n.12114/2015 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il giudice dott. Antonio Dessì ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n.12114 del Ruolo Generale per l'anno 2015
promosso da
(CF ), elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo studio Parte_1 C.F._1
dell'avv. Roberta DR, che lo rappresenta e difende per procura speciale a margine dell'atto di citazione
attore contro
(CF ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del suo amministratore Amministrazioni di cui è Controparte_2
legale rappresentante in carica , elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo studio Controparte_2
dell'avv. Roberto Matta, che lo rappresenta e difende per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione depositata il 24.5.2016
convenuto oggetto: impugnazione delibera condominiale la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
pagina 1 di 18

nell'interesse dell'attore (come da note ex art.127-ter cpc depositate il 25.3.2024) voglia il Tribunale,
disattesa ogni contraria domanda, eccezione e conclusione: 1) (a) annullare (o) dichiarare nulla la deliberazione dell'assemblea del convenuto assunta a maggioranza dei condomini il 14 CP_1
ottobre 2015 di cui al punto 1 dell'o.d.g., avente ad oggetto l'approvazione di una variazione delle
Tabelle Millesimali del 5.12.2013 richiesta dalla condomina - che ha illegittimamente CP_3
escluso la sua unità al piano 9 dalla Tabella Ascensore -, rimasta in vigore fino al 29 aprile 2019; (b)
dichiarare l'eventuale cessazione della materia del contendere per il periodo successivo all'entrata in vigore delle Tabelle Millesimali approvate il 30 aprile 2019, che hanno sostituito da tale data quelle illegittime approvate il 14 ottobre 2015; 2) annullare (o) dichiarare nulla la deliberazione dell'assemblea del convenuto assunta a maggioranza dei condomini il 14 ottobre 2015 di CP_1
cui al punto 2 dell'o.d.g., avente ad oggetto l'approvazione dell'appalto alla società Parte_2
dei lavori definiti di “sistemazione porzione facciata” e la ripartizione del prezzo di
[...]
appalto con l'IVA al 22% fra tutti i condomini per millesimi di proprietà - trattandosi di spesa relativa ad interventi su porzione in aggetto della terrazza a livello al piano 9 di proprietà esclusiva dei condomini , nonché sul parapetto del piano 8 di proprietà esclusiva della CP_4 CP_5
-, e per l'effetto dichiarare l'attore non tenuto al pagamento della quota relativa alle lavorazioni private;
3) in ogni caso, dichiarare cessata la materia del contendere con riferimento all'aliquota del
22%, che il solo in corso di causa ha rideterminato al 10%; 4) porre a carico del CP_1
convenuto le spese della CTU dell'ing. ; 5) con vittoria di spese e CP_1 Persona_1
competenze di giudizio, compreso il rimborso del CU e le spese della mediazione di € 48.80, da distrarsi al proprio difensore anticipatario.
Nell'interesse del convenuto (come da note ex art.127-ter cpc depositate il 25.3.2024) voglia il
Tribunale (1) rigettare la domanda dispiegata dal signor , poiché infondata in fatto ed in Parte_1
diritto, per nullità della citazione ex art.164 comma IV cpc, (perché) inammissibile, improcedibile o pagina 2 di 18 come meglio;
(2) in ogni caso con vittoria di spese e compensi di avvocato per il giudizio e per la partecipazione alla procedura di mediazione espletata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 15.12.2015 ha convenuto in giudizio il Parte_1 [...]
di Cagliari chiedendo che il Tribunale voglia (1) dichiarare nulle, per i Controparte_6
motivi evidenziati nella narrativa, le deliberazioni condominiali di cui al verbale 14 ottobre 2015 ed il riparto del prezzo dei lavori appaltati alla fra tutti i condomini sulla base Parte_2
dei millesimi di proprietà con l'applicazione dell'aliquota IVA al 22%; (2) in ogni caso annullare (o)
dichiarare nulla la delibera di affidamento dei lavori alla nella parte in cui Parte_2
ha posto a carico dell'attore la voce di spesa relativa agli interventi sui c.d. parapetti e, per l'effetto,
(3) dichiarare l'attore non tenuto al pagamento della relativa quota posta a suo carico;
(4) accertare e dichiarare che l'aliquota IVA dovuta per i lavori sui beni condominiali appaltati è pari al 10%; (5) con vittoria di spese e competenze di giudizio, compreso il rimborso di € 48.80 di attivazione della procedura obbligatoria di mediazione.
A sostegno di tali conclusioni ha dedotto (tra l'altro) che:
l'attore è proprietario dell'unità immobiliare posta al piano 6 dello stabile condominiale di CP_1
9 di Cagliari, avente 45,29 millesimi generali risultanti da tabella A Generale;

