R.G. 3506/2024

Tribunale Ordinario di Benevento
I SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Addì 11/12/2025
Innanzi al giudice unico dr. Valeria Protano è stata chiamata la causa iscritta al
N.r.g.a.c. 3506/2024
Sono comparsi:

1. l'avv. PEPE FRANCO per CP_1

2. l'avv. CAVUOTO MASSIMO in sost. DEl'avv. RICCI GIUSEPPE per
Controparte_2
L'avv. Pepe si riporta ai propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento DEle
richieste ivi formulate.
L'avv. Cavuoto si riporta alla memoria di comparsa e a quanto ivi eccepito e dedotto, insistendo per le istanze istruttorie formulate e, in ogni caso, per l'accoglimento di tutte le richieste ed il rigetto DEla domanda avversa.
IL GIUDICE
all'esito DEla discussione DEla causa, dato atto DEl'allontanamento DEle parti dall'aula di udienza, ha pronunciato la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c..
Il Giudice
dr. Valeria Protano

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
I Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona DE Giudice dott.ssa Valeria Protano, ha emesso la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 3506 DE Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi DEl'anno 2024
Tra
(C.F. ) e , CP_1 C.F._1 Parte_1
(C.F. ) rappresentati e difesi, come da procura in calce C.F._2 all'atto introduttivo, dall'Avv. Franco Pepe, C.F. , presso il C.F._3 cui studio sono elettivamente domiciliati in Benevento, alla via F. Flora, n.24;
-attori-
e
(C.F. , rappresentata e Controparte_2 C.F._4 difesa, come da procura in calce all'atto introduttivo, dall'avv. Giuseppe Ricci,
C.F. , presso il cui studio elettivamente domiciliata in San C.F._5
IO DE NN (BN), alla via Dott. G. Boscaino, 1;
-convenuta-
OGGETTO: risoluzione DE contratto di locazione per inadempimento;

CONCLUSIONI: come da verbale che precede;

