N. 1448/2020 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
-oOo- TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA Prima Sezione Civile Il Tribunale di Cosenza, sezione prima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.ssa Lucia Angela Marletta, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1448 del R.G.A.C. dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del
14.10.2024, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c., rimessa per la decisione in data
15.01.2025, vertente TRA (C.F.: in persona del lrpt., rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'Avv.to ANGELO SCARCELLO;
PARTE ATTRICE E
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv.to DOMENICO CP_1 C.F._1 CHIAPPETTA;
PARTE CONVENUTA Oggetto: risoluzione contratto preliminare per inadempimento contrattuale;
Conclusioni: come in atti. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato in data 15.05.2020, la società ha Parte_1 adito questo Tribunale al fine di sentir dichiarare la risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare datato 24.11.2012, intervenuto tra la promittente venditrice e la Controparte_2 promissaria acquirente IG.ra , avente ad oggetto le unità immobiliari, facenti parte di un CP_1 complesso edilizio che la aveva in corso di realizzazione, site in Montalto Uffugo (CS) alla CP_2 Via Trieste, snc, identificate in Catasto al foglio 60, particella 573, sub 41 Controparte_3 (appartamento) e Foglio 60, particella 573, sub 61 (cantinola) per il prezzo di € 115.000,00, per grave inadempimento della promissaria acquirente. Ha dedotto che con il detto contratto la IG.ra si era obbligata, all'art. 2, all'acquisto degli CP_1 immobili con atto pubblico entro il termine perentorio di un anno (24/11/2013) decorrente dalla sottoscrizione del preliminare (24/11/2012) e, all'art. 3), a versare a titolo di caparra confirmatoria entro la data del 30/09/2013 la complessiva somma di € 25.000,00; che tuttavia la convenuta aveva versato, a titolo di caparra confirmatoria, la minor somma di € 18.500,00, e non aveva provveduto al pagamento del corrispettivo nel termine fissato all'art. 2, pur essendo nella detenzione degli immobili dal 24.11.2012.
pagina 1 di 9 La ha precisato di essere divenuta proprietaria delle unità immobiliari oggetto del Parte_1 contratto preliminare con atto di compravendita immobiliare, (Rep. 50807, Raccolta 27728), datato
23.04.2018 per Notar con il quale sono stati alienati dalla società in suo Persona_1 CP_2 favore i suddetti beni e, con essi, trasferiti i diritti di cui al preliminare di compravendita datato
24.11.2012; che, con atto di diffida ad adempiere del 16.04.2019, aveva invitato la IG.ra alla CP_1 stipula dell'atto definitivo innanzi al Notaio rogante, Dott. per il giorno 28.06.2019, Persona_1 data poi rinviata al 31.07.2019 su richiesta della stessa resistente;
che alla detta data la IG.ra CP_1 non aveva provveduto alla stipulazione del contratto, ma aveva chiesto a mezzo pec un'ulteriore proroga sino al 30.09.2019, in quanto, a dire della stessa, era in corso di istruttoria la pratica per la concessione di un mutuo per l'acquisto dell'immobile e che l'Istituto di Credito avrebbe richiesto copia dell'atto di provenienza degli immobili, citato nel contratto preliminare. La ricorrente ha eccepito che, diversamente da quanto dedotto nella citata pec, l'Istituto di Credito non avrebbe richiesto l'invio di alcuna documentazione suppletiva, che tanto si evincerebbe dal tenore della e-mail datata 30.07.2019, allegata in atti, con la quale la banca comunicava alla resistente di aver raccolto tutta la documentazione necessaria per l'istruttoria del mutuo ipotecario di € 90.000,00 finalizzato all'acquisto. Ha quindi sostenuto che il contratto preliminare sia da intendersi risolto per grave inadempimento della promissaria acquirente, per violazione degli obblighi previsti all'art. 2 del preliminare (mancato perfezionamento dell'acquisto nel termine di un anno decorrente dalla data del contratto preliminare) e per la mancata adesione all'invito alla stipulazione del negozio di trasferimento immobiliare formalizzato con la notifica della diffida ad adempiere, ed ha chiesto inoltre che la somma corrisposta dalla IG.ra a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € 18.500,00, venga trattenuta dalla società CP_1 ricorrente ex art.1385 c.c. ed ha chiesto la condanna della IG.ra al rilascio degli immobili in CP_1 oggetto ed al pagamento dell'indennità mensile per l'occupazione sine titulo degli stessi a far data dal 24.11.2012 ed ha rassegnato le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare datato 24/11/2012, per grave inadempimento della convenuta in ordine alla violazione sia della clausola contrattuale di cui all'art. 2) del preliminare (l'acquisto doveva essere perfezionato entro un anno dalla data di sottoscrizione del preliminare: 24/11/2013) che alla mancata adesione all'invito alla stipulazione del negozio di trasferimento immobiliare (la vendita doveva essere perfezionata in data 31/07/2019) formalizzato con la notifica della diffida ad adempiere, ed afferente agli immobili siti in Montalto Uffugo (CS) alla Via Trieste, snc,