[...]
il 14.10.2015 i condomini si sono riuniti in assemblea straordinaria di II convocazione per deliberare sul seguente ordine del giorno: (1) variazione tabelle millesimali come da richiesta della condomina
; (2) appalto lavori di sistemazione porzione facciata come da delibera del 30/3/15 punto CP_3
4;
alla suddetta assemblea hanno partecipato (intervenuti o per delega) 16 (rectius 18) condomini,
compreso l'attore, per complessivi 788,80 (rectius 854,10) millesimi;

come risulta dal relativo verbale (doc.2):
il primo punto dell'o.d.g. è stato approvato con il voto favorevole di 12 condomini, per complessivi pagina 3 di 18 687,08 millesimi, mentre ha espresso voto contrario l'attore e si sono astenuti i condomini
[...]
e (rispettivamente con millesimi 41,29, 41,25 e 39,19); CP_7 CP_8 Controparte_9
in sede di discussione l'ing. appositamente incaricato dalla condomina Testimone_1 [...]
ha illustrato i motivi che a suo dire giustificavano la modifica delle tabelle millesimali “voce CP_3
CP_ ascensore” riferite all'unità della posta al piano 9, ovvero il fatto che essendo la stessa condomina proprietaria anche dell'unità sottostante, e poiché l'ascensore termina la sua corsa all'8°
piano, per raggiungere l'unità al piano 9 non usa l'ascensore ma solo le scale: per tale motivo lo stesso ing. ha proposto di modificare la voce ascensore in vigore dal 5.12.2013 e fino a quel Tes_1
CP_ momento riducendo da 28,13 a 9,43 i millesimi dell'unità della posta al piano 9;
tale nuova ripartizione delle tabelle determina per l'attore (come per gli altri condomini) un ingiusto incremento della voce millesimi ascensore, facendola passare da 67,88 a 69,38;
l'ing. è lo stesso tecnico che nel corso dell'anno 2013 era stato incaricato di elaborare le nuove Tes_1
tabelle millesimali, in quanto quelle all'epoca in vigore (doc.5) erano erronee perché non tenevano conto dei millesimi effettivi, della reale consistenza dei locali commerciali e dell'esistenza di un nono piano su cui insistevano tre unità immobiliari, rispettivamente di proprietà di , CP_3 [...]
e (quest'ultima, avendo ingresso solo dallo stabile adiacente, da Per_2 Controparte_10
inserire solo nella tabella generale);
nelle tabelle millesimali del 5 dicembre 2013 (doc.3) le due unità al piano 9 di e di CP_3 Per_2
erano infatti inserite per intero sia nella tabella ascensore sia nella tabella scale (e ciò, in
[...]
applicazione dell'art.1124 cc, calcolando i millesimi per metà in ragione del valore delle singole unità
immobiliari e per metà in smisura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo);
con la votazione del secondo punto dell'o.d.g. l'assemblea ha approvato i lavori definiti “di sistemazione facciata” - assegnandoli alla al prezzo di € 2.326,76 + Controparte_11
IVA di legge - con il voto contrario dell'attore, il quale ha rappresentato che non era stata prevista neppure una ripartizione delle spese che tenesse conto delle singole lavorazioni;

pagina 4 di 18 dall'esame del preventivo della allegato al verbale (doc.10) risulta il seguente intervento: Pt_2
“ripristino copertine in marmo mediante spazzolatura e successivo trattamento con due mani di prodotti chimici impermeabilizzanti per pietre naturali compreso il ripristino delle mattonelle mancanti: ottavo piano ml 19,30 x 25,00 = € 482,50 + IVA;
nono piano ml 11,80 x 25,00 = € 295,00 +
IVA”;
la descrizione di tutti i lavori appaltati alla risulta dalla relazione dell'ing. Pt_2 Persona_3
(doc.13), appositamente incaricato dalla assemblea del 16 ottobre 2014 (doc.14);
dall'esame della relazione risultano non solo lavori che riguardano beni condominiali (il cornicione),
ma anche i lavori di ripristino dei parapetti posti ai piani 8 e 9 sopra specificati;

