REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
Undicesima Sezione Civile in persona del Giudice Unico, Dott.ssa LI OC ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado, iscritta al n. 10907/2019 R.G. e vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore e legale rappresentante p.t., Avv. EL OR, nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1 C.F._1
), nato a [...] il [...] (C.F.
[...] Parte_2 C.F._2
), nato a [...] il [...] (C.F.
[...] Parte_3 [...]
), nato a [...] il [...] (C.F. C.F._3 Parte_4 [...]
), nato a [...] il [...] (C.F. C.F._4 Parte_5
), nato a [...] il CodiceFiscale_5 Parte_6
17.05.1966 (C.F. ), nato a CodiceFiscale_6 Parte_7
Viterbo il 05.09.1973 (C.F. ), MIRELLA LEPORE, CodiceFiscale_7 nata a [...] il [...] (C.F. ), CodiceFiscale_8 Pt_8
, nato a [...] il [...] (C.F. ),
[...] CodiceFiscale_9
, nata a [...] il [...] (C.F. Parte_9 C.F._10
), nato a [...] il [...] (C.F.
[...] Parte_10 [...]
, , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._11 Parte_11 [...]
), , nato a [...] il C.F._12 Parte_12
02.04.1981 (C.F. ), nata a [...] CodiceFiscale_13 Parte_13
1 il 20.12.1954 (C.F. ), nata a [...] il CodiceFiscale_14 Parte_14
16.02.1957 (C.F. nato a [...] CodiceFiscale_15 Parte_15
(AN) il 04.09.1949 (C.F. ), , CodiceFiscale_16 Parte_16 nata a [...] il [...] (C.F. ), CodiceFiscale_17 Parte_17
, nato a [...] il [...] (C.F. ),
[...] CodiceFiscale_18
, nato a [...] il [...] (C.F. Parte_18 C.F._19
), nato a [...] il [...] (C.F.
[...] Parte_19 [...]
), nata a [...] il C.F._20 Parte_20
29.08.1953 (C.F. ), e nato a CodiceFiscale_21 Parte_21
Roma il 24.07.1961 (C.F. ), tutti elettivamente CodiceFiscale_22 domiciliati in Roma, alla Via Baldo degli Ubaldi n. 43/B, presso lo studio dell'Avv. Andrea Manfroni, che li rappresenta e difende per mandati in calce al ricorso.
Attori
E con sede in Controparte_2
Fiumicino, al Viale Traiano n. 97 (C.F. e P. IVA ), in persona del P.IVA_2 legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Germanico
n. 109, presso lo studio dell'Avv. Enrico Volpetti che, con gli Avv.ti Stefania
AT e AL ND, la rappresenta e difende, per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
NONCHE' con sede legale in Roma, alla Via Troilo il Grande n. 11 Controparte_3
(C.F. ; P. IVA ), in persona del legale rappresentante P.IVA_3 P.IVA_4
p.t., elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Giovanni Nicotera n. 29, presso lo studio dell'Avv. Antonella Zordan, che la rappresenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
Convenute
2 CONCLUSIONI: per gli attori: “Voglia, il Tribunale, in via preliminare emettere ordinanza di immediato rimborso della complessiva somma di euro 18.434,92, corrispondente alla spesa già sostenuta dal istante per l'allaccio alla fognatura, non Parte_1 realizzato dalle convenute ed integrante un intervento urgente e non differibile.
Nel merito, in accoglimento delle domande proposte con il ricorso ex art. 702 bis
c.p.c., condannare la e la Controparte_2 CP_3
in solido tra loro, ad eseguire i lavori compiutamente indicati e descritti
[...] nell'elaborato redatto dal C.T.U. nominato nel procedimento per accertamento tecnico preventivo svoltosi ante causam innanzi all'intestato Tribunale ed iscritto al n. 31805/2017 R.G., ovvero, in alternativa, al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle somme occorrenti per l'esecuzione dei lavori di ripristino e risistemazione a regola d'arte delle parti comuni e delle singole unità immobiliari dello stabile condominiale di – Roma, pari a complessivi Parte_1 euro 144.869,51 (secondo i conteggi effettuati dal C.T.U.) ovvero alla diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia. In ogni caso, condannare la a corrispondere al Controparte_2 [...]
ed ai singoli condomini istanti le somme trattenute a Parte_1 garanzia sul corrispettivo dovuto alla appaltatrice fino a Controparte_3 concorrenza dell'importo occorrente per l'esecuzione degli interventi necessari per la sistemazione e risoluzione definitiva delle problematiche accertate in sede di
ATP, pari ad euro 144.869,51 ovvero alla diversa, maggiore o minor somma ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese di lite”; per la “Voglia il Tribunale, Controparte_2 rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in via pregiudiziale e gradatamente 1) accertare e dichiarare la nullità/inammissibilità del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. per i motivi esposti in atti e per quelli che saranno ritenuti di giustizia con ogni conseguente provvedimento;
2) in ipotesi di mutamento del rito con fissazione dell'udienza ex art. 183 c.p.c., sospendere il presente giudizio fino
3 alla definizione di quello pendente innanzi all'intestata Sezione del Tribunale di
Roma ed iscritto al n. 37377/2017 R.G. ovvero rimettere gli atti al Presidente per la trattazione congiunta dei due giudizi ovvero per la relativa riunione, attesa l'evidente connessione oggettiva e soggettiva;
3) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva degli odierni attori e, comunque, di per i Parte_13 motivi esposti in atti e per quelli ritenuti di giustizia, con ogni conseguente provvedimento. Nel merito, a) anche in accoglimento delle spiegate eccezioni di prescrizione e decadenza nonché di inammissibilità, rigettare tutte le domande proposte dagli attori nei confronti della Controparte_2
[...
b) in subordine, nel caso di accoglimento delle domande di parte attrice, condannare in via esclusiva la a corrispondere le somme dovute Controparte_3 ovvero ad eseguire i lavori richiesti;
c) in ulteriore subordine, condannare la
[...]
a manlevare e tenere indenne la CP_3 Controparte_2 da quanto quest'Ultima dovesse essere condannata a pagare agli attori
[...] ovvero ad eseguire, a propria cura e spese, le opere ritenute dovute in favore degli istanti. Con vittoria di spese di lite”; per la “Voglia il Tribunale, in via preliminare e/o Controparte_3 pregiudiziale, i) accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'azione promossa dai ricorrenti nei confronti della e, per l'effetto, estromettere tale Controparte_3 società dal giudizio, con vittoria di spese di lite;
ii) accertare e dichiarare la prescrizione delle pretese azionate con il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. sia dal che dai singoli condomini. In via Parte_1 riconvenzionale principale, a) accertare e dichiarare la sussistenza del contratto di appalto tra la e la Controparte_2 Controparte_3 nonché l'avvenuta esecuzione ed ultimazione dei lavori;
b) accertare e dichiarare che all'appaltatrice è dovuto il corrispettivo contrattuale di euro Controparte_3
500.849,24 oltre IVA a titolo di svincolo delle ritenute a garanzia lavori e per infortuni;
c) conseguentemente, condannare la Controparte_2 al pagamento, in favore della del suindicato importo di
[...] Controparte_3 euro 500.849,24 oltre IVA. In via riconvenzionale subordinata ed a titolo di
4 eccezione di compensazione, accertati e dichiarati i punti sub a) e b) della domanda riconvenzionale principale, nel caso di eventuale accertamento del credito in favore degli odierni istanti, condannare la Controparte_2 al pagamento, in favore della della somma pari
[...] Controparte_3 alla differenza tra euro 500.849,24 e gli importi riconosciuti come dovuti in favore del e dei singoli condomini istanti. In via Parte_1 principale, rigettare le domande di parte avversa, dacché infondate in fatto ed in diritto. In subordine, compensare il credito eventualmente accertato e riconosciuto in favore dei ricorrenti, anche alla luce del computo metrico e delle censure versate in atti, con il credito vantato dalla nei confronti della Controparte_3 [...]
e/o condannare esclusivamente quest' al Controparte_2 CP_4 pagamento degli importi riconosciuti come dovuti in favore degli odierni istanti, in ragione delle somme trattenute a garanzia dalla medesima Cooperativa. Con vittoria di spese di lite”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., il Parte_1 nonché Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
EL OR, Parte_5 Parte_6 Parte_7 Pt_8
, , , ,
[...] Parte_9 Parte_11 Parte_12 Parte_13
, Parte_14 Parte_10 Parte_15 Parte_16 Parte_17
, e
[...] Parte_18 Parte_19 Parte_20 Parte_21 premettevano che
➢ con contratto di appalto stipulato il 14.04.2009 la
[...]
