R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Monica Stocco ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 cpc e dell'art. 127 ter cpc, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2560 dell'anno 2025 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI Parte_1 C.F._1
CARLO LUCA e , con elezione di domicilio in NUNZIO MORELLO 40
90144 PALERMO, presso il medesimo difensore parte ricorrente
contro
(C.F. , con il patrocinio Controparte_1 C.F._2
dell'avv. LENTINI MANLIO, con elezione di domicilio in Via Paolo
Paternostro 94 90144 Palermo, presso il medesimo difensore parte resistente
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658 C.P.C.)- uso diverso
CONCLUSIONI DELLE PARTI: a seguito di scambio di note ex art. 127 ter cpc le parti concludevano come da note scritte , riportandosi ai rispettivi
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atti difensivi, ai quali si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Va dichiarata cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di rilascio del bene formulata in seno all'atto di citazione per convalida di sfratto da parte della ricorrente.
Risulta, infatti, pacifico che l'immobile oggetto del contratto di locazione sia stato rilasciato il 4.2.2025 (cfr. memorie integrative depositate dalle parti in lite).
Non può, invece, ritenersi cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto in forza dell'avvenuto rilascio.
La Suprema Corte, infatti, ha chiarito che “nell'ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli. Del pari, il giudicato formatosi sulla cessazione, per intervenuta scadenza, della locazione non preclude alla parte che ne ha interesse attuale l'esame della domanda di accertamento, con valore di giudicato, dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore, atteso che, qualora più fatti diano diritto, ciascuno in maniera autonoma, alla cessazione di un contratto, sussistono altrettante "causae petendi" e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull'una, passata in giudicato, non preclude l'esame
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delle altre” ( cfr. Cass., Ordinanza n. 34158 del 20/12/2019).
Alla luce di tali principi deve, pertanto, ritenersi che, a prescindere dell'intervenuta cessazione dell'efficacia del rapporto locatizio per mutuo consenso, la domanda di risoluzione fondata su pregressi inadempimenti del conduttore sia ammissibile, sussistendo un interesse dell'originario locatore ad ottenere una pronuncia che accerti la condotta inadempiente del proprio avversario.
Fatta questa premessa, occorre considerare che nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe all'attore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare la sussistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi tali da paralizzare la domanda di controparte ( cfr. Cass., Sezioni Unite n. 13533 del
2001).
Nel caso di specie, parte ricorrente ha adeguatamente provato il titolo su cui si fonda la propria pretesa creditoria mentre parte resistente ha eccepito l'avvenuto adempimento della propria obbligazione.
Tale eccezione appare parzialmente fondata.
Ed invero, alla luce della corrispondenza sussistente fra i mariti delle parti in lite, la cui investitura quali mandatari per l'esecuzione del contratto non è stata oggetto di specifiche contestazioni, emerge l'adempimento parziale dei canoni indicati in sede di intimazione e nuovamente determinati da parte ricorrente in sede di memorie integrative.
In particolare, dai messaggi tramite l'applicativo WhatsApp allegati alla
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comparsa di costituzione in sede di convalida di sfratto emerge che, a seguito di un confronto sui versamenti effettuati in parte in contanti e in parte tramite bonifico bancario, il credito residuo a titolo di canoni per gli anni 2022 e 2023
è stato riconosciuto in € 2535,00 (cfr. screenshot dei messaggi WhatsApp del
15 aprile 2024 tra il marito dell'attrice indicato come Parte_2
“ ”, e il marito della convenuta indicato come Pt_3 Controparte_2
“ ”). CP_2
Deve, pertanto, rilevarsi che il conteggio relativo agli anni 2022 e 2023 allegato alla memoria integrativa -pacificamente elaborato sulla base esclusiva dei bonifici ricevuti dall'attrice- non tenendo conto della prova scritta dell'avvenuto pagamento in contanti di parte dei canoni di locazione, non possa ritenersi attendibile e debba ritenersi superato alla luce delle imputazioni contenute nella corrispondenza prodotta dalla parte convenuta.
Non risulta, invece, adeguatamente provato l'avvenuto pagamento anche del residuo, pari ad euro 567,00, dei canoni maturati nel corso dell'anno 2024 e della mensilità del mese di gennaio 2025, quantificata in € 1200,00.
Con riferimento a tali importi parte convenuta, non ha adeguatamente dimostrato di avere estinto la propria obbligazione mediante l'anticipazione di spese di manutenzione straordinaria per un importo pari a € 2500,00.