l'attore, quindi, è stato chiamato a partecipare alle spese relative a tutti i lavori - e non solo a quelli che riguardavano beni condominiali, come doveva essere - in base ad una quota calcolata sulla base dei suoi millesimi di proprietà;
al prezzo dei lavori, inoltre, è stata applicata dal Condominio l'IVA al 22% anziché l'IVA agevolata al
10%, con la conseguenza che l'importo richiesto è stato indebitamente aumentato anche di tale voce e che è stata inoltre preclusa all'attore la possibilità di ottenere la detrazione IRPEF del 50% delle spese sostenute per lavori condominiali, in vigore fino al 31/12/15;
il 29.10.2015 l'attore ha presentato l'istanza di mediazione ex d.lgs. n.28/2010 (doc.15), facendo ivi presente quanto segue:
di avere intenzione di impugnare la delibera condominiale del 14 ottobre 2015 avente ad oggetto i sopra indicati punti 1 e 2 del relativo o.d.g., sostenendo:
con riferimento al punto 1: che la variazione della tabella millesimale “ascensore” elaborata dall'ing. su richiesta ed incarico della condomina è illegale, nulla, Testimone_1 CP_3
annullabile per i seguenti motivi: a) perché viola l'art.69 disp. di attuazione del codice civile;
b) perché
viola i criteri di ripartizione delle spese di cui all'art.1124 cc (determinando per le unità della site ai piani 2, 8 e 9 una illegittima riduzione complessiva dei millesimi della CP_5 CP_3
pagina 5 di 18 voce ascensore da 176,29 a 160,74 e per l'attore e gli altri condomini un altrettanto illegittimo ed arbitrario incremento dei millesimi della stessa voce);
con riferimento al punto 2: che la delibera non rispetta i criteri di legge di ripartizione delle spese relativamente agli interventi su quelle parti del lastrico solare dell'ottavo e del nono piano del tutto avulse dalla funzione di copertura (copertine in marmo di protezione parapetti, ripristino intonaco e incollaggio mattonelle non presenti parapetto interno), che vanno poste a completo carico dei proprietari esclusivi di essi;
che nemmeno la ripartizione delle altre spese rispetta i criteri di legge;

che, inoltre, in violazione del punto 4) dell'art.1135 cc non è stata prevista in via preventiva la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori;

detto procedimento, al quale il ha aderito ritenendo le delibere legittime (doc.17), si è CP_1
concluso il 25.11.2015 con esito negativo (verbale doc.18);
in DIRITTO va ulteriormente rilevato quanto segue:
I) la modifica della tabella millesimale “voce ascensore” viola come detto l'art.69 disp. att. cc, come modificato dalla legge 11/12/2012 n.220, il quale consente le modifiche dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espresse nella tabella millesimale di cui all'art.68 solo “nei seguenti casi: 1)
quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità
immobiliare anche di un solo condomino…”;
nessuno dei suddetti presupposti era nel caso sussistente, visto che l'inserimento dell'unità posta al piano 9 nelle tabelle millesimali voce ascensore approvate il 5/12/13 non è dovuta ad alcun errore e che non sussisteva la sopra richiamata alterazione per più di un quinto che potesse giustificare la modifica delle tabelle;

attraverso tale delibera è stata inoltre introdotta una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui all'art.1124 cc;

pagina 6 di 18 la circostanza che la condomina sia proprietaria delle unità poste ai piani 8 e 9 e che CP_3
l'ascensore termini la sua corsa all'8° piano è del tutto irrilevante e non giustifica l'esclusione dalla tabella ascensore con riferimento alle spese relative all'uso secondo i criteri stabiliti dal comma 1, 2°
parte, del citato art.1124: l'ascensore, infatti, è un bene condominiale che appartiene anche ai proprietari del 9° piano , i quali sono tutti tenuti a partecipare alle spese anche nell'ipotesi in cui non dovessero farne uso, posto che l'uso di cui parla il legislatore all'art.1123 secondo comma e all'art.1124 cc non è quello personale e soggettivo di ogni condomino, ma quello potenziale ed astratto;

CP_ l'unità della posta al 9° piano è una mansarda di dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzo come vano autonomo, separato dalla diversa unità situata all'8° piano: essa è
quindi raggiungibile anche attraverso l'ascensore - dal piano terra fino all'8° in cui termina la sua corsa -, cui devono aggiungersi le rampe di scale dall'8° al 9° piano;

per quanto precede l'unità del piano 9, sulla base del criterio di proporzionalità previsto dall'art.1124,
deve anch'essa partecipare a tutte le spese relative a scale ed ascensore: con riferimento alle scale fino al 9° piano e con riferimento all'ascensore fino all'ultimo piano con esso raggiungibile, cioè l'8°;
la riduzione dei millesimi dell'unità al piano 9, effettuata nelle “nuove” tabelle attraverso l'eliminazione di quelli riferiti all'altezza di piano, è quindi arbitraria ed illegittima;