identificati in Catasto al Foglio 60, particella 573, sub 41 (appartamento) e Controparte_3 Foglio 60, particella 573, sub 61 (cantinola); B) accertare e dichiarare il diritto dell'attrice di trattenere la somma di € 18.500,00 corrisposta dalla convenuta a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 cc;
C) per gli effetti di cui al punto A) accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo da parte della convenuta degli immobili siti in Montalto Uffugo (CS) alla Via Trieste, snc, CP_3
identificati in Catasto al Foglio 60, particella 573, sub 41 (appartamento) e Foglio 60,
[...] particella 573, sub 61 (cantinola); D) per gli effetti di cui al punto C) condannare la convenuta sia al rilascio degli immobili suindicati liberi da persone e cose che alla corresponsione di un'indennità per illegittima detenzione dei beni, pari al valore locativo degli stessi, il quale viene determinato nella misura di € 452,00 mensile a far tempo 01/12/2012 per un importo sino al 01/05/2020 di € 40.680,00 oppure in via subordinata il minore importo di € 22.180,00 previa compensazione con le somme corrisposte a titolo di caparra (€ 40.680,00 - € 18.500,00) oltre le ulteriori mensilità maturande fino
pagina 2 di 9 all'effettivo rilascio del bene e/o al maggiore o minore importo che verrà determinato in sede di disponenda CTU”. La causa è stata iscritta al n. 1448/2020 R.G.
§§§ La convenuta IG.ra costituitasi in data 02.04.2021, ha preliminarmente eccepito l'errata CP_1 imputazione da parte della ricorrente delle somme che ella aveva versato in forza del ridetto contratto preliminare;
ha precisato di avere corrisposto alla promittente venditrice la complessiva CP_2 somma di € 19.700,00 a mezzo assegni bancari intestati alla così distinti: € 5.000,00, CP_2 corrisposti al momento della sottoscrizione del preliminare, ed € 14.700,00, rateizzati ed ha evidenziato che l'importo previsto nel contratto preliminare, da corrispondere a titolo di caparra confirmatoria, era esattamente pari ad euro € 5.000,00 mentre la restante somma versata per complessivi € 14.700,00, era stata versata in conto prezzo, in adempimento di quanto previsto all'art. 3 del contratto preliminare (che prevede, appunto, un versamento in tre rate di una somma per complessivi euro 20.000,00 in conto prezzo, cfr. l'art. 3 del contratto preliminare). Ha poi eccepito l'errata ed incompleta cronologia dei fatti, spiegando che, nonostante l'adesione da parte di con pec del 26.06.19 alla richiesta di posticipare la data del rogito, era stata Parte_1 la medesima ricorrente a fissare la data al 31.07.2019 e ad invitare la controparte alla stipula del contratto definitivo presso lo Studio del Notaio e che ella, recatasi presso lo Studio Notarile Per_1 indicato, aveva verificato che alcun appuntamento era stato fissato dalla presso il Parte_1 Notaio per la stipula dell'atto di compravendita;
che tale circostanza era stata contestata dal proprio legale come da pec del medesimo 31/07/19, con la quale era stato poi richiesto, ancora una volta, l'invio dell'atto di provenienza per la prosecuzione dell'istruttoria del mutuo ed uno spostamento delle data del rogito;
che, in data 06.08.19, non avendo ancora ricevuto quanto richiesto da parte della società, il difensore della IG.ra aveva sollecitato controparte, con ulteriore pec, all'evasione CP_1 dell'adempimento, senza però alcun esito;
che ulteriore sollecito era stato inviato alla Parte_1 con pec del 13.09.2019. Ha concluso di essersi adoperata, per quanto possibile, per l'adempimento del contratto preliminare, attivandosi per la concessione di un prestito, dimostrando di essersi comportata con correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto. La resistente, quanto alla presunta mancata corresponsione della somma di € 90.000,00, ha poi spiegato che non vi è stato da parte di essa promissaria acquirente alcun inadempimento, essendo semmai inadempiente la parte promittente venditrice in quanto, secondo quando previsto all'ultimo punto dell'art. 3 del contratto preliminare sarebbe stato stabilito che, “nel caso di mancato accollo di quota del mutuo ipotecario della banca dell'acquirente, l'accollo si intende tacitamente accettato in mancanza di diversa soluzione della parte acquirente, da comunicare 60 giorni prima” (Più esattamente, giova riportare la parte di interesse del citato articolo 3 del contratto preliminare in cui è stabilito:
