N. R.G. 35000/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35000/2022 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), con il patrocinio CodiceFiscale_2 Parte_3 CodiceFiscale_3 dell'avv. VENERUSO MARCO, elettivamente domiciliati in MILANO, VIA COSIMO DEL FANTE
n. 3, presso il difensore avv. VENERUSO MARCO
ATTORI contro
CONDOMINIO IN MILANO, VIA GIULIO ROMANO N.9 MILANO (C.F. , P.IVA_1
C.F. , (C.F. ), CP_1 C.F._4 CP_2 C.F._5
(C.F. ), (C.F. Parte_4 C.F._6 Parte_5
, (C.F. ), C.F._7 Parte_6 C.F._8 Pt_7
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._9 Parte_8
), (C.F. ), C.F._10 Parte_9 C.F._11
( ), (C.F. Parte_10 CodiceFiscale_12 Parte_11
), (C.F. ), e C.F._13 Parte_12 C.F._14 [...]
(C.F. , tutti con il patrocinio dell'avv. GALLONE Parte_13 C.F._15
ERMES FRANCESCO, elettivamente domiciliati in VIA SAN MARCO, 26 20121 MILANO presso il difensore avv. GALLONE ERMES FRANCESCO
CONVENUTI

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GALLONE Controparte_3 C.F._16
pagina 1 di 18 ERMES FRANCESCO, elettivamente domiciliati in VIA SAN MARCO, 26 20121 MILANO presso il difensore avv. GALLONE ERMES FRANCESCO
INTERVENUTO

, CP_4 Controparte_5 Controparte_6 CP_7
, CP_8 Controparte_9 CP_10 CP_11
, Controparte_12 Controparte_13 Controparte_14
, , , CP_15 CP_16 Controparte_17 CP_18
, CP_19 CP_20 Controparte_21 [...]
Controparte_22 Controparte_23 Controparte_24
, Controparte_25 CP_26 CP_27 CP_28
, e
[...] Controparte_29 Controparte_30 [...]
CP_31
CONVENUTI CONTUMACI

CONCLUSIONI
Per Parte_1 Parte_2 Pt_3 Pt_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Milano, contrariis reiectis, per le causali esposte in narrativa e qui tutte integralmente richiamate così decidere:
Nel merito in principalità: accertare e dichiarare che i Sigg.ri Parte_1
– quali unici eredi dei genitori Sigg.ri e Parte_2 Parte_3 Persona_1
nonché in proprio - hanno acquistato per usucapione ventennale la piena proprietà Persona_2 del terrazzo prospiciente all'unità immobiliare al piano primo dell'edificio in Milano, via Giulio
Romano n. 9, censito al C.U. di Milano a Foglio 526, mappale 340, sub 8 e sub 9 meglio indentificato nella porzione colorata in giallo della planimetria allegata quale doc. 4 al fascicolo di parte degli Attori, in virtù del possesso pacifico, pubblico, clandestino e ininterrotto esercitato dal 1972 ai giorni nostri o, quantomeno, fino al 2009;
Nel merito, in subordine: accertare e dichiarare con Sentenza non definitiva che i Sigg.ri
[...]
– quali unici eredi dei genitori Sigg.ri Parte_1 Parte_2 Parte_3
e nonché in proprio - hanno acquistato per usucapione la piena Persona_1 Persona_2 proprietà del terrazzo prospiciente all'unità immobiliare al piano primo dell'edificio in Milano, via
Giulio Romano n. 9, censito al C.U. di Milano a Foglio 526, mappale 340, sub 8 e sub 9 meglio pagina 2 di 18 indentificato nella porzione colorata in giallo della planimetria allegata quale doc. 4 al fascicolo di parte degli Attori in virtù del possesso pacifico, pubblico, clandestino e ininterrotto esercitato dal 1972 ai giorni nostri o, quantomeno, fino al 2009 e, all'esito, disporre a mezzo di idonea ctu,
l'accatastamento del suddetto terrazzo e l'annessione all'appartamento di proprietà degli Attori;

In via istruttoria:
A) ammettere la prova per interpello formale dei Condomini di seguito indicati sulle seguenti circostanze:
1) Vero che dal 2 maggio 1972 fino al decesso, e i loro figli congiuntamente fra loro dal momento dell'apertura delle rispettive successioni fino a oggi, i Sigg.ri e Persona_1 Persona_2
(genitori degli Attori) hanno sempre posseduto il terrazzo (del quale si rammostrano le riproduzioni di cui ai docc. 4-5-6-7 del fascicolo di parte attrice) in modo esclusivo, pacifico, pubblico, ininterrotto e non equivoco, con la manifesta intenzione di tenerlo e utilizzarlo come proprio, escludendone tutti gli altri Condomini dal godimento, e impedendone loro l'accesso anche per ragioni di sicurezza
(soprattutto in ragione del muretto di contenimento troppo basso, e pertanto pericoloso sopraqttutto per i bambini), tenendo chiuso il menzionato cancelletto (evidenziato con la colorazione in giallo nel doc.
5) con una catena chiusa con un lucchetto del quale solo loro possedevano le chiavi, senza aver mai incontrato alcuna opposizione da parte dei Condomini;