II) la ripartizione per millesimi di proprietà fra i condomini di tutti i già descritti lavori affidati alla
è illegittima perché, come già detto: non tiene conto che solo alcune lavorazioni Pt_2
riguardavano beni condominiali, mentre altri si riferivano alle proprietà esclusive dei singoli condomini;
è stata arbitrariamente applicata l'IVA al 22% anziché quella agevolata del 10%, prevista per tutti gli interventi edilizi indicati alle lett. a), b), c) e d) dell'art.3 del DPR 380/2001 (tra i quali in particolare quelli di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia delle parti comuni degli edifici residenziali), con le già lamentate conseguenze sulla possibilità per l'esponente di usufruire delle agevolazioni IRPEF previste per i lavori comuni;

pagina 7 di 18 devono essere in particolare esclusi dalla partecipazione degli altri condomini, ed essere ripartiti tra i soli proprietari delle unità poste all'8° e 9° piano, i c.d. lavori di ripristino delle “copertine in marmo di protezione parapetti ripristino intonaco e incollaggio mattonelle non presenti parapetto interno” -
quantificati in complessivi € 777,50 + IVA di legge -, che riguardano il parapetto interno della terrazza a livello degli appartamenti e, comunque, del lastrico solare, di proprietà esclusiva dei condomini
[...]
, e tali parapetti, infatti, non hanno funzione di copertura e CP_3 CP_10 Per_2
dunque non svolgono alcuna funzione né sono al servizio del e/o di singoli condomini CP_1
diversi dai proprietari esclusivi degli stessi;

III) l'affidamento dei suddetti lavori senza che l'assemblea avesse previsto in via preventiva la costituzione di un fondo speciale di importo pari al loro ammontare integra infine violazione del punto
4) dell'art.1135 cc ed espone anche l'attore ad azioni di recupero che potrebbe avviare l'impresa appaltatrice nel caso in cui vi fossero condomini morosi;

per quanto precede tutte le deliberazioni impugnate sono nulle o annullabili ex art.1137 cc
(riservandosi l'attore di domandare in separato giudizio il risarcimento dei danni dovuti alla perdita delle agevolazioni fiscali).
Il convenuto, costituitosi in persona dell'amministratore , ha concluso CP_1 Controparte_12
come sopra dopo aver dedotto che:
l'attore impugna la delibera del 14.10.2015 limitatamente alle decisioni di cui ai punti 1 e 2 all'ordine del giorno, con la conseguenza che detta delibera deve considerarsi a tutti gli effetti legittima, e perciò
vincolante nei confronti del condomino, per le parti non impugnate;

nel merito, con riferimento alla delibera di cui al punto 1) si osserva quanto segue:
la necessità di modifica delle tabelle millesimali nasceva dal fatto: che la condomina è CP_3
proprietaria sia dell'immobile posto all'ultimo piano dell'edificio (nono), non servito direttamente dall'ascensore condominiale (che arriva al piano ottavo), sia di quello all'ottavo piano;
che il locale al nono piano è una mansarda non abitabile (formalmente un locale di sgombero) che costituisce un pagina 8 di 18 unico immobile con l'appartamento all'ottavo piano, essendo ad esso collegato da una scala interna;

che la previgente tabella millesimale, nella ripartizione delle spese per l'ascensore, erroneamente
CP_ considerava il locale del nono piano della alla stessa stregua degli appartamenti situati nei primi otto piani, adibiti a civile abitazione e serviti direttamente dall'ascensore;
per tali ragioni l'assemblea del 14.10.2015, accogliendo la proposta della condomina interessata - che aveva chiesto la revisione della tabella in argomento, così da determinare correttamente la misura della sua partecipazione alle spese ordinarie per l'ascensore -, ha approvato la modifica richiesta con la maggioranza di 687,08 millesimi e il voto contrario dell'attore;
la delibera in parola deve ritenersi del tutto legittima e rispettosa dell'art.69 disp. att. cc che l'attore assume violato, poiché la variazione rientra nell'ipotesi prevista dal comma 1 n.1, che la ammette -
con delibera assunta a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (art.1136 comma II cc) - quando i valori tabellari oggetto di modifica “sono conseguenza di un errore”: è infatti pacifico che la previgente tabella millesimale fosse frutto di un palese errore,
CP_ poiché la proprietà pagava dei costi dell'ascensore come se fosse raggiunta direttamente dallo stesso, ciò che non è;
CP_ con la contestata variazione, quindi, il non ha in alcun modo esentato la dal CP_1
corrispondere le spese per l'ascensore, ma ha solo ridefinito la misura della sua partecipazione in ragione dello stato di fatto dell'immobile, giungendo così ad una parametrazione più equa di tali spese,
la cui ripartizione precedente determinava in capo alla stessa condomina un ingiusto aggravio di cui gli altri condomini, compreso l'attore, beneficiavano: essa non ha perciò fatto altro che porre rimedio ad un errore nella precedente compilazione delle tabelle, come consentito dalla disposizione sopra citata;

