R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Monica ST, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 e dell'art. 127 ter cpc la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 9120 dell'anno 2025 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
TA EN e , con elezione di domicilio in VIA GIUSEPPE
ALESSI 18 90143 PALERMO, presso il difensore avv. TA EN
PARTE RICORRENTE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_2 C.F._3
OV LA, elettivamente domiciliato in VIA LEOPARDI N.23
PALERMO, presso il difensore avv. OV LA
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza di trattazione scritta del
17.12.25 le parti concludevano come da note scritte, riportandosi ai rispettivi atti difensivi, ai quali si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO Con l'atto introduttivo del giudizio la ricorrente ha convenuto in Parte_1
giudizio e lamentando la violazione Controparte_1 Controparte_2
degli obblighi contrattuali e precontrattuali in relazione a un contratto di locazione turistica stipulato il 12 maggio 2023 e avente ad oggetto una villa sita in Mondello, Via Ebe n. 32. La ricorrente ha rappresentato che la scelta dell'immobile locato era stata motivata da esigenze familiari specifiche e in particolare dallo scopo di consentire al marito, gravemente invalido, di trascorrere la stagione estiva all'aria aperta. In considerazione di tale esigenza, prima della stipula, era stato espressamente chiesto alla comproprietaria del bene, se vi fosse presenza di topi nel giardino ed erano Controparte_2
state fornite rassicurazioni negative che, tuttavia, si erano rivelate false.
Dopo il trasferimento, avvenuto il 15 maggio, la famiglia dell'attrice, infatti, iniziava a riscontrare escrementi di roditori e avvistamenti sempre più frequenti, culminati in un episodio del 7 luglio, quando un ratto si era aggirato tra i commensali durante una cena sul patio della casa.
La ricorrente ha dedotto che tale condizione, aggravata dall'inadeguata derattizzazione effettuata dai giardinieri della proprietà mediante spargimento di esche avvelenate, aveva reso impossibile la fruizione degli spazi esterni e pericolosa la permanenza nell'immobile, soprattutto per il proprio marito invalido e aveva determinato la scelta di abbandonare il bene il 13 luglio.
In punto di diritto, la ricorrente ha rappresentato che l'infestazione di ratti riscontrata nell'immobile costituiva un vizio della cosa locata e una violazione delle disposizioni previste dagli artt. 1575, 1578 e 1580 c.c., che impongono al locatore di consegnare e mantenere l'immobile in buono stato e di garantirne il pacifico godimento.
La ricorrente ha altresì lamentato la violazione della buona fede precontrattuale ex art. 1337 c.c., aggravata dal dolo ex art. 1439 c.c., per le false rassicurazioni fornite dalla resistente . CP_2
Alla luce di tali fatti ha chiesto pertanto la risoluzione del contratto con efficacia dal 13 luglio 2023, la restituzione dei canoni relativi ai mesi non goduti (agosto, settembre, ottobre) per complessivi € 9.000, oltre interessi e rivalutazione, nonché il risarcimento del danno non patrimoniale per la vacanza rovinata e lo stress subito, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226
c.c. in misura non inferiore a € 2.000. In subordine, la ricorrente ha invocato la responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. per inadempimento e ha chiesto il risarcimento del danno patito a causa della condotta delle proprie avversarie.
Costituendosi in giudizio, e hanno Controparte_1 Controparte_2
contestato integralmente la ricostruzione dei fatti operata dalla ricorrente ed hanno rilevato che l'immobile oggetto del contratto era stato consegnato in perfetto stato di manutenzione e idoneo all'uso pattuito, come dimostrato dal contratto sottoscritto il 12 maggio 2023 e dalle clausole che attestano l'avvenuta ispezione da parte della conduttrice.
Le resistenti hanno inoltre eccepito che la aveva goduto dell'immobile Pt_1
senza sollevare alcuna doglianza per oltre un mese e mezzo, organizzando persino cene e feste in giardino, circostanza che renderebbe inverosimile la tesi di una grave infestazione.
L'asserita presenza di roditori, per altro verso, non poteva qualificarsi come vizio originario della cosa locata, ma semmai costituiva un problema sopravvenuto, che rientrava nell'ordinaria manutenzione di competenza del conduttore.
Le resistenti, sotto tale profilo, dopo avere richiamato le clausole contrattuali che imponevano al conduttore di custodire l'immobile con diligenza e di provvedere alla manutenzione ordinaria, hanno lamentato che la ricorrente non si era attivata per risolvere il problema ed anzi aveva ostacolato l'intervento di derattizzazione disposto dalla parte locatrice.
Sul piano processuale, inoltre, hanno eccepito la carenza di legittimazione passiva della convenuta , che, non avendo sottoscritto il contratto, è CP_2
rimasta estranea al rapporto locatizio oggetto di causa, e l'inammissibilità della domanda di risoluzione, poiché il contratto si era regolarmente concluso alla scadenza naturale e l'immobile era stato riconsegnato solo il 18 ottobre, oltre il termine pattuito.