2) Vero che dal 2 maggio 1972 fino al decesso, e i loro figli congiuntamente fra loro dal momento dell'apertura delle rispettive successioni fino a oggi, i Sigg.ri e Persona_1 Persona_2
(genitori degli Attori) hanno utilizzato il suddetto terrazzo (del quale si rammostrano le riproduzioni di cui ai docc. 4-5-6-7 del fascicolo di parte attrice) nei mesi caldi come dependance dell'appartamento, ove i predetti Sigg.ri e oltre a sostarvi nelle ore di riposo, vi Persona_1 Persona_2
consumavano spesso i pasti anche in compagnia di parenti e amici, e utilizzandolo durante tutto l'anno come disimpegno di oggetti di utilizzo non frequente, come luogo di giochi dei bambini degli Attori, come giardino (avendovi sempre sistemato piante e vasi di fiori) e come stenditoio esclusivo, pulendolo e provvedendo sempre anche al taglio dei rami e dei fiori che pendevano nel terrazzo;

3) Vero che dal 2 maggio 1972 fino a un anno fa (circa) al suddetto terrazzo (del quale si rammostrano le riproduzioni di cui ai docc. 4-5-6-7 del fascicolo di parte attrice) si è potuto accedere esclusivamente da una porta finestra dell'unità degli Attori, già evidenziata nelle planimetrie come sopra allegate
(docc. 4-5), e come risulta dalla relazione tecnica del notaio , redatta previo esame della Persona_3
scheda catastale del 17 maggio 1986 e della tavola allegata alla pratica edilizia di condono per modifiche interne e di facciata all'appartamento (doc. 8);
pagina 3 di 18 4) Vero che al suddetto terrazzo (del quale si rammostrano le riproduzioni di cui ai docc. 4-5-6-7 del fascicolo di parte attrice) si può accedere esclusivamente all'unità di proprietà degli Attori (attraverso la porta finestra rammostrata nei suddetti docc. 4-5-6-7).
Su tutte le suddette circostanze si chiede al Tribunale l'interpello dei Sigg.ri Condomini:
residente in [...] Controparte_6
, residente in [...] CP_10
residente in [...] CP_11
residente in [...] CP_15
, residente in [...] Persona_4
residente in [...] CP_19
residente in [...] CP_20
residente in [...] CP_31
B) rigettare l'eventuale reiterazione dell'istanza di ammissione dei capitoli di prova proposti dalla
Difesa avversaria con la memoria ex art. 183, sesto comma n. 2 c.p.c., e non ammessi dal Tribunale con l'Ordinanza del 5 ottobre 2023, perché inammissibili (vertendo alcuni di essi su circostanze non allegate nella comparsa di risposta: ex plurimis, Cassazione civile sez. II, 21 gennaio 2004, 5 n. 901), generici (come dimostra per tutti l'utilizzo indiscriminato dell'avverbio quanto mai suggestivo sempre) non rappresentativi di comportamenti interruttivi dell'usucapione ex art. 1167 c.c., permeati di giudizi
(e pertanto inammissibili anche sotto questo profilo ex art. 244 c.p.c.) e comunque del tutto irrilevanti, oltre che preordinati alla prova di circostanze non vere.
Nello specifico, lo scrivente avvocato si oppone all'ammissione:
- del cap.

1. perchè diretto a provare un fatto che è contrario a prova documentale (ns. docc. 29-33) e comunque perché è inammissibile (Cassazione civile sez. II, 21 gennaio 2004, n. 901);
- del cap. 2 perché è diretto a provare un fatto del tutto irrilevante (all'appartamento degli Attori si accede tanto dalle scale interne quanto dal ballatoio raggiungibile dalle scale che partono dal cortile condominiale);
- del cap. 4 perché è diretto a provare un fatto che non configura un'attività idonea ad escludere il possesso ad sucapionem esercitato dai Sigg.ri e fin dal 1972, e Persona_1 Persona_2
neppure a interromperlo;

- del cap. 6 perché è inammissibile (Cassazione civile sez. II, 21 gennaio 2004, n. 901) e perché comunque non configura l'esercizio di un'attività idonea ad escludere il possesso ad usucapionem esercitato dai Sigg.ri e e successivamente dagli Attori fin dal 1972, Persona_1 Persona_2
e neppure a interromperlo;

pagina 4 di 18 - del cap. 8 perché è diretto a provare un fatto che non configura un'attività idonea ad escludere il possesso ad usucapionem esercitato dai Sigg.ri e e successivamente Persona_1 Persona_2
dagli Attori fin dal 1972, e neppure a interromperlo, avuto anche riguardo al fatto che il Sig. Parte_11 ha acquistato l'appartamento nell'edificio in data 29 giugno 2010 (ns. doc. 18) e quindi dopo che era maturato il tempo per l'acquisto del terrazzo ad usucapionem;

- dei capp. 9 e 10 perché sono generici e comunque inattendibili (il muretto di contenimento del terrazzo è talmente basso da mettere a serio rischio l'incolumità dei bambini che volessero giocarvi);
- dei capp. da 11 a 13 perché sono diretti a provare fatti irrilevanti, dal momento che il Sig. Parte_11 ha acquistato l'appartamento nell'edificio solo in data 29 giugno 2010 (ns. doc. 18), e quindi dopo che era maturato il tempo sufficiente per l'acquisto del terrazzo ad usucapionem da parte dei Sigg.ri Per_1
e e successivamente dagli Attori;

[...] Persona_2
- del cap. 14 perché è diretto a provare un fatto che contrario a prova documentale (ns. docc. 34 e 35);
- del cap. 15 perché è diretto a provare un fatto che non configura un'attività idonea ad escludere il possesso ad sucapionem esercitato da parte dei Sigg.ri e e Persona_1 Persona_2
successivamente dagli Attori fin dal 1972, e neppure a interromperlo;

