REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19491 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA

in RO (c.f. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in RO, via Fabio
Numerio, n. 46, presso lo studio dell'Avv. Carmine Laurenzano, che lo rappresenta e la difende;

- intimante -
CONTRO

(c.f. , elettivamente Controparte_1 C.F._1 domiciliato in RO, via R. R. Pereira, n. 129/C, presso lo studio dell'Avv.
EN Petrillo;



- intimato -


E CONTRO
1 (c.f. e Controparte_2 C.F._2 Controparte_3
(c.f. ); C.F._3
- intimati contumaci -
FATTO E DIRITTO

1. Con atto d'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, il in RO – dedotto di aver Parte_1 concesso in locazione ad uso abitativo alla sig.ra l'unità Parte_2 immobiliare di proprietà comune di tutti i condòmini, sita al piano seminterrato dello stabile condominiale, scala unica, interno “A”, con accesso diretto al cortile condominiale, censita al catasto di RO, foglio 894, particella 28, subalterno 31 con contratto di locazione stipulato in data 27.10.2015; rappresentato che la conduttrice andava ad abitare nell'immobile con il proprio figlio il quale poneva in essere molteplici atti di grave Controparte_2 turbativa della quiete condominiale costringendo i condòmini a richiedere in più occasioni l'intervento delle forze dell'ordine e che, in ragione di ciò, con comunicazione, consegnata a mani della sig.ra in data 4.3.2021, il Pt_2
Condominio dava formale disdetta dal contratto per la scadenza del 30.9.2023, ma che alla data di conclusione della locazione, la sig.ra ed il sig. Pt_2 omettevano di liberare spontaneamente l'immobile; Controparte_2 rappresentato che al decesso della conduttrice, avvenuto in data 10.12.2023, i di lei figli ed eredi e omettevano di liberare i Controparte_2 Controparte_1 locali e restituire le chiavi e che nel gennaio 2025 il Condominio veniva a conoscenza della presenza di un ulteriore occupante dell'immobile, tal
– ha convenuto in giudizio Controparte_3 Controparte_1 CP_2
e per sentir convalidare l'intimato sfratto per finita
[...] Controparte_3 locazione con fissazione a breve della data di esecuzione.

2. e , pur ritualmente citati in giudizio, non Controparte_2 Controparte_3 si sono costituiti.

2.1. si è costituito in giudizio con comparsa opponendosi alla Controparte_1 richiesta di convalida di sfratto, deducendo che, a seguito della ricezione della
2 disdetta del contratto di locazione dell'immobile, la sig.ra Parte_2 chiedeva al Condominio di sottoscrivere un nuovo contratto per poter continuare ad abitare l'immobile insieme al proprio figlio e Controparte_2 che veniva quindi raggiunto un accordo che prevedeva la rinnovazione del contratto scaduto al canone mensile di euro 400 anziché euro 200. Ha dedotto che prima della sottoscrizione del nuovo contratto la conduttrice decedeva, ma che l'amministratore richiedeva a il pagamento di un canone Controparte_1 di locazione di 400 euro, raddoppiato rispetto a quello contrattualizzato, dichiarando espressamente che erano intercorsi nuovi accordi tra le parti che dovevano solo essere formalizzati e che dal mese di gennaio 2024
l'amministratore invia i bollettini relativi agli oneri condominiali, sempre puntualmente corrisposti, e riceve il canone di locazione mensile di euro 400, senza la formalizzazione del contratto e la sua registrazione, malgrado la disponibilità manifestata prima dalla sig.ra e poi da suo figlio Parte_2
anche tramite il EL . Deduceva che, a seguito Controparte_2 CP_1 delle lamentele espresse dai condomini circa alcuni comportamenti tenuti dal EL , egli provvedeva, a gennaio 2025, ad incaricare il suo amico CP_2
, affinché si occupasse della manutenzione ordinaria Controparte_3 dell'immobile locato, recandosi occasionalmente nell'appartamento per provvedere alle pulizie domestiche, nonché per provvedere al benessere di
(come risulta da e.mail inviata al Condominio il 15.1.2025), e Controparte_2 che il Condominio provvedeva a formalizzare denuncia querela nei confronti di ed per occupazione abusiva dell'immobile. Controparte_2 Controparte_3
Ha concluso chiedendo di rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione in quanto infondata in fatto e in diritto, nonché la richiesta di ordinanza non impugnabile di rilascio provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., riconoscendo la validità e l'efficacia del contratto di locazione di fatto in essere tra le parti condannando parte attrice, previa sua formalizzazione, alla conseguente registrazione dello stesso presso l'Agenzia delle entrate ponendo a suo carico ogni eventuale onere conseguente al suo inadempimento;
nella denegata ipotesi in cui si ritenesse, invece, valido tra le
3 parti il contratto sottoscritto in data 28.10.2015 su cui viene basato l'odierno sfratto, ha chiesto di condannare il in Controparte_4 persona del suo Amministratore p.t. alla restituzione delle somme indebitamente percepite dal Condominio da ottobre 2023 come documentate dai bonifici effettuati dal sig. Controparte_1

