N. R.G. 5167/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5167/2022 tra
Parte_1
ATTORE
e

ON
CONVENUTO
Oggi 2 aprile 2025 innanzi al dott. Guendalina Borghi, sono comparsi:
Per l'avv. CONFALONIERI DAVIDE Parte_1 Per L'OASI l'avv. COLOMBO MATTEO ON
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Il procuratore di parte attrice precisa le conclusioni come da note conclusive del 10.10.2024.
Il procuratore di parte convenuta precisa le conclusioni come da note conclusive del 9.10.2024.
Il Giudice
Invita le parti a discutere oralmente la causa rappresentando loro che la Camera di Consiglio si protrarrà verosimilmente sino al primo pomeriggio e, quindi, dispensandole dalla lettura della sentenza che, su accordo delle stesse, sarà immediatamente depositata tramite Consolle.
Dopo breve discussione orale, il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
All'esito della Camera di Consiglio, il giudice pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti e provvedendo all'immediato deposito tramite “Consolle magistrato”.
Verbale chiuso alle ore 14.38
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi

pagina 1 di 8 N. R.G. 5167/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Guendalina Borghi
, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.,ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5167/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
CONFALONIERI DAVIDE, elettivamente domiciliato in Seregno, via De Gasperi 4, presso il difensore avv. CONFALONIERI DAVIDE
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ON C.F._2 MASCHERETTI GIOVANNI BATTISTA e dell'avv. COLOMBO MATTEO, elettivamente domiciliato in VIA PIETRO PALEOCAPA, 11 BERGAMO presso il difensore avv. MASCHERETTI GIOVANNI BATTISTA
CONVENUTA
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione, il procuratore di parte attrice precisava le conclusioni come da note conclusive del 10.10.2024:”NEL MERITO: accertato e dichiarato l'inadempimento della (P. Iva , in persona del titolare e legale rapp.te Parte_2 P.IVA_1
IG. (C.F. ), residente in [...]
Montello n. 14, agli obblighi contrattualmente assunti giusto contratto di locazione del 01.09.2019
(doc. 1) come meglio esposto in narrativa, accertare e/o dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 01.09.2019 e, per l'effetto: condannare la Parte_2
, in persona del titolare e legale rapp.te IG. , al pagamento in favore della
[...] ON IG.ra dell'importo di Euro 48.150,00.= ovvero di quell'altra somma che dovesse Parte_1 risultare in corso di causa, per canoni di locazione scaduti alla data di effettivo rilascio dell'immobile e cioè sino al 19.10.2022, oltre rivalutazione monetaria e interessi – in misura convenzionale e/o legale
e/o ex art. 1284, IV comma, c.p.c.. respingere in ogni caso le domande tutte di parte intimata in quanto infondate sia in fatto che in diritto. IN OGNI CASO: Con vittoria di spese e compensi di lite in applicazione del vigente Tariffario Forense, incluse spese generali. IN VIA ISTRUTTORIA: Senza inversione alcuna del relativo onere, si insiste per l'ammissione di tutti i mezzi di prova laddove non ammessi”. Il procuratore di parte convenuta precisava le conclusioni come da note conclusive del 9.10.2024: ” In via preliminare: a. accertare e dichiarare l'inammissibilità delle domande nuove presentate da
pagina 2 di 8 controparte nella memoria difensiva del 18 gennaio 2023 e nello specifico così formulate -
“condannare la , in persona del titolare e legale rapp.te IG. Parte_2 [...]
