è volta ad ottenere il rilascio e Pt_1
l'indennità di occupazione dell'immobile concesso in locazione e occupato senza titolo a seguito della cessazione del rapporto locatizio.
I Giudici di legittimità hanno costantemente ritenuto che l'azione personale di restituzione è mirata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di riconsegnare una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto in forza di negozi
(quali la locazione, il comodato, il deposito) che non presuppongono
9 necessariamente nel tradens la qualità di proprietario: in ordine all'onere della prova, quindi, non è necessaria la dimostrazione che il sia proprietario (circostanza, invero, non contestata), ma soltanto Pt_1
quella che l'immobile è stato consegnato in base ad un titolo la cui efficacia è venuta meno (Cassazione civile, 22/08/2022 n.25084).
Ebbene, non è in discussione il fatto che la SI.ra sia rimasta CP_1
(come rimane, ad oggi) nell'immobile, anche a successivamente alla scadenza del contratto di locazione.
L'obbligazione di restituire la cosa locata (art. 1590 c.c.) non ha carattere sinallagmatico, ma scaturisce dalla natura propria della locazione che è contratto a termine: essa nasce alla scadenza della locazione ed ha natura contrattuale, proprio in quanto derivante dal contratto stesso, così come ha natura contrattuale la responsabilità per la ritardata riconsegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto all'uso. (Cassazione civile sez. III,
15/05/2007 n. 11189).
La vicenda de qua configura, pertanto, una situazione qualificabile come occupazione sine titulo, con le precisazioni che seguono.
Questo decidente non ignora i principi fissati dalle Sezioni Unite nella recente sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022, che hanno portato ad una modifica (“In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile
10 di reintegrazione attraverso la sola tutela reale”) rispetto al precedente orientamento che riconosceva il danno in re ipsa.
Va chiarito, tuttavia, che nel caso in cui l'occupazione abusiva avvenga successivamente ad un titolo giuridico scaduto, la fattispecie è inquadrabile nella responsabilità contrattuale per mancato rilascio del bene, in cui l'illegittimità del godimento del bene altrui deriva dal sopravvenuto venir meno del titolo che inizialmente giustificava l'occupazione dell'immobile, con conseguente inadempimento contrattuale dell'obbligazione di restituire la cosa locata.
Né si potrebbe ragionevolmente sostenere, come parrebbe ipotizzare la resistente nella memoria integrativa (pag. 2, “il proprietario che rivendica il risarcimento del lucro cessante ha l'onere di offrire puntuale prova della perdita subita, non potendosi considerare tale voce di danno in re ipsa”), la necessità che il locatore debba dimostrare di essersi attivato per trovare un nuovo conduttore per un immobile che, di fatto, non era disponibile.
Nella medesima decisione delle SSUU testé richiamata (ed invocata dalla sul punto specifico), d'altronde, si legge anche: “nel caso CP_1
di sopravvenuto venir meno del titolo, che ab origine giustificava
l'occupazione dell'immobile, viene in rilievo la disciplina delle fattispecie di estinzione del rapporto contrattuale. L'art. 1591 c.c., in particolare, per ciò che concerne la locazione, prevede per la protrazione del godimento da parte del conduttore, a scapito di quello del proprietario, l'obbligo del pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del danno (ulteriore, ndr), nel quale confluiscono le ipotesi di mancato guadagno (occasioni perse di vendita o di locazione a condizione economiche più favorevoli), ma con il regime della responsabilità previsto dall'art. 1218”.
11 L'art. 1591 c.c., difatti, assicura al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato;
è una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore (Cassazione civile, 07/10/2021 n. 27287 che richiama Cassazione n. 18946/ 2019 e precedenti ancor più risalenti).
Particolarmente interessante, in quest'ottica, appare una recentissima decisione della Suprema Corte: “in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto, sia contrattualmente, sia giudizialmente,
l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'articolo 1591 del Cc, non richiede la sua costituzione in mora
e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. La caducazione del contratto di locazione non determina, pertanto, l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto, i quali permangono, a norma dell'articolo 1591 del Cc, fino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite…”
(Cassazione civile, 03/01/2025 n. 78).
La resistente, quindi, dev'essere condannata all'immediato rilascio, senza che la stessa possa invocare – stante la nullità del contratto di locazione verbale – la sospensione prevista dall'art. 6, co. 5, della L. n.
431/1998 per l'esecuzione dello sfratto.
Quanto alla allegazione che il canone convenuto per la locazione verbale dichiarata nulla fosse pari ad € 250,00, oltre ad ulteriori €
250,00 versati mensilmente di acconto sul prezzo di una futura vendita
12 dell'appartamento (la cui somma, davvero curiosamente coincideva col canone mensile di locazione precedentemente concordato), rimane circostanza del tutto sfornita di idoneo supporto probatorio, stante l'inammissibilità della prova orale articolata dalla , avente ad CP_1
oggetto presunti patti inerenti la compravendita di un immobile, per il quali, come per il contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, la forma scritta è richiesta ad substantiam.
La conduttrice, alla luce delle superiori considerazioni, è tenuta al versamento della somma di € 500,00 mensili a partire dal mese di ottobre 2022 (€ 19.000,00 fino al mese di novembre 2025) e sino all'effettivo rilascio, oltre interessi al saggio legale da ogni singola scadenza e sino al soddisfo.