Concisa esposizione DE fatto e motivi DEla decisione
Con citazione ritualmente notificata, e intimavano CP_1 Parte_1
a lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Controparte_2
Benevento, alla Via XXIV Maggio n. 20, censito al Catasto fabbricati DE Comune
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di Benevento al foglio 8 p.128, sub 7, locato con contratto DE 18.3.2024, debitamente registrato presso l'Agenzia DEle Entrate.
Deduceva parte istante che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni a partire da luglio 2024, concludendo per la convalida DElo sfratto e la condanna al pagamento DEle somme dovute sino al rilascio DEl'immobile.
Si costituiva l'intimata deducendo l'esistenza di vizi DEl'immobile ex artt. 1578 e
1581 c.c., quali la presenza di infiltrazioni d'acqua e il malfunzionamento DEla caldaia e DE cancello, sostenendo di averli più volte segnalati – anche mediante lettera raccomandata DE 14.8.2024 – e di aver legittimamente sospeso il pagamento dei canoni dovuti ex art. 1460 c.c..
Disposto il rilascio, la conduttrice non vi ottemperava nel termine assegnato;
di conseguenza, il rilascio DEl'immobile veniva eseguito dall'Ufficiale giudiziario, come da verbale in data 13.03.2025.
All'esito DE mutamento di rito, con le memorie ex art. 426 c.p.c., gli intimanti chiedevano la risoluzione contratto di locazione per morosità DEla conduttrice, la condanna al pagamento dei canoni scaduti da luglio 2024 a marzo 2025 ed il rigetto di ogni avversa eccezione e domanda riconvenzionale, con condanna alle spese di lite in favore DE procuratore antistatario.
Parte intimata, d'altra parte, formulava eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c. e domanda riconvenzionale volta ad accertare e dichiarare la risoluzione DE contratto per inadempimento da parte dei locatori rispetto agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria, la restituzione DEla somma di € 1.350,00 dalla stessa versata a titolo di cauzione, oltre interessi, se dovuti, nonché DEla mensilità versata anticipatamente ed i canoni da maggio a luglio 2024, per un importo complessivo di € 1.800,00
In particolare, a fondamento DEla sua pretesa, parte resistente deduceva: di aver sospeso il pagamento dei canoni da luglio 2024 giacché non aveva potuto utilizzare l'appartamento per problemi di carattere strutturale e manutentivo, a causa DEle infiltrazioni di acqua piovana verificatisi ad agosto 2024, deducendo, dunque, l'esistenza di vizi DEla cosa locata ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c.; che controparte non aveva provveduto a risolvere le segnalate problematiche pur ripetutamente segnalate sia per le vie brevi sia mediante raccomandata A/R DE
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14.08.2024, tanto che si vedeva costretta a richiedere l'intervento dei Vigili DE fuoco in data 28.8.2024 e ad abbandonare l'immobile per trasferirsi altrove.
La domanda degli intimanti volta ad ottenere la risoluzione DE contratto di locazione è fondata alla luce DE grave inadempimento di parte convenuta.
In primo luogo, occorre premettere che, in tema di locazioni ad uso abitativo, l'art. 5 DEla L. 372/1978 prevede espressamente che “salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento DE canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità DE canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi DEl'articolo 1455 DE codice civile.”
Inoltre, nel caso che ci occupa, all'art. 5 DE contratto di locazione veniva espressamente pattuito che “il pagamento DE canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni DEla conduttrice, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata DE canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari ad almeno una mensilità DE canone, costituisce in mora la conduttrice, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 DEla legge 27 luglio
1978 n.392.”
Sul punto, infatti, la Cassazione DE 21.6.2017 n. 15348 ha stabilito che in materia di locazione ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità DE canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione DEla gravità e DEl'importanza DEl'inadempimento ex art. 1455 c.c., non è rimessa all'apprezzamento discrezionale DE giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 DEla legge DE 27.7.1978 n.392.
Per i motivi sopra esposti, la domanda di risoluzione dei locatori appare fondata tenuto conto DE mancato pagamento dei canoni di locazione da luglio 2024 a marzo 2025.
Né può accogliersi l'eccezione di inadempimento formulata ex art. 1460 c.c. da parte conduttrice, la quale non ha contestato la morosità ma l'ha ritenuta giustificata alla luce DEl'inadempimento DEle controparti rispetto agli obblighi di manutenzione DEl'immobile.
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Sul punto si osserva che laddove le parti chiedano entrambe la risoluzione DE contratto imputandosi reciproci fatti d'inadempimento, deve procedersi ad una valutazione comparativa DEle condotte rispettivamente tenute in costanza di rapporto, ciò per stabilire quale degli inadempienti eventualmente accertati in giudizio abbia alterato in misura determinante l'equilibrio degli interessi costituente la funzione economico sociale DE contrato.
Il principio è pacifico, tra le tante Cass.1389/10, in cui si afferma: “nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini DEla pronuncia DEla risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio – incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato - di comparazione in merito al comportamento complessivo DEle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo DEl'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e DEla incidenza di queste sulla funzione economico sociale DE contratto) si sia resa responsabile DEle violazioni maggiormente rilevanti a causa DE comportamento DEla controparte e DEla conseguente alterazione DE sinallagma contrattuale” (Cass. nn.14648/13; 987/10;
20614/2009).
Con riferimento all'eccezione di inadempimento si afferma, poi, che questa, per essere bastevole a giustificare la sospensione DEle prestazioni DE debitore, deve essere proporzionata all'inadempimento altrui, e quindi, oggettivamente correlata, sotto il profilo causale e cronologico, a tale inadempimento, e comunque, conforme a lealtà e buona fede, in quanto tipicamente intesa quale strumento di sollecitazione DEla controparte contrattuale ad adempiere (Cass. 22353/10 “per la legittima proposizione DEla eccezione di inadempimento è necessario che il rifiuto DEl'inadempimento – oltre a trovare concreta giustificazione nei legami di corrispettività e interdipendenza tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate - non sia contrario a buona fede, cioè non sia determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge;
come quando
l'eccezione è invocata non per stimolare la controparte all'adempimento ma per mascherare la propria inadempienza al fine DE relativo accertamento assume rilevante importanza la circostanza che la giustificazione DE rifiuto sia resa nota
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alla controparte solo in occasione DE giudizio e non in occasione DEl'attività posta in essere allo scopo di conseguire l'esecuzione spontanea DE contratto”)
In applicazione DE principio di proporzionalità sotteso all'art.1460 c.c., la giurisprudenza ha avuto modo di affermare (Cass. n.825/2006) che “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus di cui all'art.1460 c.c. si fonda su due presupposti;