Così ricostruiti i termini della controversia, deve rilevarsi che le domande formulate dalla ricorrente non possono essere accolte.
Ed invero, anche a ritenere provata la denunciata presenza di ratti, tale fenomeno risulta essere stato limitato agli spazi esterni dell'abitazione e a un momento successivo all'inizio dell'esecuzione del contratto.
Non risulta, infatti, allegato che la presenza dei roditori abbia interessato gli ambienti interni dell'immobile né va trascurato di rilevare che i segni della presenza dei roditori sono stati segnalati alla parte locatrice solo a partire dall'11 luglio ( cfr. screenshot di conversazioni tramite l'applicativo whatsapp prodotte unitamente al ricorso) e sono stati notati dai soggetti che hanno frequentato il bene solo a partire dalla seconda metà di giugno ( cfr. dichiarazioni di terzi prodotte unitamente al ricorso).
Deve pertanto ritenersi, dal punto di vista fattuale, che si sia verificato un fenomeno sopravvenuto alla consegna del bene e difficilmente controllabile, anche in ragione della presenza di giardini limitrofi, verosimilmente fonte di provenienza dei roditori.
È inoltre incontestato che la lamentata presenza di ratti non ha reso impossibile il godimento del bene locato per una rilevante parte del periodo contrattuale.
La ricorrente, infatti, ha espressamente ammesso di essersi trasferita nell'immobile locato il 15 maggio 2023 e di avere abbandonato lo stesso solo in data 13 luglio 2023.
Dalle stesse dichiarazioni prodotte dalla ricorrente emerge, infatti, che prima dell'abbandono della villa la ricorrente abbia effettuato vari inviti di amici e parenti e, nonostante la riscontrata presenza di roditori da parte degli ospiti, abbia continuato fino ad un certo punto - in particolare fino all'otto luglio
2023- ad organizzare occasioni di incontro nell'immobile locato.
Fatta questa premessa in punto di fatto, in punto di diritto occorre affrontare la questione dell'applicabilità del rimedio della risoluzione invocato da parte conduttrice ai sensi dell'art. 1578 c.c..
La predetta norma recita espressamente che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”.
Secondo giurisprudenza costante (Cass. Civ. 11198/07, n. 24459/2011), costituiscono vizi della cosa locata quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale;
in essi non possono ricondursi i guasti o deterioramenti dovuti ad accadimenti accidentali o deterioramenti dovuti alla naturale usura.
In considerazione proprio della natura strutturale del vizio, che non consente un intervento manutentivo o riparatorio e che può manifestarsi anche dopo la conclusione del contratto, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere ed ottenere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto e ciò al fine di ripristinare la sinallagmaticità del rapporto.
Nel caso in esame, si rileva che parte attrice non ha lamentato la presenza di vizi strutturali all'immobile né all'atto della stipulazione del contratto né successivamente. Anzi risulta che l'immobile locato sia stato consegnato in
“buono stato locativo” come riconosciuto dalla conduttrice (cfr. contratto di locazione allegato al ricorso).
Quanto poi lamentato da parte ricorrente, ossia la presenza di topi, ciò non rappresenta un vizio riconducibile alla previsione di cui all'art. 1578 c.c., non attenendo alla costruzione o funzionalità dell'immobile, ma bensì ad un accadimento accidentale, eliminabile attraverso un intervento di disinfestazione e, quindi, riconducibile alla riparazione o manutenzione della cosa che fa carico al locatore, a cui il conduttore è tenuto a dare avviso, con facoltà, in ipotesi di intervento indifferibile ed urgente, di eseguirlo direttamente con diritto al rimborso ex art. 1577 c.c.. (cfr. in tal senso sent.
Tribunale di Torino n. 4031/2020).
In sostanza il conduttore, nell'ipotesi di un problema cui si possa far fronte con la manutenzione o riparazione della cosa locata, non può agire immediatamente per la risoluzione del contratto di locazione.
Quindi, nella fattispecie concreta, da un lato, non può trovare applicazione la previsione di cui all'art. 1578 c.c. e, dall'altro, qualora anche si facesse rientrare l'azione della conduttrice nelle ipotesi di cui agli artt. 1576 e 1577
c.c., si dovrà comunque valutare il raggiungimento della prova della sussistenza, in capo al locatore, di un suo grave inadempimento idoneo a veder dichiarata la risoluzione del contratto.
Tale inadempimento non risulta configurabile nel caso di specie.
Invero dall'istruttoria espletata è chiaramente emerso che il giorno in cui l'immobile è stato consegnato alla conduttrice (15 maggio 2023), questo si trovava in buono stato manutentivo e non vi erano segni di infestazioni di animali.
