N. R.G. 3779/2024
Tribunale di Firenze
03 Terza sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3779/2024 tra

Parte_1
ATTORE e

Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 18 febbraio 2025 ad ore 10.18 innanzi a Umberto Castagnini, sono comparsi:
Per 'avv. PICA ALFIERI GABRIELE oggi sostituito Parte_1 dall'AVV. ELISABETTA NICCOLAI
Per 'avv. FERLITO FRANCESCO Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Niccolai conclude in via istruttoria per l'ammissione delle istanza formulate nella memoria ex art 171 ter n. 2 c.p.c.. Nel merito, in tesi come da citazione;
in ipotesi, per l'accoglimento della domanda formulata in citazione di dichiarare l'estinzione in via transattiva dell'obbligazione di pagamento derivante dal d.i n. 2420/2011 rg e conseguente diritto ad ottenere la relativa quietanza Con vittoria di spese e compensi. Discute la causa riportandosi agli atti. L'avv. Ferlito conclude come da comparsa di costituzione e risposta e in via istruttoria come da memorie depositate. . Discute la causa riportandosi agli atti. Il Giudice si ritira in camera di consiglio. Alle ore 16.08, nessuna parte presente, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. provvedendo al contestuale deposito
Il Giudice dott. Umberto Castagnini
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice dott. Umberto Castagnini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3779/2024 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PICA Parte_1 P.IVA_1
ALFIERI GABRIELE
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERLITO Controparte_1 P.IVA_2
FRANCESCO
CONVENUTO
CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.

R A G I O N I D I F A T T O E
D I D I R I T T O D E L L A D E C I S I O N E
1. in qualità di garante di ha agito in Parte_1 Parte_2 giudizio nei confronti di (già al fine di Controparte_2 Controparte_3 accertare il proprio adempimento alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di compravendita e atto transattivo stipulato in data 26.06.2012 e la conseguente estinzione di ogni obbligazione a proprio carico discendente dal decreto ingiuntivo n. 2420/2011
RG, ottenere la consegna dell'atto di quietanza, l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca giudiziale iscritta in forza del titolo monitorio nonché la surroga nei diritti di credito pagina 2 di 9 vantati da verso la debitrice principale o comunque, in via subordinata, Controparte_2 al fine di ottenere il risarcimento dei danni patiti. A fondamento della domanda l'attrice ha allegato che il contratto preliminare e la transazione erano stati sottoscritti in seguito alla locazione finanziaria conclusa tra
(locataria) ed (conduttrice), la quale aveva poi omesso di CP_3 Parte_2 versare canoni pari all'importo di € 143.801,58. Per tale ragione era stato emesso decreto ingiuntivo dal Tribunale di Firenze in favore della società locataria e nei confronti di nel frattempo dichiarata fallita, nonché di , e Parte_2 CP_4 CP_5 dell'odierna attrice che si erano costituiti fideiussori per le Parte_1 obbligazioni assunte dalla società conduttrice. Il contratto prevedeva che l' avrebbe pagato alla Parte_1 [...] la somma di € 120.000,00 a saldo, stralcio e transazione di quanto dovuto CP_3 da essa e dai Sig.ri a fronte delle fideiussioni rilasciate a garanzia CP_4 dell'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione finanziaria del 30.05.2008. A fronte del pagamento pattuito – poi concretamente avvenuto in data 26.06.2012 contestualmente alla stipula del suddetto contratto- la si era Controparte_3 impegnata: da un lato, a rilasciare il proprio assenso alla cancellazione (da farsi al momento della stipula del rogito notarile previsto dal preliminare) dell'ipoteca giudiziale iscritta a carico di parte attrice;
dall'altro, a surrogare l' nei Parte_1 propri diritti di credito nei confronti del AL SS e degli altri due fideiussori con conseguente assenso all'annotamento in favore dell'attrice dell'iscrizione ipotecaria a carico di questi ultimi. Inoltre, nella scrittura veniva previsto che l' (promittente Parte_1 acquirente) avrebbe acquistato dal un complesso immobiliare sito in CP_3
Viareggio (LU), che era stato oggetto del contratto di leasing con la al prezzo di Pt_2 euro 3.890.0000,00 da corrispondersi al momento della stipula del definitivo.