aveva affidato alla i lavori di Controparte_2 Controparte_3 costruzione di quattro edifici per civile abitazione, in Roma, Località
Torresina, alla Via Torrevecchia, nell'ambito del Piano di Zona B44
Torresina 2, comparto E;

5 ➢ il corrispettivo per le opere appaltate era stato fissato concordemente in complessivi euro 8.700.000,00 oltre IVA, di cui euro 348.000,00 per oneri della sicurezza;

➢ nel corso dei lavori la Cooperativa committente aveva accettato le seguenti varianti richieste dall'appaltatrice: i) variante n. 1 del 6 giugno 2011 per un corrispettivo di euro 264.000,00; ii) variante n. 2 del 13 luglio 2011 per un ammontare pari ad euro 60.000,00; iii) variante n. 3 del 7 settembre 2011 per un importo pari ad euro 82.349,85;
➢ pertanto, tenuto conto anche dei prezzi pattuiti per le opere in variante, il corrispettivo complessivamente dovuto alla per le opere Controparte_3 oggetto di appalto ammontava ad euro 9.106.349,85 oltre IVA;

➢ con clausola trasfusa nell'art. 33 del contratto di appalto, era stato previsto che la committente trattenesse l'importo di euro 435.000,00 - CP_5 pari al 5% del valore originario delle opere appaltate – a titolo di ritenute a garanzia, da svincolare all'esito del collaudo;

➢ le opere oggetto di appalto erano state ultimate entro il 30 luglio 2012;
➢ la committente, tuttavia, aveva corrisposto alla CP_5 CP_3
a titolo di corrispettivo, la sola somma di euro 8.605.500,61 mentre,
[...] allegando vizi delle opere realizzate, aveva omesso lo svincolo delle ritenute a garanzia, trattenendo la complessiva somma di euro 500.849,24.
I ricorrenti deducevano, poi, che
✓ negli anni successivi alla ultimazione dei lavori, le unità immobiliari costruite erano state quasi tutte assegnate ai soci della CP_5 aderente alla i quali, per Controparte_2 la gestione delle parti comuni, avevano dato vita al Parte_1
;
[...]
✓ ottenuta la consegna degli alloggi, i soci assegnatari si erano avveduti, sin da subito, dei gravi difetti di costruzione afferenti tanto le parti comuni che le proprietà individuali e tali da compromettere il normale godimento e la fruibilità delle stesse;

6 ✓ rilevato quanto sopra, lo avevano prontamente segnalato tanto alla che alla Controparte_2 Controparte_3 invitando reiteratamente le predette società ad attivarsi per porre rimedio alle situazioni denunciate;

✓ dal canto proprio anche la Controparte_2 aveva richiesto alla di intervenire per eliminare i gravi Controparte_3 difetti delle opere realizzate;

✓ atteso che tali solleciti e richieste non avevano ottenuto fattivo riscontro, la aveva introdotto, Controparte_2 innanzi all'intestato Tribunale, un procedimento per accertamento tecnico preventivo, nel quale avevano spiegato intervento volontario il ed alcuni dei condomini;
Parte_1 Parte_1
✓ il C.T.U. nominato in seno al procedimento per ATP aveva accertato i difetti e vizi di costruzione oggetto di doglianza sia con riferimento alle parti comuni che alle singole proprietà individuali, indicando anche gli interventi necessari per porvi rimedio ed i costi da sostenere a tal fine, quantificati in complessivi euro 144.869,51;
✓ acquisita piena contezza dei gravi vizi di costruzione e progettazione dei fabbricati facenti parte del , Parte_1 Parte_1
l'amministratore di detto Condominio, con lettera datata 28 ottobre 2018
– pervenuta alle destinatarie il 7 novembre 2018 – ne aveva fatto denuncia tanto alla che alla Controparte_3 [...]
invitandole nel contempo ad eseguire senza Controparte_2 indugio i lavori necessari per la sistemazione ed il ripristino definitivo dello stato dei luoghi;

✓ tali diffide, tuttavia, non avevano sortito esito.
Indi, il nonché Parte_1 Controparte_1
Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...]
EL OR, , , Parte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9
, , Parte_11 Parte_12 Parte_13 Parte_14 Parte_10
7 , , Parte_15 Parte_16 Parte_17 Parte_18 [...]
e richiamati partitamente gli esiti Pt_19 Parte_20 Parte_21 degli accertamenti svolti dal C.T.U. nominato in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c. ed illustrate le ragioni di diritto a fondamento delle domande svolte, rassegnavano le conclusioni richiamate in premessa.
All'esito della notifica del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione d'udienza si costituiva la che, in via Controparte_2 preliminare, eccepiva la nullità ed inammissibilità del ricorso introduttivo del giudizio per assoluta genericità nella enunciazione delle ragioni a fondamento delle domande svolte e, comunque, per l'omessa allegazione di adeguati elementi di prova a conforto delle stesse. A tale ultimo proposito evidenziava che i condomini ricorrenti non avevano prodotto i titoli di provenienza da cui inferire la loro legittimazione ad agire e, inoltre, avevano fondato le proprie pretese sugli accertamenti svolti in sede di ATP ancorché gli stessi non potessero “fare stato” nei confronti di molti di Essi, in quanto non intervenuti nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., promosso da essa convenuta.
La Cooperativa convenuta eccepiva, poi, il difetto di legittimazione attiva di atteso che la non risultava essere effettivamente assegnataria Parte_13 Pt_22
e, quindi, proprietaria dell'unità abitativa (Pal. B, interno 19) in relazione alla quale aveva avanzato le proprie domande. Eccepiva, inoltre, la decadenza dall'azione e la prescrizione della stessa;
sul punto deduceva che
➢ per ammissione dei medesimi ricorrenti i gravi difetti oggetto di doglianza, sia nelle parti comuni che nelle proprietà individuali, erano stati riscontrati fin dal momento della immissione dei vari assegnatari nel possesso degli immobili rispettivamente acquistati;

➢ la consegna delle unità immobiliari ai vari assegnatari era intervenuta non oltre l'anno 2013;
➢ inoltre, “la relazione tecnica dell'Arch. nonché le dettagliate Per_1 denunce presentate dall'amministratore del Condominio, da Parte_7
in relazione all'unità abitativa posta nella Palazzina A, interno
[...]
8 A, Parte_6Controparte_2 interno 17, rendevano palese come la conoscenza dei gravi vizi contestati con il ricorso fosse stata acquisita ben prima della data di deposito della relazione redatta in sede di ATP, onde l'azione promossa con il ricorso era indubbiamente prescritta dacché introdotta ben oltre l'anno dalle cennate denunce.
La contestava, comunque, nel Controparte_2 merito le domande indirizzate nei suoi confronti, rassegnando le conclusioni richiamate in premessa.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa tempestivamente depositata si costituiva anche la la quale, richiamate le “vicende” afferenti il Controparte_3 contratto di appalto da essa concluso con la Controparte_2
e la controversia che aveva dovuto instaurare nei confronti della
[...]
Cooperativa committente, in ragione dell'inadempimento della Stessa, in via preliminare chiedeva la propria estromissione dal giudizio eccependo l'inammissibilità dell'azione ex art. 1669 c.c., esercitata in via diretta dagli acquirenti degli immobili nei confronti di essa appaltatrice. Eccepiva, inoltre,
l'inammissibilità dell'azione introdotta con il ricorso ex art. 702 bis c.p.c., per violazione del principio del ne bis in idem;
a tal proposito deduceva che
➢ era già pendente innanzi all'intestato Tribunale altro giudizio, preventivamente introdotto ed iscritto al n. 37377/2017 R.G., nel quale risultava dedotto il medesimo rapporto contrattuale;

➢ peraltro, nel suindicato giudizio n. 37377/2017 R.G. la
[...] aveva, tra l'altro, avanzato, nei Controparte_2 confronti di essa appaltatrice, domanda di pagamento della somma di euro 144.689,51, per i danni subiti dal Parte_1
;
[...]
➢ vi era, dunque, il concreto ed oggettivo rischio che Essa si trovasse ad essere condannata due volte al risarcimento per le medesime voci di danno;

9 ➢ in ogni caso, ove non si fosse ritenuta l'inammissibilità della avversa domanda, andava comunque disposta la riunione del giudizio promosso dal e da singoli condomini con il ricorso ex art. 702 bis Parte_1
c.p.c. a quello preventivamente introdotto innanzi al Tribunale ed iscritto al n. 37377/2017 R.G., sussistendo una connessione oggettiva e soggettiva tra i due procedimenti.
