N. 16961/2022 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 11 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott.ssa A. Maria Cappiello, ha pronunziato la seguente

SENTENZA nella causa iscritta al n.16961 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2022, avente ad oggetto: mediazione;
vertente
TRA
, nato a [...] l'[...], C.F.: Parte_1
e , nata a [...] il 30- C.F._1 Parte_2
11-1975, C.F.: , entrambi residenti in [...]
Rossini n°3, elettivamente domiciliati in Napoli alla via F.S. Correra n.250 presso lo studio dell'Avv. Francesco Vitale, che li rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata su supporto cartaceo, versata in atti in copia informatica, allegata all'atto introduttivo
ATTORI
E
, nata a [...] il [...], residente Controparte_1 in Napoli, al Corso Europa, 9, C.F.: , elettivamente C.F._3 domiciliata in Napoli, alla Via A. Scarlatti n. 134, presso lo studio degli avv.ti Paolo Pecora, Francesco Ambrosino ed Elena Pollio, che la rappresentano e difendono in virtù di procura rilasciata su supporto cartaceo,
versata in atti in copia informatica, allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA
NONCHE'
P. IVA: , affiliata Tecnorete, in Controparte_2 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Napoli, al Corso
Umberto I 85/87/89 ed unità locale in Napoli alla via Cilea n. 311, domicilio digitale/PEC* Email_1
CONVENUTA CONTUMACE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbali di causa
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi e Parte_1
convenivano in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, Parte_2 la IG.ra e la al fine di sentire Controparte_1 Controparte_2 accogliere le seguenti conclusioni:
“ A) in via principale, accertare la responsabilità in via solidale e/o alternativa e/o pro quota della venditrice IG.ra e Controparte_1 dell' in ordine alla Controparte_3 mancata stipulazione del preliminare e del definitivo di compravendita dell'immobile sopradescritto e dichiarare ex art. 1453 c.c. l'intervenuta risoluzione della scrittura/proposta d'acquisto del 29/01/2020 e di ogni altro atto o patto contrattuale ad essa connesso, collegato e conseguenziale, nonché del rapporto di mediazione immobiliare, per il grave inadempimento imputabile in via solidale e/o alternativa e/o pro quota ad entrambe le parti convenute, per tutte le ragioni esposte nel corpo del presente atto;

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B) per l'effetto condannarsi la venditrice e l'Agenzia immobiliare medesime a restituire al rispettivamente, la prima, la somma di € 5.000,00 e la Parte_1 seconda, la somma di € 30.000,00, indebitamente incassate, ovvero quell'importo ritenuto di giustizia, oltre interessi e rivalutazione, e/o comunque al pagamento - in via solidale, alternativa e/o pro quota - in favore di uno od entrambi gli attori della complessiva somma di 35.000,00, ovvero di quell'importo totale ritenuto di giustizia, sempre oltre interessi e rivalutazione;

C) condannarsi in ogni caso entrambe le controparti – sempre in via solidale
e/o alternativa e/o pro quota -, al risarcimento in favore di uno od entrambi gli attori di tutti i danni occorsi, anche da responsabilità precontrattuale ex art. 1337-1338 c.c., per l'importo che sarà quantificato in corso di causa, anche a mezzo CTU, e/o ritenuto di giustizia dal Tribunale adito, da calcolarsi anche secondo equità, inclusivo dell'esborso di € 5.751,22 per canoni di locazione versati per abitare altro immobile, di quello di € 200,00 quale acconto alla soc. sui lavori a farsi, nonché di Parte_3 quello corrisposto a GEetri, architetti ed altri tecnici incaricati, a medici neurologi per lo stato d'ansia e le “cefalee da stress” diagnosticate in conseguenza dei fatti de quibus, ed ogni altro specificato in corso di causa;