- del cap. 16 perché è generico (il possesso utile ad usucapire il terrazzo è maturato nell'anno 1993), ed
è contrastante con la prova diretta che lo scrivente avvocato si accinge a offrire.
***** ***** ***** *****
Nella denegata ipotesi di ammissione anche solo di uno dei suddetti capitoli, si chiede di sentire a prova contraria diretta i testi indicati nella nostra memoria ex art. 183, sesto comma n. 2 c.p.c., nonché i testi:
residente in [...], vi Giorgio Perlasca n. 3 e Tes_1
, residente in [...] rammostrando loro i ns. Persona_5 docc. da 29 a 33, nonché di sentire i medesimi testi a prova contraria indiretta (per desumere l'esigenza dei Sigg.ri di proteggersi dall'intrusione dei terzi nella terrazza condominiale sulla quale si Per_2 affacciava l'appartamento di loro proprietà chiudendo il cancello con una catena) sulla seguente circostanza:
5) Vero che all'interno dell'edificio in Milano, via Giulio Romano n. 9 dal 1992 fino al 2000 vi erano locali destinati all'esecizio di attività commerciali aperte al pubblico, quali una tipografia e un'officina meccanica;

***** ***** ***** *****
Nella denegata ipotesi di ammissione del cap. 14, si chiede altresì di essere ammessi alla prova contraria indiretta (per desumere che l'appartamento da loro ereditato dai Sigg.ri e Persona_1
è stato utilizzato dagli Attori anche dopo la morte dei genitori) sulla seguente circostanza: Per_2
pagina 5 di 18 6) Vero che quando ho iniziato a condurre in locazione l'appartamento di proprietà dei Sigg.ri Per_2
(ns. doc. 35 che si rammostra al teste) questo era in buono stato di manutenzione (a riprova della continuata presenza di persone nel periodo antecedente). escutendo il teste il Sig. residente in [...]. Testimone_2
***** ***** ***** *****
Nella denegata ipotesi di ammissione del cap. 15, si chiede altresì di essere ammessi alla prova contraria indiretta (per dimostrare l'animus possidendi del terrazzo da parte dei Sigg.ri Persona_1
e e successivamente dagli Attori anche dopo che era maturato il tempo per l'acquisto Persona_2
ad usucapionem) sulle seguenti circostanze:
7) Vero che nell'anno 2000, l'allora Amministratore del Condominio di cia Giulio Romano n. 9 rappresentò al Sig. la presenza di infiltrazioni provenienti dal terrazzo oggetto della Persona_2
domanda (ns. docc. 4-5-6-7 che si rammostrano), ed evidenziando la necessità che il pavimento venisse piastrellato;