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pagina 3 di 9 dal tenore del quale emerge la previsione di accollo da parte della promissaria acquirente, ancor prima del frazionamento del mutuo ipotecario che la promittente venditrice sarebbe andata a richiedere, di una quota di tale mutuo, ndr.). La resistente in proposito ha proseguito evidenziando che, poiché l'acquirente non ha eseguito alcuna comunicazione, la venditrice non ha mai messo in mora ed obbligato l'acquirente al suddetto accollo previsto tacitamente nel preliminare, ricorrendo di conseguenza l'inadempimento della promittente venditrice;
ha infine escluso un proprio inadempimento anche rispetto a quanto successivamente stabilito circa il fatto che nel caso in cui la parte acquirente avesse rinunziato totalmente al mutuo, essa acquirente avrebbe provveduto ad eseguire i pagamenti mediante assegni bancari o circolari intestati alla ed ha evidenziato in proposito la mancata previsione di un termine ultimo per il Controparte_2 pagamento del prezzo pattuito. La convenuta ha poi contestato la fondatezza della domanda di condanna al pagamento di una indennità di occupazione, non ricorrendo da parte sua alcun inadempimento ed alcuna risoluzione del contratto preliminare e, di conseguenza, alcuna occupazione sine titulo ed ha contestato altresì la quantificazione delle somme effettuata da parte attrice ai fini della determinazione della somma a titolo di indennità di occupazione sulla base dei parametri forniti dall'Agenzia delle Entrate. Ha quindi concluso chiedendo: “il rigetto del ricorso e di tutte le richieste ex adverso dedotte, poiché infondate in fatto ed in diritto, per le motivazioni in narrativa. Con vittoria di spese e competenze di lite tutte distrande ex art. 93 c.p.c.”.
§§§ All'udienza cartolare del 22.06.2021, questo giudice, verificata la complessità del giudizio, anche in considerazione del fatto che oltre alla richiesta di CTU formulata da parte attrice, era stata formulata da parte convenuta richiesta di espletamento di prova testimoniale, ha disposto che la causa proseguisse secondo le forme del rito ordinario e ha rinviato all'udienza del 23.11.2021. All'udienza cartolare del 23.11.2021 sono stati concessi alle parti termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. La sola parte resistente ha depositato la prima memoria, insistendo per il rigetto del ricorso proposto e per l'esecuzione del contratto preliminare del 24.11.12 secondo quanto in esso pattuito all'art 3, che prevede l'accollo di una quota di mutuo ipotecario fondiario che l'istituto andrà a concedere sull'immobile. Con memoria n. 2, parte ricorrente ha chiesto ammettersi interrogatorio formale di parte resistente, nonché prova testimoniale;
a sua volta, la parte resistente ha impugnato e contestato quanto ex adverso pagina 4 di 9 dedotto, prodotto ed eccepito ed ha insistito nelle proprie richieste, chiedendo ammettersi prova testimoniale. Con la terza memoria la ricorrente, nel riportarsi integralmente ai motivi sia di fatto che di diritto dedotti nell'atto introduttivo del giudizio e nella memoria secondo termine, ha impugnato e contestato tutto quanto eccepito e dedotto dalla resistente sia nella comparsa di risposta che nella memoria primo e secondo termine;
parte resistente, rispettivamente, ha eccepito l'inammissibilità del capitolo di prova formulato da controparte, in quanto avente carattere doppiamente negativo. All'udienza cartolare del 19.04.2022, questo giudice ha posto, preliminarmente, d'ufficio la questione in ordine alla titolarità del contratto preliminare in capo alla non rinvenendosi Parte_1 nell'atto di cessione dalla alcun riferimento in merito, ed in ordine alla conseguente Controparte_2 questione relativa alla legittimazione attiva della detta società attrice, ed ha concesso termine ex art. 101 comma 2 c.p.c. per il deposito di memorie in ordine alla questione sollevata d'ufficio ed ha rinviato la causa all'udienza del 28.06.2022. All'udienza cartolare del 28.06.2022, sono stati ammessi l'interrogatorio formale e la prova per testi richiesti da parte attrice con la seconda memoria istruttoria nonché la prova per testi richiesta da parte convenuta con la comparsa di costituzione e con la seconda memoria istruttoria. La causa è stata istruita mediante espletamento dell'interrogatorio formale della resistente e con l'espletamento di prova testimoniale con un teste citato da parte attrice e con due testi citati da parte convenuta. All'esito, ritenuta la causa matura per la decisione sulla base della documentazione in atti, è stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni. All'udienza del 15.10.2024, questo giudice ha trattenuto in causa la decisione, assegnando alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. Entrambe le parti hanno depositato comparsa conclusionale e memoria di replica.