D) sempre in via principale ed in ogni caso, previo accertamento del grave inadempimento dell' in Controparte_3 ordine agli obblighi nascenti dal rapporto di mediazione per tutte le ragioni esposte nel corpo del presente atto, dichiarare non dovuta la provvigione di €
30.000,00 indebitamente incassata, con condanna, per l'effetto, della medesima Agenzia alla restituzione in favore di uno od entrambi gli attori dell'intero importo ovvero di quello minore ritenuto di giustizia, oltre interessi e rivalutazione, nonché al risarcimento di tutti i danni occorsi, anche da responsabilità precontrattuale ex art. 1337-1338 c.c., nella misura che sarà quantificata in corso di causa e/o che il Giudice riterrà, da calcolarsi anche secondo equità;
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E) in via subordinata e per mero scrupolo difensivo, previa rideterminazione secondo equità della misura della provvigione e della proporzione in cui questa deve gravare nel caso di specie su ciascuna delle parti, condannare
l' alla restituzione in favore di uno od entrambi gli attori Controparte_3 dell'importo percepito in eccedenza da quantificarsi in almeno 25.000,00
Euro o in quella somma maggiore o minore ritenuta dal Tribunale;

F) condannarsi in ogni caso la venditrice al pagamento in favore di uno od entrambi gli attori della somma di 30.000,00 Euro che questi ultimi sono stati costretti inutilmente a versare e comunque di ogni altra somma versata e/o riconosciuta a titolo di provvigione all' nella denegata Controparte_3 ipotesi di accertamento della sua integrale o parziale spettanza, a titolo di risarcimento e/o indennizzo e/o di manleva, per tutte le ragioni esposte nel corpo del presente atto e/o precisate od indicate in corso di causa, ovvero, in via subordinata, al versamento in favore dei medesimi attori (uno od entrambi) della percentuale non corrisposta di pertinenza della venditrice e da questi ultimi anticipata, come determinata dal giudice;
G) condannarsi in ogni caso le parti convenute in via solidale e/o alternativa e/o pro quota, al pagamento delle spese tutte di lite, oltre IVA, CPA e spese generali.
A fondamento della domanda gli attori esponevano che:
- in data 24/01/2020 gli istanti sottoscrivevano un modello predisposto dall'Agenzia immobiliare affiliata Tecnorete - Controparte_3 presso la sua unità locale di via Cilea n°311 -, ad oggetto proposta per l'acquisto al prezzo complessivo di € 380.000,00 dell'immobile sito in
Napoli, al Corso Europa n°9, piano 1°, int. 2, riportato in catasto fabbricati del Comune di Napoli al folio 14, Part 361, Sub. 6, Sez.
Avv., immobile in proprietà della IG.ra ad Controparte_1 essa pervenuto in virtù di contratto di compravendita per notaio
[...]
del 12/02/1991, Rep. 189924, Racc. 18, trascritto il Per_1
28/02/1991 ai nn. 6349/4835;
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- in tale proposta l'immobile veniva dichiarato “libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di nulla salvo visure ipocatastali aggiornate” ed era prevista la possibilità per gli istanti
“di avere il possesso del cespite solo per poter effettuare lavori di ristrutturazione tre mesi prima della stipula definitiva”;
- in data 27/01/2020 i IGg.ri apprendevano dal Parte_1 Parte_2 loro notaio di riferimento, dott.ssa , che Persona_2 sull'appartamento in parola era stata accesa ipoteca legale dalla
ES (con iscrizione del 15/09/2005);
- rappresentata la circostanza alla suindicata Agenzia immobiliare, quest'ultima negava il gravame fornendo visura ipotecaria del 28-01-
2020 a firma di certo studio da cui non risultava alcuna Parte_4 iscrizione

contro

;
- in data 29/01/2020, tuttavia, a seguito delle insistenze degli istanti e dell'esibizione degli accertamenti notarili svolti, l'ufficio CP_3 consegnava ai IGg.ri istanza di
[...] Controparte_4 cancellazione ipotecaria immediata presentata dal SI. , Per_3 marito della venditrice, e ricevuta di consegna a mano della richiesta di cancellazione dell'ipoteca medesima;

