Pubblicato il 08/04/2026

N. 06326/2026 REG.PROV.COLL.

N. 03441/2019 REG.RIC.

N. 03448/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3441 del 2019, proposto da
IO CU, NC CU e RI OL, rappresentati e difesi dall’avvocato Alberto Trinchi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Rieti, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Carla Pistolesi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Giuseppe Morgante in Roma, via Fasana n. 21;

sul ricorso numero di registro generale 3448 del 2019, proposto da
TO EN, rappresentato e difeso dall'avvocato Alberto Trinchi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Rieti, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Carla Pistolesi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Giuseppe Morgante in Roma, via Fasana n. 21;

per l’annullamento,

quanto al ricorso n. 3441 del 2019:

- del diniego definitivo di permesso di costruire prot. 1388 del 10.1.2019, trasmesso con raccomandata del 16.1.2019 e successivamente pervenuto, con il quale il Comune di Rieti si è rideterminato sulla domanda del 30.7.2010 prot. 47577 del 2.8.2010 riferita alla realizzazione di un fabbricato di civile abitazione in località “Foresta”, nonché di ogni altro atto connesso, presupposto e/o conseguente, ivi incluso il preavviso di diniego del 16.11.2018, e per la condanna del Comune di Rieti a risarcire i ricorrenti del danno subito;

quanto al ricorso n. 3448 del 2019:

- del diniego definitivo di permesso di costruire prot. 1399 del 10.1.2019, con il quale il Comune di Rieti si è rideterminato sulla domanda del 30.7.2010, prot. 47592 del 2.8.2010, riferita alla realizzazione di un fabbricato di civile abitazione in località “Foresta”, nonché di ogni altro atto connesso, presupposto e/o conseguente, ivi incluso il preavviso di diniego del 16.11.2018, e per la condanna del Comune a risarcire il ricorrente del danno subito per fatto dell’amministrazione.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Rieti e di Comune di Rieti;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 gennaio 2026 il dott. UI DO OR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ricorso notificato il 15 marzo 2019 e depositato il 22 marzo 2019 (introduttivo del giudizio n. 3441/2019), IO CU, NC CU e RI OL hanno impugnato l’atto indicato in epigrafe, affidando il gravame a due motivi.

1.1. Con il primo (rubricato “ A. Sulla illegittimità del diniego di permesso di costruire impugnato – Violazione e falsa applicazione dell’art. 6, comma 3, lettera b) della legge 25 marzo 1982, n. 94. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti. Illogicità. Contraddittorietà, anche rispetto alla decisione del Tar del Lazio n. 9665/2018 per la quale emerge anche il vizio di travisamento dei fatti e di reiterata insufficienza della motivazione. Difetto di istruttoria. Disparità di trattamento ”), i ricorrenti – premettendo di aver presentato, in data 30 luglio 2010, istanza di permesso di costruire che il Comune ha respinto con provvedimento del 14 settembre 2012, dichiarato illegittimo con sentenza di questo T.A.R. n. 9665/2018, con la quale è stato sancito l’obbligo del Comune di Rieti di “ rideterminarsi in merito all’istanza di permesso di costruire entro novanta giorni dalla comunicazione della presente pronuncia, dando specificatamente conto nella motivazione di tutti gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione ” – deducono l’illegittimità del “nuovo” diniego impugnato, osservando, in primis , che, al contrario di quanto opinato dall’amministrazione, vi sarebbe la presenza, nei lotti interessati dalla domanda di permesso di costruire, di opere di urbanizzazione, ubicate nelle immediate vicinanze dell’area di intervento e idonee a sostenere il nuovo carico urbanistico (cfr. le considerazioni di cui alle p. 8 del gravame).

1.1.1. Con il mezzo in questione si lamenta, altresì che “ il Comune ha assentito sin dal 2010 altre edificazioni nella zona C6 residuale e del pari ha assentito edificazioni nell’adiacente zona C5b e nelle zone limitrofe, tutte con caratteristiche identiche alla C6 residuale; con ciò determinandosi una evidente disparità per effetto del diniego inopinatamente opposto ai ricorrenti ” (così il ricorso a p. 9).

1.1.2. Da ultimo, i ricorrenti rappresentano che “ la zona C6 de qua, pur formalmente classificata come di espansione, è però pacificamente una zona di completamento per le sue caratteristiche oggettive, e cioè per il sufficiente grado di già intervenuta edificazione (resa possibile dal Comune stesso) e di connessa e attuale urbanizzazione di tutte le opere necessarie agli insediamenti edilizi ” e contestano il passaggio del provvedimento gravato nel quale si legge “ la dimensione del lotto è di 8.000 mq, come anche gli altri due; l’orientamento della Regione, nel caso in cui ricorrano tutte le condizioni per l’applicazione della legge in questione, è che il lotto non sia superiore a mq 1.500 ”, osservando che risultano essere stati rispettati “ gli indici stabiliti per l’area in cui l’intervento ricade ” (cfr. p. 11 del ricorso).

