REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 15865 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, VIA LIVIO ANDRONICO N. 24, presso lo studio dell'Avv. ROMAGNOLI ETTORE, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
parte elettivamente domiciliata Controparte_1 in Foggia, Via Eolo n. 1, presso lo studio dell' GIANNINI
PATRIZIO EMILIANO che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del giorno 11/03/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, datato 21 febbraio 2024, notificato in data 28.02.2024, il a parte ricorrente, il Sig. Pt_1 proprietario dell'immobile sito in Roma alla Via
[...]
Nisio n. 57, piano 4, int. 22, oltre posto auto int. S 100 e box n.41, ha convenuto in giudizio la signora CP_2
[...] conduttrice della predetta unità immobiliare,
[...] locata ad uso abitativo con contratto stipulato e regolarmente registrato nei termini di legge al fine di sentire convalidare l'intimato sfratto per morosità di canoni per euro 5.100,00 e di oneri condominiali per euro 3.339,39.
All'udienza di comparizione si è costituita la conduttrice opponendosi alla richiesta convalida.
A sostegno della propria opposizione ha assunto:
a) la cessazione della materia del contendere sull'assunto della insussistenza di una situazione di morosità;
b) ) il preteso avvenuto rilascio formale dell'immobile eseguito il 1 marzo 2024 come da pretesa offerta formale svolta mediante posta elettronica indirizzata all'avv. Romagnoli del 5 marzo 2024;
c) asseriti comportamenti scorretti del locatore e la mancanza di comunicazione di diffida e messa in mora in relazione alla situazione di morosità;
d) il preteso inadempimento del locatore per la esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria (al quale riconduce domanda riconvenzionale di risarcimento);
e) la pretesa nullità della clausola contrattuale di determinazione forfettaria degli oneri condominiali, salvo conguaglio.
All'udienza dell'11.4.2024 le parti insistevano nelle rispettive istanze, eccezioni e deduzioni e il Giudice, con motivato provvedimento, emetteva ordinanza di rilascio dell'immobile, fissando la data dell'esecuzione al
13.5.2024, disponendo mutamento del rito con fissazione di udienza al 24.10.2024 e assegnazione alle parti di termini per l'integrazione degli atti introduttivi della controversia sino a 30 gg e 10 gg. prima della predetta udienza. Nelle more del deposito delle memorie integrative il sig. ha promosso procedimento di Parte_1
2 mediazione presso l'Organismo di Mediazione Forense di
Roma (proc. 1156/2024) che si è definito con esito negativo per mancata partecipazione della parte chiamata.
Il giorno 23 aprile 2024 l'immobile veniva bonariamente riconsegnato come da verbale allegato agli atti di causa.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
L'opposizione di parte convenuta e la domanda riconvenzionale proposta, devono essere respinte perché infondata in fatto ed in diritto.
La convenuta nega la sussistenza della situazione di morosità ed eccepisce la genericità della pretesa. Assume che la morosità non sarebbe stata provata. Al riguardo, deve tuttavia rilevarsi che nell'intimazione parte intimante ha dato analiticamente atto della situazione di morosità, con quantificazione dettagliata, sebbene ciò non debba costituire inversione dell'onera della prova, in quanto non è sul locatore che incombe la prova della morosità, come meglio si evidenzierà nella parte motiva.
Alla data della intimazione del 23/28 febbraio 2024, la dott.ssa risultava morosa nel pagamento di tre CP_1 mensilità del canone. Alla data della prima udienza dell'11 aprile 2024 la conduttrice, pur avendo sanato due morosità di gennaio e febbraio 2024 (nella erronea convinzione di sottrarsi così alle conseguenze negative dell'azione di sfratto, tanto da chiedere la cessazione della materia del contendere), rimaneva morosa per le ulteriori morosità relativi ai canoni di marzo e aprile 2024, oltre a quella non corrisposta nel 2023.
Il giorno dell'udienza dell'11 aprile 2024, la conduttrice non formulava offerta delle chiavi banco iudicis per il rilascio, che avveniva effettivamente e formalmente il 23 aprile 2024 come da verbale di riconsegna agli atti.
