REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.T. dott.
Fabrizio Pagniello a seguito dell'udienza di discussione del 15/11/2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di primo grado iscritta al n.4931 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023
TRA
, e , tutti Parte_1 Parte_2 Parte_3
rappresentati e difesi dall'Avv. Umberto Frondaroli giusta delega in atti –
INTIMANTI
E rappresentata e difesa dall'Avv. Alessia Brandoni, Controparte_1
giusta delega in atti - INTIMATA
OGGETTO : SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato , Parte_1 [...]
e deducendo il mancato rilascio Parte_2 Parte_3
dell'appartamento, nonostante la rituale disdetta inviata il giorno 21.12.2022 intimavano a sfratto per finita locazione per la Controparte_1
scadenza del 30.09.2023, relativamente all' immobile sito in Fonte Nuova
(RM), Via Boccaccio 35, concesso alla conduttrice in virtù di contratto di locazione sottoscritto in data 15.09.2018 regolarmente registrato.
Regolarmente incardinatosi il contraddittorio, si costituiva la convenuta per opporsi alla convalida eccependo che il contratto de quo non poteva soggiacere alla durata temporale di anni 3 + 2, posto che: -nel contratto de quo non veniva mai nominato il c.d. “canone concordato”; - il canone indicato nell'art. 4 del contratto di locazione recava un importo superiore a quello previsto dalla legge;
- il contratto di locazione era stato stipulato secondo le modalità previste per i contratti a canone libero, ovvero senza l'assistenza delle organizzazioni di categoria e senza l'osservanza del decreto ministeriale del 16.01.2017, il quale prevede che in mancanza della predetta assistenza sia rispettato l'obbligo di asseverazione da parte delle organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini;
-il locatore non aveva ottemperato all'obbligo di registrazione del contratto entro il termine di legge indicato in 30 giorni.
Tanto premesso, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: -
Piaccia all'ecc.mo Tribunale Civile di Roma rigettare per quanto di ragione le domande attrici in quanto inammissibili per mancata scadenza del contratto, e comunque perché illegittime, nulle e infondate in fatto ed in diritto, e per l'effetto non concedere la convalida dello sfratto de quo, e dichiarare, ai sensi dell'art. 1419 c.c. e dell'art. 2, comma 1, della L 9/12/98
n. 431, che la durata del contratto de quo è quella prevista dalla legge, ovvero
4+4 e non 3+2 con scadenza del contratto al 30 settembre 2026; -in subordine, per le ragioni di cui in premessa, chiede all'Ill.mo Giudice che voglia fissare il giorno dell'esecuzione del provvedimento di rilascio sopra descritto nel limite massimo dei diciotto mesi previsto dal comma 5 del citato articolo 6 della legge n. 431/98. Con vittoria di spese, competenze e onorari da distrarsi in favore dell'avvocato antistatario. Con salvezza di ogni ulteriore diritto. Salvo altro aggiungere e produrre.
Nel corso istruttorio, denegata l'emissione di ordinanza di rilascio, veniva disposto il mutamento del rito con contestuale assegnazione alle parti dei relativi termini per l'integrazione degli atti.
La causa, senza lo svolgimento di attività istruttoria, è stata decisa all'udienza del 15/11/24 mediante lettura del dispositivo. MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata.
Parte attrice ha assolto all'onere della prova su di essa gravante relativo alla dimostrazione della fonte delle obbligazioni rispettivamente gravanti sulle parti, da individuarsi nel contratto di locazione ad uso abitativo intercorso in data 15.09.2018, regolarmente registrato.
Orbene, ai sensi dell'art. 2 (Durata della locazione: disdetta e rinnovazione del contratto) “La locazione ha la durata di TRE anni con decorrenza dal 1
OTTOBRE 2018 e scadenza il 30 settembre 2021…. si intenderà tacitamente rinnovata, alle medesime condizioni, per altri DUE anni salvo il Locatore non comunichi al Conduttore disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, comma
1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431……”; nel successivo art. 4, poi, le parti hanno pattuito (Canone e pagamento) “Le Parti pattuiscono il canone annuo in Euro 6.600,00 (seimilaseicento/00) da pagarsi in rate uguali anticipate ciascuna dell'importo di euro 550,00 (cinquecentocinquanta/00) entro i primi 5 giorni di ogni mese…”.
Nessun dubbio, pertanto, che l'arco temporale di riferimento scelto dalle parti sia di anni 3 + 2.
Le contrarie eccezioni sollevate dalla parte convenuta, a parere del
Tribunale, non colgono nel segno in quanto l'assenza dell'attestazione di categoria, come precisato nel parere reso dall'Agenzia delle Entrate ed allegato in atti, (cfr. memoria integrativa di parte locatrice), assolve all'unico scopo di ottenere i relativi benefici fiscali ma non costituisce un requisito stabilito a pena di validità del contratto a canone concordato.
Inoltre, la discrasia nella misura del canone mensile, individuata in Euro
550,00 nel contratto inter partes e in Euro 546,00 secondo lo schema di determinazione del canone concordato redatto dal (allegato dalla CP_2
convenuta), appare, da un lato, di modesto importo mentre, sotto diverso profilo, non tiene conto del fatto che la metratura è stata indicata in misura pari a Euro 72 mq, laddove risulta pari a circa 100 mq nel contratto prodotto in atti.
Quanto poi al nomen iuris è noto che sulla base delle regole generali di interpretazione, il Giudice nel ricercare l'effettiva volontà delle parti non è vincolato al nomen iuris dalle stesse utilizzato per qualificare il contratto.
Alla luce di quanto sopra, rilevata altresì l'avvenuta registrazione del contratto, ne deve essere dichiarata la finita locazione alla scadenza del
30.09.2023, con contestuale emissione dell'ordine di rilascio dell'immobile,.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe così provvede:
1) Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter partes per finita locazione alla scadenza contrattuale del 30.09.2023;
2) Ordina a il rilascio dell'immobile sito in Fonte CP_1 CP_1
Nuova (RM), Via Boccaccio 35 sc. C piano primo;

3) Fissa per l'inizio dell'esecuzione la data del 20 gennaio 2025
4) Condanna parte resistente al pagamento delle spese di lite che liquida in
Euro 155,00 per esborsi ed Euro 1.400,00 per onorari, oltre iva, cpa e rimborso generale.
Motivazione gg 90
Tivoli, 15 novembre 2024
Il Giudice O.P.