- alla stessa data del 29/01/2020, gli istanti sottoscrivevano un nuovo modello di proposta di acquisto del medesimo appartamento al prezzo complessivo di € 380.000,00 - modello sempre predisposto dall'Agenzia immobiliare affiliata Tecnorete, e Controparte_3 firmato presso la sua unità locale di via Cilea n. 311;
- con la sottoscrizione anche da parte venditrice di tale modello, veniva consegnato all'Agente Immobiliare l'assegno bancario tratto da Intesa
Sanpaolo N/T n°8367966531 per l'importo di € 5.000,00, intestato alla venditrice che lo incassava in data 10-02- Controparte_1
2022;
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- quanto alle provvigioni, l' - previa restituzione Controparte_3 dell'assegno di € 30.000,00 della ricevuto con la prima CP_5 proposta, poi annullata - si faceva consegnare dagli istanti n°2 assegni bancari N/T di € 15.000,00 ciascuno, rispettivamente, l'uno datato 07-
02-2020 recante n°8367966533-04 e l'altro senza data recante n°8367966535-06, entrambi tratti dalla Banca Intesa Sanpaolo ed intestati all' con l'intesa che il primo Controparte_3 sarebbe stato incassato subito ed il secondo soltanto alla firma del preliminare;

- contrariamente a quanto convenuto, mentre il primo assegno veniva incassato dall'Agenzia il 10-02-2020 con emissione di relativa fattura, il secondo veniva posto all'incasso il 15/16-07-2020 senza che tuttavia fosse stato sottoscritto alcun preliminare;

- il 26-02-2020, la predisponeva e faceva Controparte_6 sottoscrivere ai contraenti atto per la proroga della data entro cui stipulare il preliminare di acquisto dell'immobile, dal 28 febbraio al
15-03-2020;
- il 10-03-2020 Sempre inviava Visura ipotecaria Controparte_6 per immobile effettuata da , indirizzata a Tecnorete, con Parte_5 indicazione dell'ipoteca cancellata totalmente con Annotazione n°556 del 25-02-2020;
- in data 12-03-2020, e dunque durante il lockdown, CP_3 [...]
predisponeva e faceva sottoscrivere ai contraenti lo Controparte_6 spostamento della data entro cui stipulare il contratto preliminare, dal
15-03-2020 al 10-04-2020;
- il 23-03-2020 la società - società per la concessione del CP_7 mutuo presentata dalla stessa Sempre Casa - inviava Controparte_6 comunicazione email con preventivo offerta mutuo;

- gli istanti ricevevano anche preventivo per lavori di ristrutturazione da parte della segnalata dalla stessa Controparte_8
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Agenzia immobiliare, sul presupposto che detti lavori - ritenuti indispensabili ed indifferibili - dovessero eseguirsi già alla stipula del preliminare, quale condizione imprescindibile per la conclusione del contratto;

- l'8-04-2020 - sempre per motivi legati alla pandemia - Sempre
[...]
predisponeva e faceva sottoscrivere ai contraenti altra Controparte_6 proroga della data entro cui stipulare il contratto preliminare, dal 10-
04-2020 al 15-05-2020;
- in data 10-04-2020 gli istanti versavano anche un acconto di € 200,00
a mezzo bonifico bancario alla quale Controparte_8 anticipazione sui lavori di ristrutturazione da eseguirsi all'esito della sottoscrizione - entro il 15-05-2020 - del preliminare con possesso anticipato;

- in data 18-04-2020 gli istanti, nel riscontrare il SI. Persona_4 della , che aveva trasmesso via whatsapp Controparte_6 ricevuta di avvenuta denuncia di variazione, visura per immobile al
31-03-2020 e planimetria catastale aggiornata al 31-03-2020 a firma
Geom. indicavano nei primi giorni di maggio la data Persona_5 di stipula del preliminare presso il Notaio deIGnato, dott.ssa
[...]
, ripromettendosi di aggiornarsi;
Per_2
- in data 20-04-2020 gli attori indicavano via whatsapp la data di lunedì
11 Maggio 2020, ore 17.00, per la stipula del preliminare innanzi al
Notaio, richiedendo ulteriori documenti della venditrice, SI.ra
, documenti che venivano trasmessi sempre via whatsapp;
CP_1
- in data 05-05-2020 gli istanti ricevevano via whatsapp estratto di matrimonio della venditrice e contestualmente concordavano appuntamento in Agenzia per venerdì 08-05-2020, ore 11,15/11,30 per l'incontro personale con la venditrice stessa;