******************** Parte attrice, a sostegno delle domande formulate, ha dedotto l'inadempimento contrattuale della convenuta per la mancata conclusione del contratto definitivo di acquisto delle unità immobiliari oggetto del contratto preliminare del 24.11.2012 intervenuto fra la convenuta e la società CP_2 Ha assunto in proposito di avere acquistato dalla con atto di compravendita immobiliare, CP_2 (Rep. 50807, Raccolta 27728), datato 23.04.2018 per Notar divenendone proprietaria, Persona_1 le dette unità immobiliari oggetto del contratto preliminare e di avere acquistato contestualmente i diritti di cui al preliminare di compravendita datato 24.11.2012. Occorre anzitutto verificare il contenuto dell'atto pubblico di compravendita del 23.4.2018 richiamato dall'attrice e da essa parte allegato al ricorso introduttivo in maniera incompleta, constando il detto documento delle prime 15 pagine, oltre ad allegate due planimetrie. Trattasi di un atto complesso di cessione di credito e di compravendita immobiliare, al quale hanno preso parte la (il cui legale rappresentante era il IG. , la CP_2 Parte_2 Parte_1
[... (di cui lrpt era anche all'epoca la IG.ra ) e la IG.ra per la Parte_3 Parte_4 definizione di reciproci rapporti. Le suddette parti intervenute all'atto pubblico del 23.4.2018, premesso che la aveva in CP_2 corso di realizzazione il sopra cennato complesso edilizio;
premessa la ricorrenza di un credito di
[...]
regolarmente iscritto nei bilanci della vantato nei confronti della Parte_1 CP_2 CP_2
[... da quale socio della di € 23.800,00 a titolo di finanziamento soci Parte_1 CP_2 infruttifero;
premessa inoltre la ricorrenza di un credito della IG.ra anch'esso Parte_4
pagina 5 di 9 regolarmente iscritto nei bilanci della vantato nei confronti della dalla IG.ra CP_2 CP_2 di € 157.100,00 relativo al rimborso versato da già socia della Parte_4 Parte_4 per la quota pari al 12,25% del capitale sociale, a titolo di finanziamento infruttifero;
CP_2 premessa l'intenzione della IG.ra socia della di cedere il credito Parte_4 Parte_1 da lei vantato verso la alla e premessa l'intenzione della CP_2 Parte_1 [...] di acquistare alcune porzioni immobiliari del complesso che la aveva in corso Parte_1 CP_2 di costruzione, compensando il prezzo di vendita con il credito che le andava a cedere la IG.ra e con il credito vantato da verso hanno proceduto Parte_4 Parte_1 CP_2 alla cessione in favore della del credito vantato nei confronti della Parte_1 CP_2 dalla IG.ra e, quindi, alla vendita da in favore della acquirente Parte_4 CP_2 [...] di alcune porzioni immobiliari di proprietà della facenti parte del Parte_1 CP_2 complesso immobiliare di cui alla premessa, fra le quali le due unità immobiliari oggetto del contratto preliminare stipulato dalla con la promissaria acquirente IG.ra . CP_2 CP_1 All'art. 4 del contratto del 23.4.2018 la parte alienate ha garantito la piena proprietà e la libera a disponibilità di tali unità immobiliari e all'art. 5 ne ha trasferito alla società acquirente la proprietà, il possesso e la materiale detenzione. All'art. 2 del contratto del 23.4.2018, quanto al corrispettivo della vendita immobiliare:
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pagina 6 di 9 …
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pagina 7 di 9 Rileva questo giudice che, per quanto risulta dall'atto pubblico del 23.4.2018, per come prodotto nelle prime 15 pagine, nel ridetto atto pubblico, con il quale la ha trasferito alla CP_2 Parte_1
[...
