R.G.1887 / 2023

TRIBUNALE DI PALERMO SECONDA SEZIONE CIVILE verbale di udienza
All'udienza del giorno28/10/2025, alle ore 9:55, chiamato il procedimento indicato in epigrafe, davanti al Giudice MA IA AR, sono comparsi: per parte attrice l'avv. Livio Mangiaracina e per la società cooperativa convenuta l'avv. Giuseppe
Spedale
Il Giudice
Il giudice dispone la discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c.
L'avv. Mangiaracina si riporta alle note conclusive già depositate
L'avv. Spedale si riporta agli scritti difensivi ed alle note conclusive già depositate all'esito della discussione il giudice si i ritira in camera di consiglio per deliberare
Alle ore 14:45 si riapre il verbale ed il giudice, in assenza delle parti nelle more allontanatesi, pronuncia la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO – SECONDA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del Giudice MA IA AR, all'esito della discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., pronuncia in udienza la seguente
SENTENZA nel procedimento R.G. n.1887/2023, promosso
DA
Avv. , nella qualità di Custode Giudiziario nella procedura esecutiva Parte_1 immobiliare n. 728-2017 del Tribunale di Palermo, rappresentata e difesa dall'avv. Livio
Mangiaracina; parte attrice
CONTRO
(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Spedale;
parte convenuta
OGGETTO: Occupazione senza titolo.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1. Con atto di citazione notificato il 21.1.2023, la Custodia giudiziaria della procedura esecutiva immobiliare n. 728/2017, pendente presso questo Tribunale, ha convenuto in giudizio la
, e, premesso: Controparte_1 Contr a) che la (di seguito solo ) è piena proprietaria Controparte_2 dell'immobile sito in Palermo, viale Michelangelo n. 1542, identificato catastalmente al fg. 40, p.lla 2423, sub 1, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10;
b) che, la titolare di un diritto di ipoteca di primo grado sulla detta Controparte_3 Contr unità immobiliare, in ragione dell'inadempimento della nel pagamento delle rate di mutuo del 27.7.2006, aveva sottoposto a pignoramento l'intero patrimonio della società debitrice, giusto atto del 2.10.2017, iscritto all'Agenzia delle Entrate di Palermo ai nn.
42629/33046 il 30.10.2017;
2 c) di aver appreso, il 17.1.2020, che, con contratto sottoscritto il 20.11.2017 e registrato il 29.11.2017, la aveva concesso in locazione alla l'immobile CP_2 Parte_2 sopra descritto, dietro il pagamento della somma mensile di € 7.500,00, oltre iva;

d) che, rimasta inevasa la richiesta avanzata nei confronti della di CP_1 corresponsione dell'indennità di occupazione dell'immobile pignorato maturata e maturanda in favore della procedura, il Giudice dell'esecuzione, con provvedimento del
7.10.2020, l'ha autorizzata ad avviare l'azione legale a difesa della redditività del compendio pignorato;

e) che solo il 22.12.2022, la convenuta le aveva consegnato l'immobile predetto;
dedotta l'inopponibilità del contratto di locazione nei confronti della procedura esecutiva, ha chiesto:
a) accertare e dichiarare che la ha occupato per il periodo Controparte_1 compreso tra il 29.11.2017 e il 22.12.2022 il bene immobile sito in Palermo, via
Michelangelo n. 1542, fg. 40, part.lla 2424, sub 2, 4, 5, 6, 7;
b) condannare la al risarcimento dei danni cagionati alla custodia Parte_2 giudiziaria in dipendenza dell'occupazione abusiva del bene, nella misura di € 7.500,00 oltre iva;

c) in via subordinata, condannare la al risarcimento dei danni cagionati alla Parte_2 custodia giudiziaria in dipendenza dell'occupazione abusiva del bene avvenuta nel periodo sopra indicato, da liquidarsi in via equitativa ex artt. 1226 e 2056 c.c.
2. Instaurato il contraddittorio, la costituitasi tardivamente in giudizio, Parte_2 dedotto che già dal 17.1.2020 si era resa disponibile a rilasciare alla Custodia giudiziaria l'immobile condotto in locazione, sicché il ritardo nella consegna del bene era imputabile unicamente alla stessa parte attrice e/o alla presenza di soggetti terzi occupanti una porzione dell'immobile, nonché allegato di aver svolto ingenti lavori di ristrutturazione dell'immobile, ha contestato la fondatezza della domanda avversaria e chiesto la condanna di parte attrice al pagamento dell'importo di euro
200.000,00 a titolo di ingiustificato arricchimento da porsi eventualmente in compensazione con l'indennità richiesta da controparte.
3. Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c., a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 26.10.2023, il Tribunale ha ritenuto inammissibili le prove orali articolate dalla convenuta, in quanto volte a dimostrare fatti costitutivi di domande ed eccezioni non rilevabili d'ufficio e tardivamente proposte, e ha nominato CTU l'arch. al fine di Persona_1 descrivere l'immobile per cui è causa, dandone rappresentazione grafica e fotografica, e di determinare il suo valore locativo mensile nel periodo compreso fra il 29.11.2017 e il 22.12.2022.