Il preliminare prevedeva (cfr. art. 1/D) che il rogito definitivo di compravendita dovesse “aver luogo entro e non oltre 30 giorni da quella delle seguenti date che si rivelerà più lontana:
-ottenimento, dalla parte promittente la vendita, dell'effettiva restituzione dell'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria indicato nella premessa del presente atto;

-rilascio da parte delle competenti autorità della sanatoria per le lievi difformità urbanistiche di cui al punto 1/C che precede, ovvero
-compimento del centocinquantesimo giorno dalla stipula del presente contratto”. Parimenti, nel medesimo contratto le parti convenivano (cfr. art. 1/E) che “la parte promittente la vendita, al momento del rogito definitivo di compravendita, garantirà la regolarità della situazione e delle intestazioni catastali e la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data odierna”.
pagina 3 di 9 Inoltre, le pattuizioni contenute nel contratto preliminare erano sottoposte alla condizione risolutiva che non fosse accolta l'istanza di rivendica dell'immobile presentata dalla Viceversa, se l'istanza di rivendica della Controparte_3 [...] fosse stata accolta, il preliminare sarebbe rimasto sospensivamente CP_3 condizionato all'effettiva restituzione dell'immobile da parte della Curatela fallimentare ed al rilascio della sanatoria “per le lievi difformità urbanistiche” prevista al punto 1/D sopra richiamato. L'istanza di rivendica presentata dalla veniva effettivamente Controparte_3 accolta, e la Curatela provvedeva così alla riconsegna dell'immobile alla promittente venditrice. In data 7.12.2012 veniva poi rilasciata dal Comune di Viareggio la sanatoria prevista dal suddetto art. 1/D del contratto, costituita dall'accertamento di conformità n. 307. Ha precisato però la società attrice che gli obblighi gravanti sulla sono CP_3 rimasti inadempiuti;
nello specifico, quello al rilascio della quietanza, alla cancellazione dell'ipoteca ed alla surroga dell'attrice nei diritti di credito nei confronti dei garanti sigg.ri e del fallimento CP_4 Pt_2
Parte attrice, pur concordando con la promittente venditrice sulla risoluzione del preliminare, ha ascritto la responsabilità della mancata stipula del definitivo alla condotta di per la sussistenza di gravi irregolarità edilizie ed urbanistiche CP_3 che rendevano non commerciabile l'immobile. Ad ogni modo, ha dedotto come l'accordo transattivo fosse autonomo ed a seguito del pagamento della somma di euro 120.000,00 la controparte avrebbe incondizionatamente dovuto rilasciare il consenso alla cancellazione dell'ipoteca e alla surroga. 2. Si è costituita in giudizio quale mandataria di Controparte_6 Controparte_2
la quale ha dedotto che con il contratto del 26.06.2012 le parti hanno deciso di
[...] transigere ogni questione inerente alla risoluzione della locazione finanziaria ed alle connesse fideiussioni, osservando che il preliminare e l'accordo transattivo rappresentano atti funzionalmente collegati tra loro. Ha quindi precisato che la risoluzione del preliminare, causato secondo la prospettazione della convenuta dall'inadempimento imputabile a Parte_1 avrebbe in ogni caso provocato la risoluzione dell'atto complessivamente considerato, comprensivo quindi dell'accordo transattivo. Sarebbe infatti ascrivibile ad il rifiuto di addivenire al rogito in Parte_1 ragione del mancato perfezionamento del finanziamento richiesto oltre che alla richiesta di riduzione del prezzo di vendita formulata e non accordata dalla promittente venditrice.
Ha poi precisato che le difformità edilizie lamentate costituiscono abusi minori non determinanti la nullità del preliminare di vendita e rispetto ai quali non può essere ascritta la relativa responsabilità a . CP_3
pagina 4 di 9 Ha osservato la convenuta che la risoluzione della transazione ha giustificato il trattenimento da parte di della somma di € 120.000,00 in acconto rispetto CP_3 al maggior credito vantato dalla convenuta in forza del decreto ingiuntivo di € 143.801,58. Tale circostanza sarebbe confermata dalla clausola di cui all'art. 3 del preliminare che statuisce che in caso di risoluzione del contratto, Centro Leasing “sarà autorizzata a trattenere l'importo come sopra corrisposto dalla società
[...]