8) Vero che il Sig. acconsentì al rifacimento del terrazzo (ritenendolo ormai Persona_2
acquistato per usucapione), dichiarandosi disponibile a pagare integralmente le spese necessarie;
escutendo i testi indicati nella nostra memoria ex art. 183, sesto comma n. 2 c.p.c., nonché i testi:
residente in [...], vi Giorgio Perlasca n. 3 e Tes_1
, residente in [...] Persona_5
In ogni caso: condannare i Convenuti a rifondere ai Sigg.ri Parte_1
e le spese della mediazione obbligatoria, nonché le spese Parte_2 Parte_3 sostenute per affrontare il presente giudizio, nonché gli onorari dovuti per l'assistenza nella mediazione obbligatoria e nel presente giudizio, liquidati come da separata nota.
Per CONDOMINIO IN MILANO, VIA GIULIO ROMANO N.9 MILANO
) In via preliminare, accertarsi e dichiararsi la carenza di legittimazione passiva del Controparte_32
Milano;
[...]
) Nel merito, respingersi la domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto.
) Con la rifusione delle spese e dei compensi professionali oltre rimborso spese generali, C.P.A. e
IVA.
Per , Parte_7 Parte_11 Parte_5 Pt_10
[...] Parte_12 CP_1 Parte_9 Parte_8
pagina 6 di 18 , , Pt_8 CP_2 Parte_6 Parte_13
Parte_4 Controparte_3
) Respingersi in quanto infondate in fatto ed in diritto, tutte le domande degli attori.
) Con la rifusione delle spese e dei compensi professionali oltre rimborso spese generali, C.P.A. e
IVA.
Motivazione
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio il e tutti i Parte_3 Controparte_33 condomini, chiedendo l'accertamento dell'acquisto ad usucapionem del terrazzo a livello prospicente l'appartamento di loro proprietà censito al C.U. di Milano a Foglio 526, mappale 340, sub 8 e sub 9, evidenziato nella planimetria allegata al contratto di compravendita del 1972.
A fondamento della domanda esperita, gli attori esponevano che detto terrazzo era stato posseduto in modo pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto dal 1972 sino al 2009 da parte dei defunti genitori e e successivamente, dall'apertura della successione fino Persona_1 Persona_2
ad oggi, da parte degli stessi attori congiuntamente tra loro.
Si costituiva in giudizio il che eccepiva il proprio Controparte_33
difetto di legittimazione passiva, dovendo la domanda svolgersi esclusivamente nei confronti dei singoli condomini attesa la sua incidenza sull'estensione del diritto di questi ultimi, e chiedeva nel merito il rigetto della domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto e in diritto.
Parimenti si costituivano in giudizio i condomini , Parte_7 Parte_11 Parte_5
,
[...] Parte_10 Parte_12 CP_1 Controparte_3 Parte_9
, e Parte_8 CP_2 Parte_6 Parte_13 Parte_4
contestando le pretese attore in quanto infondate.
Interveniva, altresì, ai sensi dell'art. 111 c.p.c. il signor , quale successore a titolo Controparte_3 particolare nel diritto controverso per aver acquistato un'unità immobiliare sita nel condominio di via
Giulio Romano n. 9 ed essere dunque divenuto condomino, il quale richiamava il contenuto della comparsa di costituzione dei condomini, e si associava alla richiesta di rigetto delle domande attoree.
Alla prima udienza del 1.03.2023 il giudice istruttore dichiarava l'estinzione parziale del processo limitatamente al rapporto processuale tra gli attori e i convenuti e CP_34 Controparte_35
vista la rinuncia agli atti degli attori espressa nei loro confronti, e, vista la ritualità della notifica dell'atto introduttivo, dichiarava altresì la contumacia di , CP_4 Controparte_5 CP_6
, ,
[...] Controparte_9 CP_10 CP_11 Controparte_12 Controparte_13
pagina 7 di 18 , , , Controparte_14 CP_15 CP_16 Controparte_17 CP_18 CP_19
,
[...] CP_20 Controparte_21 Controparte_22 Controparte_23
Controparte_24 Controparte_25 CP_26 CP_27 Controparte_36
, , e
[...] Controparte_28 Controparte_29 Controparte_30 CP_31
Le parti depositavano le memorie di cui all'art. 183 VI comma c.p.c. e con ordinanza del 11.10.2023 venivano ammesse le prove testimoniali dedotte dalle parti limitatamente ai capitoli di prova specificamente indicati nell'ordinanza.
Espletata l'istruttoria, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza in trattazione scritta del 4.12.2024 la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione di termini brevi per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
Sulla legittimazione passiva del Controparte_33
Il ha eccepito la propria carenza di legittimazione passiva Controparte_33
vertendo la domanda attorea sulla proprietà dei beni comuni, e segnatamente una terrazza condominiale, appartenente pro quota ai singoli condomini.
In particolare, secondo il convenuto è consolidato in giurisprudenza l'orientamento che CP_33 limita la facoltà attribuita all'amministratore di rappresentare il condominio all'ipotesi in cui la domanda proposta nei confronti del condominio non incida sull'estensione dei diritti dei singoli condomini. Con la conseguenza che nel caso di specie, tendendo la domanda di usucapione di un bene condominiale, quale è la terrazza, a diminuire la parte comune nei confronti di tutti i condomini e ad accrescere la proprietà esclusiva a favore dei rivendicanti l'usucapione stessa, la legittimazione passiva del condominio sarebbe esclusa.
Al contrario parte attrice afferma la sussistenza della legittimazione passiva in capo al CP_33
convenuto alla luce del disposto di cui al comma 2 dell'art. 1131 c.c. come interpretato della giurisprudenza citata e prodotta in giudizio secondo cui “nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell'amministratore per qualsiasi azione anche di natura reale, promossa contro il , da terzi (o anche dal singolo condomino) in ordine alle parti comuni CP_33 dell'edificio” (Cassazione civile sez. II, 10 novembre 2010 n. 22886).