appare infine giusto rilevare la risibile incidenza economica della variazione oggetto del contendere,
visto che per suo stesso calcolo l'attore registra per effetto della delibera impugnata un incremento di
1,5 millesimi della sua quota relativa alla gestione ordinaria ascensore (passata da 67,88 a 69,38):
pagina 9 di 18 considerando che una simile spesa incide annualmente per circa € 1.650,00 totali, tale incremento corrisponde quindi ad un aumento della contribuzione dell'DR di circa € 2,47 all'anno;
con riferimento alla delibera di cui al punto 2) si osserva quanto segue:
la sua impugnazione è del tutto infondata, se non addirittura nulla, ex art.164, comma IV cpc,
difettando l'indicazione della norma di legge che si assume violata;

con la delibera in parola l'assemblea approvava a larghissima maggioranza, con voto contrario del solo attore, l'affidamento di lavori di interesse condominiale alla ditta che, tra i preventivi esaminati,
aveva formulato l'offerta più conveniente;

nessun riferimento veniva fatto nella delibera all'aliquota IVA da applicare all'importo indicato dall'impresa, e nessun riparto di spesa veniva sottoposto ai condomini ai fini dell'approvazione;
per quanto precede, poiché oggetto della delibera in esame era unicamente la scelta dell'impresa cui affidare l'esecuzione delle opere, in nessun modo il presente giudizio potrà avere ad oggetto la corretta aliquota IVA da applicare ai lavori appaltati o la ripartizione del relativo costo tra i condomini;

anche l'ulteriore doglianza avente ad oggetto la mancata costituzione del fondo ex art.1135 comma 1
n.4 cc è palesemente infondata;

sul punto va detto innanzitutto che la delibera in esame decideva proprio a quale impresa assegnare i lavori, per cui l'amministratore non poteva sapere in precedenza il costo delle opere, nemmeno in via presuntiva, e non avrebbe pertanto potuto in alcun modo imporre o anche solo richiedere ai condomini di costituire un corrispondente fondo;

proprio per tale ragione, significativamente, la norma citata non stabilisce “quando” tale fondo deve essere costituito, che logica vuole non possa comunque essere in un momento precedente alla decisione stessa di affrontare quella spesa;

l'ovvia interpretazione della norma, dunque, impone di seguire il seguente iter per i lavori straordinari: 1) decisione di svolgere i lavori;
2) approvazione di uno dei preventivi presentati in pagina 10 di 18 assemblea;
3) redazione di un bilancio preventivo con riparto tra i condomini;
4) costituzione del fondo in esame, cui ciascun partecipante dovrà contribuire in ragione della propria quota;

nessuna violazione di legge è pertanto ravvisabile nel caso di specie, soprattutto se si considera che l'art.1135 specifica che “se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”;
per mera completezza si rileva che i lavori in questione riguardano unicamente le parti comuni del palazzo e non le singole unità immobiliari: vanno infatti in esse ricomprese anche le “copertine in marmo” citate da controparte, che sono patrimonio comune in quanto, nel coprire la sommità del parapetto, prevengono infiltrazioni d'acqua e il generale ammaloramento del prospetto medesimo;

le uniche parti di proprietà esclusiva interessate all'intervento sarebbero dunque alcune pareti interne dei parapetti delle terrazze dei piani ottavo e nono, sulle quali applicare le “mattonelle mancanti” a cui allude il preventivo;

sul punto si rileva però che controparte non chiarisce: che la causa del distacco delle mattonelle in questione è riconducibile a lavori compiuti in passato sulle parti comuni dell'edificio, e dunque al
; che correttamente l'impresa non include in preventivo alcun costo per la fornitura delle CP_1
mattonelle, che vengono messe a disposizione dai proprietari delle abitazioni interessate;