La eccepiva, inoltre, la decadenza dei ricorrenti dall'azione ex Controparte_3 art. 1669 c.c. in concreto promossa e la prescrizione di detta azione;
contestava, comunque, nel merito le avverse doglianze e pretese, deducendo, tra l'altro, che la gran parte dei vizi lamentati in ricorso era la mera conseguenza della omessa manutenzione degli immobili ed impianti da parte dei proprietari, o riguardava opere realizzate da soggetti terzi o, ancora, costituiva il portato di scelte ed ordini ad Essa impartiti dalla Cooperativa committente.
La predetta società convenuta evidenziava, poi, che del tutto ingiustificatamente la pur avendo trasferito tutte le unità Controparte_2 immobiliari realizzate in esecuzione dell'appalto ad Essa affidato, aveva omesso lo svincolo delle ritenute a garanzia, onde, nel caso di accoglimento delle domande proposte nei suoi confronti dai ricorrenti, il credito accertato in capo a questi
Ultimi doveva essere compensato con il maggior credito che Essa vantava nei confronti della Cooperativa.
Indi, la illustrate partitamente le ragioni a fondamento delle Controparte_3 eccezioni e domande svolte, rassegnava le conclusioni riportate in epigrafe.
Con atto depositato il 10 giugno 2019, dichiarava di rinunciare Parte_13 all'azione promossa.
Con ordinanza depositata il 16 febbraio 2021 veniva rigettata l'istanza di riunione del presente giudizio a quello iscritto al n. 37377/2017 R.G. e, nel contempo, veniva disposto il mutamento del rito, da sommario ad ordinario di cognizione.
Acquisita la documentazione prodotta ed omessa ogni ulteriore attività istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini di
10 cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
********************
In apertura di motivazione va dichiarata la cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda proposta da e tanto alla Parte_13 luce della rinuncia dalla Stessa rassegnata con atto depositato il 10 giugno 2019.
In proposito va preliminarmente evidenziato che dal tenore delle dichiarazioni rese con l'atto depositato il 10 giugno 2019 è inferibile che la ha inteso Pt_23 rassegnare non certo una mera rinuncia agli atti del presente giudizio, bensì, inequivocabilmente, una rinuncia all'azione ed alle pretese avanzate nei confronti di entrambe le società convenute.
E la precisazione di cui sopra assume rilievo, per i fini che ci occupano, atteso che, diversamente dalla rinuncia agli atti del giudizio, la rinuncia all'azione o alla domanda non richiede formalità particolari e non esige l'accettazione della controparte.
Inoltre, come evidenziato anche dalla Suprema Corte, la rinuncia alla domanda, all'azione o alla pretesa - diversamente dalla rinuncia agli atti del giudizio, il cui esito è la pronuncia di estinzione - porta alla dichiarazione della cessazione della materia del contendere, costituendo il riflesso processuale del mutamento della situazione sostanziale, quando questa dà luogo al venir meno della ragion d'essere del giudizio per motivi oggettivi o soggettivi.
Sempre in apertura di motivazione, va disattesa l'eccezione preliminare sollevata dalla volta a far valere l'inammissibilità dell'azione Controparte_3 promossa dal e da taluni proprietari di Parte_1 immobili facenti parte del cennato condominio, per asserita violazione del principio del ne bis in idem.
Ed infatti, a tacer d'ogni altra considerazione, la presente azione non solo è stata promossa da soggetti diversi dalle parti del giudizio già pendente innanzi
11 all'intestata Sezione ed iscritto al n. 31805/2017 R.G. ma, soprattutto – per come sarà meglio evidenziato nel prosieguo – ha ad oggetto domande fondate su un titolo ben diverso dal rapporto di appalto intercorso tra la e la Controparte_3
Controparte_2
Anche in considerazione di quanto sopra, vanno, invece, dichiarate inammissibili, nella presente sede, le domande “riconvenzionali trasversali” indirizzate dalla nei confronti della Controparte_3 Controparte_2
atteso che le stesse costituiscono la mera riproposizione delle
[...] domande già formulate nel giudizio iscritto al n. 31805/2017 R.G. e non hanno effettiva attinenza con l'oggetto del presente procedimento, come delineato con il ricorso introduttivo.
E risultano, del pari, inammissibili le domande della volte ad Controparte_3 ottenere i) la compensazione tra i crediti eventualmente accertati in favore degli odierni attori e quelli da Essa asseritamente vantati nei confronti della
[...]
e/o la condanna al pagamento del dovuto in Controparte_2 favore degli attori a carico della sola Cooperativa convenuta, in quanto ancora detentrice delle somme trattenute a garanzia.
E', infatti, evidente che i rapporti tra committente ed appaltatrice non possono essere utilmente opposti agli odierni attori, del tutto estranei al contratto di appalto;
ed è, parimenti, evidente come non sia neppure astrattamente ipotizzabile l'estinzione di un proprio debito verso un soggetto mediante compensazione con un credito vantato nei confronti di un soggetto diverso dal proprio creditore.
Infine, proprio in quanto attinente al rapporto di appalto e riguardante, esclusivamente, le parti di tale contratto, risultano inammissibili le domande degli attori volte sostanzialmente ad ottenere, a ristoro dei danni sofferti, lo “svincolo” in loro favore delle ritenute a garanzia, fino a concorrenza degli importi liquidati a titolo risarcitorio.
Precisato quanto sopra, prima di procedere all'esame delle domande proposte dagli altri attori, atteso il tenore delle eccezioni e contestazioni sollevate dalle parti convenute, va evidenziato che – come agevolmente inferibile dall'atto introduttivo
12 del giudizio e, peraltro, precisato negli scritti successivamente depositati – il ed i condomini istanti hanno inteso Controparte_6 invocare la responsabilità ex art. 1669 c.c. del “venditore non costruttore” degli immobili per cui è causa nonché dell'appaltatrice che ha realizzato detti immobili.
Ciò posto, deve rammentarsi che è del tutto pacifico, presso la giurisprudenza di legittimità e di merito, che la disposizione di cui all'art. 1669 c.c. contempla una ipotesi di responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, sancita per finalità di interesse generale, che trascende i confini dei rapporti negoziali tra le parti.
Pertanto, la responsabilità di cui al citato art. 1669 c.c., avendo – a differenza di quella prevista dall'art. 1667 c.c. – natura extracontrattuale e non presupponendo, dunque, l'esistenza di un rapporto contrattuale tra le parti, ben può essere fatta valere, dal terzo acquirente dell'immobile, direttamente nei confronti dell'appaltatore cui il venditore abbia affidato la realizzazione del bene, ed in generale nei confronti di coloro che abbiano collaborato alla costruzione dell'edificio sia nella fase della progettazione che in quella della direzione ed esecuzione dell'opera.
Sotto tale profilo si palesa, quindi, infondata l'eccezione preliminare sollevata dalla volta a far valere il proprio difetto di legittimazione passiva e Controparte_7
l'inammissibilità dell'azione di responsabilità esperita dagli odierni attori direttamente nei suoi confronti.
Per i fini che ci occupano va, poi, rimarcato che l'azione di responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c. può essere esercitata, dall'acquirente del bene immobile, anche nei confronti del costruttore – venditore;
e ciò non solo nei casi in cui quest'ultimo abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, ma anche nelle ipotesi in cui, sebbene il venditore abbia utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile in tutto o in parte per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell'altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano eziologicamente
13 riconducibili all'attività che il medesimo venditore – non costruttore – si sia riservato.
In particolare, la Suprema Corte ha evidenziato che “è responsabile ex art. 1669
c.c. il venditore che ha mantenuto il potere di impartire direttive o sorvegliare
l'attività di costruzione da parte di terzi, anche ove si sia avvalso di soggetti qualificati (appaltatori, progettisti, direttori dei lavori), gravando a suo carico, per l'esonero da responsabilità, la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatore, anche all'esito di una concatenazione di appalti, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva” (in tal senso, ex plurimis, Cass. Civ., Sez. II, 28 giugno 2024, n. 17955).
Ebbene, alla luce delle considerazioni di ordine generale sopra svolte, deve ritenersi che ben a ragione l'azione che ci occupa è stata indirizzata anche nei confronti della posto che – per Controparte_2 quanto inferibile dagli atti - quest'Ultima, nell'appaltare la realizzazione delle opere alla ha provveduto a designare il direttore dei lavori, così Controparte_3 riservandosi il potere di controllare l'operato della società appaltatrice e di impartire alla Stessa le opportune direttive nella fase di esecuzione dei lavori.
Posto, dunque, che gli odierni attori, a fondamento delle pretese azionate, hanno invocato la responsabilità delle società convenute ex art. 1669 c.c., va, ora, rimarcato che il rimedio contemplato da tale norma è utilmente esperibile, oltre che nei casi di rovina o pericolo di rovina della costruzione, solo in presenza di gravi difetti dell'opera ovvero di vizi che, pur senza influire sulla stabilità dell'opera medesima, ne pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità.