L'eccezione è fondata.
Contrariamente a quanto argomentato dagli attori, il disposto dell'art. 1131 c.c., secondo cui l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, deve intendersi nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti pagina 8 di 18 sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. Con la conseguenza che, come chiarito da più recente Cassazione, “la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per "qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio", ex art. 1131, comma 2, c.c. (come peraltro delineata in Cass. Sez. Unite,
06/08/2010, n. 18331), non concerne le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (arg. anche da Cass. Sez. Unite, 13 novembre 2013
n. 25454)” (Cass. n.30302/2022).
Invero se da un lato, quando si tratta di azioni a difesa di diritti dei condomini sulle cose o parti comuni dell'edificio condominiale che esulino dagli atti meramente conservativi, l'amministratore è legittimato ad agire o resistere solo se autorizzato dall'assemblea ex art 1131 comma 1 c.c., con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 c.c., dall'altro lato, ove invece si tratti di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, tale legittimazione può trovare fondamento solo nel mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione ovvero dall'unanime deliberazione di tutti i condomini (Cass. n. 5147/2003).
In altre parole, quando venga in rilievo una questione concernente l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtù dei rispettivi acquisti ovvero sia esercitata un'azione giudiziale capace di incidere negativamente sulla sfera dei diritti individuali di ciascun condomino, come nel caso di specie in cui è stata proposta domanda di usucapione di un bene condominiale da parte di un singolo condomino a discapito della sfera di dominio acquisito pro quota da ciascun condomino, l'amministratore è legittimato ad agire o a resistere in giudizio solamente in forza di uno specifico mandato da parte dell'intera collettività condominiale.
In difetto di tale mandato, la legittimazione dell'amministratore, e ancora prima del quale CP_33
ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, deve ritenersi esorbitante rispetto ai poteri ex lege spettanti all'amministratore.
Pertanto, nel caso di specie, vertendo il giudizio su un'azione volta a estendere il diritto di proprietà esclusiva di un condomino (gli attori) in spregio alle sfere di dominio pro quota degli altri condomini, in assenza di mandato specifico a resistere in giudizio da parte dell'unanime compagine condominiale, il convenuto non può che ritenersi privo di legittimazione passiva. CP_33
Sulla domanda di usucapione
pagina 9 di 18 Gli odierni attori chiedono che venga accertato l'intervenuto acquisto per usucapione della piena proprietà del terrazzo a livello prospiciente l'appartamento al primo piano nell'edificio di via Giulio
Romano 9, da loro posseduto in modo esclusivo, pubblico, pacifico, ininterrotto e per più di vent'anni.
In particolare, gli attori deducono il possesso ad usucapionem esercitato dai signori e Persona_1
dal 1972 sino al loro decesso nel 2009 e altresì deducono di aver unito, quali eredi Persona_2
ex art. 1146 c.c., senza alcuna soluzione di continuità, il loro possesso a quello dei genitori dal momento dell'apertura della successione sino ad oggi.
Di contro, i convenuti costituiti contestano l'infondatezza della domanda attorea poiché violativa del principio di legittimità che sancisce l'impossibilità di usucapire i lastrici solari stante l'insopprimibilità delle utilità tratte dagli altri condomini, nonché in quanto assolutamente indeterminato il bene di cui è domandata l'usucapione, e in ultimo in quanto non fondata né provata nel merito.
Occorre innanzitutto individuare l'oggetto della domanda attorea di usucapione che è il terrazzo antistante l'appartamento di proprietà degli attori per successione mortis causa, sito al piano primo dell'edificio in Milano, via Giulio Romano n. 9, e censito al C.U. di Milano a Foglio 526, mappale 340, sub 8 e sub 9, meglio indentificato nella porzione colorata in giallo della planimetria allegata all'atto di acquisto dell'unità immobiliare del 1972 prodotto in atti (doc. 3 – 4 parte attrice).
A fronte di tali elementi, allegati da parte attrice, risulta certa l'individuazione e la consistenza del bene immobile oggetto della domanda di usucapione, con la conseguenza che deve ritenersi superata l'eccezione di indeterminatezza formulata dai convenuti dovendo altresì considerarsi che l'omessa indicazione dei dati catastali dell'immobile oggetto della domanda giudiziale (terrazzo) non si risolve in vizio di indeterminatezza qualora l'individuazione del bene risulti da altri elementi, atteso che
“l'identificazione catastale è richiesta al fine di consentire la trascrizione che non ha alcuna efficacia sostanziale, adempiendo alla limitata funzione di rendere l'atto opponibile ai terzi in caso di conflitto tra più acquirenti del medesimo immobile” (Cass. 16853/2005).
È pacifica e documentalmente provata la natura condominiale del terrazzo di cui, secondo la pretesa attorea, gli attori avrebbero usucapito la proprietà. Invero, nella descrizione dei confini dell'appartamento di via Giulio Romano 9 oggetto del menzionato atto di acquisto del 1972 (doc. 3 di parte attrice) nonché nella stessa scheda catastale del 1972 (doc. 5 parte attrice), il terrazzo è qualificato come “terrazzo comune” ovverosia quale bene condominiale.
