REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA
in persona del Giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato all'udienza del 5 giugno 2025 la seguente
SENTENZA
ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di I grado, iscritta al n. 4860/2022 RG del Tribunale di Velletri, trattenuta in decisione all'udienza del 5.6.2025, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, promossa da
), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avvocato Carla Foschini, giusta procura in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in Roma Viale
Angelico, 90;
RICORRENTE nei confronti di
), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 P.IVA_2 difesa dall'Avv. Laura Chillon, giusta procura in calce alla comparsa di risposta, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in Cisterna di Latina (LT), Corso della Repubblica n. 229;
RESISTENTE
Oggetto: intimazione di sfratto per morosità – uso diverso;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 5 giugno 2025;
FATTO E DIRITTO
ha proposto intimazione di sfratto per morosità nei confronti della società resistente Controparte_2 deducendo che la ricorrente era proprietaria dell'immobile opificio destinato a cantina vinicola sito a
Lanuvio via Medicana Bonifica Latina n. 2 censito al N.C.E.U. foglio 30 part. 364 sub 505, part. 380 sub.
1 501, part. 524 sub. 501 e part 364 sub. 502-503 -504; che tale compendio immobiliare era stato locato alla resistente giusto contratto allegato in atti e registrato in data 28.7.2017; che tale contratto prevedeva a carico della conduttrice l'obbligo di corrispondere un canone di locazione pari ad € 10.000 oltre IVA al
22% da corrispondersi entro il 16 di ogni mese per 12 mesi;
che detto canone era stato ridotto per il primo anno (1.7.17- 30.6.18) ad € 60.000 all'anno, per il secondo anno (1.7.18-20-6-19) ad € 72.000 annui e per il terzo anno (1.7.19-20.6.20) ad € 96.000 annui;
che parte ricorrente, a causa della pandemia Covid-
19, aveva accordato alla resistente, giusta pec del 30.3.2020, una riduzione del 30% del canone di locazione per le mensilità di aprile e maggio 2020, con previsione di un piano di rientro per il periodo “scontato” entro e non oltre la fine del 2020; che pertanto la conduttrice era stata autorizzata a versare per le predette mensilità l'importo di € 5600 oltre IVA al 22%; che la conduttrice si era impegnata a versare l'ulteriore importo di € 2400 oltre IVA al 22% per ciascuna delle due mensilità scontate;
che la conduttrice non aveva corrisposto la somma di € 4800 oltre IVA al 22% per le mensilità di aprile e maggio 2020, come da fatture allegate in atti;
che la conduttrice aveva corrisposto per il giugno 2020 il canone pieno e quindi dal luglio 2020 doveva corrispondere la somma mensile di € 10.000 oltre IVA, come da accordi contrattuali;
che la convenuta aveva adempiuto a tale obbligo;
che la resistente aveva richiesto, nel gennaio 2021, una riduzione del canone di locazione;
che la ricorrente aveva accordato la riduzione ad € 8000 oltre IVA il canone mensile per i canoni da febbraio ad agosto 2021, senza tuttavia prevedere alcun piano di rientro per la riduzione del canone accordata;
che la locatrice aveva rappresentato l'importanza dei pagamenti del canone per gli impegni finanziari dalla stessa assunti verso terzi;
che dal settembre 21, la conduttrice aveva ripreso il pagamento dei canoni in misura integrale, pari ad € 10.000 oltre IVA;
che tuttavia, dall'aprile 22, la resistente aveva interrotto il pagamento dei canoni rimanendo morosa dei canoni di aprile, maggio, giugno, luglio 2022; che la ricorrente aveva intrapreso il procedimento di mediazione per ottenere il pagamento dei canoni;
che la resistente era quindi morosa della somma di € 54.600, compresa
IVA al 22%.