1.2. Con il secondo (rubricato “ Sulla domanda di risarcimento del danno ”), è argomentata la richiesta di risarcimento articolata nel presente giudizio, pari a € 72.500,00, a titolo di spese sostenute per la pratica edilizia; oltre ad € 1.195.264,00, di cui 288.512,00 “ pari al valore del bene che si sarebbe potuto realizzare ” ed € 906.752,00, equivalenti alla “ perdita definitiva della opportunità edificatoria riferita alla realizzazione di un bene del valore ”.

2. Il Comune di Rieti si è costituito in resistenza il 4 marzo 2020.

3. Con provvedimento del 17 marzo 2025 è stato nominato quale verificatore il Dirigente della Direzione regionale dell’Urbanistica e Politiche Abitative, Pianificazione Territoriale, Politiche del Mare della Regione Lazio (successivamente sostituito, con provvedimento del 30 maggio 2025, con il Preside della Facoltà di Architettura dell’Università “Sapienza Università di Roma”, con facoltà di delega a persona dotata di idonea esperienza e capacità), per rispondere sui seguenti quesiti: “ I) ricostruisca il verificatore lo stato dei luoghi e delle opere di urbanizzazione esistenti nell’area interessata dall’istanza di rilascio di permesso di costruire all’epoca della relativa presentazione (indicando, se del caso, se medio tempore sono intervenute modifiche dello status quo); in particolare, descriva i luoghi di causa, le opere di urbanizzazione presenti (acquedotto, fognatura, strada pubblica, rete elettrica ecc.) e la distanza di esse dal fabbricato da autorizzare, anche mediante rilievi grafici, planimetrici e fotografici (tutti corredati dalle opportune didascalie esplicative); II) dica il verificatore se tali opere di urbanizzazione, alla luce dei carichi urbanistici già presenti, sarebbero risultate idonee a consentire l’autorizzazione del progetto, ovvero avrebbero richiesto un potenziamento e, in tal caso, in quale misura ”.

4. Il verificatore ha depositato il proprio elaborato in data 24 novembre 2025.

5. All’udienza pubblica del 13 gennaio 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Con ricorso notificato il 15 marzo 2019 e depositato il 22 marzo 2019 (introduttivo del giudizio n. 3448/2019), TO EN – premettendo di aver presentato, in data 30 luglio 2010, istanza di permesso di costruire che il Comune di Rieti ha respinto con provvedimento del 13 agosto 2012, dichiarato illegittimo con sentenza n. 9667/2018, con la quale è stato sancito l’obbligo del Comune di Rieti di “ rideterminarsi in merito all’istanza di permesso di costruire entro novanta giorni dalla comunicazione della presente pronuncia, dando specificatamente conto nella motivazione di tutti gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione ” – ha formulato due motivi analoghi a quelli, già richiamati, articolati nell’atto introduttivo del giudizio n. 3441/2019.

7. Il Comune di Rieti si è costituito in resistenza il 4 marzo 2020.

8. Con provvedimento del 14 marzo 2025 è stato disposto il medesimo incombente istruttorio di cui all’ordinanza sopra richiamata al paragrafo 3 e il verificatore (come sostituito con ordinanza del 30 maggio 2025) ha depositato il proprio elaborato in data 24 novembre 2025.

9. All’udienza pubblica del 13 gennaio 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Ritiene anzitutto il Collegio che sia opportuno, ai sensi dell’art. 70 c.p.a., disporre la riunione dei ricorsi in esame, in quanto caratterizzati da evidenti profili di connessione oggettiva e soggettiva.