si evidenzia infine il valore economico assolutamente risibile anche di tale doglianza, visto che il costo della manodopera necessaria per l'intervento in esame ammonta ad € 8,00, come risulta dalla specifica dell'impresa di cui al doc.5.
Alla prima udienza:
l'attore ha eccepito in via preliminare il difetto di rappresentanza e di legittimazione di CP_2
, in quanto il Condominio convenuto è amministrato dalla Amministrazioni
[...] [...]
e non dal;
nel merito ha contestato la fondatezza delle avverse difese Controparte_2 CP_2
deducendo (tra l'altro): che solo con la comparsa di costituzione e risposta sono state allegate le pagina 11 di 18 seguenti circostanze, mai dedotte e/o rilevate da alcuno prima d'ora (e, comunque, false, pretestuose e
CP_ del tutto irrilevanti): (a) che l'unità della posta al 9° piano sarebbe raggiungibile “anche” da una scala interna;
(b) che il 9° piano sarebbe un locale di sgombero;
(c) che l'8° ed il 9° piano costituirebbero un'unica unità; (d) che l'inserimento nella tabella ascensore dell'unità al 9° piano di cui alle tabelle approvate il 5.12.13 sarebbe stato frutto di un errore;
che è altresì falso che i parapetti di proprietà esclusiva delle unità poste all'8° ed al 9° piano siano beni condominiali e abbiano funzione di copertura e che il abbia causato danni a tali unità; CP_1
il convenuto ha contestato la fondatezza dell'eccezione preliminare, in quanto il è il legale CP_2
rappresentante della società cui è stata conferita l'amministrazione del Condominio.
Con ordinanza del 20.4.2016 il GI, concordando con la tesi dell'attore, ha assegnato al Condominio, ex art.182 cpc, il termine del 30.6.2016 per la costituzione della persona cui spetta la rappresentanza in giudizio;
con la stessa ordinanza ha inoltre invitato le parti a chiarire se i balconi interessati dalle lavorazioni siano aggettanti;