,a risarcire alla IG.ra tutti i danni da quest'ultima subiti per le causali CP_1 Parte_1 di cui in narrativa e segnatamente: - Euro 6.000,00= a titolo di risarcimento per l'indisponibilità dei locali ai fini locativi, - Euro 30.000,00= così determinati ai fini della domanda, a titolo di risarcimento dei danni subiti all'immobile a seguito della riconsegna non conforme alle condizioni contrattuali, ovvero nella somma maggiore e/o minore che emergerà in corso di causa, anche a seguito di espletanda C.T.U., sempre oltre interessi e rivalutazione monetaria. - in quanto in violazione del divieto di presentazione di domande nuove avanzate dal locatore in sede di memorie di mutamento del rito secondo quanto disciplinato dal combinato disposto degli artt. 420 e 426 c.p.c., con le conseguenti statuizioni in termini di condanna al pagamento di spese e compensi professionali d'avvocato. In via principale, nel merito: b. rigettare la domanda di sfratto e rigettare la richiesta di emissione di contestuale decreto ingiuntivo, attesa la formale riconsegna dell'immobile alla data del
19 ottobre 2022 ed in ragione della opposizione documentale presentata con comparsa di costituzione
e risposta del 8 luglio 2022; c. rigettare la domanda di condanna al pagamento dell'importo di € 48.150,00= (diconsi euro quarantaottomilacentocinquanta/00), ovvero di quell'altra somma che dovesse risultare in corso di causa, per i canoni di locazione scaduti alla data di rilascio dell'immobile in quanto infondata in fatto ed in diritto nonché erroneamente quantificata;
d. rigettare la domanda di risarcimento del danno per l'indisponibilità dei beni locati e per i presunti danni subiti dall'immobile a seguito della riconsegna in quanto inammissibile, sproporzionata ed infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto condannare la sig.ra alla restituzione del deposito cauzionale Parte_1 della somma di € 3.000,00= (diconsi euro tremila/00) versato dal sig. contestualmente ON alla sottoscrizione del contratto di locazione;
e. accertare e dichiarare che il signor ON ha eseguito opere di ristrutturazione all'interno dei locali oggetto di locazione per una somma di € 35.000,00= (diconsi euro trentacinquemila/00), ovvero in quell'altra somma che dovesse risultare in corso di causa e per l'effetto, ai sensi dell'art. 9 del contratto di locazione ovvero in subordine dell'art. 2041 c.c., porre gli importi in compensazione con il credito che sarà stato eventualmente riconosciuto a favore della sig.ra In ogni caso: f. con vittoria di spese e Parte_1 compensi professionali d'avvocato per il presente giudizio oltre accessori di legge, come da Regolamento introdotto con Decreto Ministeriale n. 55/2014 recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell'art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247.Fatto salvo ogni altro diritto”. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, la sig.ra intimava lo sfratto per Parte_1 morosità nei confronti de , in persona del titolare e legale rappresentante IG. ON
, conduttrice dell'immobile sito in Seregno, via G. Giusti angolo via Tenca, e annesso ON magazzino con accesso in via C. Tenca, a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione per un importo complessivo di € 41.200,00 alla data dell'intimazione. Concludeva domandando la convalida dello sfratto. Si costituiva in giudizio l'impresa individuale , in persona dell'omonimo ON titolare firmatario IG. , che non contestava la morosità intimata, ma eccepiva la ON compensazione dei canoni con il valore delle opere di ristrutturazione eseguite e domandava disporsi la riduzione del canone stante il minor godimento dell'immobile per essergli stato impedito di utilizzare il locale deputato a magazzino. Eccepiva, altresì, la carenza di legittimazione attiva della sig.ra e la improcedibilità della domanda avendo il sig. comunicato in data 31.01.2021 di Parte_1 CP_1 recedere dal contratto di locazione. Concludeva domandando dichiararsi la carenza di legittimazione attiva e la improcedibilità della domanda e, nel merito, rigettare la intimazione di sfratto disponendo la compensazione del valore delle opere eseguite, e pari ad € 28.852,79, con quanto dovuto all'intimante.