a titolo di acconto rispetto alle maggiori somme dovute da quest'ultima Parte_3 società”. Ha quindi concluso che, data la mancata estinzione del debito da parte dell'attrice, non possono essere accolte le domande attoree e ha precisato, in ogni caso, che al posto della surroga, non esercitabile a causa dell'intervenuta risoluzione del preliminare che aveva fatto sorgere il relativo diritto, l'attrice potrebbe ricorrere ad altri strumenti di tutela che le consentono di recuperare quanto previamente versato. Ha dunque chiesto rigettarsi le domande formulate da parte attrice. Con ordinanza del 28.01.2025 sono state rigettate le istanze istruttorie e la causa è stata rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione orale all'odierna udienza. 3. Per la risoluzione delle questioni relative alla presente controversia, occorre prioritariamente analizzare il profilo concernente l'imputabilità dell'inadempimento delle obbligazioni sorte con il preliminare del 26.06.2012 tra le quali rileva la mancata stipula del definitivo. Ove infatti le parti, come nel caso di specie, siano tenute all'esecuzione di prestazioni corrispettive e si siano attribuite l'un l'altra l'inadempimento delle rispettive obbligazioni, alla luce delle risultanze della giurisprudenza di legittimità, occorre comparare il comportamento di entrambe le parti per individuare quale di esse si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte, oltre che un'alterazione del sinallagma (Cass. sez. III civile, sent. 1 giugno 2004 n. 10477; Cass. sez. II civile, sent. 30 maggio 2017 n. 13627;
Cass. sez. II ordinanza 11 febbraio 2020 n. 3273). La risoluzione del problema concernente l'individuazione dell'imputabilità all'una o all'altra parte e quindi del responsabile dello scioglimento del vincolo contrattuale permette di affrontare la conseguente e connessa problematica relativa all'estinzione o meno del debito fideiussorio dell'attrice. Parte attrice ha ascritto l'inadempimento a , deducendo che il rogito era CP_3 stato impedito dalla sussistenza di gravi irregolarità edilizie ed urbanistiche che rendevano l'immobile non commerciabile e che comunque la promittente venditrice non aveva rispettato gli obblighi su di essa gravanti, quali quello di rilasciare la quietanza del pagamento effettuato, garantire l'esercizio della surroga da parte di Parte_1
e disporre la cancellazione dell'ipoteca gravante sui beni della promittente
[...] acquirente.
pagina 5 di 9 Alla base della prima delle suddette contestazioni ha prodotto una relazione tecnica (doc. 16 attore) in cui sono evidenziate le irregolarità lamentate in atto di citazione. Occorre in proposito evidenziare che la promittente acquirente era a conoscenza della presenza nell'immobile di lievi difformità, posto che ne era stato dato atto nel preliminare (cfr. pag. 15 doc. 17 convenuta), senza che abbia mai Parte_1 contestato irregolarità diverse e più gravi, tali cioè da precludere la commerciabilità del bene ed impedirne la fruibilità secondo l'uso normale che ci si può attendere. Del resto, la promittente venditrice si era impegnata a sanare eventuali difformità prima della stipula del definitivo ma nessuna contestazione veniva effettuata nell'immediatezza. La promittente venditrice si è dichiarata disponibile alla vendita con missiva del 18.12.2012 (doc. 23), una volta avverate le condizioni previste dell'art. 1D del contratto. E' dirimente il fatto che l'attrice non abbia mai eccepito prima della richiesta di pagamento formulata da l'esistenza di difformità edilizie non sanabili Controparte_2 ostative alla vendita ma abbia invero richiesto la proroga del termine pattuito nel gennaio 2013 (doc. 31 convenuta) e, infine, una riduzione del prezzo nel settembre 2013 (doc. 32 convenuta), dimostrando quindi di non essere in grado di far fronte alle obbligazioni assunte, senza che ciò fosse determinato dalla condotta della promittente venditrice. In sostanza alla scadenza del termine per la stipula del definitivo (20.01.2013) non era pronta a stipulare il definitivo per circostanze estranee alla Parte_1 sfera della promittente venditrice manifestando tuttavia un interesse all'immobile. Solo ex post, una volta ricevuta la richiesta di di versare la somma Controparte_2 residua di euro 23.801,58 in data 26.4.2021, stante l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare e il trattenimento della somma di euro 120.000,00 a titolo di acconto (doc. 14 attore), l'odierna attrice ha contestato l'inadempimento della controparte per gravi irregolarità edilizie ed urbanistiche (doc. 15 attore).