In tale ordine di concetti, la Suprema Corte, premesso che possono dar luogo alla garanzia di cui all'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera conseguenti all'impiego di materiali inidonei o ad una realizzazione della stessa non a regola d'arte, purché tali da pregiudicare o menomare in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, ha precisato
14 che i gravi difetti rilevano, agli effetti della norma citata, anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera; ha, quindi, ritenuto operante la responsabilità ex art. 1669 c.c. in presenza di difetti costruttivi che abbiano determinato l'insorgere di isolati fenomeni di muffe e di tracce di umidità, purché tali da incidere negativamente e in modo considerevole sul godimento del bene e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture dell'edificio (in tal senso, ex plurimis, Cass. Civ., 4 marzo 2024, n. 5648;
Cass. Civ., 23 giugno 2023, n. 18061; Cass. Civ., 13 dicembre 2021, n. 39599;
Cass. Civ., 9 gennaio 2020, n. 187).
Segnatamente, nella motivazione dell'ultima delle pronunce citate, la Suprema
Corte ha, innanzitutto, ribadito come “il vigente art. 1669 c.c., al pari del corrispondente art. 1639 dell'abrogato Codice civile del 1865, configuri una responsabilità extracontrattuale sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilità e solidità degli edifici, nonché delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e al fine di tutelare in tal modo l'incolumità personale.
Peraltro, l'art. 1669 c.c. ha ampliato la portata del suo predecessore art. 1639, avendo incluso tra i difetti, di cui il costruttore è tenuto a rispondere, nel termine in esso indicato, anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell'edificio, possano essere, comunque, qualificati "gravi". Indi, ha precisato quanto segue: “La gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, nè è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto”, ribadendo che, agli effetti della norma citata, rileva qualunque carenza costruttiva che valga a pregiudicare o menomare in maniera significativa, il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità dell'opera e che, anche ove riguardi elementi secondari ed accessori della costruzione, sia, comunque, tale da “incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da
15 comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica”, e precisando, altresì, che “l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 c.c. ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e
1668 c.c.c - in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell'opera, destinata a trovare applicazione nei soli rapporti diretti tra committente ed appaltatore - rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l'accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto.
Infine, a fronte delle eccezioni di decadenza e/o prescrizione, sollevate da entrambe le società convenute, par d'uopo rammentare che il Codice fissa, per l'utile esercizio dell'azione di cui all'art. 1669 c.c., distinti termini che non si cumulano tra loro: il primo è quello decennale, in forza del quale il costruttore è tenuto a garantire la stabilità dell'opera per un periodo di dieci anni, che decorre dal giorno in cui il committente ha preso in consegna l'opera o da quello in cui è divenuta operativa la diffida, nel caso di mora del committente medesimo;
il secondo è quello annuale accordato al committente per la denuncia dei gravi difetti, che decorre dalla data in cui l'interessato ha acquisito compiuta certezza anche della riconducibilità dei segni esteriori di rovina o vizio ad un difetto di progettazione o costruzione;
il terzo, parimenti annuale, è previsto per l'esercizio dell'azione volta a far valere la responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. e decorre dalla data della denuncia.
Per i fini che ci occupano va, ancora, rammentato che in merito alla questione concernente l'individuazione del momento esatto in cui un vizio può dirsi scoperto, ai sensi dell'art. 1669 c.c. la Suprema Corte ha costantemente affermato che il termine previsto per la relativa denunzia “non inizia a decorrere finché il committente (o, anche, il terzo acquirente) non abbia conoscenza dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo;
in particolare, è stato evidenziato che per il decorso del termine suddetto, di regola,
16 non è sufficiente la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese.
Segnatamente, la Corte di Cassazione ha così argomentato: “In tema di appalto, il termine annuale previsto, a pena di decadenza, dall'articolo 1699, I co., c.c. per la denuncia dei gravi difetti dell'opera appaltata decorre dal giorno in cui il committente (o l'acquirente) abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall'imperfetta esecuzione dell'opera" (cfr. Cass. 24486/17).
Va, infine, rammentato che poiché la denuncia dei gravi difetti o del pericolo di rovina dell'opera costituisce, ai sensi dell'art. 1669 c.c., una condizione dell'azione di responsabilità esercitabile nei confronti dell'appaltatore o del costruttore- venditore, quando il convenuto eccepisca la decadenza dall'azione per intempestività della denuncia, costituisce onere dell'attore fornire la prova di avere operato la denuncia entro l'anno dalla scoperta (cfr., ex plurimis Cass. n.
8187/2000).
Fatte tali considerazioni di ordine generale e passando all'esame della fattispecie concreta va preliminarmente evidenziato che è pacifico che i gravi difetti delle opere oggetto di doglianza in questa sede si siano manifestati entro il decennio dalla ultimazione della costruzione.
Quanto, poi, al termine annuale per la denuncia, può effettivamente ritenersi che la scoperta dei vizi, accompagnata dalla chiara percezione delle relative cause e delle conseguenti responsabilità – indefettibilmente richiesta per l'utile decorso di detto termine - sia stata acquisita solo in data 26 luglio 2018, per effetto ed a seguito del deposito dell'elaborato peritale da parte del C.T.U. nominato nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., promosso ante causam dalla Cooperativa committente e nel quale sono intervenuti il Condominio e taluni dei condomini odierni istanti.
Né rileva la circostanza che nel suindicato procedimento per ATP, oltre all'amministratore del Condominio, abbiano spiegato intervento volontario solo taluni dei condomini odierni attori.
17 Infatti, dalla documentazione versata in atti emerge che l'amministratore del interveniva nel procedimento ex art. 696 Parte_1 bis c.p.c., previa delibera dell'assemblea dei condomini, ivi richiedendo accertamenti concernenti anche le proprietà individuali;
accertamenti che venivano in concreto svolti e riportati nella relazione a firma del C.T.U., per modo che quest'ultima valeva a procurare la “scoperta” di cui si è detto anche in capo ai condomini non intervenuti in proprio nel procedimento per ATP.
Dovendosi collocare temporalmente a fine luglio 2018 la scoperta dei gravi difetti oggetto di doglianza in questa sede, risulta certamente tempestiva la susseguente denuncia, formulata dall'amministratore del
[...]
, anche per conto e nell'interesse dei condomini, con missiva Parte_1 inviata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento a/r pervenuta alle destinatarie il 12 novembre 2018; d'altro canto la stessa notifica del ricorso introduttivo del presente procedimento – valorizzabile quale equipollente della denuncia stragiudiziale – risulta essersi perfezionata nell'aprile 2019 e, dunque, prima del decorso del termine annuale previsto, a pena di decadenza, per la denuncia.
Per le ragioni di cui sopra risulta tempestiva – ovvero effettuata nel termine di un anno a decorrere dalla denuncia – anche la proposizione dell'azione volta a far valere la responsabilità delle odierne convenute ex art. 1669 c.c..
Passando, ora, all'esame delle domande risarcitorie, va preliminarmente evidenziato che le stesse, sebbene proposte cumulativamente con il medesimo atto introduttivo, vanno vagliate e definite separatamente, tenendo conto del fatto che l'amministratore del è legittimato a far Parte_1 valere esclusivamente i vizi concernenti le parti comuni dell'edificio mentre ciascuno dei condomini è legittimato ad azionare le pretese correlate, esclusivamente, ai gravi difetti costruttivi concernenti l'unità abitativa o il box di proprietà.
In particolare, l'autonomia che connota la domanda di ciascuna delle parti istanti comporta che, nel vagliare nel merito le stesse, occorre verificare, per
18 ognuna, la sussistenza dei presupposti e delle condizioni per l'utile esercizio del rimedio di cui all'art. 1669 c.c.; e ciò anche per quanto concerne la effettiva riconducibilità dei vizi lamentati nella nozione di “grave difetto” incidente in maniera significativa sul normale godimento del bene.
Peraltro, per mera completezza di argomentazione, si osserva che gli odierni attori, nel richiedere, a titolo risarcitorio, l'importo di euro 144.869,51 – corrispondente alla somma degli esborsi che, secondo le valutazioni del C.T.U., sono necessari per la realizzazione di tutti gli interventi alle parti comuni e proprietà private descritti nell'elaborato peritale – non hanno tenuto in adeguato conto la circostanza che la somma di cui sopra comprende anche il costo di lavori presso unità immobiliari di soggetti che non hanno inteso promuovere l'azione risarcitoria.
Fatte le precisazioni di cui sopra, si procederà ora al vaglio delle domande proposte da ciascuna parte attrice, alla luce degli accertamenti svolti dal C.T.U..
Domanda proposta da in qualità di proprietario Controparte_1 dell'unità abitativa di cui alla Scala A, interno 1.