pagina 3 di 8 Con memoria autorizzata del 9.9.2022 l'attrice contestava quanto dedotto dalla convenuta, precisando che l'arch. non aveva svolto l'incarico di direttore dei lavori e che parte convenuta si è resa Per_1 inadempiente a quanto previsto ai punti c) d) ed e) della clausola n. 9 del contratto di locazione. Contestava altresì l'effettiva esecuzione dei lavori e l'assenza di certificazione degli impianti, nonchè il lamentato minor godimento dell'immobile. Il Giudice disponeva il mutamento del rito con assegnazione del termine per l'integrazione degli atti e per l'introduzione del procedimento di mediazione. All'udienza del 20 ottobre 2022 i procuratori delle parti davano atto che in data 19 ottobre 2022 l'immobile era stato rilasciato nella piena disponibilità della proprietà. All'udienza del 2 aprile 2025, presenti i procuratori delle parti, esaurita la trattazione e l'istruzione della controversia, la causa veniva discussa e decisa con contestuale emissione della sentenza. Preliminarmente, occorre precisare che l'eccezione di carenza di legittimazione attiva formulata dalla convenuta non risulta essere fondata. Risulta documentalmente provato, mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione, che la sig.ra ha sottoscritto il contratto ed è parte Parte_1 contrattuale, e come tale legittimata a proporre l'azione di sfratto per morosità. Si ricorda, in ogni caso, che il rapporto che nasce dal contratto di locazione ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione;
invero, per assumere la qualità di locatore, per giurisprudenza pacifica, non è necessario avere un diritto reale sulla cosa ma è sufficiente la mera disponibilità del bene ed il conduttore non può opporre la stipula a non domino, né contestare la legittimazione dell'attore allegando la mancanza di un diritto reale sul bene in capo al medesimo, a meno che non alleghi un titolo proprio (in multis, Cass. n. 1747/2011, Cass. n. 8705/2015).
In ordine alla eccezione di improcedibilità della intimazione di sfratto per morosità per essersi il contratto risolto a seguito della comunicazione di recesso inviata dal sig. in data 31.01.2021, si CP_1 ricorda che il procedimento di convalida di sfratto per morosità può essere utilizzato anche dopo la disdetta ove la morosità sia riferita ad un periodo antecedente la fine della locazione. La giurisprudenza ha invero precisato che il locatore può avere interesse e mantiene pertanto il diritto ad ottenere l'accertamento della operatività di una pregressa causa di risoluzione per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale verifica derivare effetti favorevoli all'attore (cfr. Cass.
n. 25740/2015, Cass. n. 19695/2015). Tanto premesso, la domanda volta ad accertare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice risulta essere fondata e merita accoglimento nei limiti di seguito indicati. E' pacifico, in quanto documentale e non contestato dalla conduttrice, l'esistenza tra le parti di un rapporto di locazione in forza del contratto stipulato in data 1.9.2029, regolarmente registrato (cfr. doc. 1 fasc. attoreo) e con un canone di locazione di € 18.000,00 annuali. Gravava, pertanto, su parte convenuta l'onere di fornire la prova del puntuale adempimento delle obbligazioni a suo carico, tra cui quella principale di pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori.
In ordine agli oneri probatori incombenti sulle parti in tema di prova di inadempimento di un'obbligazione, si ricorda che il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass.
30.10.2001, n. 13533) ovvero della sussistenza di fatti impeditivi o estintivi dell'altrui diritto. La conduttrice, nel proporre opposizione all'intimato sfratto, non ha contestato la sussistenza della morosità così come quantificata da parte attrice, che deve pertanto ritenersi ammessa, ma ha domandato disporsi la compensazione dei canoni con il valore delle opere eseguite e la riduzione del canone per il minor godimento dell'immobile.