Dalle dichiarazioni sottoscritte da terzi è emerso che la presenza di roditori nel solo spazio esterno della villa si è manifestato a partire dal 23 giugno 2023.
Va, infatti, considerato che a fronte delle indicazioni specifiche contenute nelle dichiarazioni dei vari soggetti che hanno frequentato come ospiti la villa oggetto di causa, la rappresentazione contenuta nella nota sottoscritta da
, collaboratrice domestica della ricorrente, appare generica non Parte_2
facendo riferimento a date specifiche ma evidenziando la presenza di escrementi di topi e l'avvistamento di roditori «in diverse occasioni» nel periodo tra maggio luglio 2023.
Occorre, inoltre, considerare che dallo scambio di messaggi intervenuto fra la figlia locatrice e la parte conduttrice emerge che nei mesi di maggio e giugno non era stata in alcun modo lamentata la presenza di topi nel giardino dell'immobile mentre erano state rappresentate tutta un'altra serie di imperfezioni.
Ed invero dalla trascrizione dei messaggi tramite applicativo whatsapp prodotti unitamente alla memoria di costituzione – la cui conformità agli originali non è stata contestata- emerge che dal 17 maggio fino all'11 luglio
2023 le parti avevano avuto fitti contatti che riguardavano l'esecuzione di altri interventi, quali la riparazione dello scarico di un bagno, l'installazione di zanzariere e lettini prendisole e il funzionamento del televisore ( cfr. trascrizioni allegate alla comparsa di costituzione).
Va, poi, sottolineato che non è contestato, oltre che documentalmente provato, che la parte locatrice, dopo l'11 luglio, sia intervenuta per risolvere il problema incaricando i propri giardinieri di procedere alla collocazione di esche avvelenate.
Nessuna prova, invece, è stata fornita in ordine alla inadeguatezza di tale intervento.
In senso contrario va, invece, valorizzato il contenuto della corrispondenza prodotta dalle parti da cui emerge che, successivamente al trasferimento della ricorrente (13 luglio 2023), il figlio della stessa, di nome aveva valutato Per_1
la possibilità di prendere possesso del bene, rinunciandovi per motivi legati al proprio lavoro e non invece in considerazione delle condizioni di inutilizzabilità e insalubrità del bene ( cfr. conversazione del 23.7.2023).
Va, infine, evidenziato la conduttrice ha, di propria iniziativa, abbandonato la villa il 13 luglio 2023 senza provvedere alla riconsegna delle chiavi, avvenuta solo nel mese di ottobre 2023.
In conclusione non vi è prova certa che i vizi denunciati dalla conduttrice costituiscano un inadempimento del locatore tanto grave da farne conseguire la risoluzione del contratto.
Si deve inoltre rilevare che proprio l'intervento di disinfestazione da parte della locatrice dimostra che quest'ultima si sia attivata per risolvere le lamentele della che, al contrario, di propria iniziativa aveva già deciso di Pt_1
risolvere con effetto immediato il contratto di locazione.
L'unilaterale iniziativa di abbandonare l'immobile ed asportare i propri beni da parte della conduttrice, in concomitanza con l'intervento volto a risolvere il problema effettuando la derattizzazione, sono, infatti, ulteriori circostanze che inducono questo giudice ad escludere la violazione delle disposizioni di cui agli artt. 1576 e 1577 c.c..
Alla luce di tali conclusioni deve ritenersi che la raccomandata datata
9/8/2023, avente ad oggetto il recesso dal contratto, non possa costituire atto idoneo a determinare la risoluzione del rapporto non essendo stata data prova di un inadempimento imputabile alla parte locatrice.
Per l'effetto la domanda di risoluzione e la domanda risarcitoria formulate in ricorso devono essere rigettate, restando assorbita ogni ulteriore questione sollevata dalle parti.
Le spese di causa, ex art. 91 c.p.c., seguono la soccombenza e sono liquidate ex D.M. 55/2014,aggiornato al D.M. 147/2022 secondo i seguenti criteri:
Valore della causa: da € 5.201 a € 26.000
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.680,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.701,00 Compenso tabellare (valori medi) € 5.077,00, oltre iva e cpa come per legge e rimborso spese generali al 15%.
Non sussistono i presupposti, per assenza di prova dell'elemento soggettivo, per accogliere la richiesta di condanna ai sensi dell'art. 96 cpc nei confronti di parte attrice.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattendendo ogni altra istanza, eccezione e deduzione:
- rigetta le domande formulate in ricorso;

- condanna la ricorrente a rifondere nei confronti delle resistenti, le spese di lite che si liquidano ai sensi del dm 55 del 2014, in complessivi euro 5.077,00 oltre spese vive, iva e cpa come per legge e rimborso spese generali al 15% .
Così deciso in Palermo, in data 17/12/2025 .
Il Giudice
Monica ST