Con riferimento all'appartamento di proprietà di il C.T.U. Controparte_1 nominato in sede di ATP – le cui conclusioni questo Giudice ritiene di condividere e fare proprie – ha evidenziato quanto segue: “E' stata riscontrata l'avvenuta formazione di condensa sulla parete della cucina esposta a nord-ovest. Dette macchie di umidità risultavano maggiormente significative in corrispondenza del diedro parete/soffitto ed in prossimità della portafinestra che dà accesso all'area esterna annessa all'appartamento.
Le macchie di umidità rinvenute nell'int. 1 sono ascrivibili al tipico fenomeno di formazione della condensa per effetto della “parete fredda”, che si verifica in tutti i casi in cui è presente un ponte termico tra l'ambiente esterno e quello interno. La formazione di muffe e di umidità, suscettibile di amplificazione nei periodi più freddi dell'anno, è senz'altro attribuibile alla presenza di ponti termici localizzati, che sono fondamentalmente legati al gradiente termico tra interno ed esterno ed alla trasmittanza del materiale in cui si verifica il suddetto ponte
19 termico, per effetto di una carenza o di una discontinuità di isolamento termico delle superfici murarie di delimitazione dell'involucro edilizio.
Nel medesimo appartamento è stata riscontrata la formazione di una evidente macchia di umidità sul tramezzo di separazione tra il soggiorno ed il bagno, in corrispondenza di un elemento (split) dell'impianto di condizionamento.
Considerata l'ubicazione del fenomeno infiltrativo, nonché la presenza dello split, la sottoscritta ritiene che lo stesso fenomeno infiltrativo sia ascrivibile ad una errata esecuzione dell'impianto di scarico della condensa dell'impianto di condizionamento, annegato nella muratura.
Per l'eliminazione delle macchie di condensa rilevate sarà necessario integrare l'isolamento termico delle tamponature mediante l'installazione di un ulteriore elemento isolante sulle superfici interne dell'appartamento, da estendere senza soluzione di continuità su tutto il soffitto e le pareti, in corrispondenza dei pilastri e/o pareti in c.a., e la finale esecuzione di intonaco termoisolante e tinteggiatura.
Per l'eliminazione, invece, dei fenomeni infiltrativi rilevati in corrispondenza dello split sarà necessario verificare il sistema di smaltimento della condensa dell'impianto di condizionamento e ripristinare la corretta funzionalità dello stesso, eventualmente sostituendo i tratti di rete danneggiati”.
Il medesimo C.T.U. ha, infine, quantificato in complessivi euro 4.019,46 i costi da sostenere per gli interventi finalizzati alla eliminazione dei difetti di costruzione riscontrati.
Domanda proposta da in qualità di proprietario dell'unità Parte_2
A, interno 6. Controparte_2
Quanto alle doglianze e domande formulate da nella suindicata Parte_2 qualità, il C.T.U. ha osservato quanto segue: “Nel corso delle operazioni peritali è stata presa visione delle aree esterne annesse all'appartamento del piano terra ed eseguita una prova di allagamento della porzione di patio antistante la camera da letto sul fronte Sud-Ovest.
Dalla prova di allagamento è stato possibile riscontrare la formazione di un ristagno di acqua in corrispondenza della mezzeria della suddetta porzione di
20 patio. Tale inconveniente appare ascrivibile alla errata posa in opera della pavimentazione in corrispondenza del detto patio.
E' stata, altresì, riscontrata, l'avvenuta formazione di macchie di condensa in corrispondenza del pilastro della camera da letto singola.
Attraverso misurazioni termoigrometriche è stata verificata la presenza di umidità nell'elemento costruttivo.
Alla luce di quanto sopra esposto, considerata l'ubicazione del fenomeno in corrispondenza del pilastro, la sottoscritta ritiene che il fenomeno sia ascrivibile alla presenza di un ponte termico tra l'ambiente esterno e quello interno in corrispondenza del pilastro.
Per l'eliminazione dei ristagni di acqua sarà necessario procedere, ove in assenza del materiale originariamente utilizzato, al ripristino della pavimentazione del patio e delle superfici poste in continuità con lo stesso al fine di ottenere una superficie pavimentata di colore omogeneo.
Per l'eliminazione delle macchie di condensa rilevate sarà, invece, necessario integrare l'isolamento termico delle tamponature mediante l'installazione di un ulteriore elemento isolante sulle superfici interne dell'appartamento, da estendere senza soluzione di continuità su tutto il soffitto e le pareti, in corrispondenza dei pilastri e/o pareti in c.a., e la finale esecuzione di intonaco termoisolante”.
Indi il C.T.U. ha quantificato in complessivi euro 5.998,88 i costi da sostenere per gli interventi sopra indicati.
Domanda proposta da in qualità di proprietario Parte_3
A, interno 9. Controparte_2
In merito alle doglianze afferenti l'unità immobiliare di proprietà di
[...] il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “Nel corso delle operazioni Parte_3 peritali è stata riscontrata l'avvenuta formazione di macchie di umidità alla base della portafinestra che, dalla camera da letto, dà accesso alla terrazza a livello annessa all'appartamento. In corrispondenza delle infiltrazioni rilevate, sono stati, altresì, rilevati residui di salnitro sulla cortina esterna.
21 Tale inconveniente appare ascrivibile ad una errata esecuzione del dettaglio costruttivo relativo alla esecuzione dell'impermeabilizzazione della terrazza in corrispondenza della soglia della porta finestra, posata con un dislivello molto modesto rispetto alla quota di calpestio della stessa terrazza.
Al fine di eliminare gli inconvenienti riscontrati, sarà necessario effettuare un intervento di sigillatura in corrispondenza del nodo infisso/porta finestra della camera da letto/soglia, con contestuale posa in opera di una contro soglia in travertino”.
Il C.T.U. ha, quindi, quantificato in euro 1.436,03 i costi da sostenere per eseguire gli interventi necessari ai fini della eliminazione dei vizi riscontrati.
Domanda proposta da in qualità di proprietario dell'unità Parte_4
A, interno 13. Controparte_2
Con riferimento alle doglianze e domande proposte da nella Parte_4 suindicata qualità, il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “Parte ricorrente lamenta la presenza di fenomeni infiltrativi nella camera da letto e nella cucina, in corrispondenza del cavedio di areazione.
Nel corso delle operazioni peritali, non sono stati rilevati fenomeni infiltrativi attivi. Sono, tuttavia, visibili gli esiti dei fenomeni infiltrativi lamentati, consistenti in una diversa colorazione della cortina esterna in corrispondenza del balcone annesso all'unità immobiliare ed in una lieve macchia in corrispondenza dello spigolo della cucina.
Nella camera da letto è stata, invece, rilevata la formazione di condensa negli spigoli dei diedri parete/soffitto sulla tamponatura esposta a Nord/Ovest.
Anche in questo caso, le macchie rilevate sono ascrivibili al tipico fenomeno di formazione della condensa per effetto della “parete fredda”, che si verifica in tutti i casi in cui è presente un ponte termico tra l'ambiente esterno e quello interno. La formazione di muffe e di umidità, suscettibile di amplificazione nei periodi più freddi dell'anno, è senz'altro attribuibile alla presenza di ponti termici localizzati, che sono fondamentalmente legati al gradiente termico tra interno ed esterno ed alla trasmittanza del materiale in cui si verifica il suddetto ponte termico, per
22 effetto di una carenza o di una discontinuità di isolamento termico delle superfici murarie di delimitazione dell'involucro edilizio.
Per l'eliminazione delle macchie presenti sul paramento in cortina e di quelle rilevate nella cucina sarà necessario eseguire una pulizia della cortina con sistema a bassa pressione e la tinteggiatura delle superfici interne.
Per l'eliminazione delle macchie di condensa rilevate sarà, invece, necessario integrare l'isolamento termico delle tamponature mediante l'installazione di un ulteriore elemento isolante sulle superfici interne della camera da letto, da estendere senza soluzione di continuità sulle pareti, e la finale esecuzione di intonaco termoisolante e della tinteggiatura”.
Il C.T.U. ha, poi, quantificato in complessivi euro 4.377,86 i costi da sostenere per gli interventi sopra individuati.
Domanda proposta da in qualità di proprietario Parte_5
A, interno 14. Controparte_2
In merito all'unità abitativa di proprietà di il C.T.U. ha Parte_5 evidenziato quanto segue: “E' stata presa visione delle terrazze annesse all'appartamento int. 14 ed ivi effettuate alcune prove di allagamento.
All'esito delle suddette prove di allagamento è stato riscontrato un regolare deflusso delle acque verso il predisposto bocchettone di raccolta.