Depositata la consulenza tecnica in data 8.5.2024 e mutata la persona del Giudicante, all'udienza in data odierna, su invito del giudice, le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa ex art. 286 quinquies c.p.c..
3 4. È inammissibile, in ragione della tardiva costituzione in giudizio, la domanda/eccezione di compensazione proposta dalla , volta ad ottenere da controparte il CP_1 rimborso delle spese effettuate per le migliorie apportate all'immobile. Come già esplicitato nel corso di giudizio si tratta, infatti, a fronte della domanda extracontrattuale proposta dalla Custodia giudiziaria, di una domanda/eccezione non sollevabile di ufficio che andava proposta nei termini di legge.
5. La domanda di parte attrice è fondata nei termini di seguito spiegati.
È pacifico e documentalmente provato che la Cooperativa convenuta in giudizio è rimasta del complesso immobiliare sito in Palermo, viale Michelangelo n. 1542, in virtù di un contratto di Contr locazione stipulato con la il 20.11.2017, data successiva alla trascrizione del pignoramento immobiliare avvenuta in data 27.10.2017 ai nn. 42629/33046 a favore di Banco BPM s.p.a..
È altresì documentato che il detto possesso si è protratto fino al 22.12.2022 e non sono sul punto fondate le deduzioni della convenuta che imputano alla Custodia giudiziaria o al terzo occupante il mancato tempestivo rilascio al 17 gennaio 2020.
Rilevato che la non ha mai formalmente proceduto alla riconsegna del bene nemmeno CP_1 nel corso della procedura di mediazione, risulta, altresì, circostanza incontestata che una parte dell'immobile pignorato fosse occupato, su consenso della e comunque su sua CP_1 consapevolezza, da la quale ha espressamente dichiarato, in occasione dell'accesso CP_4 dell'8.1.2021, di essere stata “autorizzata prima dal proprietario e successivamente dalla soc coop
Paideia conduttrice a permanere presso l'immobile atteso che ha sempre svolto attività di vigilanza
e custodia compensando detta attività con la circostanza di non avere mai versato alcuna indennità di occupazione” (cfr. all.to 2 e 3 verbale dell'8.1.2021 e 18.3.2021 memoria parte attrice del
7.7.2023).
Tanto premesso in punto di fatto, si osserva in punto di diritto che, secondo il condiviso orientamento della Corte di Cassazione (ex multis Sentenza n. 29491/2019), “in materia di esecuzione forzata, il contratto di locazione di immobile pignorato, se stipulato dopo il pignoramento e in assenza dell'autorizzazione del giudice ex art. 560, comma 2, c.p.c. (nella formulazione applicabile al tempo dei fatti per cui si procede), ancorché valido tra le parti, non è opponibile alla procedura esecutiva, alla quale è invece opponibile il pagamento effettuato al locatore dal conduttore in buona fede ex art. 1189 c.c. (in deroga alla regola dell'inefficacia del pagamento al non legittimato), senza che in proposito rilevi l'intervenuta trascrizione del pignoramento, essendo rilevante solo il momento in cui il locatario sia venuto a conoscenza dell'esistenza della procedura;
pertanto, il custode giudiziario nominato dal giudice ex art. 559, comma 2, c.p.c. - pur non avendo titolo per pretendere nuovamente il pagamento dei canoni di locazione già riscossi - può agire sia nei confronti dello stesso locatore per la ripetizione di quanto indebitamente percepito (ex art. 2033
c.c.), sia con l'azione risarcitoria nei confronti del conduttore al fine di ottenere, in caso di mancato subentro nel contratto e previa dimostrazione dell'ammontare del danno da occupazione "sine titulo",
4 la differenza tra quest'ultimo importo e quanto già corrisposto al locatore a titolo di canoni di locazione”.
Ciò posto è indubitabile che la abbia occupato per il periodo già indicato l'immobile CP_1 pignorato per cui è causa sine titulo, con conseguente diritto della Custodia giudiziaria ad ottenere il risarcimento del danno patito a causa dell'illecita occupazione, detratto quanto già pagato dalla alla locatrice, peraltro prima dell'attivarsi della Custodia. CP_1
Circa il danno patito si osserva, infatti, che a differenza di quanto prospettato dalla non CP_1 occorre una prova specifica, dovendosi applicare anche nella fattispecie in esame il granitico orientamento della Suprema Corte secondo cui (in ultimo Cass. sent. N. 30791/2024; Cass. n.
14947/2023; Cass. S.U. n.33645/2022), deve intendersi risarcibile “il danno rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione”.
Né può rilevare il fatto che la non abbia nel periodo di tempo già indicato effettivamente CP_1 utilizzato l'immobile in questione, non essendo tale aspetto rilevante nei confronti di parte attrice.