2. Il primo motivo, di analogo tenore, dei ricorsi riuniti, non è meritevole di accoglimento.

2.1. A p. 67 dell’elaborato depositato dal verificatore si legge, in relazione alla “ valutazione dell’idoneità delle opere di urbanizzazione effettuate ” che: 1) “ la Viabilità è realizzata, sia per la viabilità di connessione, sia per la viabilità interna alla lottizzazione: è funzionante (non richiede risorse pubbliche) ” (ma v. il seguente passaggio di p. 41: “ La parte «nord sud» interna alla lottizzazione, è completa a sud, prossima alla connessione con la tratta su via Foresta, mentre è incompleta a nord nel tratto oggetto della verificazione: in effetti, è strada sterrata, senza fogne, linea elettrica e idrica ”); 2) “ La Linea fognaria: è realizzata per 401 mt, È da integrare per 170 mt, a carico dei Proprietari dei lotti E e G ” (vale a dire i lotti di pertinenza dei ricorrenti del giudizio n. 3441/2019 e del giudizio n. 3448/2019); 3) “ La sezione della fognatura (250 mm) è idonea: risulta calcolata per le cinque abitazioni (vedi la relazione tecnica di calcolo) L’Acquedotto: è realizzato per 340 mt., da integrare per 175 mt. La sua portata è sufficiente per le 5 abitazioni ”; 4) “ L’Illuminazione: realizzata sino al Lotto H, da integrare per 175 mt. La linea ha una portata sufficiente per le 5 abitazioni ”, concludendosi, a p. 68 del medesimo elaborato, come segue: “ In conclusione, le opere di urbanizzazione sono realizzate e funzionanti per la parte sud della lottizzazione. Per la parte Nord le nuove opere sono di ridotta entità. Va sottolineato che i proprietari di tutta la lottizzazione hanno condiviso una scrittura privata con la quale si sono impegnati a sostenere tutti i costi delle urbanizzazioni in compartecipazione economica (eseguite e da realizzare) ”.

2.2. Occorre a questo riguardo rammentare che, per quanto condivisibilmente ritenuto dalla giurisprudenza (cfr., per le considerazioni che seguono, Cons. Stato, Sez. IV, 11 giugno 2019, n. 3894) il disposto normativo dell’art. 6, comma 3, lett. b) del d.l. 9 del 1982, convertito in legge n. 94 del 1982, ai sensi del quale “ Per le aree non comprese nei programmi pluriennali di attuazione le concessioni e le autorizzazioni a costruire sono rilasciate quando si tratti di interventi:…b) da realizzare su aree di completamento che siano dotate di opere di urbanizzazione primaria collegate funzionalmente con quelle comunali ” è perentorio nel prevedere che, in assenza di programmi pluriennali di attuazione, le concessioni e le autorizzazioni a costruire sono rilasciate quando si tratti di interventi da realizzare su aree di completamento che siano dotate di opere di urbanizzazione primaria collegate funzionalmente con quelle comunali, con la conseguenza che “ la dotazione infrastrutturale rappresenta dunque il presupposto per il rilascio del titolo edilizio, non una obbligazione cui condizionarne l’efficacia ”.

2.2.1. Nel precedente appena richiamato si è affermato che una dichiarazione d’obbligo a completare le opere mancanti non può valere ad integrare le condizioni di cui alla c.d. legge Nicolazzi per il rilascio del titolo edilizio: del pari, nel caso in esame, l’impegno assunto dai proprietari di aree limitrofe a quelle interessate dalle istanze di permesso di costruire per cui è causa nella scrittura privata allegata sub doc. C-5 alla verificazione, di garantire il collegamento funzionale con le opere di urbanizzazione comunali esistenti, consentendo così la realizzazione di acquedotti e di reti di illuminazione per la lunghezza di circa duecento metri, non può ritenersi sufficiente al fine di inverare i presupposti per l’applicazione del richiamato art. 6, comma 3, lett. b) del d.l. 9 del 1982, convertito in legge n. 94 del 1982.

2.2.2. Ne risulta, pertanto, confermata la ratio decidendi dei gravati provvedimenti secondo cui “ detta area è posta ad una distanza di 600 metri [di cui 170 da realizzare a cura dei ricorrenti dei giudizi riuniti in esame, per quanto emerge dalla verificazione] dalla fognatura comunale più vicina ed a 200 metri dalla strada pubblica, dall’acquedotto comunale e dalla cabina elettrica, senza in alcun modo [essere] collegata con esse. In particolare, il collegamento alla fognatura comunale previsto in progetto, data la grande distanza, passa attraverso terreni di altre proprietà diversa dagli aventi titolo al permesso di costruire ”.

2.3. Per altro verso, va rammentato, che, sulla scorta di risalente ma in ogni caso non superata giurisprudenza (Cons. Stato, Sez. V, 17 maggio 2000, n. 2874), la verifica della funzione di completamento dell’area – laddove si ritenga superabile la classificazione formale della stessa, avendo altre pronunce opinato, a monte, nel senso della non applicabilità, in radice, del richiamato art. 6, comma 3, lett. b) del d.l. 9/1982 alle zone C, come quella in esame: cfr., ad esempio, T.A.R. Lazio, Roma, Sez. II-quater, 9 marzo 2023, n. 3951 e T.A.R. Toscana, Sez. III, 30 gennaio 2019, n. 145 – non si risolve nella possibilità di allaccio con le strutture di urbanizzazione primaria, ma si estende ad accertare l’armonico inserimento di essa in un ambito territoriale più esteso, rispetto al quale l’opera progettata si presenti come naturale completamento di una zona adibita all’edificazione, sicché « l’area ben può essere qualificata di completamento quando sia situata in zona “quasi interamente edificata” ».