La corrispondenza WhatsApp allegata alla comparsa di costituzione, infatti, evidenzia che il marito dell'attrice avesse riconosciuto la necessità di intervenire all'interno dell'immobile, inviando un proprio tecnico in modo da evitare “lavori errati” e “un dispendio economico inutile” ( cfr. messaggi del
15.4.2024) ma non risulta alcuna prova del fatto che il peso economico delle opere di manutenzione sia stato sostenuto dalla convenuta al fine di
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compensare, in parte, il pagamento dei canoni di locazione.
Non risulta, inoltre, provato che l'immobile presentasse vizi o carenze manutentive che abbiano inciso in modo significativo sulle facoltà di godimento di parte conduttrice legittimando una parziale riduzione dell'obbligo di pagamento del canone.
Deve, pertanto, ritenersi provato un debito gravante sulla resistente pari a complessivi euro 4.302,00 a titolo di canoni di locazione.
Nessuna prova, invece, è stata fornita sul fatto che sussistesse un accordo fra le parti in ordine al pagamento della fornitura di acqua tramite un'utenza intestata alla parte ricorrente.
La contestazione di una morosità pari a € 1.485,82 per consumi idrici.
Parte ricorrente, inoltre, non ha dimostrato l'avvenuto pagamento delle imposte di registrazione del contratto sicchè anche sotto tale profilo la quantificazione del credito elaborata in sede di memoria integrativa risulta infondata.
Ciò premesso, l'accoglimento della domanda di risoluzione presuppone che l'inadempimento sia di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. e sia imputabile al debitore a titolo di dolo o di colpa.
Debbono in altri termini concorrere un elemento oggettivo e un elemento soggettivo.
Sotto il primo profilo, vertendosi in materia di locazione ad uso commerciale, la valutazione della gravità dell'inadempimento va effettuata non con riferimento ai criteri predeterminati dal legislatore all'art. 5 l. eq. can., applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso di abitazione, ma in relazione alla norma di carattere generale di cui all'art. 1455 c.c., che richiede
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un inadempimento tale da ledere in modo rilevante l'interesse del locatore e da sconvolgere l'intera economia del rapporto al punto da non consentirne la prosecuzione. Nel caso di specie l'inadempimento del conduttore è da considerare grave ai sensi per gli effetti dell'art. 1455 c.c. in considerazione del suo ammontare, della sua durata e del comportamento successivo della stessa conduttrice, che non solo non ha sanato la morosità, ma ha lasciato parzialmente insoluti anche i canoni scaduti successivamente.
La gravità dell'inadempimento posto a fondamento della domanda dev'essere, infatti, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento successivo alla proposizione della domanda, non operando per i contratti di durata la regola generale posta dall'art. 1453 c.c., secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva. Nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione ed ha interesse all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ( cfr. Cass., 30730 del 2019).
In applicazione degli enunciati principi di diritto, il dedotto inadempimento del conduttore non può non ritenersi grave ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c. dell'entità della morosità e in considerazione del comportamento successivo della conduttrice, che non ha corrisposto la mensilità di gennaio
2025 e ha poi rilasciato l'immobile.
Alla luce di tale principi deve pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione in corso tra le parti per grave inadempimento della conduttrice e
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parte convenuta va condannata a corrispondere in favore della parte attrice l'importo di euro 4.302,00 oltre interessi moratori al saggio legale dalle singole scadenze dei canoni al soddisfo.
In considerazione della parziale soccombenza reciproca delle parti e dell'avvenuta cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile, sussistono i presupposti per disporre la compensazione in ragione del 60% delle spese di lite fra le parti e per porre la parte residua, che si liquida tenuto conto della morosità accertata, ai sensi del dm 55 del 2014, in
€ 1.020,80 per compensi, oltre € 58,20 per esborsi, oltre CPA, IVA e rimborso spese generali pari al 15% del compenso totale, a carico della resistente prevalentemente soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara risolto il contratto di locazione in corso tra le parti per grave inadempimento della conduttrice;
condanna la convenuta a corrispondere in favore della parte attrice l'importo di euro 4.302,00 oltre interessi moratori al saggio legale dalle singole scadenze dei canoni al soddisfo;
dispone la compensazione delle spese di lite in ragione del 60% e pone la parte residua che si liquida tenuto conto della morosità accertata, ai sensi del dm 55 del 2014, in € 1.020,80 per compensi, oltre € 58,20 per esborsi, oltre
CPA, IVA e rimborso spese generali pari al 15% del compenso totale, a carico della resistente prevalentemente soccombente.
Così deciso in Palermo, in data 15/07/2025 .
Tribunale di Palermo II sez. civile

Il Giudice
Monica Stocco
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