Per questi motivi

ha intimato alla resistente lo sfratto per morosità e ha chiesto quindi la convalida dello sfratto e l'emissione di d.i. per i canoni scaduti e non pagati fino al rilascio del cespite.
Si è costituita la resistente deducendo che la domanda formulata da parte ricorrente era infondata;
che la ricorrente aveva stipulato con la resistente un primo contratto di locazione in data 16.8.2016 avente durata di 10 mesi avente ad oggetto l'immobile di Lanuvio;
che tali immobili avevano bisogno di essere ristrutturati;
che tale primo contratto era stato sostituito con il contratto del 1.7.2017 avente durata di 6 anni rinnovabile per altri 6 anni;
che, in ragione dello stato di conservazione degli immobili, parte ricorrente , come previsto dall'art.

9.5 del secondo contratto, si era impegnata a presentare presso gli uffici competenti un progetto per l'adeguamento dell'impianto di depurazione dell'opificio, dell'impianto di raccolta delle acque di prima pioggia e delle acque provenienti dal ciclo di produzione e ad eseguire le opere nel più breve tempo possibile;
che lo stato di conservazione dell'immobile era stato oggetto di
2 contestazione delle parti;
che non vi era elettricità nell'immobile al momento della immissione della resistente nel possesso del bene a causa di una pregressa morosità della proprietà nel pagamento di detta utenza;
che la corrente era stata collegata nei locali oltre due mesi dopo l'ingresso del conduttore;
che solo in tale occasione, messa in moto l'azienda, si era scoperto che il depuratore non era regolare e non idoneo, come da sopralluogo eseguito dall' nell'ottobre 16; che in tale contesto era stato pattuito Pt_2 quanto sopra indicato all'art.

9.5 nel contratto di locazione oggetto di causa;
che parte ricorrente non aveva dato seguito agli impegni assunti in tale sede;
che pertanto la resistente aveva realizzato dette opere a mezzo della Proteam s.r.l.; che solo nell'estate 2017, la ricorrente aveva iniziato i lavori sul depuratore senza tuttavia provvedere alla separazione delle acque (prima pioggia e ciclo produttivo); che di ciò parte resistente si era avveduta solo nel novembre 17; che, a fronte di tali circostanze, il legale rappresentante della resistente era stato condannato per reati ambientali;
che parte resistente si era lamentata delle gravi carenze dell'immobile con successive comunicazioni dell'ottobre 18 e dell'ottobre 20; che la sistemazione della struttura era stata contrattualmente posta a carico della locatrice;
che non spostava tale valutazione il fatto che al conduttore fossero state addossate le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del bene dovendo includersi in esse solo quelle derivanti in ogni caso dall'uso del bene e non già quelle inerenti l'idoneità dell'immobile locato ab origine di servire all'uso pattuito;
che parte resistente, per tali ragioni, aveva chiesto nel febbraio 22 una rimodulazione del canone, rimasta inevasa, ed aveva poi intrapreso procedimento di mediazione, con esito negativo;
che la sospensione parziale o totale del pagamento del canone era legittima ove veniva a mancare la controprestazione del locatore;
che la condotta tenuta dalla resistente era legittima;
che, alla sottoscrizione del contratto, i locali erano sprovvisti di energia elettrica, le autorizzazioni erano scadute e l'impianto di depurazione non era a norma, neanche dopo l'intervento tardivo della locatrice;
che l'umidità di risalita aveva reso l'immobile affetto da vizi da renderlo non idoneo all'uso pattuito;
che la resistente aveva contribuito con € 157.647 per sistemare i macchinari, per effettuare lo spurgo a causa del depuratore non a norma, per l'intervento dei meccanici per la revisione delle macchine e per l'allaccio della corrente;
che la condotta tenuta dal locatore integrava un grave inadempimento contrattuale e legittimava la sospensione del pagamento del canone;
che su tali emergenze parte resistente aveva diritto in via riconvenzionale al risarcimento del danno integrato dalle spese sostenute per la sistemazione dei locali e per il depuratore, che invece dovevano gravare sulla ricorrente, pari ad € 87.323.00 ed integrato dalla perdita di fatturato pari ad € 150.000.