In altri termini, nell'imminenza della scadenza del termine per la stipula del definitivo, risulta ex actis la disponibilità della promittente venditrice a stipulare il definitivo e la richiesta di proroga e di riduzione del prezzo della promittente acquirente la quale, solo dopo sei anni dalla scadenza del predetto termine, ha lamentato una presunta incommerciabilità del bene in un momento in cui l'inadempimento era già divenuto irreversibile.
Anche il riferimento alle “divergenze nella valutazione dell'immobile” cui l'attrice fa cenno nella missiva del 9.01.2013 non può essere reputato determinante in quanto si tratta di contestazioni generiche ed inidonee a comprovare la sussistenza degli asseriti difetti urbanistici. 4. Le ulteriori doglianze dell'attrice, ossia la mancata surroga e l'omessa attivazione per la cancellazione dell'ipoteca non colgono nel segno, dal momento che si tratta di pagina 6 di 9 obblighi assunti da nella prospettiva della conclusione del definitivo e CP_3 che dovevano essere assolti al momento della stipula del rogito (cfr. pagg. 15, 16 doc. 17 convenuto). Tali obblighi devono pertanto essere reputati venuti meno con lo scioglimento del preliminare sulla cui risoluzione le parti concordano. La mandataria ha manifestato la volontà di porre fine al legame contrattuale, CP_6 condivisa ed accettata dall'attrice con comunicazione del 29.04.2021 (doc. 15 attrice), rendendo inequivocabile lo scioglimento dell'accordo preesistente tra le parti (doc. 28 convenuta). Rispetto alla contestazione relativa all'omessa quietanza deve essere osservato che essa è stata rilasciata nella missiva trasmessa in data 26.04.2021 (doc. 28 convenuta), nella quale ha riconosciuto il versamento dell'importo di € 120.000,00 in conformità con quanto previsto al punto 2/A) del preliminare, perdendo conseguentemente rilevanza la richiesta dell'attrice di ottenere un atto di provenienza della convenuta che attesti l'avvenuto pagamento da parte di Parte_1
Né può essere pretesa una quietanza a saldo e stralcio per le ragioni che seguono. 5. L'individuazione del soggetto a cui è imputabile la risoluzione contrattuale per inadempimento permette di affrontare la questione sorta in relazione all'accordo transattivo. Nel contratto è previsto che il versamento dell'importo di € 120.000,00 sarebbe stato a saldo, stralcio e transazione di quanto dovuto a titolo della fideiussione prestata da a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni derivanti dalla Parte_1 locazione finanziaria concluso con (cfr. pag. 15 doc. 17 convenuto). Parte_2
L'attrice pertanto ha chiesto nel presente giudizio l'accertamento dell'estinzione del debito su di essa gravante in forza del vincolo fideiussorio sorto in occasione del leasing stipulato tra la promissaria venditrice e la predetta società (doc. 8 convenuta) e su Pt_2 cui ha basato il ricorso per decreto ingiuntivo emesso in data 2.05.2011 CP_3 per l'importo di € 143.801,58 (doc. 4 attrice). L'interesse della società promittente acquirente è quindi quello di fare accertare la permanenza dell'efficacia dell'accordo transattivo contenuto nel suddetto preliminare nonostante la risoluzione del preliminare stesso che non comporterebbe, secondo la prospettiva dell'attrice, il venire meno degli effetti della transazione;
quest'ultima avrebbe composto e definito la questione inerente al debito di nei Parte_1 riguardi di , senza perciò che la promittente acquirente debba niente altro CP_3 alla promissaria venditrice. La convenuta, dal canto suo, ha dedotto che il preliminare e la transazione compongono un atto unitario, tale che lo scioglimento dell'uno determinerebbe la caducazione dell'altro, e che dunque, sottratto l'importo versato e legittimamente trattenuto dalla promissaria venditrice, residuerebbe un debito pari a € 23.801,58 a carico pagina 7 di 9 della promittente acquirente. L'inquadramento dell'operazione negoziale suddetta parte dall'analisi del testo del contratto. Innanzitutto, la denominazione “preliminare di compravendita con condizione risolutiva ed atto transattivo”, così come l'inserimento dopo la premessa di due paragrafi denominati