3 La conduttrice eccepisce la nullità della clausola di determinazione forfettaria degli oneri condominiali operando il richiamo a pronunce giurisprudenziali che, tuttavia, appaiono inconferenti. Nel caso specifico, infatti, la predeterminazione forfettaria degli oneri condominiali è stata operata per contratto salvo conguaglio (e in misura, peraltro, inferiore rispetto agli importi che risultano dovuti all'esito dei consuntivi finali). Non vi è stata alcuna violazione di legge e di norme imperative. Sulla piena legittimità di tale modalità di determinazione, ex plurimis, Cass. 25396/2018 che espressamente statuisce come “la previsione di pagamento forfettizzato di oneri condominiali salvo conguaglio risponda solo a … Maggiore comodità ed al reciproco interesse delle parti, senza in alcun modo incidere sull'effettivo importo annuale degli oneri medesimi, determinato in concreto in base ai relativi rendiconti.”, con ciò riconoscendone la piena legittimità.
La conduttrice eccepisce altresì la pretesa prescrizione biennale per il pagamento degli oneri condominiali A decorrere dal 22 dicembre 2008 il termine di prescrizione delle spese condominiali è quinquennale e la disciplina deve applicarsi sia nei rapporti tra condominio e condomino che in quelli tra conduttore e locatore.
Inoltre la conduttrice assume che non sarebbe intervenuta diffida per il pagamento degli oneri che ritiene non dovuti e che la relativa entità non sarebbe comunque superiore a due mensilità del canone: a ciò riconduce asserite conseguenze anche in merito alla pretesa impossibilità di agire per la risoluzione contrattuale. Sul punto giova ricordare che la risoluzione contrattuale è stata intimata per una morosità nel pagamento di tre mensilità del canone di locazione, oltre oneri accessori, e ciò costituisce elemento da solo sufficiente a confutare l'assunto di controparte.
4 La sig.ra muove altresì eccezioni fondate su asseriti CP_1 inadempimenti del sig. in relazione a pretesi Pt_1 malfunzionamenti delle finestre velux e a danni da infiltrazione. Vanta pretese risarcitorie sulla base di tali eccezioni. A sostegno dei propri assunti si limita a dedurre che tali vizi sarebbero stati reiteratamente denunciati e il sig. sarebbe rimasto inadempiente. Produce agli atti Pt_1 quale preteso fondamento probatorio alcune fatture, che tuttavia sono intestate a soggetto diverso dalla conduttrice
(Andrea Due s.r.l.s.), depositando visura camerale a dimostrazione della riconducibilità della detta società a sé medesima;
tale modalità non è comunque accettabile in quanto qualsiasi fattura per lavori per essere oggetto di valutazione nel presente giudizio, deve essere intestata alla conduttrice medesima. La domanda riconvenzionale è palesemente infondata, destituita di qualsiasi fondamento probatorio, non essendovi sussistenza di un credito per danni certo, liquido ed esigibile che la conduttrice possa portare in compensazione.
Sul procedimento di mediazione deve rilevarsi che l'istanza di mediazione era stata presentata anche con riguardo alla domanda riconvenzionale della dott.ssa testualmente CP_1 riprodotta, ma che la convenuta ha ritenuto di non comparire al primo incontro fissato per il giorno 28.5.2024, dando così esito alla formazione di un verbale negativo.
Alla luce delle esposte considerazioni la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini
5 espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della
Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge
n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone,
6 ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art.
1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di
7 pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto
“In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55
l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass.
1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la
8 corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto di Parte_1 citazione notificato nei confronti di CP_1 così decide: respinte l'opposizione e la domanda
[...] riconvenzionale
1) dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, alla Via
Nisio n. 57, piano 4, int. 22, oltre posto auto int. S
100 e box n.41;
2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile avvenuto in data 23.04.2024;
3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 5.400,00 alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice degli oneri condominiali forfettariamente pattuiti nel contratto di locazione per
9 € 491,88 relativi alle rate di ottobre 2023 e marzo e aprile 2024, oltre differenza di € 615,12 non pagata dal mese di agosto 2020 al mese di maggio 2022 incluso (22 mensilità) rispetto all'importo forfettariamente determinato di € 163,96 mensili, oltre conguagli (rispetto al forfettario mensile predeterminato) per oneri condominiali ordinari relativi agli anni 2021, 2022, 2023, quantificati in €
3.339,39;
5) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 3.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 11/03/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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