- alla medesima data del 05-05-2020, gli istanti, avendo saputo che la venditrice non era disponibile per il giorno 11 Maggio a stipulare il
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preliminare, facevano spostare l'appuntamento dal Notaio al 13-05-
2020, alle ore 11.15, dandone comunicazione via whatsapp all'Agenzia immobiliare, che dichiarava l'adesione della venditrice stessa;

- l'8-05-2020, durante l'incontro in Agenzia prefissato con la venditrice, la SI.ra esprimeva perplessità sul possesso anticipato per CP_1 lavori di ristrutturazione previsto nella proposta di acquisto, richiedendo la bozza del contratto preliminare;

- come richiesto, in data 11-05-2020, gli istanti inviavano via email a
Tecnorete la bozza del contratto preliminare preparata dal Notaio, contestualmente domandando via whatsapp al SI. Parte_6
la pratica di condono della veranda e recente CILA;

[...]
- il giorno dopo la trasmissione di tale bozza, e precisamente in data 12-
05-2020, gli istanti ricevevano messaggio del medesimo SI. Per_4 che chiedeva sentirsi telefonicamente, comunicando poi via filo che la parte venditrice aveva cambiato idea circa la sottoscrizione del contratto preliminare in quanto non intendeva più accordare il possesso anticipato per l'avvio dei lavori di ristrutturazione;

- in data 14/15-05-2020, Sempre comunicava via Controparte_6 whatsapp l'intenzione di far sottoscrivere agli istanti un modello di proroga dei termini di stipulazione con contenuti e condizioni differenti da quelle precedenti, prospettando direttamente la conclusione del contratto definitivo senza la preventiva sottoscrizione del contratto preliminare;

- gli istanti - sebbene contrariati - accordavano il proprio assenso anche all'ennesimo documento di proroga dei termini (questa volta per la stipula del solo definitivo al 30-09-2020), predisposto e trasmesso il
16-05-2020 da senza tuttavia mai Controparte_6 ricevere la controfirma per accettazione della venditrice seppure più volte inutilmente richiesta, documento che così recitava: “Rimessa nei
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termini…. omissis …. A tal proposito le parti di comune accordo decidono di non effettuare il contratto preliminare di cui sopra e di procedere direttamente con il contratto definitivo, prorogando la scadenza del 30/08/2020 indicata inizialmente in proposta entro la data del 30/09/2020. Il nuovo prezzo di vendita pattuito sarà di €
375.000,00 (trecentosettantacinquemila/00). Per quanto non espresso nella presente si farà riferimento alla proposta d' acquisto su citata;

- in data 20-05-2020, gli attori sollecitavano con n. 2 messaggi whatsapp la trasmissione della proroga sottoscritta dalla parte venditrice, la trasmissione della CILA e del condono;

- il 22-05-2020, gli istanti apprendevano dalla che Controparte_2 in relazione alla richiesta di condono non esisteva alcun provvedimento di accoglimento, inoltre, non vi era alcuna CILA recente che accompagnasse l'aggiornamento della piantina catastale del marzo 2020. Non apparendo quindi corretto l'adeguamento catastale, gli attori venivano invitati a verificare con la loro banca ed il loro Notaio eventuali difficoltà per la stipula;

- in data 12-06-2020 veniva effettuato sopralluogo con il tecnico esperto di pratiche catastali, il Geom. il quale, confermava le CP_9 perplessità sulla situazione in essere per la riscontrata presenza di vincoli paesaggistici ed archeologici sull'intero palazzo di Corso
Europa n°9, rilevando che la perdurante pendenza della domanda di condono, determinava l'impossibilità di presentare presso il Servizio
Edilizia Privata del Comune di Napoli idonea C.I.L.A. ex art. n°6 bis del DPR 380/01 per l'esecuzione dei previsti lavori di manutenzione e, quindi, di stipulare l'atto così come concepito dalle parti. Tali circostanze venivano ulteriormente confermate anche da altri tecnici incaricati, ed in particolare dal Geom. che redigeva CP_10 puntuale e minuziosa relazione tecnica documentata;

