Tribunale di Imperia
Il Giudice, viste le note scritte depositate dalla ricorrente, decide la causa come da seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IMPERIA
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di Giudice di I grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1414/2025 del ruolo generale degli affari Civili del ruolo generale del Tribunale di Imperia
TRA rapp.ta e difesa dall'Avv. Matteo Novelli Parte_1
Attrice
Contro

CP_1
Convenuta
Motivi della Decisione
Con atto d'intimazione di sfratto ritualmente notificato ha Parte_1
esposto:
-d'aver, con contratto sottoscritto in data 19-3-2025 e regolarmente registrato, concesso a in locazione a uso commerciale, decorrenza Controparte_2
dall'1-5-2025, un immobile sito in Ventimiglia (IM), via Aprosio n. 21/A per un canone di Euro 21.600,00 annui oltre IVA al prezzo di € 4.800,00, da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.800,00 ciascuna, IVA, entro il giorno 5 del mese di riferimento;

si è inoltre obbligata a pagare direttamente all'Amministrazione CP_1
Condominiale le spese relative ai servizi comuni, nonché a corrispondere l'imposta di registro annuale, nella misura del 50%;
-il conduttore ha effettuato solamente il pagamento del primo canone di locazione, peraltro in ritardo, e ha quindi interrotto i pagamenti, diventando moroso per € 3.660,00, per canoni e spese scaduti al mese di luglio c.a. (doc.
2), e quindi pari a due mensilità;
Ciò premesso, l'attrice così concludeva:
“-convalidare l'intimato sfratto per morosità nei confronti della società CP_1
condannando la medesima al rilascio dell'immobile in Ventimiglia (IM), via Aprosio n.
21/A, libero da persone e cose, con i relativi accessori, a favore dell'attrice, con ordinanza immediatamente esecutiva;

-in caso di opposizione, pronunciare ordinanza immediatamente esecutiva, con riserva delle eccezioni del convenuto;

-emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per canoni scaduti ed altri accessori come sopra indicati, allo stato quantificati in Euro 3.660,00 (tremilaseicentosessanta/00), nonché per i canoni ed accessori a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, oltre gli interessi di legge e le spese di procedura. Ferme in caso di opposizione, la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e la condanna al rilascio dell'immobile;
-concedere termine minimo di esecuzione”.
All'udienza del 13-8-2025 il locatore ha dichiarato che il conduttore aveva corrisposto il dovuto dopo la notifica della citazione, tra l'11 e il 12 agosto. Il Giudice, pertanto, non convalidava lo sfratto, né emetteva ordinanza ai sensi dell'art. 665 c.p.c, disponendo il mutamento del rito.
Nella memoria integrativa ha soggiunto: Parte_1
-evidente è la gravità dell'inadempimento della società conduttrice;

-prima dell'intimazione dello sfratto, la controparte aveva pagato solamente il primo canone di locazione (relativo al mese di maggio), peraltro con un ritardo di 17 giorni;
la morosità relativa al secondo e terzo mese (giugno e luglio) è stata sanata due giorni prima dell'udienza di sfratto, mentre l'ulteriore mensilità scaduta nelle more (agosto) solamente il giorno prima, dopodiché la società conduttrice ha nuovamente interrotto ogni pagamento;

-dal pagamento successivo all'intimazione, sebbene non permetta l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, non elimina il fatto storico dell'inadempimento, la cui gravità deve valutarsi anche in relazione alla durata del rapporto contrattuale;