Con comparsa depositata il 24.5.2016 il si è (ri)costituito, in persona dell'amministratore CP_1
Amministrazione per reiterare le difese e conclusioni sopra Controparte_2
esposte (senza prendere specifica posizione sul chiarimento richiesto dal GI).
Alla prima udienza successiva alla nuova costituzione:
l'attore ha fornito i seguenti chiarimenti: l'unico balcone che è stato interessato dalle lavorazioni eseguite dalla nell'estate del 2016 e descritte nel preventivo (doc.10) è quello situato al 9° piano Pt_2
(ritratto prima e dopo i lavori nelle foto prodotte in udienza), nella parte che costituisce l'estensione aggettante praticabile del terrazzo a livello di proprietà esclusiva dei condomini , CP_3
e ; dette lavorazioni, peraltro, risultano diverse da quelle indicate nella Per_2 CP_10
relazione dell'ing. ; Per_3
il ha contestato quanto sopra, sostenendo che le parti dell'edificio condominiale CP_1
interessate dagli interventi oggetto della delibera impugnata riguardano terrazze a livello e non pagina 12 di 18 balconi aggettanti (come da foto prodotte in udienza);
Con le prime memorie ex art.183 cpc l'attore ha confermato le precedenti conclusioni e tesi difensive
(comprese quelle incentrate sulla violazione dell'art.1135, punto 4, cc) ed ulteriormente dedotto (tra l'altro) che:
i millesimi della voce ascensore attribuiti all'unità al nono piano dalle tabelle approvate il 5 dicembre
2013 non erano affetti da alcun errore essenziale e rilevante, ed erano anzi in linea con gli artt.1124 cc e 69, punto 1, disp. attuazione del cc (che prevede la partecipazione a tutte le spese in misura proporzionale all'altezza di tale piano dal suolo);
sono quindi prive di pregio, per sostenere la legittimità della decisione di escludere interamente
CP_1 l'altezza del piano dal calcolo dei millesimi, che è stata quindi azzerata considerandolo come un piano terra, le circostanze dedotte per la prima volta in comparsa e già contestate alla prima udienza anche nella loro veridicità (potendosi osservare, tra l'altro, che anche se la mansarda fosse effettivamente un locale di sgombero doveva essere in ogni caso inserita nella tabella ascensore,
perché per raggiungerla esso è utilizzabile);
si rileva, altresì, come ai sensi dell'art.1124 cc, salva autorizzazione di tutti gli altri condomini formalizzata con atto pubblico, non sarebbe nemmeno possibile per un condomino rinunciare formalmente a servirsi dell'ascensore per evitare di contribuire alle spese (alle quali devono infatti contribuire gli stessi proprietari del piano terra);
quanto ai lavori eseguiti nell'estate del 2016 si conferma che tutte le spese relative alle lavorazioni al nono piano dovevano essere poste a carico dei proprietari esclusivi di esso, perché relative alla parte in aggetto della terrazza a livello (cfr. Cass. Civ., II, sentenza n.218 del 5 gennaio 2011, secondo cui “i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio -, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà
pagina 13 di 18 comune di tali piani;
pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'art.1125 cod. civ.: i balconi
“aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”).
Con le seconde memorie ex art.183 cpc (con cui entrambe le parti hanno formulato le rispettive istanze istruttorie in materia diretta) il ha ribadito che la terrazza al piano nono non costituisce in CP_1
alcun modo un balcone aggettante, ma semplicemente sporge dalla facciata quel tanto necessario per collocarvi i pluviali e permettere un corretto deflusso delle acque piovane (come da buona prassi costruttiva).
La causa è stata istruita con documenti, audizione di testimoni di parte convenuta e CTU.
Dopo il deposito della relazione di CTU l'attore ha prodotto il verbale dell'assemblea condominiale del
30.4.2019 - avente ad oggetto (per quanto qui rileva) l'aggiornamento delle tabelle millesimali a seguito frazionamento ex proprietà MAIM (punto 4 OdG) e l'approvazione tabelle millesimali coperture (punto 5 OdG) - e sostenuto (udienza 7.11.2019): che a seguito dell'approvazione delle nuove tabelle, nelle quali è stata reinserita alla voce ascensore l'unità immobiliare al piano 9 di
[...]
precedentemente esclusa dalle tabelle approvate con la delibera impugnata, è cessata sul CP_3
punto la materia del contendere;
che il convenuto deve essere comunque condannato alla rifusione delle spese quale parte virtualmente soccombente.
Con note ex art.127-ter cpc depositate il 14.10.2020 il ha depositato il verbale CP_1
dell'assemblea del 3.12.2019 - che ha approvato (sempre per quanto qui rileva) il seguente punto all'Ordine del Giorno: “4) rettifica delibera assemblea del 30/04/2019 punto 4 e 5: la rettifica (è)
necessaria in quanto l'ing. ha apportato le modifiche sulle tabelle millesimali errate e non su Tes_1
quelle approvate il 5/12/2015 e successivamente riapprovate il 14/10/2015” - e sostenuto (tra l'altro):
CP_ che con tale delibera si afferma il corretto valore relativo alla proprietà al nono piano;
che l' ha impugnato anche detta delibera;
che, pertanto, la domanda di cessazione della materia del Pt_1
contendere dispiegata dall'attore all'udienza 7.11.2019 deve essere rigettata.
pagina 14 di 18 Con note ex art.127-ter cpc depositate il 25.3.2024 l'attore ha prodotto la sentenza di questo Tribunale
n.1536/2022 del 10.6.2022 - che ha accolto l'impugnazione proposta dall' annullando la sopra Pt_1
citata delibera del 3.12.2019 - e sostenuto che in conseguenza di tale condivisibile decisione risultano attualmente in vigore le Tabelle Millesimali approvate dall'assemblea del 30 aprile 2019, mai impugnata, che hanno sostituito da tale data quelle approvate con la delibera del 14.10.2015 qui impugnata e che non sono contestate dall'attore, avendo giustamente reintrodotto nella Tabella
Ascensore l'unità al piano 9 della condomina : ciò premesso ha concluso come indicato CP_3
in epigrafe.
La causa è stata tenuta a decisione sulle sopra trascritte conclusioni, dopo il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica nei termini ex art.190 cpc.
***
Occorre preliminarmente rilevare, con riferimento alla domanda sub 1) dell' che nonostante con Pt_1
delibera del 20.4.2019 (non impugnata) siano state approvate nuove tabelle che sostituiscono quelle del