Nella cucina è stato riscontrato un difetto nell'esecuzione della tinteggiatura in corrispondenza del diedro delle pareti adiacenti la portafinestra.
Per l'eliminazione del difetto riscontrato sarà sufficiente eseguire una ripresa della tinteggiatura in corrispondenza dello spigolo della portafinestra della cucina, previa carteggiatura della precedente tinta”.
Il C.T.U. ha quindi indicato in euro 47,07 il costo da sostenere per il suindicato intervento di ripristino.
Domanda proposta da in qualità di proprietario Parte_6
A, interno 17. Controparte_2
Con riferimento alle doglianze svolte da nella suindicata Parte_6 qualità, il C.T.U. ha così argomentato: “Anche in questo caso, non sono stati
23 rilevati fenomeni infiltrativi attivi, giusti gli interventi posti in opera per l'eliminazione degli stessi fenomeni riferiti dalla proprietà.
Risultavano, tuttavia, ancora visibili gli esiti delle infiltrazioni, consistenti in macchie di umidità sulla parete della camera da letto ed in una differente colorazione della cortina esterna sulla tamponatura del balcone, con formazione di salnitro alla base.
Per l'eliminazione delle macchie presenti sul paramento in cortina e di quelle rilevate e di quelle nella camera da letto sarà necessario eseguire una pulizia della cortina con sistema a bassa pressione e la tinteggiatura delle superfici interne della stessa camera da letto”.
Il Consulente incaricato ha, quindi, quantificato in euro 852,67 l'esborso da sostenere per i descritti interventi.
Domanda proposta da e EL OR, in qualità di Parte_7
A, interno 20. Controparte_2
A, interno 20, il C.T.U., a Controparte_2 seguito degli accertamenti svolti, ha evidenziato quanto segue: “Nel corso delle operazioni peritali è stata presa visione della terrazza a livello del piano quarto annessa all'appartamento int. 20 ed effettuate alcune prove di allagamento.
All'esito delle prove di allagamento è stata riscontrata l'avvenuta formazione di alcuni ristagni di acqua in prossimità della portafinestra del soggiorno, della camera da letto del piano quarto e della lavanderia.
Tale inconveniente risulta ascrivibile alla errata posa della pavimentazione che non accompagna correttamente le linee delle pendenze e, quindi, non consente il regolare convogliamento delle acque verso l'impianto di smaltimento delle stesse.
E' stata, altresì, riscontrata la presenza di alcune portefinestre la cui soglia è stata posata con un dislivello molto modesto rispetto la quota di calpestio della pavimentazione esterna. Tale configurazione dell'elemento costruttivo non costituisce l'idonea barriera all'acqua che, nel corso di importanti precipitazioni piovose, può infiltrarsi all'interno dell'appartamento.
24 Dalla terrazza dell'appartamento è stata inoltre accertata la presenza di umidità, con esfoliazione della tinteggiatura, sulla tamponatura del locale lavanderia.
Alcune macchie, in esito ad infiltrazioni di acqua, sono state accertate sul soffitto del locale lavanderia e sulla parete del confinante bagno. Tali macchie di umidità sono immediatamente sottostanti la copertura piana del fabbricato, ove risultano installate alcune componenti dell'impianto solare termico a servizio del fabbricato.
E' stata pertanto ispezionata la porzione di copertura dei citati locali accertando che sulla stessa è stato già eseguito un intervento teso a conferire garanzia di tenuta all'acqua della medesima copertura, mediante la posa di uno strato di resina impermeabile sovrapposto alla pavimentazione. Tale intervento, a parere della sottoscritta può definirsi di natura provvisoria e certamente non offre garanzia di durabilità dell'opera di impermeabilizzazione nel tempo.
Per l'eliminazione dei ristagni di acqua sarà necessario procedere al rifacimento della pavimentazione della terrazza accompagnandola correttamente alle linee delle pendenze.
Contestualmente alla sopra indicata lavorazione sarà necessario procedere all'installazione di n. 3 contro soglie in travertino in corrispondenza delle portefinestre del locale lavanderia, del soggiorno e della camera da letto.
Al fine di eliminare, invece, i riscontrati fenomeni infiltrativi sarà necessario provvedere al rifacimento del manto impermeabile della copertura mediante lo smontaggio degli impianti solari ivi installati, la demolizione della pavimentazione e di una fascia di circa 20 cm di rivestimento in cortina per la posa del nuovo verticale, la rimozione dell'originario manto impermeabile, la fornitura in opera del nuovo manto, il ripristino di tutte le finiture, ivi comprese quelle interne agli ambienti dell'appartamento, ed il successivo rimontaggio dei pannelli solari precedentemente rimossi”.
Il C.T.U. ha, infine, quantificato in complessivi euro 16.975,52 i costi da sostenere per eseguire gli interventi finalizzati alla eliminazione dei difetti di costruzione riscontrati.
25 Domanda proposta da , in qualità di proprietario dell'unità Parte_8 abitativa di cui alla scala B, interno 5.
Con riferimento all'unità immobiliare di proprietà di il C.T.U. Parte_8 ha evidenziato quanto segue: “E' stata rilevata la presenza di alcune macchie sul soffitto del soggiorno, che si estendevano, senza soluzione di continuità, anche sul soffitto dell'androne, in corrispondenza della porta di accesso all'appartamento int.
6/B. Pt_2 Mediante accesso al soprastante int. , tuttavia, è stato possibile rilevare che alcun impianto idrico, ovvero di scarico, interessa la porzione di appartamento soprastante i fenomeni infiltrativi.
Tale circostanza appare, inoltre, confermata dagli elaborati As-Built consegnati dall'impresa appaltatrice nel corso delle operazioni peritali.
Alla luce di quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene che le macchie riscontrate siano ascrivibili ad un evento infiltrativo isolato la cui causa non appare oggi immediatamente individuabile, né, a parere della sottoscritta trova giustificazione un approfondimento del fenomeno che potrebbe essere eseguito solo mediante indagini invasive per la verifica del passaggio sotto il pavimento di eventuali impianti. Al contrario, tale indagine potrebbe trovare giustificazione successivamente al monitoraggio dell'infiltrazione, mediante verifica dell'eventuale modificazione dell'alone oggi presente in termini di configurazione ed estensione, nonché dei periodi durante i quali si verrebbero a manifestare le dette eventuali modificazioni. Alla luce di quanto detto appare pertanto ragionevole provvedere, in prima istanza, alla ritinteggiatura del soffitto dell'appartamento.
Nell'appartamento è stata, altresì, rilevata la presenza di alcuni segni di umidità da risalita in corrispondenza della parete adiacente la porta finestra che dà accesso al giardino annesso all'appartamento.
In corrispondenza del fenomeno infiltrativo è stata riscontrata la presenza di una soglia priva di adeguata sigillatura in corrispondenza dello zoccolino in travertino. Per tale motivo, la sottoscritta ritiene che il fenomeno infiltrativo sia
26 ascrivibile alla errata esecuzione del dettaglio costruttivo in fase di posa della soglia della portafinestra.
Per l'eliminazione del fenomeno infiltrativo sarà necessario provvedere al ripristino delle sigillature della soglia in travertino e dell'infisso, unitamente alla posa di una contro soglia al fine di aumentare il dislivello tra la stessa soglia e la pavimentazione del giardino”
Il C.T.U. ha, quindi, specificato che per l'eliminazione dei vizi riscontrati – mediante esecuzione di un intervento in economia, con l'impiego di un operaio per una giornata ed una incidenza dei materiali pari al 20%, - l'esborso da sostenere è pari ad euro 371,62.
Domanda proposta da , in qualità di proprietaria Parte_9 dell'unità abitativa di cui alla scala B, interno 12.
In merito alla suindicata unità abitativa il C.T.U. ha così argomentato: “E' stata riscontrata la presenza di macchie di umidità sulle tamponature delle due camere da letto riconducibili alla formazione di condensa.
Analogamente a quanto esposto per l'appartamento int. 1/A, la formazione delle macchie di umidità appare riconducibile alla presenza di ponti termici, ovvero discontinuità dell'isolamento, con conseguente formazione di condensa all'interno dell'elemento di fabbrica.
In corrispondenza della parte bassa del tramezzo di separazione tra il bagno ed il disimpegno è stata, invece, riscontrata la presenza di una macchia di umidità con conseguente rigonfiamento di intonaco ed esfoliazione della tinteggiatura.
Dall'esame dello stato dei luoghi emerge che in corrispondenza della parete oggetto dei fenomeni infiltrativi è installata una vasca da bagno. Considerata la configurazione dei luoghi, la posizione della macchia di umidità rilevata, nonché la presenza della sigillatura in silicone lungo le pareti di “appoggio” della vasca, la sottoscritta ritiene che il danno lamentato possa ascriversi a perdite di acqua provenienti dalla rete di scarico (ad esempio piletta) della stessa vasca da bagno, per difetto di installazione.