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- a fronte della compravendita non conclusa - imputabile al solo comportamento gravemente inadempiente delle controparti -, tanto la
SI.ra , quanto l' sebbene ripetutamente CP_1 Controparte_3 sollecitate, non hanno ritenuto di dover restituire - ciascuno per quanto di propria spettanza - l'importo complessivo di ben 35.000,00 inutilmente sborsato dagli istanti;

- dalla vicenda del mancato acquisto gli attori hanno subito rilevanti danni, consistiti sia nella mancata restituzione delle somme versate, sia nell'aver dovuto pagare non previsti canoni di locazione in favore di terzi proprietari per abitare altro immobile, nella misura di complessivi
€ 5.751,22, nonché nell'aver versato acconti per lavori di ristrutturazione, rimunerato architetti, GEetri ed altri consulenti tecnici, come pure medici neurologi per lo stato d'ansia e le “cefalee da stress” diagnosticate in conseguenza dei fatti de quibus.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva la IG.ra
[...] la quale nell'impugnare l'atto di citazione e le domande CP_1 avverse, ne evidenziava la contraddittorietà e la temerarietà.
In particolare evidenziava che, a fronte di un valido contratto preliminare concluso tra le parti, il recesso operato dai promissari acquirenti fosse palesemente illegittimo. Su tali basi, quindi, eccepiva l'inadempimento degli stessi, in quanto si rifiutarono di stipulare il definitivo.
Articolata l'istruttoria con le memorie ex art. 183, comma VI c.p.c., la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni per essere assegnata in decisone senza termini.
La domanda è infondata e, per tale motivo, va disattesa.
Parte attrice agisce in giudizio per ottenere l'accertamento della risoluzione della scrittura e/o proposta di acquisto del 29-01-2020 e di ogni altro atto o patto contrattuale ad essa connesso, collegato e conseguenziale, nonché del rapporto di mediazione immobiliare, per il grave inadempimento imputabile in via solidale e/o alternativa e/o pro quota ad entrambe le parti convenute.
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Parte attrice in particolare sostiene che il grave inadempimento a carico della venditrice si è manifestato sin dall'inizio, per aver la stessa celato l'esistenza prima di un'iscrizione ipotecaria della ES e poi di abusi edilizi non sanabili (e comunque non definibili in tempi certi) gravanti su immobile vincolato (vincoli paesaggistici ed archeologici) e, per avere, altresì, taciuto la mancanza del provvedimento di condono, giacché soltanto richiesto ma non conseguito, nonché della CILA relativa all'ultimo aggiornamento della piantina catastale commissionato dalla venditrice, con conseguente impossibilità di avviare qualsiasi successiva pratica di CILA per i lavori di ristrutturazione previsti nella proposta e da eseguirsi al rilascio del possesso anticipato, o di concessione di mutuo.
Orbene, dalle evidenze documentali in atti, ed in particolare dalla scrittura del
29-01-2020, allegata sia da parte attrice che da parte convenuta si legge che i IG.ri e “propongono irrevocabilmente Parte_1 Parte_2 di acquistare l'immobile sito in Napoli, al Corso Europa n. 9, piano 1, interno
2, di proprietà della IG.ra al prezzo complessivo di € Controparte_1
380.000,00.
Altresì, all'art. 4 si legge : “la presente proposta è irrevocabile per 15 giorni dalla sua sottoscrizione diverrà inefficace se, entro detto termine, il Venditore
o l'Agente Immobiliare al quale verserà l'importo di Euro (Vedere cedolino non allegato) oltre IVA a titolo di provvigione, con contestuale rilascio di regolare fattura, nel momento in cui lo stesso preponente verrà a conoscenza dell'avvenuta accettazione della proposta di acquisto. (…)”.
Dalle ulteriori evidenze documentali la proposta risulta accettata dalla venditrice in data 31-01-2020, ossia entro il termine essenziale fissato dal proponente acquirente.
L'atto sottoscritto dai coniugi e in data Parte_1 Parte_2