pagina 4 di 8 Riferisce la convenuta che i locali commerciali, all'epoca della stipula del contratto, erano di fatto inagibili e non utilizzabili, ragion per cui le parti concordavano che il sig. potesse effettuare opere CP_1 edili di ristrutturazione e ammodernamento dell'immobile con l'impegno del locatore a compensare il valore delle opere nei primi tre anni di locazione sino alla concorrenza dell'importo di € 24.000,00, come espressamente previsto in contratto alla clausola n. 9: “Lavori ed interventi edili. Le parti convengono che sono a carico del conduttore la realizzazione dei seguenti lavori: - chiusura della porta di comunicazione tra l'immobile ed il cortile;
- tutti gli interventi edili (non mobili) di ristrutturazione e adeguamento dei locali all'esercizio dell'attività del conduttore e alla normativa vigente in materia di edilizia, igiene e sicurezza. Pertanto, le parti convengono quanto segue: a) per i primi tre anni di locazione il Locatore scomputerà mensilmente in quote fisse ed uguali, fino a un massino di € 8000,00 (ottomila/00) l'importo delle spese effettivamente sostenute dal conduttore per i lavori edili eseguiti prima di partire l'attività, per un totale massimo complessivo di 24.000,00 (ventiquattromila/00) …omissis…c) prima di iniziare i lavori, così come sopra richiamati, il Conduttore dovrà presentare al Locatore l'elenco dettagliato degli stessi, di tutta la documentazione tecnica e tutte le autorizzazioni necessarie rilasciate dagli Enti competenti;
d) prima di iniziare i lavori… il Conduttore dovrà attendere…espressa autorizzazione scritta del Locatore;
e) al termine dei lavori…il conduttore dovrà consegnare tutta la documentazione contabile e tecnica comprovante l'effettiva realizzazione degli stessi secondo la regola dell'arte ivi comprese le certificazioni di conformità ove richieste per legge….”. Asserisce la convenuta di aver eseguito, con la supervisione dell'arch. figlio Persona_2 dell'attrice sig.ra una serie di opere, quali posa parquet, serramenti, impiantistica, opere Parte_1 edili) per un totale di € 28.852,79 come documentato dalle fatture prodotte. Evidenzia l'irrilevanza dell'assenza di autorizzazione scritta della sig.ra atteso che ogni rapporto in ordine al Parte_1 contratto di locazione era intervenuto con i figli della sig.ra e, nello specifico, con l'arch. Parte_1 che avrebbe acconsentito e costantemente supervisionato l'avanzamento dei lavori, indicando Per_1 gli artigiani e l'impresa cui affidarsi, come comprovato dalla messaggistica whatsapp e mail. La conduttrice lamenta, altresì, un minor godimento dell'immobile per non aver avuto l'accesso ad uno dei locali dell'immobile deputato a magazzino e dispensa per i beni alimentari maggiormente deperibili, locale chiuso a chiave e occupato con i beni dei signori Per_1 Di contro, parte attrice nega che l'arch. si sia occupato dei lavori di ristrutturazione Per_1 dell'immobile, avendo egli ricevuto il diverso incarico per la progettazione degli arredi, e nega la validità dell'art 9 del contratto perché tale clausola era da intendersi efficace solo in presenza di un rapporto di locazione duraturo;
contesta, comunque, l'effettiva esecuzione delle opere e rileva, con riferimento agli impianti, la mancata consegna delle certificazioni di conformità come invece previsto alla lettera e) dell'art. 9 del contratto;
lamenta, altresì l'inadempimento della convenuta alla lettera d) del suddetto articolo non avendo la proprietà rilasciato autorizzazione scritta all'esecuzione dei lavori. Parte attrice rileva, in ogni caso, che ai sensi della clausola solve et repete di cui all'art. 18 del contratto di locazione, parte convenuta non era legittimata a sospendere il pagamento del canone di locazione.