27 Quanto sopra esposto, anche con riferimento a quanto rappresentato dalla proprietà dell'appartamento int. 12/B, sulla formazione di ristagni di acqua solo in occasione del suo utilizzo.
Infine, sempre nell'int. 12 della scala B è stata riscontrata una errata sigillatura dell'infisso esterno della camera da letto singola.
Per l'eliminazione delle macchie di condensa rilevate sarà necessario integrare l'isolamento termico delle tamponature mediante l'installazione di un ulteriore elemento isolante sulle superfici interne dell'appartamento, da estendere senza soluzione di continuità su tutto il soffitto e le pareti, in corrispondenza dei pilastri e/o pareti in c.a., e la finale esecuzione di intonaco termoisolante. Per l'eliminazione dei fenomeni infiltrativi in corrispondenza della parete di appoggio della vasca da bagno, sarà, invece, necessario procedere alla revisione dell'impianto di smaltimento delle acque collegato alla stessa vasca”.
Il C.T.U. ha, infine, quantificato in complessivi euro 10.795,18 i costi da sostenere per gli interventi descritti.
Domanda proposta da in qualità di proprietaria Parte_10 dell'unità abitativa di cui alla scala C, interno 14.
In merito alle doglianze e domande di il Consulente Parte_10
d'Ufficio ha evidenziato quanto segue: “Sebbene dalle informazioni sommarie ricevute nel corso delle operazioni peritali e dalle osservazioni alla CTU svolte dall'Ing. risulti l'avvenuta esecuzione di alcuni interventi volti a Per_2 migliorare l'isolamento termico dell'unità immobiliare, mediante l'applicazione di pannelli isolanti sulla faccia interna di tutte le tamponature della camera da letto matrimoniale e della parete esposta a Sud-Est della camera singola, è stata accertata la presenza di formazione di condensa in diverse zone dell'appartamento.
In particolare, è stata rilevata la formazione di condensa in corrispondenza dei diedri parete/soffitto delle n. 2 camere da letto e del bagno posti sul fronte
Nord/Est della palazzina.
28 Le macchie di condensa interessavano, anche, la parte bassa della tamponatura esposta a Nord/Ovest della camera da letto matrimoniale e la parete esposta a
Nord/Est della camera da letto singola.
Anche in questo caso, l'inconveniente rilevato è ascrivibile al tipico fenomeno di formazione della condensa per effetto della “parete fredda”, che si verifica in tutti i casi in cui è presente un ponte termico tra l'ambiente esterno e quello interno.
Per l'eliminazione delle macchie di condensa rilevate sarà necessario integrare l'isolamento termico delle tamponature mediante l'installazione di un ulteriore elemento isolante sulle superfici interne dell'appartamento, da estendere senza soluzione di continuità su tutto il soffitto e le pareti, in corrispondenza dei pilastri e/o pareti in c.a., e la finale esecuzione di intonaco termoisolante. Considerata
l'avvenuta esecuzione di un intervento analogo su parte delle tamponature dell'unità immobiliare, sarà necessario procedere preventivamente all'asportazione dell'isolante già posizionato anche per valutare un eventuale miglioramento delle caratteristiche tecniche dell'isolante da applicare”.
Il C.T.U. ha, quindi, precisato che gli interventi necessari per l'eliminazione dei difetti di costruzione riscontrati richiedono un esborso per complessivi euro
11.828,73.
Domanda proposta da in qualità di proprietario Parte_15 dell'unità abitativa di cui alla scala C, interno 17.
In merito alle doglianze di il C.T.U ha così argomentato: Parte_15
“E' stata accertata la presenza di macchie di umidità in corrispondenza dei diedri parete/soffitto delle due camere da letto.
Anche in questo caso, l'inconveniente riscontrato è ascrivibile al tipico fenomeno di formazione della condensa per effetto della “parete fredda”, che si verifica in tutti i casi in cui è presente un ponte termico tra l'ambiente esterno e quello interno.
Per l'eliminazione delle macchie di condensa rilevate sarà necessario integrare l'isolamento termico delle tamponature mediante l'installazione di un ulteriore
29 elemento isolante sulle superfici interne dell'appartamento, da estendere senza soluzione di continuità su tutto il soffitto e le pareti delle due camere da letto e la finale esecuzione di intonaco termoisolante”.
Il costo da sostenere per i suindicati interventi è stato quantificato dal C.T.U. in complessivi euro 10.012,01.
Domanda proposta da , in qualità di proprietaria Parte_16 dell'unità abitativa di cui alla scala C, interno 19.
Con riferimento all'unità immobiliare di proprietà di , il C.T.U. Parte_16 ha così argomentato: “Nel corso delle operazioni peritali è stata presa visione delle pareti interne all'appartamento int. 19, laddove il proprietario ha lamentato la formazione di macchie di umidità, senza tuttavia rilevarne la presenza.
In proposito, il proprietario dell'appartamento int. 19 ha riferito di alcuni interventi eseguiti dall'impresa appaltatrice sulla cortina esterna, volti all'eliminazione dei fenomeni infiltrativi lamentati. Di tali interventi, riconducibili ad un'epoca successiva all'edificazione del fabbricato ed evidentemente idonei all'eliminazione della causa dei fenomeni infiltrativi lamentati, si è avuta evidenza all'ispezione visiva del paramento in cortina del fabbricato.
Sulla terrazza a livello annessa all'appartamento int. 19 è stato, altresì, riscontrato che le soglie delle portefinestre della camera da letto e della lavanderia sono state posate con un dislivello molto modesto rispetto alla quota di calpestio della pavimentazione esterna. In particolare, la soglia della camera da letto risultava, su un lato, ad una quota inferiore a quella della pavimentazione della adiacente terrazza. Analogamente a quanto già rappresentato per taluni altri appartamenti, tale configurazione dell'elemento costruttivo non costituisce l'idonea barriera all'acqua che, nel corso di importanti precipitazioni piovose può infiltrarsi all'interno dell'appartamento.
Infine, è stato riscontrato il mancato imbocco in fogna dell'impianto di scarico della condensa della caldaia installata nel vano posto sulla terrazza a livello annessa all'appartamento.
30 Per l'eliminazione degli inconvenienti lamentati in atti, sarà necessario procedere alla posa in opera di n. 3 contro soglie in travertino al fine di elevare la quota di calpestio delle stesse soglie e garantire una migliore tenuta agli agenti atmosferici”.
Quanto ai costi il medesimo C.T.U. ha così concluso: “Per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento in economia, prevedendo l'impiego di un operaio per una giornata ed un'incidenza dei materiali pari al 20%, per complessivi euro 371,62.
Domanda proposta da , in qualità di proprietario Parte_17 dell'unità abitativa di cui alla scala C, interno 20.
In merito alle doglianze svolte da , nella suindicata qualità, il Parte_17
C.T.U. ha osservato quanto segue: “Sulla terrazza a livello annessa all'appartamento int. 20 è stato accertato che le soglie delle quattro portefinestre sono state posate con un dislivello molto modesto rispetto alla quota di calpestio della pavimentazione esterna. Analogamente a quanto già rappresentato per taluni altri appartamenti, tale configurazione dell'elemento costruttivo non costituisce un'idonea barriera all'acqua che, nel corso di importanti precipitazioni piovose può infiltrarsi all'interno dell'appartamento.
Anche per l'appartamento int. 20/C è stato riscontrato il mancato imbocco in fogna dell'impianto di scarico della condensa della caldaia installata nel vano posto sulla terrazza a livello annessa all'appartamento.
Per l'eliminazione degli inconvenienti lamentati in atti, sarà necessario procedere alla posa in opera di n. 4 contro soglie in travertino al fine di elevare la quota di calpestio delle stesse soglie e garantire una migliore tenuta agli agenti atmosferici”.
Quanto ai costi, il C.T.U. ha concluso che “per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento in economia, prevedendo l'impiego di un operaio per una giornata ed un'incidenza dei materiali pari al 20%, per complessivi euro 371,62”.
31 Domanda proposta da in qualità di proprietario Parte_18 dell'unità abitativa di cui alla scala D, interno 5.
In merito all'appartamento di proprietà di il C.T.U. ha così Parte_18 argomentato: “E' stata rilevata la presenza di una macchia di umidità sulla parte bassa del tramezzo che separa il soggiorno dal bagno. In particolare, tale infiltrazione risulta ubicata in corrispondenza del box doccia installato nel suddetto servizio igienico.
Il fenomeno infiltrativo, che per il momento non ha interessato il soffitto della sottostante cantina allo scopo ispezionata, appare ascrivibile ad una carente sigillatura del piatto doccia.