Come noto, stante l'inesistenza di una nozione di terrazzo in termini giuridici, il c.d. terrazzo per cui è causa altro non è che un lastrico solare di copertura della porzione di fabbricato posta al pian terreno.
Sulla possibilità di usucapire il lastrico solare di natura condominiale si registrano, in sede di legittimità, due orientamenti differenti.
pagina 10 di 18 Secondo un primo orientamento, risulta giuridicamente inconfigurabile l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà avente ad oggetto la copertura, tetto o lastrico solare di un edificio da parte di un soggetto, il condomino, diverso dal proprietario del suolo (collettività dei condomini) in quanto sono concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di tali cose alla copertura ed alla protezione del fabbricato (Cass. n.
3544/1968; “La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti deve ritenersi bene di proprietà ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la CP_37
medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato;
né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al , con CP_33
assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito”-
Cass. n. 20287/2017).
Più recentemente, invece, la giurisprudenza di legittimità ha affermato la configurabilità giuridica dell'usucapione del lastrico solare di natura condominiale in quanto “Una volta ammessa
l'appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione, dovendosi ritenere superata l'affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato
(Cass. 05/06/1968, n. 3544). È vero, al contrario, che l'utilitas concettualmente insopprimibile - copertura dell'edificio - che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell'usucapione” (Cass. n.9380/2020).
Senza entrare nel merito del dibattito giurisprudenziale in atto, in omaggio al principio della ragione più liquida, anche volendo aderire all'orientamento più recente e maggiormente favorevole per gli attori, che ammette l'usucapibilità del lastrico solare condominiale da parte del singolo condomino, la pagina 11 di 18 domanda attorea di usucapione va rigettata nel merito non avendo gli attori, come di seguito esposto, assolto all'onere della prova richiesto ex art. 1158 c.c. in materia condominiale.
In via generale deve osservarsi che l'usucapione ordinaria costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà che richiede “un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni. Il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso ad usucapionem (art.
1158 c.c.), si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla res” (Cass. n. 27376/2021).
Come ripetutamente affermato dalla Cassazione, “in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso;
a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire” (Cass. n. 17322/2010).
Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla posseduta uti dominus e non più uti condominus, ovverosia “deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà” (Cass. n.
9380/2020).
Pertanto, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto o un comportamento il cui compimento da parte di uno dei comproprietari/condomini realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri di proseguire un rapporto materiale con il bene e denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva (Cass. n.11903/2015).
Nella specie gli attori hanno dedotto il compimento di due condotte a loro dire idonee a rivelare agli altri condomini il mutamento di fatto avvenuto nel titolo del possesso del terrazzo da parte dei loro genitori, i signori e e dunque idonee a far decorrere il termine utile Persona_1 Persona_2
per usucapire.
pagina 12 di 18 Innanzitutto, gli odierni attori hanno provato documentalmente la realizzazione da parte dei signori e durante i lavori di ristrutturazione del 1972, di una porta finestra Persona_1 Persona_2 nell'appartamento sito al primo piano di via Giulio Romano n. 9 che consentiva l'accesso diretto al terrazzo (doc. 30 e 31 parte attrice).
Tuttavia, si deve rilevare che tale condotta di per sé non è oggettivamente inconciliabile con la facoltà di godimento del bene comune (terrazzo) da parte degli altri condomini né tantomeno è idonea a manifestare l'intenzione dei genitori degli attori di possedere uti dominus il terrazzo.
Invero l'apertura della porta finestra sul terrazzo non impedisce agli altri condomini di accedere e utilizzare il terrazzo, al più consentendo al condomino che l'ha realizzata un uso più intenso del bene comune in conformità a quanto previsto dall'art. 1102 c.c..
Ne consegue che tale condotta, allegata e provata dagli odierni attori, non prova un mutamento di fatto nel titolo del possesso del terrazzo condominiale da parte dei genitori degli attori, idoneo a configurare un possesso ad usucapionem e a far decorrere i termini utili per usucapire il terrazzo condominiale.
In secondo luogo, gli attori deducono, quale condotta idonea a manifestare l'intenzione di utilizzare il terrazzo come proprio nonché a escludere gli altri condomini dal godimento dello stesso, la chiusura del cancelletto esistente tra il terrazzo e il pianerottolo della scala comune interna mediante l'uso di una catena della quale solo loro possedevano le chiavi, senza aver mai trovato alcuna opposizione da parte degli altri condomini.
Tuttavia, di tale condotta, astrattamente idonea a manifestare il possesso uti dominus della terrazza condominiale da parte dei signori e e poi dagli odierni attori, con Persona_1 Persona_2
esclusione degli altri condomini, non è stata fornita prova in giudizio.
Invero, con riguardo alle produzioni documentali degli attori, e segnatamente le fotografie raffiguranti il terrazzo (doc.