Per questi motivi

ha chiesto di accertare il grave inadempimento della ricorrente e per l'effetto non concedere la convalida dello sfratto e di rigettare la domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto nonché in via riconvenzionale condannare la ricorrente al risarcimento del danno patito dalla resistente integrato dalle spese sostenute per il ripristino dell'immobile e del depuratore pari ad € 87.323,00 e dal mancato guadagno per € 150.000,00.
3 Sentite le parti, dopo alcuni rinvii per tentare il componimento della lite, all'udienza del 7.12.22, dato atto che l'immobile era stato spontaneamente riconsegnato in data 1.12.2022, è stato disposto il mutamento del rito con concessione dei termini per il deposito di domande e documenti. Rigettate le istanze istruttorie formulate dalle parti, la causa è stata rinviata per discussione orale e decisione ex art. 429
c.p.c., assegnando alle parti termine per note conclusive sino a 10 giorni prima. All'odierna udienza, trattata ai sensi dell'art.127 ter c.p.c., le parti hanno discusso la causa come da note di udienza depositate in atti.
Parte ricorrente ha agito per ottenere la risoluzione del contratto di locazione (cfr. doc. 4 allegato al ricorso) registrato in data 28.7.2017 avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in Lanuvio via
Mediana Bonifica Latina 2 allegando l'inadempimento di parte resistente, conduttrice del predetto immobile, all'obbligo di corrispondere il canone mensile di locazione (pari ad € 10.000 oltre IVA al 22%) per i mesi di aprile, maggio, giugno e luglio 22 nonché il mancato pagamento della somma di € 4800 oltre
IVA al 22% quale saldo per i mesi di aprile e maggio 2020.
Nessuna di tali allegazioni è stata contestata tempestivamente e specificatamente da parte resistente e pertanto deve ritenersi sussistente il dedotto inadempimento di quest'ultima all'obbligazione principale del predetto contratto di locazione (pagamento del canone) per i mesi sopra indicati e per i mesi successivi, come dedotto dalla ricorrente nella memoria integrativa, sino al rilascio (occorso nelle more del presente procedimento, in data 1.12.2022, come da verbale allegato alla nota depositata da parte resistente in data 7.12.2022 in atti).
Sul punto, parte resistente ha allegato di aver sospeso (invero totalmente) il pagamento delle predette mensilità a fronte del grave inadempimento della parte locatrice, odierna ricorrente, integrato dalla consegna di un immobile di fatto non idoneo all'uso pattuito.
Parte ricorrente ha confermato che il rapporto in esame nasceva da un primo contratto stipulato in data
16.8.16 avente durata di 10 mesi al fine di consentire all'odierna resistente di valutare l'adeguatezza del compendio immobiliare, delle relative pertinenze e degli impianti e dei macchinari ivi presenti (come da allegato al contratto) , rappresentando come fosse inverosimile quanto dedotto circa l'assenza di elettricità stante che la resistente aveva utilizzato tutti i macchinari sia in forza del primo contratto sia successivamente per 6 anni in forza del secondo contratto, oggetto di causa e come la resistente aveva dichiarato in tale ultimo contratto di conoscere ed accettare lo stato di conservazione dell'immobile ritenendolo idoneo all'uso pattuito.
Ciò posto, alla luce della documentazione allegata in atti e pur potendosi condividere in via di principio quanto allegato da parte convenuta circa il diritto del conduttore di sospendere il pagamento del canone
4 a fronte della non idoneità dell'immobile all'uso pattuito, non appaiono sussistere i presupposti per ritenere legittima ai sensi dell'art. 1460 c.c. la sospensione da parte della conduttrice, odierna resistente, dell'obbligo di corrispondere alla locatrice, odierna ricorrente, i canoni di locazione.
Sul punto, va rilevato che non risulta provata da parte della resistente l'assenza di energia elettrica che avrebbe impedito la verifica del corretto funzionamento degli impianti e dei macchinari presenti nell'immobile locato a fronte della contestazione di parte ricorrente. Tale eventuale assenza di energia elettrica appare in ogni caso non rilevante dal momento che parte resistente aveva avuto la disponibilità dell'immobile e di tutte le sue pertinenze in forza del primo contratto di locazione del 16.8.16 e quindi prima della stipula del contratto di locazione oggetto di causa nel quale ha per altro dichiarato che “ a seguito della visita dell'Unità immobiliare e delle indagini, anche amministrative, e degli accertamenti espletati, dichiara che la stessa si trova in buono stato di manutenzione e quindi adatta all'uso convenuto”
(cfr. art. 7.1). A ciò si aggiunga che, come da mail allegate in atti (cfr. doc. 1 memoria integrativa di parte resistente), la ditta fornitrice di energia, pur rappresentando una morosità del precedente cliente dell'utenza cessato per morosità (tuttavia diverso dalla odierna ricorrente), si era resa disponibile all'attivazione del servizio previo pagamento a titolo di deposito cauzionale di due mensilità in ragione dell'esiguo capitale sociale della resistente.
Risulta poi provato l'adempimento di parte ricorrente alle obbligazioni poste a suo carico dall'art.