“in primo luogo” ed “in secondo luogo” suggeriscono che l'intento dei contraenti fosse quello di dare luogo ad una operazione complessa ma unitaria, desumibile altresì dalla clausola risolutiva a pagina 17 secondo cui, in caso di mancato accoglimento dell'azione di rivendica, le pattuizioni precedenti devono essere intese risolte a tutti gli effetti e con efficacia retroattiva, con facoltà di Centro Leasing di trattenere l'importo versato a titolo di acconto. Tale ultima previsione, sebbene discendesse dal mancato accoglimento dell'azione di rivendica, come sottolineato dall'attrice, non deve essere interpretata atomisticamente e in maniera scollegata dal contesto del rapporto contrattuale, dimostrando comunque un legame tra i due negozi. Il comportamento successivo tenuto dalle parti conferma tale opzione interpretativa. Nella comunicazione trasmessa dall'attrice in data 9.01.2013 (doc. 31 convenuta) è riportato che l' si sarebbe reso disponibile al versamento di un Parte_1 ulteriore importo di € 100.000,00 a titolo di acconto sul prezzo di vendita, con la facoltà per la promissaria venditrice di trattenerlo in caso di mancata stipula del definitivo “a titolo di acconto sulle somme eventualmente dovute a diverso titolo” (cfr. doc. 31 convenuta). Anche nella successiva missiva del 23.9.2013 (doc. 32 convenuta) con la quale l' manifestava la disponibilità all'acquisto del bene ad un prezzo Parte_1 inferiore, pari ad euro 3.000.000,00, è precisato che la cancellazione dell'ipoteca giudiziale iscritta in forza del decreto ingiuntivo e la surroga sarebbe avvenuto solo al momento della stipula del definitivo. Infine, occorre considerare che il bene oggetto del preliminare di compravendita era stato oggetto di locazione finanziaria in favore di e quindi vi è anche sotto tale Pt_2 profilo un legame rispetto al rapporto (di garanzia) che le parti hanno inteso transigere. Sussistono quindi i presupposti individuati dalla giurisprudenza per ritenere esistente un collegamento negoziale considerata la “presenza del requisito oggettivo costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, ma anche quella del requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere, insieme all'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici” (Cass. civ. sez. I, 25.05.2023, n.14561).
Nel caso di specie, alla luce delle considerazioni sopra esaminate, risulta che l'intento delle parti fosse quello di considerarsi vincolate da un'unica operazione che permettesse alla locataria la dismissione del bene che era stato concesso in locazione finanziaria che pagina 8 di 9 sarebbe stato acquistato dal garante e la contestuale composizione in via transattiva della questione inerente al debito fideiussorio. Deve essere pertanto ritenuta unitaria l'intera vicenda contrattuale e sussistente un collegamento negoziale tra il preliminare e la transazione tale per cui la risoluzione del primo per inadempimento imputabile alla promittente acquirente ha determinato la caducazione della seconda.
6. L'azione di accertamento promossa dall' non può quindi Parte_1 essere accolta permanendo una posizione debitoria pari all'importo del decreto ingiuntivo detratto l'importo versato di euro 120.000,00, trattenuto a titolo di acconto. A ciò consegue altresì il rigetto della domanda risarcitoria, di cui peraltro l'attrice non ha fornito alcuna prova né nell'an né nel quantum debeatur.
7. Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, devono essere poste a carico dell'attrice. Le spese vanno liquidate in base ai valori prossimi ai medi dei compensi di cui alla Tabella allegata al DM 147/2022 per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione e minimi per la fase decisoria in considerazione delle modalità semplificate di definizione della lite.


P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda, eccezione disattesa o assorbita così provvede: 1) rigetta le domande formulate da Parte_1
2) condanna al pagamento delle spese di lite nei confronti Parte_1 di che liquida in € 10.000,00 per compensi, spese generali 15%, IVA Controparte_2
e CPA come per legge.
Firenze, 18 febbraio 2025
Il Giudice Dott. Umberto Castagnini
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