2.3.1. Ebbene, per quanto si ricava dalla verificazione in atti, e segnatamente dal materiale fotografico di cui alle pagine 7 e 8 della stessa, il consolidamento delle lottizzazioni esistenti riguarda solo la parte a sud e a ovest delle zone interessate dalle istanze di permesso di costruire, le quali risultano, per converso, circondate a nord e a ovest da una parte collinare boschiva, rispetto alla quale non è chiarito in che termini l’edificazione per cui è causa (per giunta decrementata di un’unità, essendo stato dichiarato perento, con decreto presidenziale n. 2272/2025 del 30 maggio 2025, il giudizio n. 3422/2019 pendente innanzi a questa Sezione) possa configurarsi come “ naturale completamento ”.

2.3.2. Risulta, per quanto precede, confermata la ratio decidendi dei gravati provvedimenti secondo cui “ considerando l’orientamento espresso dalla Regione Lazio in appositi pareri e [dal] Consiglio di Stato con diverse sentenze si ritiene che non ricorrano i presupposti per l’applicazione dell’articolo 6, legge 94/82, in quanto il lotto ove è previsto l’intervento è ubicato all’interno di estesa zona di espansione, non edificata e non disciplinata dal necessario strumento attuativo […] e non rappresenta il completamento del tessuto edilizio preesistente mediante la costruzione di un singolo edificio con tipologia e dimensioni analoghe a quelle di altri edifici. Tale condizione contrasta evidentemente con la richiesta in oggetto poiché sussistono altre due proposte di edificazioni in lotti contermini da due altre titolarità presentate in pari data a cura del medesimo progettista ”.

2.4. Tenuto conto del mancato accoglimento delle censure svolte con riguardo a due tra le plurime rationes decidendi dei gravati provvedimenti, può prescindersi dallo scrutinio delle ulteriori doglianze articolate dai ricorrenti (dovendosi comunque evidenziare che, non emergendo dagli atti di causa l’identità, anche tenuto conto della loro diversa collocazione, della situazione dei lotti oggetto del presente giudizio rispetto a quelli per i quali altri soggetti si sono visti per converso assentire la domanda di permesso di costruire, non ricorre la lamentata disparità di trattamento), in quanto un loro eventuale accoglimento non condurrebbe in ogni caso all’annullamento degli atti impugnati ( ex plurimis , Cons. Stato, Sez. IV, 31 luglio 2023, n. 7405).

3. Per effetto della ritenuta infondatezza del primo mezzo, la domanda risarcitoria articolata con il secondo motivo di entrambi i ricorsi riuniti (in relazione alla quale si prende comunque atto che il Comune di Rieti, per quanto riconosciuto dai ricorrenti – cfr. p. 11 della memoria ex art. 73 c.p.a. del 7 gennaio 2025 – ha provveduto a restituire le somme versate a titolo di prima rata, in vista dell’ottenimento del permesso di costruire poi denegato) quale conseguenza della ritenuta illegittimità degli atti impugnati, non è meritevole di accoglimento.

4. Per tutto quanto sopra esposto, i riuniti ricorsi sono infondati e vanno entrambi respinti.

5. Sussistono giustificati motivi, in relazione alla peculiarità della vicenda, per disporre l’integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.

6. Il Collegio, per ragioni di economia processuale, ritiene altresì di procedere, nel contesto della presente sentenza, alla liquidazione del compenso in favore del verificatore prof. arch. Pier Paolo Balbo di Vinadio, avendo lo stesso formulato la relativa istanza con atto depositato il 18 dicembre 2025.

6.1. A questo riguardo, deve essere applicato, condividendosi con il verificatore la base sulla quale è commisurato il valore dell’onorario a percentuale come pari a € 360.000,00, l’art. 11 del D.M. 30 maggio 2002, con conseguente liquidazione del compenso in misura pari ad € 6.830,00, corrispondente al valore medio, da maggiorare, poi, degli accessori di legge.

6.2. Detto importo viene posto a carico dei ricorrenti dei giudizi riuniti in solido tra loro.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sui riuniti ricorsi R.G. n. 3441/2019 e R.G. n. 3448/2019, come in epigrafe proposti, li respinge entrambi.

Spese compensate.

Liquida in favore del verificatore, prof. arch. Pier Paolo Balbo di Vinadio, l’importo di euro 6.830,00 (seimilaottocentotrenta/00), quale compenso dovuto per l’incarico svolto, oltre accessori di legge, ponendolo a carico dei ricorrenti dei giudizi riuniti, in solido tra loro.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

LA AN, Presidente

Francesca Santoro Cayro, Primo Referendario

UI DO OR, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
UI DO OR	LA AN

IL SEGRETARIO