9.5 del contratto in esame avendo eseguito le onere di progettazione, direzione lavori e realizzazione delle opere relative all'adeguamento dell'impianto di depurazione e dell'impianto di raccolta delle acque. Tale adempimento risulta invero provato dalla relazione del 7.8.2018 della Proteam s.r.l. allegata dalla stessa convenuta (cfr. doc. 4 allegato al ricorso). In tale relazione, tale società ha dato di fatto atto dell'avvenuta ristrutturazione dell'impianto di depurazione, dell'impianto di convoglio della linea pluviale a quella nera, della modifica dell'impianto fognario (non essendo invece stato eseguito l'indicato sollevamento indicato al punto 2 di pag, 4 per mancata messa a disposizione del relativo serbatoio) indicando i limiti tecnici di tali impianti e quindi fornendo ai relativi utilizzatori, ossia alla odierna resistente, indicazioni specifiche per il relativo uso al fine di una corretta fruizione dell'impianto anche mediante personale esperto (avendo l'impresa scrivente accertato apporti di liquame al depuratore superiori a quelli tecnicamente gestibili da quest'ultimo). In tale contesto, deve quindi ritenersi che la ricorrente abbia effettivamente eseguito le obbligazioni assunte all'art.

9.5 del contratto e che le ulteriori difficoltà di funzionamento dell'impianto di depurazione erano dovute al fatto che lo stesso era utilizzato da personale non tecnicamente formato
(cfr. pag. 4 della relazione) e per apporti di liquami superiori a quelli gestibili dall'impianto, così come ristrutturato.
5 Ne consegue che non appare addebitabile a parte ricorrente alcun inadempimento che possa giustificare ai sensi dell'art. 1460 c.c. il mancato pagamento da parte della resistente dei canoni di locazione.
Non sposta poi tale valutazione la ulteriore documentazione allegata da parte resistente. I verbali ARPA del 17.10.2016 (cfr. doc. 3 allegato alla comparsa) e del 2.11.2017 (cfr. doc. 6) si limitano infatti a certificare il prelevamento di campioni senza tuttavia dare contezza dei relativi risultati;
il decreto di condanna emesso nei confronti del legale rappresentante della resistente (cfr. doc. 7) reca una condanna per vari reati che non appaiono legati alla condotta della ricorrente. Non risulta invero addebitabile alla ricorrente quanto accertato nel verbale dei CC del 2.10.2020 (cfr. doc. 3 allegato alla memoria integrativa di parte resistente) ove si riporta che “le condizioni igienico-sanitarie e strutturali risultano precarie: pavimentazione sconnessa e con molteplici soluzioni di camminamento;
presenza di sporcizia;
ragnatele, materiale di uscita, intonaci scrostati;
gli … (illeggibile n.r.d) tecnologici sono staccati in modo disordinato in più punti ..(illeggibile n.d.r.) con materiali non di pertinenza. L'intera struttura necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria”. Si deve infatti ritenere su punto che tale manutenzione è stata posta, in base all'art. 10.1 del contratto, a carico del conduttore in quanto connessa con l'uso normale dell'immobile (tenuto conto anche del fatto che lo stesso era stato consegnato da oramai 4 anni al conduttore).
Tale documentazione non appare idonea a dimostrare le gravi inadempienze della ricorrente alle obbligazioni contrattuali assunte all'art.