-dall'esame delle distinte dei pagamenti effettuati nell'imminenza dell'udienza di sfratto (doc. 3), è emerso come la morosità non sia stata sanata dal CP_1
bensì da due soggetti estranei al contratto di locazione: i canoni relativi ai
[...]
mesi di giugno e agosto da tal (tramite Findomestic), mentre Persona_1
quello relativo al mese di luglio da tal soggetti sconosciuti Persona_2
all'attrice;
-trovando la circostanza quantomeno anomala, fatto una verifica empirica, scoprendo come all'interno dei locali di via Aprosio n. 21/A non svolgesse la propria attività la società conduttrice, bensì la Asta PE di IU
Alessandro doc. 4, alla quale deve evidentemente aver concesso CP_1
(in sublocazione) l'immobile; -tale sublocazione è avvenuta in spregio alla normativa vigente e all'espressa previsione contrattuale (cfr. doc. 1 art. 5 ove testualmente “al conduttore non è concessa la possibilità di sublocare, cedere o dare in comodato …”;
-verificate le visure camerali di e di (doc. 6), CP_1 Persona_2
non risulta, infatti, stipulato alcun contratto di comodato e/o affitto e/o cessione d'azienda, che avrebbe consentito la sublocazione;
risulta, invece che l'apertura dell'unità locale di via Aprosio sia stata comunicata al Comune di
Ventimiglia in data 15 aprile 2025.
pertanto, così ha concluso: Parte_1
-accertare il grave inadempimento della società alle obbligazioni contenute nel CP_1
contratto di locazione sottoscritto in data 19 marzo 2025, registrato all'Agenzia delle
Entrate - Ufficio Territoriale di San Remo in data 11 aprile 2025 al N. 001534-serie
3T, e per l'effetto:
-dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 19 marzo 2025, registrato all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di San Remo in data 11 aprile
2025 al N. 001534-serie 3T;
-condannare società al rilascio a favore della società CP_1 Parte_1
della porzione dell'immobile sito in Ventimiglia (IM), via Aprosio n. 21/A (censito al
Catasto Fabbricati del Comune di Ventimiglia al foglio 65, particella 183, sub 8, graffato con foglio 65, particella 421, sub 10), libero da persone e cose, con i relativi accessori,
-condannare la medesima società al pagamento a favore della società CP_1 [...]
(a) della somma pari ad Euro 3.660,00, a titolo di canoni scaduti alla data Parte_1
odierna relativi ai mesi di settembre e di ottobre c.a., (b) degli interessi legali ex art. 1284,
IV comma, c.p.c. maturati su tali somme dalla data della domanda al saldo, (c) della somma corrispondente al numero di mensilità che matureranno fino all'effettivo rilascio, anch'esse maggiorate di interessi, (d) delle spese anticipate del presente giudizio (e della precedente fase sommaria) pari a complessivi euro 201,00 (euro 76,00+125,00), oltre successive occorrende. In ogni caso con vittoria delle spese di lite.”
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Come già riportato in narrativa, il conduttore ha corrisposto i tutti i canoni inevasi successivamente alla ricezione dell'intimazione di sfratto.
Tuttavia, secondo la giurisprudenza, la purgatoria della mora successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi dell'art. 1453 C.C., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (in tal senso, Tribunale di
Roma, sentenza n. 22888/19).
Così anche la Cassazione, la quale ha statuito che l'adempimento tardivo può valere a purgare la morosità, ma non a cancellare in via di principio l'inadempimento (Cass. 10587/08), ostandovi a ciò il disposto dell'art. 1453 comma 3 c.c.: “dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.
La disposizione si fonda sulla ratio per cui, una volta che il creditore abbia agito in giudizio per la risoluzione del contratto, è in tale momento che si cristallizza l'inadempimento del debitore, nel senso che è in tale momento che deve valutarsi se inadempimento vi sia e se esso si caratterizzi o meno “per scarsa importanza”, come previsto dall'art. 1455 c.c.
A tal fine, seppur deve prendersi in considerazione anche il comportamento tenuto dal conduttore nel corso del giudizio, occorre sempre valutare la condotta complessivamente tenuta nel corso dell'intero svolgimento del rapporto al fine di verificare la gravità sia sotto il profilo oggettivo – ovvero della sua “quantità” - che soggettivo, con riguardo cioè all'interesse della controparte adempiente a mantenere in vita il rapporto.
Opportuno puntualizzare che la per unanime giurisprudenza secondo il principio generale posto dall'art. 1218 c.c. c.c. al creditore è sufficiente allegate e provare il titolo costitutivo del proprio diritto - nella fattispecie il contratto di locazione - nonché asserire che la controparte sia stata inadempiente, competendo al debitore dimostrare d'aver adempiuto alla propria obbligazione o, in alternativa, di non aver reso la prestazione per cause a lui non imputabili ossia allegare fatti/difese estintivi e/o modificativi dell'avverso credito (tra le varie: Cass. n. 5128/2022 Corte di Cassazione, n.826 del 2-1-2015; Cass. S.U.
13533/2021, ecc.).
Tale prova, tuttavia, non è stata fornita, avendo la convenuta scelto di restare contumace.
Al riguardo s'osserva che ha dedotto che: Parte_1
-controparte ha versato in ritardo di 17 giorni già il primo canone di locazione;

-quelli relativi ai mesi di giugno e luglio 2 giorni prima dell'udienza, il
11/8/2025 quindi, ossia rispettivamente con più di 2 mesi di ritardo e più di
1; il canone di agosto il 12/8/2025 ossia il giorno prima dello svolgimento della prima udienza;