3. All'udienza di convalida il giudice ha emesso ordinanza di rilascio, non essendo l'opposizione di basata su prova scritta, e ha disposto Controparte_1 il mutamento del rito da sommario in locatizio, concedendo alle parti termine per integrare i propri atti difensivi.

3.1. Le parti hanno depositato memorie integrative.

3.2. Il Condominio nella propria memoria integrativa ha dedotto l'inesistenza di qualsivoglia accordo, anche solo informale, in merito alla conclusione di un nuovo contratto di locazione tra il condominio e la sig.ra e/o i sig.ri Pt_2
. Persona_1
Ha affermato che la misura cautelare alla quale sarebbe sottoposto CP_2
(dichiarata dal difensore di nella fase sommaria
[...] Controparte_1 all'udienza del 24.4.2025) non inficerebbe la regolarità dell'attività di notificazione svolta, non avendo il provveduto a modificare la propria CP_2 residenza in conseguenza dell'intervenuto “allontanamento forzato”, costituendo ciò un suo preciso onere, non provocando la sottoposizione a misure cautelare, la perdita automatica della residenza da parte del soggetto nei cui confronti la misura è eseguita (proprio in ragione della provvisorietà delle stessa); e che, nell'ipotesi di sottoposizione a pena detentiva, invece, l'art. 45 della legge n. 354/1975 (legge sull'ordinamento penitenziaria) rimette al detenuto la scelta tra optare per il mantenimento della precedente residenza anagrafica ovvero, alternativamente, trasferirla presso il luogo di detenzione o internamento, per cui quale che sia il regime cui è sottoposto, il sig. CP_2 ha consapevolmente optato per mantenere la propria residenza
[...] antecedente la restrizione/internamento, come chiaramente dimostrato dal certificato di residenza allegato all'intimazione di sfratto per finita locazione ritualmente notificatagli, per cui nessun vizio sarebbe individuabile nell'attività
4 di notificazione, avendo il Condominio provveduto alla notifica nel luogo in cui il sig. risultava (e tutt'ora risulta) essere residente e non Controparte_2 essendo peraltro nemmeno noto all'amministratore e alla compagine condominiale il fatto che egli, in data imprecisata, era stato privato della propria libertà personale. Ha concluso chiedendo di accertare e dichiarare che il contratto stipulato tra la sig.ra e il Parte_2 Parte_1
6 in RO è definitivamente cessato per finita locazione alla data del 30
[...] settembre 2023, in virtù di disdetta regolarmente inviata in data 4.3.2021; per l'effetto, di condannare i resistenti sig. e Controparte_1 Controparte_2 nella loro qualità di eredi della sig.ra nonché il sig. Parte_2 CP_3
all'immediato rilascio dell'immobile libero da cose e persone, anche
[...] riconsegnandone le chiavi;
di accertare e dichiarare il diritto del
[...]
in RO a trattenere le somme percepite dagli odierni resistenti Parte_1 dal novembre 2023 in poi, a titolo di indennità di occupazione;
di condannare i resistenti al pagamento dell'indennità di occupazione già in precedenza concordata, pari ad euro 400 mensili oltre a oneri condominiali, maturanda sino al giorno dell'effettivo rilascio;
di rigettare tutte le domande proposte anche in via riconvenzionale dai resistenti perché infondate in fatto ed in diritto.

3.3. nella propria memoria integrativa ha dedotto di non aver Controparte_1 mai occupato l'immobile di cui trattasi, né a titolo di conduttore, né di detentore e di non risultare parte del contratto di locazione non avendo mai coabitato con la madre o con il EL nell'appartamento, risiedendo da tempo in RO, viale della Venezia Giulia, n. 40, come si evince dallo stesso atto di sfratto notificato presso la residenza dell'opponente. Ha quindi eccepito in diritto la propria carenza di legittimazione passiva;
che l'obbligo di rilascio non si trasmette automaticamente agli eredi del conduttore, salvo che questi subentrino nel contratto ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392/1978 e che l'unico erede che avrebbe potuto subentrare nel contratto è il sig. convivente Controparte_2 con la madre come si evince dalla stessa intimazione di sfratto Parte_2 per finita locazione. Ha eccepito l'improcedibilità della domanda attorea nei suoi confronti per difetto di interesse ad agire, non sussistendo alcuna utilità
5 concreta e attuale che il dall'eventuale condanna al rilascio di un Parte_1 soggetto estraneo alla detenzione del bene.

3.2. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti ed il giudice, verificata l'avvenuta notificazione dell'ordinanza di rilascio e di conversione del rito a tutte le parti intimate, comprese le due non costituite, ha dichiarato la contumacia dei convenuti non costituiti e e Controparte_2 Controparte_3 ha deciso la controversia ex art. 429 c.p.c..

4. Giova preliminarmente osservare la regolarità della notifica a CP_2
non essendovi nessun vizio nella notificazione effettuata nel luogo in
[...] cui quest'ultimo risultava (e tutt'ora risulta) essere residente, non essendo peraltro nemmeno noto al il fatto che egli, in data imprecisata, sia Parte_1 stato privato della propria libertà personale.
Tale dato, peraltro, è stato dichiarato dal difensore di Controparte_1
(soggetto chiaramente diverso da e che non è investito della Controparte_2 sua rappresentanza) all'udienza del 24.4.2025 (nella fase sommaria), ma non è in alcun modo provato e, in ogni caso, la dichiarazione non reca elementi temporali, con la conseguenza che tale asserita situazione, a prescindere dalla sua effettiva verificazione come fatto storico, non può essere vagliata ai fini notificatori in assenza di una sua perimetrazione cronologica, il che assorbe ogni ulteriore questione in merito.
Ad ogni modo e per completezza, si osserva che la sottoposizione a misura cautelare detentiva non determina ipso iure la decadenza o la revoca automatica della residenza anagrafica del soggetto interessato, attesa la natura provvisoria e strumentale di tale provvedimento restrittivo.

5. Dagli atti di causa è emerso che dei due figli della defunta conduttrice, solo risiedesse al momento del decesso con la madre Controparte_2 nell'immobile oggetto della locazione in , con la conseguenza Parte_1 che egli è subentrato ex lege quale conduttore nel contratto in luogo della madre.
6