9.5 del contratto né la inidoneità del complesso immobiliare all'uso pattuito. A ciò si aggiunga che appare inverosimile la sussistenza di detta inidoneità dal momento che la convenuta, ricevuta la detenzione dei locali nell'agosto 16 in forza del primo contratto di locazione poi, in maniera continuativa, in forza del contratto posto a fondamento della domanda, non si sia mai dolta della stessa, evidentemente ritenendo l'immobile adatto all'uso pattuito e utilizzandolo per la produzione vinicola (come comprovata dal doc. 5 allegato alla memoria integrativa - registro SIAN dal
2016 al 2021). Invero le comunicazioni inviate nel 2020 (cfr. doc. 14 e 15 allegate alla memoria integrativa di parte resistente) appaiono generiche ovvero legate ad altre problematiche (segnatamente rottura di una serranda, doc. 15).
Sulla base delle superiori osservazioni, deve quindi ritenersi non giustificato ai sensi dell'art. 1460 c.c.
l'inadempimento di parte resistente all'obbligo di corrispondere alla ricorrente il canone di locazione e pertanto, ritenuto grave l'inadempimento della resistente in quanto protratto per oltre le 4 mensilità azionate in ricorso, sussistono i presupposti per dichiarare risolto il contratto di locazione sottoscritto tra le parti e registrato in data 28.7.2017 per inadempimento della conduttrice/resistente.
Nulla deve essere disposto in relazione al rilascio in quanto occorso in data 1.12.2022 nelle more del presente procedimento.
6 Sussistono quindi i presupposti per condannare parte resistente al pagamento in favore della ricorrente dei canoni scaduti e non pagati alla data di presentazione del ricorso pari ad € 54.656,00, compresa IVA,
e dei canoni successivi sino al rilascio del 1.12.2022 pari ad € 48.800,00 (€ 10.000 oltre IVA al 22% - €
12.200 x 4 mesi), oltre interessi come da domanda.
Appare infine infondata la domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente tesa al risarcimento del danno patrimoniale patito in conseguenza della condotta posta in essere dalla ricorrente ed integrato dalle spese sostenute per il ripristino dell'immobile e nel mancato guadagno.
La domanda risulta infondata sia nell'an sia nel quantum dal momento che parte resistente non ha provato né l'esborso delle somme spese per la ristrutturazione dell'immobile di cui ha chiesto la ripetizione
(avendo allegato sul punto un documento, cfr. doc. 17 allegato alla comparsa, dattiloscritto privo di sottoscrizione delle parti denominato “elenco preventivo e spese” inidoneo in quanto tale a dare la prova degli allegati esborsi) nè la allegata perdita di guadagni, non avendo allegato le precedenti dichiarazioni dei redditi dalle quali poter estrapolare l'allegato danno.
Ne consegue che la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta va rigettata.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo applicati i parametri minimi in ragione della non complessità della causa, vanno poste a carico di parte resistente in base al principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione registrato in data 28.7.2017 per inadempimento della conduttrice/resistente;
2) da atto che l'immobile è stato riconsegnato in data 1.12.2022;
3) condanna la resistente al pagamento in favore del ricorrente dei canoni scaduti e non saldati sino al rilascio pari ad € 103.456,00, oltre interessi come da domanda;

4) rigetta le domande riconvenzionali spiegate dalla resistente;

5) condanna parte opposta alla ripetizione in favore delle opponenti delle spese di lite liquidate in
€ 406,00 per spese vive e in € 7.052,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Velletri, 5 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Elisabetta Trimani
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