tra le altre, le unità immobiliari già promesse in vendita alla IG.ra , alcun accenno e/o CP_1 riferimento risulta al contratto preliminare stipulato tra la e la IG.ra . CP_2 CP_1 Ciò precisato, deve rilevarsi che dal contratto preliminare derivano unicamente effetti obbligatori, determinando il contratto preliminare soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo (cfr. Cass. 10209/2013; Cass. 12090/2024) né la posizione contrattuale nascente dal contratto preliminare si trasferisce automaticamente all'acquirente dell'immobile per effetto della cessione da parte del promittente venditore a terzi del bene promesso in vendita. E nel caso in esame, con l'atto di compravendita intervenuto tra la venditrice e l'acquirente CP_2
a fronte di una operazione di cessione e compensazione con crediti alla quale è Parte_1 estranea la IG.ra , si è verificato puramente e semplicemente mediante un atto di acquisto a CP_1 titolo particolare, il trasferimento del diritto di proprietà, fra gli altri, dei beni che erano stati promessi in vendita alla IG.ra senza che la sia succeduta alla nella CP_1 Parte_1 CP_2 titolarità del diritto della derivante dal contratto preliminare intervenuto fra la e CP_2 CP_2 la IG.ra . CP_1 Deve pertanto escludersi che con l'acquisto degli immobili in oggetto la Società Parte_1 abbia acquisito i diritti di cui al preliminare di compravendita datato 24.11.2012. pagina 8 di 9 Giova ricordare, a questo punto, che “La titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto” (Cass. 10435/2025) e “la carenza di titolarità, attiva o passiva, del rapporto controverso è rilevabile di ufficio dal giudice” ove, come nel caso di specie, risulti dagli atti (Cass. 8625/2025). E, precisato che in tema di contratti aventi ad oggetto beni immobili la forma scritta è prevista dalla legge ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c. e che ai sensi dell'art. 1351 c.c. “il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”, nel caso in esame alcuna valida prova è stata fornita dalla società attrice in ordine alla titolarità in capo alla della posizione soggettiva derivante dal contratto preliminare del 24.11.2012 Parte_1 fatta valere nel presente giudizio. Deve pertanto concludersi, in via preliminare ed assorbente rispetto ad ogni altra questione, stante la mancanza dell'elemento costitutivo della domanda rappresentato dalla titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio dalla per il rigetto di tutte le domande attoree, restando Parte_1 assorbita ogni altra questione. Si rileva in proposito che parte attrice ha formulato le sue domande facendo valere una propria, inesistente, posizione contrattuale nel preliminare di vendita, deducendo pur non avendone titolo, l'inadempimento contrattuale da parte della promissaria acquirente IG.ra , e traendone, CP_1 senza averne titolo, la conseguente risoluzione del contratto preliminare, nonché un suo conseguente diritto a trattenere le somme pagate dalla IG.ra -giusto contratto preliminare del 24.11.2012- CP_1 ed al rilascio dell'immobile in ragione della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promissaria acquirente e ad un'indennità per la dedotta, quale effetto della risoluzione del contratto preliminare, occupazione sine titulo degli immobili. Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano come in dispositivo tenuto conto del valore della causa (scaglione 5.201,00-26.000,00), applicando i valori minimi della tariffa prevista per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cosenza in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra istanza ed eccezione, così decide:
-rigetta, per quanto in motivazione, le domande di parte attrice Parte_1
-ogni altra questione resta assorbita;

-condanna parte attrice alla rifusione in favore di parte convenuta IG.ra Parte_1 CP_1
[...
delle spese e competenze del presente giudizio che si liquidano in complessivi euro 2.540,00 oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA come per legge, da distrarre in favore del procuratore costituito. Cosenza, 18 agosto 2025.
Il giudice dott.ssa Lucia Angela Marletta
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