6-7 parte attrice), si osserva anzitutto che le stesse risultano sprovviste di qualsivoglia precisazione temporale dal momento che parte attrice le qualifica genericamente quali “foto risalenti del terrazzo”, le prime, e quali “foto recenti del terrazzo” le seconde, né è rinvenibile sulle stesse foto alcuna indicazione utile a individuarne la collocazione temporale.
Inoltre, nessuna fotografia prodotta raffigura la chiusura del cancelletto mediante una catena come prospettano gli attori.
Soltanto nelle fotografie “risalenti” di cui al doc. 6 il cancelletto risulta chiuso, senza che però sia chiara la modalità di chiusura dello stesso (con o senza catena e lucchetto), mentre nelle fotografie
“recenti”, di cui al doc. 7, il cancelletto è addirittura aperto.
pagina 13 di 18 L'apertura del cancelletto, consentendo l'accesso libero al terrazzo da parte di tutti i condomini, è circostanza documentalmente provata che depone in senso contrario rispetto al possesso ad usucapionem del terrazzo condominiale preteso dagli attori.
Pertanto, le anzidette produzioni documentali non provano né la chiusura mediante catena del cancelletto tra il terrazzo e il pianerottolo condominiale idonea a escludere gli altri condomini dal possesso del terrazzo - ma anzi forniscono elementi contrari a tale ricostruzione attorea dal momento che nelle foto più recenti il cancelletto non risulta nemmeno chiuso- né tantomeno provano chi fosse nel possesso delle chiavi necessarie per aprire suddetto cancelletto.
Dette produzioni documentali, quindi, non provano il preteso possesso esercitato uti dominus dagli attori sul terrazzo de quo utile ai fini della domanda di usucapione.
La prova del possesso uti dominus del terrazzo da parte degli attori e dei loro genitori con esclusione degli altri condomini non è stata raggiunta nemmeno all'esito della prova testimoniale assunta.
Invero i testi di parte attrice escussi se da un lato asseritamente confermano il possesso esclusivo esercitato dai signori e prima e dagli odierni attori poi, dall'altro però fondano le Per_1 Per_2
rispettive dichiarazioni su esperienze di accesso al terrazzo occasionali e sporadiche, incompatibili e inidonee a dimostrare il carattere di continuità e di non interruzione che il possesso esercitato sul bene deve avere ai sensi dell'art.1158 c.c..
In particolare, il primo teste di parte attrice sig. affittuario dal 1965 di un appartamento nello stesso Testimone_3
condominio di via Giulio Romano 9, ha confermato la situazione fattuale descritta da parte attrice di esercizio del possesso uti dominus da parte degli attori dichiarando “Si è vero che dal 2 maggio 1972 fino al decesso, e i loro figli congiuntamente fra loro dal momento dell'apertura delle rispettive successioni fino a oggi, i Sigg.ri e (genitori degli Attori) hanno Persona_1 Persona_2
sempre posseduto il terrazzo in modo esclusivo, pacifico, pubblico, ininterrotto e non equivoco, con la manifesta intenzione di tenerlo e utilizzarlo come proprio, escludendone tutti gli altri Condomini dal godimento e impedendone loro l'accesso anche per ragioni di sicurezza (soprattutto in ragione del muretto di contenimento troppo basso, e pertanto pericoloso soprattutto per i bambini), avendo mantenuto chiuso il menzionato cancelletto con una catena della quale solo loro possedevano le chiavi, senza aver mai incontrato alcuna opposizione da parte dei Condomini”, precisando tuttavia che
“da casa mia il terrazzo non lo vedo perché il mio appartamento da sulla strada ma conosco il Sig.
oggi attore da sempre cioè da quando eravamo bambini e i suoi genitori erano i custodi Parte_3
del palazzo e siamo andati a scuola assieme e quindi capitava, su loro invito di frequentare la casa e quindi anche il terrazzo” e che “il cancelletto è sempre stato chiuso e solo gli attori e i loro genitori
pagina 14 di 18 potevano accedere al terrazzo tramite il cancelletto perché le chiavi le avevano solo loro. Sono a conoscenza della suddetta circostanza perché mi è capitato di passare da lì ma solo poiché ero in compagnia degli attori o dei loro genitori che avevano la chiave di acceso. Non so se oggi il terrazzo è chiuso dal cancelletto perché da quando gli attori non abitano più lì non ho motivo di andarci. Penso che non abitino più lì dalla morte dei genitori”.
Il teste, dunque, ha dichiarato di risiedere nel dal 1965 e di aver Controparte_33
acceduto al terrazzo solamente in occasione di visite agli attori, cessando definitivamente ogni accesso quando gli odierni attori smettevano di risiedere nell'appartamento.
Pertanto, stante la sporadica frequentazione del terrazzo e l'assenza di alcuna visuale diretta sullo stesso dall'appartamento in cui risiede, il teste non poteva sapere se il terrazzo fosse frequentato o meno da altri condomini.
Con la conseguenza che non può ritenersi pienamente attendibile quanto dichiarato dal teste, ovverosia che gli attori, e i genitori dal 1972, hanno sempre posseduto il terrazzo in modo esclusivo, con la manifesta intenzione di tenerlo e utilizzarlo come proprio, escludendone tutti gli altri Condomini dal godimento.
Parimenti inidonee a provare il possesso esercitato uti dominus dagli attori sul terrazzo de quo ai fini della pretesa usucapione sono le dichiarazioni rese dal secondo teste di parte attrice sig. Tes_4
[...]
Quest'ultimo infatti, come ha dichiarato, ha vissuto nel Condominio solamente fino al 1975 e successivamente ha continuato a frequentare l'edificio fino al 1984 andando a far visita alla madre.
Anche le sue dichiarazioni, pertanto, si fondano su esperienze circoscritte a episodi occasionali che non possono assurgere a elementi di prova della continuità del possesso richiesta ai fini del 1158 c.c.
D'altra parte, il teste nulla ha saputo riferire per il periodo successivo al 1984, periodo invece rilevante per l'usucapione pretesa dagli attori, avendo lo stesso cessato ogni rapporto con il condominio.
Egualmente occasionale e sporadica è la frequentazione del condominio e del terrazzo di cui è causa da parte degli altri testi di parte attrice, circostanza quest'ultima che impedisce di fondare la prova del possesso ad usucapionem asserito dagli attori sulle dichiarazioni rese dai suddetti testi in sede di prova orale.
Invero il teste sentito sul capitolo 1) di parte attrice, ha dichiarato che gli attori dal 1972 Tes_5 fino a oggi “hanno sempre posseduto il terrazzo in modo esclusivo, pacifico, pubblico, ininterrotto e non equivoco, con la manifesta intenzione di tenerlo e utilizzarlo come proprio, escludendone tutti gli altri Condomini dal godimento e impedendone loro l'accesso” precisando tuttavia di essere “al corrente della suddetta circostanza poiché io stesso ho abitato con mia mamma di fronte ai Signori