29-01-2020 costituisce, dunque, proposta irrevocabile, disciplinata dall'art. 1329 c.c., in quanto ne ha l'elemento essenziale normativamente richiesto per l'irrevocabilità, ossia la determinazione del tempo fino alla consumazione del
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quale il proponente è obbligato a mantenere ferma la proposta: nel caso di specie il termine risulta fissato all'art.4) della proposta sottoscritto dalla parte.
Detto atto costituisce inoltre proposta di contratto preliminare in quanto contiene tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare, ossia la specifica indicazione delle parti, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del bene oggetto di futuro trasferimento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione di un deposito cauzionale che in seguito all'accettazione della proposta, sarebbe mutato in caparra confirmatoria.
Nel predetto documento, inoltre, emerge che:
- l'immobile risulta edificato prima del 01-09-1967 e “successivamente alla costruzione risultano presentate/rilasciate richiesta di condono
MOD. CA 185 del 10-03-88 per ampliamento e costruzione veranda”;
- l'immobile risulta libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi, ad eccezione ipoteca Gest Line RP 13478 RG 33.000, con richiesta cancellazione in data 29-01-2020.
A questo punto è d'uopo accertare se la condotta serbata dalla convenuta nella trattativa sia stata tale da configurare il grave Controparte_1 inadempimento atto ad impedire la conclusione dell'affare, con conseguente obbligo di restituzione della caparra in favore della parte acquirente.
In altri termini occorre verificare se il contratto di vendita non si sia perfezionato per effetto del grave inadempimento della convenuta.
Ciò posto va in primo luogo osservato che parte istante ha operato il recesso dal contratto circa due mesi prima della scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo ovvero del 30-08-2020.
A tal riguardo occorre rilevare che il documento di proroga dei termini per la stipula del definitivo al 30-09-2020, predisposto e trasmesso il 16-05-2020 da , agli istanti, ad oggetto, tra l'altro un prezzo Controparte_6 di acquisto inferiore rispetto a quello convenuto ( € 375.000,00 in luogo di €
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380.000,00), non reca la sottoscrizione per accettazione della venditrice ragion per cui lo stesso non ha alcuna rilevanza sul piano giuridico.
Invero, non v'è dubbio che nella fattispecie in esame la Controparte_3 abbia agito nella sua veste di intermediatore immobiliare, quale semplice nuncius, privo di potere di rappresentanza ex art. 1754 c.c. e quindi la semplice comunicazione di avvenuta accettazione del differimento della stipula del rogito a diverse condizioni contrattuali, si configura come nuova proposta e, pertanto, la stessa non solo deve essere redatta, ad substatiam, in forma scritta, ma deve essere accettata dalla controparte e trasmessa al proponente. Quindi, la mera comunicazione dell'agenzia intermediatrice che, per definizione è priva di poteri di rappresentanza delle parti (cfr. art. 1754
c.c.), potendo assumere veste procuratoria solo in occasione della sua esecuzione, non può ritenersi sufficiente a ritenere formalizzato il predetto accordo inter partes. (cfr. Trib. Monza Sez. I, 23/02/2006; nello stesso senso
Trib. Milano Sez. V, 06/07/2017).
Fatta questa breve digressione e venendo al merito della controversia si osserva che, ai sensi dell'art. 1385 c.c. il recesso dal contratto deve essere giustificato dall'inadempimento della controparte e solo in tal caso sorge il diritto ad eIGere la restituzione della caparra
Nella specie, tuttavia, non è configurabile un inadempimento colpevole della convenuta ove si consideri:
1) ancor prima della scadenza del termine previsto per l'adempimento, ossia il 30-08-2020, parte attrice, per il tramite dell'avv. Umberto
Ciriello, ha inoltrato agli odierni convenuti, a mezzo racc. a.r. del 06-
08-2020, una diffida non all'adempimento, bensì alla restituzione delle somme versate all'agenzia immobiliare a titolo di provvigione nonché la somma versata alla promittente venditrice a titolo di caparra;