Per la liquidazione del danno, secondo i giudici della legittimità, nell'ipotesi di abusiva occupazione di un immobile può utilizzarsi quale criterio di liquidazione equitativa il valore locativo di mercato, che rappresenta - per l'appunto - il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione, fatta salva la possibilità da parte del danneggiato di provare di aver diritto ad un importo maggiore quale lucro cessante connesso alla possibilità di locare il bene ad un importo più elevato.
Ora, tanto premesso, deve considerarsi che la Custodia giudiziaria ha sostanzialmente provato tale maggior danno atteso che il canone locativo pattuito tra la e la proprietaria del CP_1 bene era superiore al canone locativo calcolato dal CTU nominato in corso di causa – le cui conclusioni sono condivisibili perché fondate su analisi specifica del mercato – “in forza delle risultanze dei valori locativi unitari riscontrabili presso la banca dati delle quotazioni immobiliari semestrali dell'OMI -Osservatorio del Mercato Immobiliare, istituita presso l'Agenzia delle Entrate, in relazione agli anni e semestri d'interesse: dal semestre 1 del 2018, per l'anno 2017, al semestre
1 del 2023, per l'anno 2022”.
Dagli atti di causa deve tuttavia ritenersi che il canone effettivamente pattuito tra la e CP_1 Contr la , comunque superiore a quello calcolato dal CTU, fosse di euro 6.500,00 al mese e non di euro 7.500,00 come indicato in contratto.
Invero, le deduzioni sul punto della trovano ampio riscontro nella documentazione in CP_1 atti attestante l'avvenuto pagamento, nel tempo di vigenza del contratto inter partes, del canone mensile di euro 6.500,00.
Ciò posto, può essere liquidato a parte attrice, in via equitativa a titolo di danno subito a causa dell'illegittima occupazione dell'immobile, l'importo pari ad euro 6.500,00 per il numero di mensilità
5 di mancato utilizzo del bene (6.500,00 x 61 = 396.500,00) detratto quanto già versato dalla CP_1 Contr alla (euro 86.600,00), così pervenendo all'importo di euro 309.900,00.
Ribadito che, secondo il condiviso orientamento della Corte di Cassazione (in ultimo Cass.
Ordinanza n. 25368 del 28/08/2023), in ragione della nullità del contratto di locazione dell'immobile pignorato, stipulato dal debitore esecutato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, la somma versata dal (preteso) conduttore al locatore deve intendersi corrisposta per un'occupazione
"sine titulo", e che la procedura esecutiva può chiederne conto al debitore-locatore e non già al conduttore che abbia pagato in buona fede e sulla base di un ragionevole affidamento nella legittimazione del ricevente, essendo costui liberato ai sensi dell'art. 1189 c.c., deve ritenersi che la abbia dato prova documentale, attraverso il deposito di copia dei bonifici e del proprio conto CP_1 Contr corrente, di aver versato alla , a titolo di pagamento del canone, soltanto la somma predetta, come può desumersi dai documenti allegati ai nn. 2,3,4,5,6,7,9 e 10 delle memorie depositate ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c., posto che dal documento allegato al n. 8 nulla si evince circa eventuali pagamenti effettuati alla locatrice e che non risulta depositato alcun “documento n.11” in tesi attestante ulteriori pagamenti.
In ordine, poi, all'importo di euro 10.000,00 di cui al documento n. 10, si ritiene che non siano fondate le contestazioni mosse da parte attrice, considerato che l'importo è idoneo a costituire pagamento della mensilità di aprile e di un acconto per il mese di maggio 2019 e che non vi è alcun indizio da cui possa rilevarsi un ulteriore e diverso rapporto di dare-avere tra la e il locatore. CP_1
In definitiva, la va condannata a pagare alla Custodia giudiziaria attrice, a titolo di CP_1 ristoro del danno cagionato per l'illegittima occupazione del bene, l'importo di euro 309.900,00, oltre rivalutazione ed interessi, da calcolarsi, trattandosi di debito di valore, dalla data dell'illecito, che può farsi coincidere con il rilascio del bene, alla data della decisione, così pervenendo all'importo di euro
347.563,38, oltre interessi al saggio legale dalla decisione al saldo.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, come in dispositivo, in base ai criteri di cui al DM n. 55/2014.
Per il principio di soccombenza, le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, si pongono a carico della società convenuta.
Infine, deve darsi atti che, non ravvisandosi nella fattispecie un'ipotesi di reato, non può trovare accoglimento la domanda di parte attrice volta a porre sulla controparte le spese dell'imposta di registro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo,
Condanna la Paideia soc. coop. al pagamento di euro 347.563,38, oltre interessi al saggio legale dalla decisione al saldo, in favore della Custodia giudiziaria della procedura esecutiva immobiliare n. 728/2017;
6 - Condanna la Paideia soc. coop. al pagamento delle spese di lite in favore della Custodia giudiziaria predetta, che liquida in € 12.000,00 oltre spese generali, CPA e IVA, e spese vive per € 1.241,00;
- Pone le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, a carico della convenuta.
Palermo, lì 29 ottobre 2025.
Il Giudice
MA IA AR
Il presente verbale contenente la sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dalla giudice
MA IA AR.
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