Quanto sopra rilevato, è opportuno in primis, ricordare che, per giurisprudenza maggioritaria, essendo il pagamento del canone di locazione la principale obbligazione del conduttore la sospensione, totale o parziale, dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del conduttore, costituendosi altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni (in multis, Cass. n. 3341/2001, Cass. n. 12231/2021). Nel caso di specie, è pacifico che la parte conduttrice abbia mantenuto nella propria disponibilità l'immobile fino al 19 ottobre 2022. Nel caso di specie, peraltro, all'art. 18 del contratto di locazione in essere, era prevista la cosiddetta clausola del “solve et repete” per cui “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori, non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia pagina 5 di 8 il titolo”: pertanto la sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione operata dalla conduttrice deve ritenersi illegittima. Occorre ora esaminare l'eccezione di compensazione formulata da parte convenuta con riferimento ai lavori di ristrutturazione e di cui all'art. 9 del contratto di locazione. Preliminarmente, si evidenzia che costituisce principio consolidato in giurisprudenza quello secondo cui l'art. 1575 c. c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, gravando sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche dei locali siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento dell'attività cui intende destinarli, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso.
Orbene, nella fattispecie in esame le parti, al momento della stipula del contratto di locazione, hanno espressamente concordato che il costo sostenuto dal sig. per l'esecuzione di lavori di CP_1 ristrutturazione dell'immobile venisse detratto dal canone di locazione fino all'importo massimo di € 24.000,00. Detta previsione contrattuale deve ritenersi vincolante indipendentemente dalla durata del rapporto di locazione, non avendone le parti subordinato l'efficacia ad una “durata minima” del rapporto. In merito a quanto previsto dalla lett. d) dell'art 9 del contratto di locazione, si evidenzia che dalla documentazione prodotta da parte convenuta risulta che il rapporto di locazione sia stato gestito, per conto della proprietà, dai figli della sig.ra ovverosia dai signori e Parte_1 Per_3 Persona_2 Invero, sia in ordine ai lavori da eseguire nell'immobile de quo, sia relativamente al locale da adibire a magazzino, il sig. ha interloquito rispettivamente con il sig. e con la sig.ra CP_1 Persona_2
come comprovato dalla messaggistica whatsapp e dalle mail prodotte dalla convenuta. Persona_4 La circostanza che l'arch. abbia operato per conto del sig. quale progettista degli Persona_2 CP_1 arredi dell'immobile de quo, come risulta dal disciplinare d'incarico prodotta da parte attrice, non risulta rilevare per quanto si discute risultando, per quanto di seguito indicato, che l'arch. si sia Per_1 occupato ed abbia gestito anche i lavori di ristrutturazione eseguiti nell'immobile de quo. Invero, dal tenore dei messaggi whatsapp e mail intercorse con l'arch. (cfr. docc. 4, 5, 13, 17, Per_1
18, 24, 26 memoria integrativa fasc. convenuta),che fanno riferimento anche alla pavimentazione, ai serramenti, alle opere del fabbro, alle finestre, all'impianto idrico nonché alle opere realizzate dai
“croati”, si evince che il sig. non solo era a conoscenza dei lavori edili che il sig. stava Per_1 CP_1 effettuando all'interno dell'immobile, ma vi abbia prestato assenso. Si ritiene, pertanto, che vi sia prova dell'autorizzazione della proprietà, nello specifico rappresentata dal sig. Persona_2 all'esecuzione dei lavori edili all'interno dell'unità immobiliare concessa in locazione. Parimenti, come risulta dalla comunicazione mail del 22 maggio 2020 (cfr. doc. 13 comparsa costituzione fasc. convenuta), risulta che anche la sig.ra fosse a conoscenza ed abbia prestato l'assenso Persona_4 alle opere eseguite tant'è che chiedeva al sig. le dichiarazioni di conformità degli impianti CP_1 elettrici e idraulico (confermando, altresì, di aver ricevuto le fatture dei fornitori).
Precisato quanto sopra, occorre ora esaminare le opere edili eseguite e per le quali la convenuta domanda la compensazione.