2) sempre prima della scadenza prevista per l'adempimento, ossia in data
07-06-2020, il IG. ha depositato all'ufficio Parte_1 ricezione denunce della Procura della Repubblica presso il Tribunale
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di Napoli “Atto di querela” , contro gli odierni convenuti, denunciando di essere stato vittima di una truffa contrattuale nell'ambito dell'acquisto dell'immobile di cui si discute nell'odierno giudizio, in particolare, ha evidenziato l'abuso edilizio insistente sull'immobile oggetto di compravendita, allegando al riguardo, la perizia del tecnico di parte GE. del 02-07-2020 con la planimetria CP_9 catastale aggiornata al 25-03-2020, da cui sarebbe risultato l'asserito reato penale (cfr. all. 4 fascicolo parte convenuta);
3) con provvedimento del 23-09-2020 il P.M. dott.ssa Persona_6 ha disposto l'archiviazione del procedimento, motivando che, nella proposta contrattuale sottoscritta dal “vi è menzione del Parte_1 fatto che, successivamente alla costruzione dell'immobile, era stata avanzata richiesta di condono di una veranda e pertanto il Parte_1 ben avrebbe potuto, prima di sottoscrivere la proposta contrattuale, sincerarsi circa l'effettiva esitabilità di tale procedura di sanatoria, attesa la sua risalenza nel tempo (la pratica era stata depositata nel
1988).
Nessun silenzio maliziosamente serbato e dunque ravvisabile né con riferimento al né certamente con riferimento alla che Per_4 CP_1 in veste esclusivamente di proprietaria non è tenuta a interloquire con il potenziale acquirente, essendo rimessa all'agenzia tutta la trattativa.
Infine proprio nella relazione tecnica che produce il querelante, il GEetra incaricato non esclude la possibilità di effettuare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, né la possibilità di ottenere il condono all'esito di un eventuale parere favorevole della
Sovraintendenza, con effetto di far concludere nel senso che gli indagati non abbiano omesso in mala fede nessuna circostanza utile al fine di determinarsi in favore o meno dell'acquisto”. (Cfr. all. 5 fascicolo parte convenuta);
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4) avverso il predetto provvedimento di archiviazione il IG. Parte_1
in data 28-10-2020 ha proposto opposizione, che, del pari è
[...] stata disattesa dal G.I.P. dott.ssa Anna Imparato con provvedimento del 16-01-2021. Con riferimento al merito della vicenda Il G.I.P., in particolare ha motivato che: “ questo Giudice non ravvisa a carico, dell'agenzia, né tanto meno a carico della promittente venditrice
(sembrerebbe in tale fase mai entrata in rapporto diretto con la p.o.) alcuna omissione di “vizi” dell'immobile, non potendosi di certo ritenere tale un vincolo paesaggistico di zona su cui, come sostenuto correttamente dal p.m., la p.o. doveva informarsi laddove aveva necessità di effettuare particolari lavori edilizi sull'unità immobiliare interessata, tra l'altro, non meglio precisati.
Quanto alle altre circostanze indicate in querela di cui l'opponente si lamenta (situazione catastale, pesi e ipoteche, abusi edilizi), le stesse sono tutte indicate nella proposta di acquisto in cui, come sopra esposto, è scritto che: la situazione catastale dell'immobile non è aggiornata (cosa che difatti è stata espletala nel marzo 2020); risulta
PRESENTATA domanda di condono per la veranda, quindi, allo stato non rilasciato;
non sussistono vincoli e ipoteche, salvo visura aggiornata.
Pertanto, la p.o. è stata correttamente informata in ordine all'immobile, né d'altronde il suo stesso tecnico Geom. ha CP_9 escluso la possibilità di effettuare, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'unità in parola, salvo ovviamente la veranda, stante la sussistenza di domanda di condono la cui approvazione richiede tempi più lunghi e che, quindi, nell'attesa non può essere oggetto di interventi.
Per tali ragioni non si ravvisano gli estremi della truffa”. (Cfr. all. 6 e
7 fascicolo parte convenuta);
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5) sempre in data 28-10-2020 i IG.ri e Parte_1 Parte_2
hanno acquistato dalla IG.ra l'unità immobiliare
[...] CP_11 sita in Napoli, alla via Rossini n. 3, con le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa ( cfr. all. 9 fascicolo di parte convenuta contratto di compravendita a rogito notaio Persona_2 del 28-10-2020);
6) dal mentovato atto di compravendita emerge, altresì, che il IG.
, ancor prima della scadenza prevista per il rogito di Parte_1 cui alla proposta irrevocabile di acquisto del 29-01-2020, ad oggetto l'immobile di proprietà della IG.ra in data 09- Persona_7
07-2020, ha corrisposto alla IG.ra la somma di € CP_11
20.000,00 a mezzo assegno bancario recante n. 8367966534 ed in data 29-07-2020 un assegno circolare di euro 50.000,00 recante n.3305526805-09 ;
7) nel presente giudizio parte attrice anziché versare in atti la relazione tecnica a firma del GE. del 02-07-2020 che, alla stregua dei CP_9 provvedimenti emessi nel procedimento penale archiviato, non esclude la possibilità di eseguire i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria all'immobile di proprietà della convenuta, ha prodotto nell'ambito del II termine di cui all'articolo 183 VI co. c.p.c. una relazione tecnica a firma del GE , redatta in data 28- CP_10
12-2020 (quindi dopo il rogito del 28-10-2020 con terzi), nella quale sono confutare le risultanze tecniche del precedente tecnico di parte, ed evidenziato che il committente dott. ha Parte_1 conferito incarico a quest'ultimo tecnico “nella qualità di probabile acquirente” dell'immobile di proprietà della convenuta;
CP_1
8) in data 29-01-2020, quindi, contestualmente alla data di sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, la convenuta ha provato di aver provveduto a cancellare l'ipoteca dalla creditrice CP_12
Tanto considerato, si rileva che:
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1) le valutazioni effettuate dal Giudice nel procedimento penale archiviato, basandosi prevalentemente sulla medesima documentazione versata in atti nel presente giudizio, meritano piena condivisione;

