Sentenza n. 462/2026
Depositata il 22/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 4, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
BIRRITTERI LUIGI, Presidente
LAUDATI TO, Relatore
CAPUZZI FRANCESCA, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1792/2025 depositato il 28/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Viale A. Ciamarra N.139 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 10352/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
22 e pubblicata il 31/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023RM0024014 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 59/2026 depositato il 14/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 10352/22/2024 la Commissione Tributaria Provinciale di Roma rigettava il ricorso presentato da Ricorrente_1, avverso l'avviso di accertamento catastale, con il quale l'Agenzia dell'Entrate-Territorio Direzione Provinciale Roma richiedeva un aumento della rendita catastale a seguito di procedura DOCFA.
In primo grado, il ricorrente aveva dedotto l'illegittimità del provvedimento adottato dall'Ufficio.
Si costituiva L'Agenzia delle Entrate-Territorio Direzione Provinciale Roma sostenendo la legittimità del proprio operato.
Il Giudice di primo grado, giudicando infondate le eccezioni proposte dal ricorrente, rigettava il ricorso.
Avverso tale sentenza ha proposto appello Ricorrente_1, chiedendo la riforma della sentenza impugnata.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate-Territorio Direzione Provinciale Roma chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
Alla data odierna il Collegio si è riservata la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente si osserva che Ricorrente_1 è proprietario di una unità immobiliare, sita in Nettuno alla Indirizzo_1, per la quale in data 17 dicembre 2021 proponeva una variazione per ampliamento attraverso una procedura DOCFA con una categoria D/ 8 la rendita di euro 14.997.
A seguito di sopralluogo, l'Ufficio del territorio confermava la categoria D/ 8 ma rettificava la rendita elevandola ad euro 28.182.
Ricorrente_1 impugnava tale avviso di accertamento catastale sostenendo la erroneità della valutazione dell'ufficio.
Il giudice di primo grado ha ritenuto infondata tale tesi ed ha rigettato il ricorso.
Avverso tale sentenza ha proposto appello Ricorrente_1 lamentando violazione e falsa applicazione di legge ma riproponendo, sostanzialmente, le stesse questioni già sollevate in primo grado. Dagli atti risulta che l'immobile in questione nasce come fabbricato rurale e soltanto successivamente, senza nessuna licenza edilizia, è stato trasformato prima in un club sportivo e poi ampliato nella ristorazione con una circostante area agricola.
L'immobile è situato nel Comune di Nettuno ed è denominato “villa Garda Sandalo” destinata ad ospitare ricevimenti e feste private;
l'unità si compone di numerosi corpi di fabbrica disposti al piano terra;
di un'area parcheggio di 1360 m quadri;
di un'area attrezzata esterna di 1251 m quadri;
di una piscina;
di scuderie e di un'area boschiva di 17.000 m quadri;
lo stato manutentivo del fabbricato è da considerarsi ottimo.
In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo attraverso la procedura DOCFA ed in base ad una stima diretta eseguita dall'Ufficio, come nel caso in esame, secondo la Corte di Cassazione tale stima integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento e costituisce un atto conosciuto, essendo l'atto medesimo posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura partecipativa.
Sulla base di tale orientamento giurisprudenziale, appare privo di fondamento il motivo di appello che lamenta il difetto di motivazione dell'avviso di accertamento, in quanto nell'avviso di accertamento, in conformità con il dettato normativo e con l'orientamento della giurisprudenza, sono indicati sia i riferimenti normativi, sia gli identificativi catastali, sia il prospetto dei dati di classamento e rendita prima della rettifica e dopo della rettifica, nonché le caratteristiche della unità immobiliare ed i presupposti di fatto, accompagnati dalla relazione di stima sintetica.
Passando al merito, si rileva la infondatezza dell'ulteriore motivo di appello relativo ad un presunto errore di calcolo nella determinazione della rendita catastale.
Osserva il Collegio che la valutazione è stata fatta sulla base di una stima diretta del bene, che l'immobile in questione è difficilmente paragonabile con altri immobili delle stesse caratteristiche e che, in inconsiderazione del notevole valore economico dell'immobile oltre che dell'avviamento commerciale dello stesso, la rendita catastale attribuita dall'Ufficio appare congrua e forse addirittura inferiore al valore di mercato.
Conseguentemente l'appello deve essere rigettato con la conferma della sentenza impugnata.
Segue alla soccombenza la condanna al pagamento delle spese processuali, ivi comprese quelle per la sospensiva, che si reputa equo liquidare in euro 2.000 (duemila), oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e condanna l'appellante al pagamento delle spese del grado che liquida in euro 2.000,00 oltre accessori.