-inoltre, non ha più corrisposto alcunchè successivamente. CP_1
Ebbene, a fronte del complessivo comportamento tenuto da CP_1
ovvero prima del suo reiterato ritardo (anche considerevole quanto al mese di giugno) e dopo del successivo protratto inadempimento totale alla propria obbligazione, é evidente che il turbamento del sinallagma contrattuale sia stato così significativo da far perdere all'attrice ogni fiducia nell'intenzione, o nella possibilità economica, del debitore di far fronte puntualmente ai propri obblighi, inducendola, semmai, a temere ragionevolmente di doversi rivolgere sistematicamente alla er soddisfare il proprio credito, come, peraltro, CP_3
avvenuto.
In sintesi, deve pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile al conduttore.
Circa il 2° profilo di doglianza si rileva dalla visura camerale in atti (all. 4) risulta esercita attività di commercio di calzature a accessori, ma non CP_1
risulta indicata alcuna unità locale sita in Ventimiglia;

La visura (all. 5) attesta che anche costui esercita attività di Persona_2
commercio di calzature accessori, ma in Ventimiglia, via Aprosio 21/B – superficie di vendita mq. 100 - dal 22-5-2025, con comunicazione al Comune del 15-4-2025.
L'indirizzo è, pertanto, parzialmente diverso dal locale oggetto di locazione.
In assenza di elementi chiarificatori non può affermarsi con certezza che si tratti del cespite, seppur l'assenza nella visura camerale d'una unità locale di
Ventimiglia gestita da induce a propendere per tale eventualità. CP_1
Se così fosse, non costando l'esistenza d'una cessione dell'azienda da questa al
, la convenuta risulterebbe ulteriormente e gravemente inadempiente al Per_3
divieto di sublocare il cespite previsto dall'art. 5 del contratto, non essendosi prodotto l'effetto successorio di cui all'art. 36 L. 392/78.
La circostanza sarebbe comunque irrilevante poiché ai fini della risoluzione del contratto è sufficiente il primo profilo d'inadempimento sopra esaminato.
Inoltre, come disposto dall'art. 1595 c.c., comma 3, “senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui”. Ne consegue che, seppur non evocata in giudizio, Parte_1
potrà agire in via esecutiva nei confronti del per ottenere il
[...] Per_2 rilascio del locale. (sul punto Corte di Cassa. ord. 7/4/2023, n. 9605; Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 9899 del 28/03/2022). va altresì condannata alla corresponsione dell'importo di 5400,00, CP_1
oltre a Iva e agli oneri condominiali a titolo di canoni dei mesi di settembre, ottobre e novembre 2025 + accessori.
Da disattendere, infatti, è la richiesta di corresponsione dei canoni maturati e che matureranno successivamente sino a quando il convenuto non libererà
l'alloggio poiché, una volta respinta la domanda di convalida e mutato il rito, il petitum del presente giudizio s'è cristallizzato al tempo del deposito della memoria integrativa, il che non consente di prendere in considerazione le eventuali sopravvenienze, puntualizzandosi al riguardo che, le ipotesi di cd. condanna in futuro sono previste dalla legge in via tassativa ed eccezionale, come ad es. nell'ambito dei procedimenti d'intimazione di sfratto per morosità (nel quale il Giudice può condannare il conduttore a corrispondere i canoni sino al momento del rilascio), di separazione/divorzio (contributo per il mantenimento, destinato a permanere sino alla modifica della statuizione), oppure nei limitati casi in cui la legge prevede che possa emanarsi una sentenza di condanna con la previsione d'una penale mensile per ogni giorno di ritardo nell'adempimento, ecc..
L'accoglimento delle domande attoree implica la condanna del convenuto al rimborso degli oneri processuali, che si determinano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande proposta da , così provvede: Parte_1 Accerta e dichiara l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti il 19-3-2025 e registrato il 11-4-2025 per inadempimento imputabile a CP_1
Condanna la convenuta al rilascio dell'immobile oggetto del contratto per cui
è causa.
Accoglie parzialmente l'ulteriore domanda e condanna al CP_1
pagamento della somma di € 5400,00 unitamente agli interessi legali a far data dalla scadenza di ciascun canone sino al saldo.
Condanna al rimborso degli oneri processuali, che si quantificano CP_1
in € 1100,00 per la fase di studio, € 550,00 per la fase introduttiva, € 500,00 per la fase di trattazione, € 1000,00 per la fase decisionale, € 145,50 per spese vive, oltre a spese generali IVA e CPA come da legge.
Imperia 14-12-2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli