REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice MO ER ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 1360/2025 promossa da:
(c.f. ) con il patrocinio dell'avv. VALLOGGIA Parte_1 C.F._1
ILARIA

PARTE RICORRENTE contro
Controparte_1
(cf. ) con il patrocinio dell'avv. CERVIO
[...] P.IVA_1
AO

PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
In via pregiudiziale
• dichiararsi l'inammissibilità della domanda riconvenzionale avversaria in quanto non connessa per l'oggetto e per il titolo alla domanda principale;

In via pregiudiziale subordinata
• dichiarare l'improcedibilità della domanda riconvenzionale avversaria per omesso esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010, atteso che la stessa verte in materia di comodato di immobili;

pagina 1 di 11 In via principale
• accertare l'inadempimento contrattuale della convenuta per i motivi indicati nelle premesse del ricorso introduttivo;

• per l'effetto e/o, comunque, in ogni caso, dichiarare risolta e/o comunque cessata
l'efficacia della clausola contrattuale di cui all'atto di compravendita in data 30/7/2003 a rogito Notaio dott. n. 1761 di rep. e 3046 di racc., registrato in Mortara Persona_1
l'1/9/2005 che attribuisce alla convenuta l'uso del posto auto nel cortile per cui è causa;

• vietare l'uso del posto auto per il futuro alla convenuta;

• condannare la convenuta al risarcimento dei danni cagionati alla ricorrente per
l'occupazione del posto auto oltre i limiti contrattuali, da liquidarsi in via equitativa;

• respingere la domanda riconvenzionale avversaria in quanto, nel merito, infondata in fatto e in diritto;

In via riconvenzionale subordinata
• qualora non sia ritenuto valido e/o opponibile e/o efficace il titolo di proprietà per donazione vantato dalla ricorrente sull'immobile ad uso non abitativo censito al NCEU del
Comune di Vigevano al fg. 32, mapp. 1924, sub 6, accertarsi e dichiararsi l'acquisto da parte della ricorrente della proprietà di detto immobile per intervenuta usucapione ventennale;

In via istruttoria
• concedersi i termini ex art. 281 duodecies 4 comma cpc;

• ammettersi prova per testi e per interrogatorio formale del legale rappresentante della società convenuta sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che da qualche anno, la società convenuta pressochè quotidianamente usa il posto auto della ricorrente oltre l'orario serale che il teste Vorrà indicare;

2) Vero che pressoché quotidianamente la sig.ra , socia della convenuta e Controparte_1 utilizzatrice del posto auto nel cortile per cui è causa, si trattiene nel negozio di ortopedia sino alle ore 23.00 / 24.00, oltre l'orario di apertura al pubblico del negozio, occupando sino ad allora il posto auto nel cortile.
pagina 2 di 11 3) Vero che la ricorrente e i propri familiari sono quindi abitualmente esclusi dall'uso del posto auto in orario serale.
4) Vero che la ricorrente e i propri familiari, per poter utilizzare il posto auto nell'orario in cui esso viene lasciato finalmente libero, si vedono costretti a continuare a tenere sotto controllo il cortile per verificare quando la sig.ra libera il posto auto e a Controparte_1 uscire e a recuperare e allocare la propria automobile nel posto auto a sera inoltrata.
5) Vero che, anche dopo le diffide a mezzo racc. a.r. in data 16/10/24, nonchè con mail in data 18/12/24, la convenuta ha seguitato e seguita a occupare il posto auto della ricorrente negli orari sopra indicati, come da fotografie sub 11 che si rammostrano al teste.
6) Vero che Ortopedia Emporio Sanitario BA utilizza tale posto solo per la vettura utilitaria Twingo tg. DR595SX in uso alla socia . Controparte_1
7) Vero che la convenuta insiste nel voler utilizzare tale posto auto, in luogo di altri più adeguati alle dimensioni della vettura Twingo, limitando il parcheggio, la sosta e i movimenti degli altri utenti ed aventi diritto all'accesso al cortile e agli altri posti auto.
Si indicano a testi i sigg. residente in [...], Testimone_1
residente in [...], res.te in Testimone_2 Parte_2
Vigevano, Via Merula n. 43.
• Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
In via preliminare e pregiudiziale:
- accertata e dichiarata la natura reale del diritto per cui è causa, dichiarare
l'improcedibilità della domanda giudiziale avversa per omesso esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010;
- dichiarare l'inammissibilità delle altrui domande per le ragioni esposte in atto.
Nel merito:
- disattendere e rigettare tutte le domande formulate dall'attore opponente nel proprio ricorso inquanto infondate in fatto e in diritto per le motivazioni esposte in narrativa e, comunque, perché non provate.
pagina 3 di 11 In via riconvenzionale:
- accertata e dichiarata la proprietà in capo alla “
[...]
dell'immobile ad uso non abitativo così Controparte_2 censito al NCEU del Comune di Vigevano Foglio 32, mapp. 1924, sub. 6 (già mapp. 599 graffato al sub. 588/3), mq. 64, nonché l'occupazione di detto bene senza titolo posta in essere dalla sig.ra Parte_1
In via istruttoria:
Senza inversione dell'onere probatorio, si chiede Volersi ammettere prova per testi ed interpello del ricorrente, sui seguenti capitoli di prova:
1) “Vero che i locali della “ Controparte_2
siti in Vigevano, via Merula n. 49, sono utilizzati per: negozio per Controparte_1 vendita al dettaglio;
magazzini; ufficio amministrativo;
laboratorio”.
2) “Vero che il negozio della “ Controparte_2
è aperto al pubblico dal lunedì al sabato, sino alle ore 20.00”.
[...]
3) “Vero che i titolari della “ Controparte_2
ricevono i clienti presso i locali in Vigevano, Via Merula n. 49
[...] anche su appuntamento in orario successivo alle ore 20.00”.
4) “Vero che le attività di produzione e costruzione su misura di dispositivi ortopedici, quali cuciture di busti e corsetti, vengono eseguite presso l'immobile della “
[...]
in Vigevano, Via Controparte_2
Merula n. 49 durante gli orari di chiusura del punto vendita, anche in orario successivo alle 20.00”.
5) “Vero che le attività di magazzino e amministrative della “
[...]
vengono svolte durante gli orari di Controparte_2 chiusura al pubblico, anche successivi alle ore 20.00”.
6) “Vero che il posto auto in uso alla “ Controparte_2
è identificato al numero 1 del rilievo prodotto sub. doc. 5,
[...] che si sottopone al teste”.
pagina 4 di 11 7) “Vero che il posto auto in uso alla “ Controparte_2
e per cui è causa è prospicente l'accesso ai locali della
[...] stessa siti in Vigevano, via Merula n. 49”.
8) “Vero che il posto auto in uso alla “ Controparte_2
e identificato al numero 1 del rilievo prodotto sub. doc. 5
[...] che si sottopone al teste è utilizzato – dica il teste con quale frequenza – dalla sig.ra Pt_1
e dai di lei parenti, come da fotografie prodotte sub. doc. 6 e 6A che si sottopongono al teste”.
9) “Vero che il posto auto in uso alla “ CP_2 Controparte_2
e identificato al numero 1 del rilievo prodotto sub. doc. 5
[...] che si sottopone al teste era occupato il pomeriggio di sabato 07 giugno dalla vettura della sig.ra . Pt_1
10) “Vero che, a far data dal 2020 (o dica il teste da quando), la sig.ra occupa in Pt_1 via esclusiva l'immobile indicato con lettera A nel rilievo prodotto sub. doc. 5 che si sottopone al teste”. Si indicano a testi: - sig. residente in [...], Testimone_3
Via Manara Negrone n. 27; - sig.ra , residente in [...]. Testimone_4
Ci si oppone sin d'ora alle istanze istruttorie avanzate da controparte inquanto i capitoli di prova risultano inammissibili in quanto:
- i capitoli 1 e 2 sono formulato in modo generico e contengono espressioni inammissibili quali “da qualche anno”, “pressoché quotidianamente”, “oltre l'orario serale” - il capitolo 3 è generico, suggestivo e volto a provare circostanza negativa;
- i capitoli 4, 5 e 7 sono generici, non contestualizzati, suggestivi, valutativi e non demandabili ai testi. In caso di denegata ammissione, si chiede sin d'ora essere ammessi a prova contraria con i testi già indicati in prova diretta.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato a convenuto in giudizio la Parte_1
Controparte_2
per far accertare l'inadempimento contrattuale della convenuta
[...] stessa e per l'effetto la dichiarazione di risoluzione e/o la cessazione della efficacia della pagina 5 di 11 clausola contrattuale di cui al contratto di compravendita del 30.7.2023 a firma notaio dott.
n. rep. 1761 e n. racc. 3046 registrato a Mortara il 1.9.2005 che Persona_1 attribuisce alla convenuta l'uso di un posto auto nel cortile comune alle altre proprietà.
Chiede altresì di vietarsi l'uso del posto auto per il futuro e la condanna della convenuta al risarcimento di tutti i danni patiti per l'occupazione del posto auto oltre i limiti contrattuali da liquidarsi in via equitativa.
A fondamento delle domande deduce: che con rogito notarile del 30.7.2003 a firma notaio nr. rep 1761 e n. Persona_1 racc. 3046, la allora (ora Controparte_3
) acquistava Controparte_2 dalle sigg.re e la proprietà di alcuni immobili, come meglio Parte_3 Parte_4 ivi specificati, siti nel Comune di Vigevano Via Merula n. 15/17 per destinarli a unità commerciale per il commercio di articoli ortopedici e sanitari;

che sul detto rogito si prevedeva, a favore di parte acquirente, la concessione nelle ore diurne del diritto d'uso di parcheggio per un autoveicolo nel retrostante cortile, cortile che rimaneva nella esclusiva proprietà di parte venditrice;

che successivamente al detto rogito, la proprietà del cortile provvedeva a realizzare n. 5 posti auto lasciando il resto del cortile ad area di accesso e di manovra e che in data 15.2.13 veniva presentata apposita pratica catastale di stralcio per identificare catastalmente i posti auto così realizzati;

che in data 28.6.23 i vari comproprietari dei posti auto che si sono succeduti nel tempo, provvedevano ad effettuare fra loro atti di cessione di quote al fine di fare acquisire la proprietà e titolarità esclusiva di tali beni a si soggetti che ne facevano uso da tempo;

che a seguito di tale cessione la attrice diveniva proprietaria esclusiva di nr. 4 dei 5 posti auto;

che il posto auto utilizzato dalla convenuta era quello di proprietà della attrice e CP_2 identificato con il sub 11;
che la società convenuta da tempo non rispetta più il limite orario dell'uso diurno del posto auto lasciando il veicolo ben oltre l'orario di apertura al pubblico, con ciò ledendo il diritto pagina 6 di 11 di proprietà della attrice che si vede così esclusa dall'uso alternato del posto;
che con lettera del 16.10.24 la società convenuta veniva diffidata all'uso del posteggio nel solo orario concessole e che con successiva comunicazione pec del 28.2.25, posto che permaneva l'utilizzo del posto orario oltre l'orario contrattuale, la proprietà intimava la restituzione del bene.
Si costituisce la convenuta eccependo in via preliminare l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità; eccepisce poi l'infondatezza della domanda e richiedendone il rigetto integrale, rilevando che trattasi di diritto d'uso riconosciuto tramite l'atto di rogito e che secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario il diritto d'uso configura una servitù volontaria e quindi un diritto reale di godimento e non una clausola contrattuale.
Precisa, infatti, che la fattispecie in parola non riguarda materia di obbligazioni contrattuali e per cui può farsi valere la risoluzione per inadempimento, bensì la costituzione di un diritto reale perpetuo per la cui cessazione trovano applicazione le regole generali dell'usufrutto.
Contesta altresì l'uso del posto auto oltre i limiti concessi.
Svolge inoltre domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la restituzione di altro bene immobile ad uso non abitativo di cui essa si dichiara proprietaria esclusiva e concesso in uso gratuito alla attrice e di cui quest'ultima si sarebbe impossessata dotandolo di serratura di accesso al fine di farne un uso esclusivo ed unilaterale.
Acquisita la documentazione prodotta, ritenuta la causa matura per la decisione, la causa veniva trattenuta in decisione alla udienza del 11.11.25 sostituita da note scritte, con riserva di deposito della decisione.
***.***.***
Con il presente giudizio l'attrice rivendica la declaratoria di cessazione e/o risoluzione del diritto d'uso di posteggio concesso a favore della convenuta a seguito dell'inadempimento di quest'ultima.
Ritiene la attrice che trattasi di diritto personale di godimento da inquadrarsi nello schema del contratto di comodato che comporterebbe l'insorgenza di un rapporto obbligatorio fra le pagina 7 di 11 parti;
che a seguito dell'inadempimento dell'usuaria di utilizzo del posto auto oltre l'orario pattuito, la proprietà ha titolo di richiedere la risoluzione della clausola contrattuale di cui all'atto di compravendita del 30.7.2003 e la contestuale restituzione del bene.
La ditta convenuta contesta la domanda attorea e precisa che trattasi, al contrario, di diritto reale di godimento in particolare un diritto d'uso e che tale diritto configura una servitù volontaria.
Precisa, infatti, che con l'atto di compravendita del 2003 le parti hanno inteso istituire per via convenzionale un diritto di parcheggio in favore della ditta acquirente e quindi hanno istituito una utilitas avente carattere di realità collegata all'immobile compravenduto in aderenza ai principi sanciti dalla Cassazione con sentenza nr. 3925/2024; che trattandosi di un diritto reale di godimento perpetuo, il diritto d'uso cesserebbe nei medesimi modi del diritto di usufrutto, per cui trova applicazione la relativa disciplina.
Tali essendo le impostazioni delle parti, occorre preliminarmente inquadrare la fattispecie giuridica al fine di verificare se si sia in presenza di mera clausola contrattuale di natura obbligatoria ovvero se si sia in presenza di diritto reale.
Dall'esame dei documenti di causa, in particolare dall'atto di compravendita del 30.7.2003, emerge che il diritto in discussione è costituito da diritto d'uso, ossia di un diritto reale di godimento. Il dato testuale del documento è chiaro nel precisare che “è concesso nelle ore diurne, l'uso di parcheggio per un autoveicolo nel retrostante cortile”.
La Suprema Corte, nell'arresto invocato da parte convenuta, chiamata a statuire sul tema specifico della servitù di parcheggio, ha affermato che l'autonomia contrattuale delle parti
è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo - che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell'osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l'altruità della cosa, l'assolutezza, l'immediatezza (non necessità dell'altrui collaborazione, ai sensi dell'art. 1064 cod. civ.), l'inerenza al fondo servente e al fondo dominante, la specificità dell'utilità riservata e la localizzazione.
Si afferma, infatti:
“In tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione,
pagina 8 di 11 mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione” (Cass. S.U. , Sentenza n. 3925 del 13/02/2024).
Applicando il seguente principio al caso di specie, si rileva.
Fra le parti è intervenuto contratto con il quale alla è stato trasferito non solo CP_2
l'immobile nel quale la stessa esercita la sua attività, fondo dominante, ma anche il diritto di servitù, inerente al detto fondo, costituito dal diritto di posteggio nel cortile, seppur limitato alle ore diurne;
risulta altresì la localizzazione posto che a questa è stato individuato un posteggio limitato ad un auto e che, successivamente alla presentazione di apposita pratica catastale di stralcio detto posteggio è stato identificato con il sub. 11.
Si configura dunque un diritto reale di servitù di parcheggio in favore della CP_2 sull'area retrostante destinata a parcheggio limitatamente all'orario diurno e per un solo veicolo.
Ciò premesso, va condivisa la affermazione di parte convenuta secondo la quale la cessazione e/o estinzione di un diritto reale può verificarsi solo nei casi espressamente previsti dalla legge e di cui alla normativa in materia di diritti reali, vale a dire per il mancato uso prolungato per oltre venti anni e non può venir meno per inadempimento.
La domanda attorea, dunque, presupponendo la sussistenza di la natura di una obbligazione contrattuale e di cui chiede la dichiarazione di risoluzione e/o cessazione della efficacia della clausola contrattuale deve dichiararsi inammissibile, essendosi in tema di diritti reali.
Peraltro occorre alcune indicazioni in ordine all'utilizzo della servitù medesima.
L'estensione e l'esercizio delle servitù, ex art. 1063 c.c., sono regolati dal titolo.
Orbene, nel caso di specie, il titolo limita la servitù di parcheggio alle ore diurne e non già all'orario di apertura e chiusura della attività commerciale;

è ben vero che non esiste una definizione normativa dell'orario diurno, ma lo stesso si riferisce, peraltro, al al periodo di luce, in contrapposizione a quello notturno.
Nel contesto lavorativo, detto orario comprende la fascia oraria compresa tra le 6:00 e le pagina 9 di 11 20:00.
La pretesa della di utilizzare la servitù di parcheggio oltre le ore 20 lamentando CP_2 la permanenza all'interno dell'immobile non appare pertanto giustificata e costituisce un aggravio della servitù, ex art. 1067 c.c.
Non sembra che la detta domanda sia stata svolta, per cui il giudicante ritiene di non doversi pronunciare sul punto.
Le altre domande svolte da parte attrice rimangono assorbite dalla dichiarazione di inammissibilità della domanda principale.
In merito alla domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta, deve dichiararsi la sua inammissibilità posto che la stessa non risulta connessa per oggetto e/o per titolo alla domanda principale.
La domanda riconvenzionale, infatti, deve dipendere dal titolo della domanda principale o da un credito opposto in compensazione, non è una domanda totalmente slegata dall'oggetto del giudizio.
Secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, la domanda riconvenzionale che non eccede la competenza del giudice adìto è ammissibile anche se dipende da un titolo diverso da quello dedotto a fondamento della domanda principale, ove tra le opposte domande sussista un collegamento obiettivo che renda opportuna la trattazione congiunta e la decisione simultanea.
Nel caso di specie tra la domanda riconvenzionale della convenuta e la domanda principale non sussiste alcun collegamento oggettivo che comporti opportuna una trattazione congiunta, posto che trattasi di domanda di rilascio di altro immobile che non possiede alcun collegamento con la domanda odiernamente azionata.
Vista la soccombenza reciproca si dispone la compensazione delle spese di liti fra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così dispone: dichiara inammissibile la domanda attorea di inadempimento in quanto connessa a diritto reale;

pagina 10 di 11 dichiara altresì inammissibile la domanda riconvenzionale svolta.
Compensa fra le parti le spese di giudizio.
Pavia, 1 dicembre 2025
Il Giudice
MO ER
pagina 11 di 11