Considerato che

in data 4.3.2021 il Condominio comunicava formale disdetta dal contratto di locazione alla sig.ra per la scadenza del 30.9.2023, il Pt_2 contratto deve intendersi risolto a detta data.
La circostanza dedotta in atti da circa il raggiungimento di un Controparte_1 accordo tra le parti che prevedeva la rinnovazione del contratto scaduto al canone mensile di euro 400 in luogo di euro 200 non risulta provata, in quanto le e-mail depositate in atti dimostrano al contrario l'assenza di un nuovo contratto tra le parti. In particolare, nella mail del gennaio 2024, si parla di
“accordi in fase di ricontrattualizzazione” escludendosi quindi la formalizzazione di alcun accordo, e nella mail del marzo 2024 si parla di
“indennità di locazione per i mesi di febbraio e marzo 2024 in attesa che
l'assemblea condominiale deliberi”, evincendosi chiaramente l'assenza della stipula di alcun nuovo contratto.
Pertanto, il contratto di locazione stipulato in data 27.10.2015 tra il CP_5
e deve ritenersi risolto alla data del 30.9.2023.
[...] Parte_2
Dalla risoluzione del contratto deriva conseguentemente l'assenza di titolo a permanere nell'immobile da parte di che dovrà essere Controparte_2 condannato al rilascio, a conferma dell'ordinanza già emessa in data 24.4.2025.
Nei confronti di per il quale il Condominio non ha Controparte_1 dimostrato in atti la residenza nell'immobile oggetto della locazione al momento del decesso della conduttrice, la domanda di risoluzione non può accogliersi, non sussistendo nei suoi confronti il contratto di locazione.
Nei suoi confronti, così come nei confronti di , la domanda Controparte_3 deve essere riqualificata come rilascio di immobile da occupazione sine titulo, stante l'assenza di contratto e di valido titolo a permanere nell'immobile.
In base a quanto finora esposto deve essere confermata l'ordinanza di rilascio dell'immobile sito in RO , emessa in data 24.4.2025, anche Parte_1 con riferimento alla data fissata per il rilascio nei confronti di Controparte_2 stante la risoluzione del contratto a seguito di valida disdetta della parte locatrice, e nei confronti di e nel caso in Controparte_1 Controparte_3 cui si trovino ancora nell'immobile ovvero ne abbiano ancora la disponibilità di
7 utilizzo anche saltuario o soltanto potenziale tramite il possesso delle chiavi (il che va reputato provato, alla stregua del principio probatorio processualcivilistico del più probabile che non alla luce della documentazione in atti e delle difese di almeno per il passato, sebbene non vi sia Controparte_1 certezza sull'attualità di tale occupazione), non sussistendo in detta ipotesi alcun legittimo titolo per la detenzione dello stesso.

5.1. Deve essere dichiarata inammissibile la domanda di condanna dei convenuti al pagamento dell'indennità di occupazione concordata in euro 400 mensili oltre oneri condominiali, sino al giorno dell'effettivo rilascio, in quanto domanda nuova formulata per la prima volta da parte intimante in sede di memoria integrativa.
Invero, l'opposizione dell'intimato non comporta l'instaurazione di un nuovo ed autonomo giudizio di cognizione, ma produce soltanto un mutamento nella struttura del procedimento, che continua a svolgersi, necessariamente davanti al medesimo giudice.
Pertanto, a partire dall'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito, scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro, come il divieto di proporre nuove domande nel corso del giudizio di primo grado, essendo funzionale ad esigenze di accelerazione del procedimento, essendo consentita soltanto la modificazione della domanda - emendatio libelli -, previa autorizzazione del giudice, giustificata da gravi motivi ai sensi dell'art. 420, comma 1, c.p.c..
Le memorie integrative previste dall'art. 426 c.p.c. non possono quindi contenere domande nuove, in ossequio al divieto di mutatio libelli, sicché è inammissibile la proposizione di un petitum diverso e ulteriore da quello richiesto con l'atto introduttivo del giudizio.
Va inoltre precisato che lo stesso attore si era riservato di proporre separato giudizio per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio del bene locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c., e per quelli derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile, ex art. 1591 c.c.
8 In definitiva, detta domanda, in quanto avanzata solo nella memoria integrativa, integrando una domanda nuova, va dichiarata inammissibile e pertanto non può essere valutata in questa sede.

6. La notevole peculiarità, anche in fatto, della vicenda, anche alla luce delle difficili condizioni soggettive di uno degli intimati e il non integrale accoglimento delle domande dell'intimante costituiscono gravi ed eccezionali ragioni per compensare tra le parti le spese di lite del presente giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara risolto per finita locazione il contratto di locazione stipulato tra il in RO e in data 27.10.2015, Parte_1 Parte_2 alla quale è subentrato il figlio;
Controparte_2
2) conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 24.4.2025;
3) dichiara inammissibile la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione;

4) rigetta ogni altra domanda;

5) compensa tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
RO, 5.11.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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