Orbene, risulta documentalmente provata, mediante la produzione in giudizio delle rispettive fatture, che il sig. ha corrisposto alla per l'esecuzione dei lavori edili, la somma di € 8.360,00, CP_1 CP_2 come risulta dalla fattura n.11 del 26.11.2019 (cfr. doc. 31 fasc. convenuta) oltre alla somma di €
2000,00 concordata con a seguito di transazione (cfr. doc. 1 precetto Bull fascicolo convenuta): CP_2 detto importo deve pertanto essere posto in compensazione con quanto dovuto a titolo di canoni di locazione. Nulla può essere invece riconosciuto per gli importi portati dalla fattura n. 104 del 13.11.2019 in quanto risultano prodotte due fatture con lo stesso numero e data recanti lavori del tutto diversi.
pagina 6 di 8 Parte convenuta domanda, poi, il rimborso dei costi sostenuti per la fornitura ed il trasporto dei serramenti, producendo all'uopo documentazione proveniente dalla TE Smart Technolkogy Sistem e da TA Carg, redatta, però, in lingua straniera e priva di traduzione, di talché non è dato comprendersi né se si tratti di fattura o di un mero ordine, né a quali forniture si riferisca. Non risulta altresì fornita la prova del pagamento, non ritenendosi sufficiente il messaggio whatsapp prodotto dalla convenuta. In ordine all'esborso sostenuto per il fabbro, non vi è in atti alcuna fattura e disposizione di pagamento.
Relativamente ai costi sostenuti per l'acquisto e la posa del parquet, oltre al fatto che lo stesso, come ammesso dal sig. sia in alcuni punti danneggiato, si ritiene trattasi di scelta “stilistica” del sig. CP_1
che ha voluto realizzare una pavimentazione pregiata (come dallo stesso in atti definita), il cui CP_1 costo non può gravare sulla proprietà, in quanto la scelta di sostenere un esborso gravoso per un tale tipo di pavimentazione non può ritenersi un “costo” necessario per poter utilizzare l'immobile (ben si sarebbe potuto optare per pavimentazione meno costose). Da ultimo, quanto alle spese sostenute per il rifacimento/sistemazione dell'impianto elettrico e idraulico, non risulta agli atti e non è nemmeno stato allegato che il sig. abbia consegnato alla CP_1 proprietà le relative certificazioni, ragion per cui non può essere riconosciuto il relativo esborso. La domanda di condanna dell'attrice alla restituzione della cauzione deve ritenersi inammissibile in quanto domanda nuova al pari della domanda di condanna al risarcimento dei danni subiti dall'immobile a seguito della riconsegna e per la indisponibilità dei beni locati formulata da parte attrice ed alla stessa speculare. In ordine alla possibilità di proporre domande nuove a seguito di mutamento del rito, si ritiene di aderire a quell'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, dopo che il Giudice ha disposto il mutamento del rito, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e
426 cpc, è consentito alle parti solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal Giudice medesimo, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato (così, ad es., Trib. Roma, n. 57672/2023, Tribunale Busto Arsizio n. 509/2024, Corte d'Appello di Lecce, n.633/2023). In merito alla richiesta di riduzione del canone di locazione per minor godimento dell'immobile in ordine alla quale si è correttamente instaurato il contradditorio (che si ritiene essere stata proposta, pur non essendo stata espressamente indicata nelle conclusioni, atteso che la domanda giudiziale deve essere interpretata “con riferimento alla reale volontà della parte avuto riguardo alla finalità perseguita, quale emergente non solo in modo formale dalla formulazione letterale delle conclusioni assunte nell'atto introduttivo, ma anche implicitamente ed indirettamente dall'intero contenuto dell'atto che la contiene e dallo scopo pratico perseguito dall'istante nel ricorrere all'autorità giudiziaria”), parte convenuta lamenta di non aver avuto accesso al locale, deputato a magazzino e dispensa per i beni alimentari maggiormente deperibili, oggetto del contratto di locazione, chiuso a chiave e occupato con beni dei signori Per_1
Innanzitutto, occorre rilevare che parte attrice non ha negato in atti che tale locale sia oggetto del contratto di locazione rilevando, di contro, che tutti i locali erano invece rimasti accessibili al sig. CP_1 Part (che, peraltro, ha messo in opera il . Orbene, l'esame della documentazione in atti e delle risultanze processuali consente di ritenere che effettivamente il sig. non abbia avuto la disponibilità del locale/magazzino. In primis, come CP_1 risulta dalla comunicazione mail del 18.5.2020 (cfr. doc. 28 fasc. convenuto), la sig.ra Persona_4
(sia pur specificando che il suddetto locale non era oggetto della locazione), ha confermato che lo stesso era ingombro di oggetti e mobili, impegnandosi a rimuoverli e ad effettuare i lavori necessari per la regolarizzazione catastale.