IV. La SI.ra reclama la restituzione del deposito cauzionale CP_1
fruttifero versato, nella misura di € 1.002,00, oltre interessi dalla stipula al soddisfo, ma la sua memoria integrativa – pur se depositata in termini
(il 16 gennaio 2025) – non conteneva l'istanza di cui all'art. 418 c.p.c., espressamente richiamato dall'art. 447-bis c.p.c., che è prevista a pena di decadenza: la domanda riconvenzionale, quindi, è inammissibile.
Si osserva, in ogni caso, che il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, che consente al locatore di soddisfarsi sullo stesso ove la controparte abbia cagionato un danno all'immobile e l'obbligazione del locatore di restituirlo sorge sì al termine della locazione, ma non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato (che non è ancora avvenuto).
V. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
13

P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Rigetta la domanda di risoluzione, per l'inadempimento della SI.ra
, del contratto di locazione inter partes, registrato il 29 CP_1
maggio 2013 al n. 2422 serie 3T, avente ad oggetto un immobile sito in
Reggio Calabria, alla Via Sbarre Centrali rione Caridi Trav. III n. 1\a;
2) Dichiara detto contratto, per le ragioni esposte in parte motiva, cessato alla data del 14 marzo 2021;
3) Dichiara la convenuta occupante senza titolo CP_1
dell'immobile sito in Reggio Calabria, alla Via Sbarre Centrali rione
Caridi Trav. III n. 1\a a far data dal 15 marzo 2021 e la condanna all'immediato rilascio dello stesso nella piena e libera disponibilità del
SI. ; Parte_1
4) Condanna la SI.ra al pagamento in favore del SI. CP_1
, a titolo di indennità di occupazione per il periodo Parte_1
intercorrente dal 15 ottobre 2022 al 15 novembre 2025, dell'importo di
€ 19.000,00, oltre agli ulteriori importi mensili come in parte motiva, da tale ultima data all'effettivo rilascio ed oltre agli interessi al saggio legale dalla scadenza di ogni singola mensilità fino al saldo;

5) Rigetta ogni altra domanda;

14 6) Condanna la SI.ra al pagamento delle spese di CP_1
giudizio in favore del SI. , che liquida in € 798,00 per Parte_1
spese esenti ed € 4.826,00 per compensi (comprensivi della fase sommaria e della mediazione), oltre spese generali (15%), CPA ed IVA
(se dovuta) come per legge;

Fissa il termine di 10 giorni per il deposito della motivazione.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 11 dicembre 2025
IL G.O.T. (avv. Giuseppe Maria Orlando)
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