2) contrariamente a quanto opinato dal tecnico di parte GE , CP_10 la IG.ra , ha tranquillamente ristrutturato l'appartamento CP_1 depositando una regolare CILA per interventi di manutenzione straordinaria ex art.3, comma 1, lettera b) del DPR 380/2001, in data
04-12-2020 (cfr. all. 8 fascicolo di parte convenuta);
3) la costruzione di una veranda senza autorizzazione edilizia, pur costituendo un abuso, non determina automaticamente l'incommerciabilità del bene, in quanto può essere facilmente rimossa.
Quanto precede consente di ritenere il comportamento dei promissari acquirenti contrario a buona fede, in quanto le difformità lamentate oggetto di condono e le altre interne evidenziate non influivano sulla commerciabilità dell'immobile né sul suo valore, di conseguenza non sussiste un inadempimento della convenuta tale da legittimare il recesso degli attori.
Nessun inadempimento può configurarsi poi in capo all'agente immobiliare, in considerazione del fatto che grazie al suo intervento le parti hanno concluso un contratto preliminare di vendita, contratto preliminare che, stabilendo diritti e , reciproci a carico delle parti, può già essere oggetto di domanda giudiziale di adempimento;
va inoltre evidenziato che nessuno specifico incarico era stato conferito al mediatore in relazione agli accertamenti sulla regolarità urbanistico-amministrativa dell'immobile, sicché, fermo il generale principio per il quale il mediatore ha l'obbligo di informare i contraenti di tutte le circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, non può richiedersi al mediatore immobiliare una diligenza particolarmente qualificata che si spinga ad accertare finanche eventuali difformità dell'immobile rispetto al progetto originario dello stesso.
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In conclusione la domanda va inevitabilmente rigettata con ogni consequenziale statuizione sulle spese di lite a norma dell'articolo 91 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XI Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in premessa, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna parte attrice al pagamento delle spese di giudizio, in favore della convenuta che si liquidano in Controparte_1
€3.809,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, nonché IVA e CPA nelle aliquote previste;

3) nulla per la convenuta stante la sua contumacia. Controparte_2
Così deciso in Napoli il 09-08-2025
Il Giudice
A. Maria Cappiello
(Provvedimento reso con la collaborazione della dott.ssa Maria Anastasia
Vitale, quale funzionario addetto all'ufficio per il processo).
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