pagina 7 di 8 La teste sig.ra ha confermato di aver visto la porta di accesso alla stanza esterna del Testimone_1 magazzino ed il teste ha confermato che non vi è alcuna porta che consenta, Testimone_2 dall'interno del magazzino, l'accesso alla stanza. Si ritiene, pertanto, provato che parte convenuta non abbia avuto la disponibilità del locale magazzino oggetto del contratto di locazione e, pertanto, si deve operare la riduzione del canone di locazione che si ritiene di poter determinare, vista la consistenza dell'immobile come risultante dalla planimetria in atti, nella misura del 8%, e così per complessive € 4.412,00. In ordine alla morosità E' pacifico e non contestato che il rilascio dell'immobile è intervenuto in data 19 ottobre 2022 e che il canone di locazione era pari ad € 1550,00 al mese;
ne deriva, pertanto, che come riferito dalle parti, la morosità al momento del rilascio era pari ad € 55.150,00, da cui detrarsi l'acconto corrisposto di € 8.300,00, e così complessivamente € 48.150,00 per canoni di locazione. Detta morosità corrisponde a svariate mensilità di canone il che ampiamente giustifica la domanda di risoluzione del rapporto per grave inadempimento. Sul punto, va altresì condivisa l'ormai consolidata giurisprudenza di legittimità che, pur escludendo l'applicabilità alle locazioni destinate ad uso diverso dall'abitativo dell'art. 5 L. 392/78, ritiene comunque il criterio determinato da tale norma valido parametro per valutare, ex art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (rif. Cass. N. 5902/2006, n. 1234/2000). Dall'importo di € 48.150,00 deve essere detratta la somma di € 4.412,00 come sopra riconosciuta per il minor godimento dell'immobile, nonché deve operarsi la compensazione anche con la somma di € 10.360,00 per i lavori edili di ristrutturazione dell'immobile effettuati dalla conduttrice e come sopra accertata.
Parte convenuta, pertanto, operate le detrazioni e le compensazioni di cui sopra, deve essere condannata a corrispondere all'attrice la somma complessiva di € 33.378,00, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo effettivo. Sussistono giusti motivi, in considerazione dell'esito concreto della controversia, per compensare le spese di lite, comprensive del procedimento di mediazione, nella misura di 1/3, con condanna della convenuta alla rifusione dei restanti 2/3 che si liquidano in complessive € 6.000,00, oltre ad € 250,00 per spese, oltre 15% rimborso spese forfettario, e accessori.

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento della convenuta , in persona del titolare e legale rappresentante IG. ON [...]
, dando atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile in data 19.10.2022; CP_1
- dichiara tenuta e condanna , in persona del titolare e legale rappresentante ON
IG. , a corrispondere a parte attrice la somma di € 33.378,00, oltre interessi dalla ON presente pronuncia al saldo effettivo;

- compensa tra le parti le spese di lite nella misura di 1/3 e dichiara tenuta e condanna parte convenuta a corrispondere a parte attrice i restanti 2/3 che liquida in complessive € 6.000,00, di cui € 250,00 per spese, oltre a 15% rimborso spese forfettarie e oneri di legge, a titolo di rifusione delle spese di lite.
Sentenza pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Monza, 2 aprile 2025
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi
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