pagina 15 di 18 circa dal 1975 fino al 1980 ma poi andavo ancora là perché mia mamma ha continuato ad Per_2
abitare lì fino al suo decesso avvenuto nel 2002. Preciso che il terrazzo dei Signori era di Per_2 fronte al terrazzo di casa nostra”.
In assenza di alcuna precisazione da parte del teste sulla frequenza delle visite alla madre, le dichiarazioni rese dallo stesso teste non possono che ritenersi prive di rilevanza probatoria rispetto alla domanda di usucapione formulata dagli attori. Invero il carattere di continuità e non interruzione del possesso necessario ai fini dell'art. 1158 cc non può dedursi e ritenersi provato alla luce di non meglio precisate e circostanziate visite occasionali, quali risultano essere state le frequentazioni del condominio da parte del teste quantomeno dal 1980 in avanti. Tes_5
Medesime considerazioni valgono per le dichiarazioni rese dai testi e , Tes_6 Tes_7
entrambi legati da rapporti di amicizia con la famiglia Per_2
Il sig. infatti, ha dichiarato di conoscere “la famiglia da quando ero ragazzo” e che Tes_6 Per_2
“frequentando la casa degli stessi mi recavo soprattutto nella bella stagione sul terrazzo per cui è causa perché facevamo lì le merende e si giocava a carte” e altresì il sig. ha dichiarato di Tes_7 essersi recato “molte volte in quel luogo poiché sono amico di famiglia degli attori così come la mia famiglia: sia i miei genitori sia i genitori degli attori erano portinai adiacenti. Ricordo di aver trascorso del tempo a giocare su quella terrazza e ricordo di aver anche cenato lì con le rispettive famiglie”. Quest'ultimo inoltre ha precisato “Per quanto sono stato sul luogo non ho mai visto nessun altro condomino: ho visto solo i componenti della famiglia degli attori e qualche amico”.
L'evidente occasionalità del rapporto diretto tra i sopracitati testi e il terrazzo per cui è causa, emergente dalla loro deposizione, impedisce di attribuire alle dichiarazioni rese dagli stessi qualsiasi valenza probatoria in ordine al possesso esercitato dagli odierni attori sul terrazzo condominiale dal
1972 sino ad oggi.
Di contro le testimonianze di e precipuamente Testimone_8 Testimone_9 Testimone_10
circostanziate nonché in parte corroborate da produzioni fotografiche (la testimonianza di Tes_9
è corroborata dalle fotografie prodotte al doc. 2 di parte convenuta), confermano in modo
[...]
univoco e circostanziato che, quantomeno dal 2012, il terrazzo de quo è abitualmente utilizzato da tutti i condomini e che il cancelletto tra lo stesso e il pianerottolo condominiale è aperto. Anche tale circostanza, ossia che il terrazzo è abitualmente utilizzato da tutti condomini dal 2012 sino ad oggi, contrasta con la prospettazione attorea secondo cui dal 1972 e ininterrottamente sino ad oggi gli attori,
e prima di loro i genitori, hanno esercitato sul terrazzo un possesso ad usucapionem.
Quindi, alla luce delle testimonianze escusse e delle produzioni documentali in atti, non è stato chiarito né tantomeno provato se dal 1972 quantomeno al 1992 (ventennio utile ai fini dell'usucapione) gli altri pagina 16 di 18 condomini avessero accesso libero al terrazzo, né è stato chiarito chi aveva il possesso delle asserite chiavi del cancelletto esistete tra il terrazzo e il pianerottolo nonché da parte di chi e a CP_37
partire da quale momento tale cancelletto è stato aperto.
Manca quindi la prova del possesso esclusivo continuato e ininterrotto del terrazzo da parte degli odierni attori e dei di loro genitori dal 1972 sino al loro decesso e in particolare manca la prova dell'esclusione degli altri condomini dal possesso del terrazzo condominiale non essendo sufficiente, ai fini dell'usucapione del bene condominiale da parte del singolo condomino, il mero non uso del bene da parte degli altri condomini.
Peraltro, giova infine rilevare che manca altresì la prova dell'animus possidendi uti dominus in capo ai signori e prima e agli attori poi, consistente nella volontà di Persona_1 Persona_2
utilizzare il terrazzo come proprio escludendone tutti gli altri condomini che si estrinsechi in una manifestazione esteriore.
Invero l'unica manifestazione esteriore dell'animus possidendi dedotta dagli attori è la chiusura del terrazzo all'accesso degli altri condomini mediante il cancelletto. Tuttavia, come dichiarato da tutti i testimoni di parte attrice, e in prima battuta indicato nella formulazione dei capitoli di prova, il cancelletto veniva mantenuto chiuso dai genitori degli attori “anche per ragioni di sicurezza
(soprattutto in ragione del muretto di contenimento troppo basso, e pertanto pericoloso soprattutto per
i bambini)”.
Tale circostanza denota un animus possidendi, ovverosia un'intenzione di possedere il terrazzo in capo ai genitori degli odierni attori, uti condominus, nell'interesse cioè dell'intero condominio e segnatamente nell'interesse della sicurezza di tutti i bambini che ivi risiedevano.
Deve pertanto essere rigettata la domanda di usucapione degli attori, che non hanno assolto l'onere della prova richiesto ai fini dell'usucapione ex art. 1158 c.c. in materia condominiale, come suesposto.
Le spese di lite seguono la soccombenza della parte attrice e si liquidano come da dispositivo ai sensi del D.M. 147/2022 e successive modifiche, tenuto conto del valore della controversia (pari a € 5.062,00
- valore dichiarato dagli attori in applicazione del criterio di cui all'art. 15 c.p.c.), nella misura media per tutte le fasi processuali, a favore dei convenuti costituiti, e i Controparte_33
condomini , Parte_7 Parte_11 Parte_5 Parte_10 [...]
, , Pt_12 CP_1 Controparte_3 Parte_9 Parte_8 CP_2
, e dell'intervenuto . Parte_6 Parte_13 Parte_4 Controparte_3
Considerato il numero dei convenuti costituiti e l'intervenuto, aventi la stessa posizione processuale ed assistiti dallo stesso difensore, tenuto conto dell'attività processuale svolta e della diversa difesa pagina 17 di 18 compiuta per il , il compenso unico può essere aumentato del 30% per ogni soggetto oltre CP_33
il primo e del 10% per ogni soggetto oltre i primi dieci ai sensi dell'art. 4 D.M. 147/2022


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara la carenza di legittimazione passiva in capo al;
Controparte_33
2) rigetta la domanda proposta dagli attori;

3) condanna e in solido tra loro alla Parte_1 Parte_2 Parte_3
refusione delle spese di lite sostenute da , , Controparte_33 Parte_7
Parte_11 Parte_5 Parte_10 Parte_12 CP_1
, , Controparte_3 Parte_9 Parte_8 CP_2 Parte_6
, e , complessivamente liquidate in € Parte_13 Parte_4 Controparte_3
11.228,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A..
Milano, 10 febbraio 2025
La Giudice
Antonella Cozzi
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