l'esistenza DEl'inadempimento anche DEl'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le due parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere DEl'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua DE pagamento DE canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento DE locatore” (conformi Cass. 2855/2005; Cass
3341/2001).
Insomma, la consolidata giurisprudenza DEla Corte di Cassazione ha statuito che, quando non viene pagato il canone di locazione, è legittima la reazione DE locatore attraverso il ricorso allo speciale strumento processuale DElo sfratto per morosità, laddove l'inadempimento DE conduttore non è ispirato ai criteri di correttezza e buona fede, salvo il caso in cui la prestazione DE locatore non venga completamente a mancare.
Tornando al caso che ci occupa, va anzitutto rilevato che l'unica lettera inviata dalla conduttrice agli intimanti è quella datata 14.8.2024, con la quale la CP_2 denunciava sostanzialmente la mancata manutenzione DEl'appartamento e, in particolare, le infiltrazioni di acqua nei muri, il malfunzionamento DEla caldaia e DE cancello.
Con riferimento ai pretesi vizi lamentati dalla conduttrice, va tenuto conto che DE malfunzionamento DEla caldaia e DE cancello non è stata fornita alcuna prova idonea a dimostrarne l'esistenza, l'entità e la persistenza;
peraltro, si tratterebbe non propriamente di vizi DEla cosa locata ex art. 1578 c.c., tali da alterare l'integrità DEla stessa ed impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, bensì di guasti manutentivi.
Sul punto, la Cassazione ha più volte evidenziato “la diversità dei rimedi che
l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa
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locata o si tratti di guasti DEla stessa ascrivibili a difetto di manutenzione. I vizi DEla cosa locata (art. 1578 cod. civ.), incidono sulla struttura materiale DEla cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione DE contratto di locazione (art.
1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l'equilibrio DEle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso DEla cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione DE contratto o la riduzione DE corrispettivo, restando esclusa
l'esperibilità DEl'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento DE locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ. (Cass. civ. sez. 3, sentenza n. 24459 DE
21.11.2011; Cass. civ. sez. 3, n. 11514 DE 09.05.2008; Cass. civ. sez. 3, n. 11198 DE 15.05.2007; Cass. n. 5682/2001; Cass. n. 2605/95; Cass. sez. 3, Sentenza n.
12712 DE 25.05.2010). Invece, guasti o deterioramenti DEla cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto DE tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione DE bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico DE locatore, quale proiezione nel tempo DEl'obbligo di consegna in buona stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art.
1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale”
(cfr. Cass. 2013, n. 6580). La diversità DEla causa petendi corrente tra la domanda proposta ex art. 1575 n. 2 e 1576 c.c., e quella invece fondata sulla presenza di vizi DEla cosa locata ex art. 1578 c.c. nasce dalla constatazione che la seconda non postula un inadempimento DE locatore alle assunte obbligazioni di manutenzione DEla res, ma una oggettiva idoneità strutturale all'uso DEla cosa stessa”.
Le contestazioni sollevate dall'intimata in ordine a pretesi vizi DEl'immobile non sono state provate e, certamente, non hanno determinato il mancato godimento DE bene, integrando soltanto dei guasti e dei disagi temporanei, sicché non avrebbero comunque potuto giustificare la sospensione nel versamento DE corrispettivo DEla locazione, risultando in tal modo il rifiuto DEla prestazione sproporzionato e contrario a buona fede.
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Quanto poi alle infiltrazioni di acqua piovana, si osserva che, dalle evidenze disponibili, emerge che trattasi di fatti imputabili a terzi e non al locatore in quanto provenienti dall'appartamento DE secondo piano, e quindi, riconducibili ad un eventuale difetto di manutenzione DE tetto da parte dei proprietari DEl'appartamento sovrastante (cfr. verbale VV. FF. DE 28.8.24).
Nessuna prova è stata fornita, inoltre, dalla parte conduttrice circa l'inutilizzabilità DE locale, ed anzi, dal verbale di rilascio DEl'immobile si evince che lo stesso sia stato occupato dalla conduttrice sino a quel momento.
Venendo, poi, alla domanda riconvenzionale di parte convenuta, la stessa non può essere esaminata in quanto inammissibile per non avere la parte richiesto nella memoria integrativa la fissazione di una nuova udienza, in violazione DEla previsione di cui all'art. 418 c.p.c., applicabile al procedimento locatizio, così come disciplinato dall'art. 447-bis e ss. c.p.c., che prevede al primo comma che “il convenuto che abbia proposta una domanda in via riconvenzionale a norma DE secondo comma DEl'articolo 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice che, a modifica DE decreto di cui al secondo comma DEl'articolo 415, pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione DEl'udienza.”
Sussiste e persiste, quindi, la morosità che giustifica la dichiarazione di risoluzione per inadempimento DEla conduttrice che deve essere condannata al pagamento dei canoni intimati sino al rilascio effettivo, quantificati nella somma di € 4.050,00, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione DEla sentenza e fino al soddisfo.
Quanto alla domanda di rilascio, invece, va dichiarata cessata la materia DE contendere in quanto l'immobile è stato rilasciato in corso di causa (cfr. verbale di rilascio DE 13.03.25).
Le spese di lite seguono il criterio DEla soccombenza e vengono liquidate, come da dispositivo, tenuto conto DEla natura DEle questioni trattate e DEl'attività processuale effettivamente svolta, secondo i parametri medi di cui al D.M.
147/2022 relativi ai giudizi di cognizione innanzi al Tribunale (scaglione di riferimento da €1.101,00 a € 5.200,00), al netto DEla fase istruttoria/di trattazione in quanto non svolta.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Benevento, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e nei confronti di ritenuta CP_1 Parte_1 Controparte_2 assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
- accoglie la domanda DEle parti ricorrenti e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 18.3.2024 (registrato il 27.3.2024 prot. 24032717370613171) e relativo all'immobile sito in Benevento, alla via XXIV Maggio n.20 (foglio 8, part. 128, sub. 7) risolto per inadempimento DEla conduttrice;

- condanna la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti da luglio 2024 sino all'effettivo rilascio DEl'immobile, quantificati nella somma di € 4.050,00, oltre interessi maturati e maturandi, come per legge;

- condanna la convenuta al pagamento DEle spese di lite che liquida in € 98,00 per spese ed € 1.701,00, oltre spese generali (15 %) IVA e CPA, come per legge, con distrazione in favore DEl'avv. Franco Pepe, dichiaratosi antistatario.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di legge.
Così deciso in Benevento, l'11.12.25
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Protano
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