14.10.2015 la materia del contendere non può ritenersi cessata, visto che l'attore continua a contestare la legittimità della vigenza delle tabelle qui impugnate nel periodo dal 14.10.2015 al 29.4.2015 (vedi conclusione 1(b)), che il convenuto continua invece a ritenere legittima.
Ciò premesso, l'impugnazione della suddetta delibera è fondata per i medesimi motivi indicati dall'attore, che essendo confermati in fatto dall'istruttoria svolta ed essendo in linea, in diritto, con le norme che disciplinano la modifica delle tabelle millesimali possono intendersi qui integralmente condivisi e richiamati - in accordo con l'orientamento sulla motivazione per relationem espresso dalle
Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n.642 del 16.1.2015 - per giustificarne l'accoglimento.
Sinteticamente concordando con l' e facendo proprie anche le conclusioni del CTU (la cui Pt_1
relazione, sul punto, deve pure intendersi qui richiamata e condivisa), deve infatti rilevarsi: a) che l'unità al piano 9, pur non avendo le caratteristiche per poter essere qualificata “ad uso abitativo”
(altezza m.2,20), non può essere comunque legittimamente esclusa dalla tabella ascensore (ed in ciò
pagina 15 di 18 parificata alle unità al piano terra), visto che si tratta di unità (potenzialmente) autonoma (restando irrilevante la sua attuale unione all'appartamento al piano sottostante), avente accesso diretto alla scala condominiale e, quindi, astrattamente raggiungibile, sino all'ottavo piano, anche con l'utilizzo dell'ascensore; b) che l'esclusione operata dalle tabelle approvate dall'assemblea del 14.10.2015,
rimaste in vigore sino al 29.4.2019, non è quindi consentita, non sussistendo i presupposti previsti dalla legge (unanimità dei condomini: valori millesimali conseguenza di un errore;
mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, che alterano per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino).
Per quanto precede la delibera impugnata deve essere dichiarata nulla, essendo intervenuta a modificare i diritti di partecipazione dei singoli condomini sulle parti comuni in assenza dei presupposti di legge.
Quanto al periodo successivo all'entrata in vigore delle tabelle del 30.4.2019, non essendoci mai stata tra le parti alcuna materia del contendere relativamente alle stesse - visto che le nuove tabelle sono state immediatamente condivise anche dall' - non può esserne dichiarata nemmeno sul punto la Pt_1
cessazione.
La domanda formulata dall'attore al capo 2) è invece infondata per le medesime ragioni indicate dal che sul punto possono essere integralmente richiamate per essere confermate in fatto CP_1
dall'istruttoria svolta (in primis dall'esame della delibera impugnata) ed essere in linea, in diritto, con la disciplina in materia di impugnazione delle delibere dell'assemblea dei condomini.
Sinteticamente concordando col può rilevarsi, infatti: che l'assemblea del 14.10.2015 non CP_1
ha mai ripartito tra i condomini il prezzo dei lavori di cui al punto 2 dell'ordine del giorno (né stabilito l'IVA indicata dall'DR), essendosi invece limitata ad affidare alla gli stessi lavori, già Pt_2
deliberati (e non ripartiti) alla precedente assemblea del 30.3.2015; che per quanto premesso le argomentazioni addotte dall'attore, essendo tutte riferite alla correttezza della ripartizione delle spese
(ed all'IVA ad esse applicabile), non potrebbero nemmeno astrattamente incidere sulla legittimità della pagina 16 di 18 delibera in esame (adottata nel rispetto del quorum costitutivo e deliberativo richiesto dalla legge, su materia di competenza dell'assemblea, previa compiuta informazione preventiva di tutti i condomini).
A quanto sopra - già ampiamente sufficiente a giustificare il rigetto della relativa impugnazione per avere ad oggetto argomento non discusso né deciso con la delibera impugnata - può aggiungersi: che le opere indicate dall'attore come relative alla proprietà esclusiva della essendo tutte CP_5
riferibili (con la sola esclusione di quelle sulle mattonelle “interne”, il cui importo è peraltro irrisorio)
alla facciata condominiale ed al prospetto laterale dell'edificio - che come tali concorrono sicuramente al suo decoro architettonico - devono sicuramente ritenersi relative a parti comuni e, quindi, possono essere legittimamente ripartite tra tutti i condomini secondo la tabella millesimale generale (ciò che evidenzia come la ripartizione contestata dall'attore, pacificamente applicata ma non deliberata il
14.10.2015, sarebbe stata comunque legittima anche se fosse stata effettivamente decisa dall'assemblea del 14.10.2015); che analoga infondatezza, per le condivisibili argomentazioni esposte sul punto dal deve essere attribuita al motivo fondato sulla mancata contestuale costituzione del fondo CP_1
previsto dall'art.1135 cc (sul quale, peraltro, l'attore non ha più insistito).
Si deve infine concordare con l'attore sul fatto che sulla questione dell'IVA sia effettivamente cessata la materia del contendere, dovendosi peraltro rilevare che per quanto già sopra osservato (ovvero per non essere stata tale aliquota oggetto della delibera impugnata) lo stesso attore deve qualificarsi sul punto parte virtualmente soccombente (visto che le sue argomentazioni sull'aliquota dovuta, fondate o meno che siano, non avrebbero comunque potuto incidere sulla validità della delibera).
La reciproca soccombenza - visto che l' è rimasto tale con riferimento alla domanda sub 2) e Pt_1
virtualmente tale con riferimento alla domanda sub 3) - giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite e la definitiva attribuzione delle spese di CTU, liquidate come da separato provvedimento, a carico di ciascuna parte nella misura del 50%.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
pagina 17 di 18 dichiara nulla la deliberazione dell'assemblea del convenuto del 14 ottobre 2015 di cui al CP_1
punto 1 dell'o.d.g., avente ad oggetto l'approvazione della modifica delle Tabelle Millesimali fino ad allora vigenti;

rigetta le altre domande proposte dall'attore;
dichiara le spese di lite integralmente compensate tra le parti e pone definitivamente a carico delle stesse, nella misura del 50% ciascuna, le spese di CTU (già liquidate con separato provvedimento).
Cagliari, 20 giugno 2025
Il giudice dott. Antonio Dessì
pagina 18 di 18