Sono state, altresì, rilevate n. 2 macchie di umidità sul soffitto della camera da letto in corrispondenza del celetto della portafinestra e della parete esposta a
Sud/Est.
Giusta la conformazione delle citate macchie di umidità, la sottoscritta ritiene che le stesse siano, con probabilità, ascrivibili alla mancanza di tenuta agli agenti atmosferici del soprastante balcone annesso all'appartamento int. 10. Tuttavia,
l'appartamento int. 10 non è stato disponibile all'ispezione e pertanto non è stato possibile procedere ad un approfondimento di indagine, ad esempio mediante l'esecuzione di prove di allagamento.
E' stata, infine, riscontrata la presenza di una macchia di umidità in corrispondenza della base della tamponatura adiacente la portafinestra del soggiorno. In particolare, la proprietà ha informato la sottoscritta che i fenomeni infiltrativi si manifestavano con fuoriuscita di acqua dalla parete anche in assenza di precipitazioni piovose.
Esaminati pertanto i luoghi, in corrispondenza delle infiltrazioni è stato rinvenuto il collettore dell'impianto termico a servizio dell'appartamento a cui ascrivere il fenomeno infiltrativo per mancanza di perfetta tenuta.
Al fine di eliminare i fenomeni infiltrativi riscontrati sul tramezzo del corridoio sarà necessario procedere alla revisione dell'impianto di scarico della doccia ed
32 all'esecuzione di una migliore sigillatura del piatto rispetto alle pareti del servizio igienico.
Sarà, altresì, necessario procedere al rifacimento del manto impermeabile del soprastante balcone annesso all'int. 10, mediante la demolizione della pavimentazione, la rimozione dell'originario manto impermeabile, la posa in opera di un nuovo manto costituito da un doppio strato di guaina bituminosa ed il ripristino della pavimentazione.
Dovrà, infine, essere eseguito un intervento di manutenzione del collettore dell'impianto termico posto nel giardino in prossimità della portafinestra del soggiorno, volto a verificare i collegamenti delle tubazioni in ingresso ed in uscita dallo stesso collettore”.
Il C.T.U. ha, quindi, quantificato in complessivi euro 5.743,02 i costi da sostenere per l'eliminazione dei difetti riscontrati.
Domanda proposta da in qualità di proprietaria Parte_20 dell'appartamento di cui alla Scala D, interno 17.
In merito alle doglianze e domande formulate da il C.T.U. ha Parte_20 evidenziato quanto segue: “E' stata riscontrata la presenza di una lieve esfoliazione di tinta sul soffitto del bagno. Tale inconveniente, tuttavia, non appare ascrivibile ad un fenomeno infiltrativo, quanto ad una non perfetta finitura del soffitto per utilizzo di una tinta non appropriata all'applicazione in ambienti con forte formazione di umidità, ovvero per una imperfetta esecuzione delle opere di preparazione delle superfici da tinteggiare.
E' stata, altresì, riscontrata la formazione di una “microlesione” sull'intonaco della camera da letto in corrispondenza del diedro formato tra la trave e la tamponatura Nord-Ovest della camera da letto, ossia in corrispondenza della giunzione tra la struttura del fabbricato e l'elemento portato di chiusura dell'ambiente.
La suddetta microlesione, che non interessa gli elementi portanti del fabbricato,
a parere della sottoscritta può essere ascritta ad un normale fenomeno di assestamento dell'edificio di nuova costruzione.
33 Al fine di eliminare gli inconvenienti riscontrati sarà necessario procedere al ripristino delle finiture del bagno mediante raschiatura della tinta dal soffitto, carteggiatura dello stesso ed esecuzione di una nuova tinteggiatura previa posa di idoneo fissante di adesione.
Nella camera da letto, oltre al ripristino delle tinteggiature sarà necessario procedere alla rasatura della parete sottostante la trave di bordo”.
Il C.T.U. ha, quindi, quantificato in complessivi euro 969,99 i costi da sostenere per i suindicati interventi.
Domanda proposta da in qualità di proprietario Parte_21 dell'appartamento di cui alla Scala D, interno 19 e del box auto 21/D. In merito alle domande e doglianze formulate da il C.T.U. ha Parte_21 evidenziato quanto segue: “Nel soggiorno e nella camera da letto del piano quarto
è stata rilevata la presenza di rigonfiamenti di intonaco ed esfoliazione della tinta, sulla parte bassa delle pareti, in prossimità delle portefinestre che danno accesso alla terrazza a livello annessa all'appartamento.
Proprio in corrispondenza di tali portefinestre le soglie in travertino presentavano dislivello minimo rispetto alla pavimentazione della terrazza. Tale circostanza lascia ritenere che i fenomeni infiltrativi riscontrati sulle tamponature siano riconducibili alla imperfetta realizzazione del particolare costruttivo della soglia e della impermeabilizzazione in aderenza alla stessa. Analoga configurazione delle soglie è stata accertata in corrispondenza della portafinestra della seconda camera da letto e del locale destinato, da progetto, a lavatoio.
Nel corso dei sopralluoghi sono stati, altresì, accertati: i) la presenza di una macchia di umidità sul soffitto del locale lavatoio, in prossimità della parete di confine con l'appartamento int. 20; ii) alcuni rigonfiamenti di intonaco con esfoliazione di tinta sulla tamponatura esterna dello stesso locale lavatoio, con copertura piana non praticabile, sulla quale sono installati n. 2 pannelli solari per la produzione di acqua calda ad uso sanitario. Da un esame visivo, sulla copertura del citato locale lavatoio, è stata rilevata la presenza di vegetazione in prossimità del
34 bocchettone di raccolta delle acque e, più in generale, tra le fughe delle piastrelle della pavimentazione.
La presenza di crescita spontanea di vegetazione sulla pavimentazione della copertura, fa ritenere che gli accertati fenomeni infiltrativi che interessano il soffitto del locale lavatoio siano ascrivibili alla mancanza di tenuta agli agenti atmosferici del soprastante lastrico solare.
Quanto al box n. 21/D, è stata riscontrata la presenza di segni di umidità sulla pavimentazione ed alla base delle tramezzature del box auto.
In proposito la proprietà ha informato che i fenomeni infiltrativi si presenterebbero in occasione di importanti fenomeni meteorici in concomitanza dei quali si verificherebbe la formazione di ristagni di acqua in prossimità del pozzetto ubicato nell'adiacente corsello di manovra.
Sul punto giova rilevare che dall'esame del progetto in corrispondenza del citato pozzetto era prevista l'installazione di n. 2 vasche di accumulo dell'acqua piovana, oggi non presenti nell'autorimessa.
Tutto ciò premesso, la sottoscritta ritiene che i fenomeni infiltrativi siano riconducibili ad una carenza della rete fognaria del fabbricato, che, come sarà evidenziato in seguito, non appare idonea al corretto smaltimento in fogna di tutte le acque meteoriche.
Al fine di eliminare i rigonfiamenti di intonaco nella camera da letto e nel soggiorno si dovrà eseguire un intervento di sigillatura in corrispondenza dei nodi infisso/ porta finestra /soglia, con contestuale posa in opera di n. 2 contro soglie in travertino.
Al fine di eliminare, invece, i riscontrati fenomeni infiltrativi sarà necessario provvedere al rifacimento del manto impermeabile della copertura mediante lo smontaggio degli impianti solari ivi installati, la demolizione della pavimentazione e di una fascia di circa 20 cm di rivestimento in cortina per la posa del nuovo verticale, la rimozione dell'originario manto impermeabile, la fornitura in opera del nuovo manto, il ripristino di tutte le finiture, ivi comprese quelle interne agli
35 ambienti dell'appartamento, ed il successivo rimontaggio dei pannelli solari precedentemente rimossi”.
In merito ai costi complessivi degli interventi da eseguire il C.T.U. ha così concluso: “Per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento di euro 10.477,24”.
Con riferimento, poi, ai difetti relativi al box auto il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “Analogamente a quanto esposto per il box auto n. 21/B anche nel caso in esame il vizio riscontrato appare riconducibile alla fuoriuscita di acqua dal pozzetto ubicato nel corsello di congiunzione tra le due porzioni di autorimessa.
Considerato che è stato già valutato l'intervento di allaccio dell'impianto fognario delle palazzine B e C al collettore comunale, è stato quantificato il solo costo di ripristino delle finiture del box auto in complessivi euro 830,19”.
Domanda proposta da e quali Parte_12 Parte_11 comproprietari del box 21/B.
In merito alle domande e doglianze afferenti il suindicato box il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “E' stata riscontrata la presenza di segni di umidità alla base della muratura posta a confine con il corsello di manovra posto in asse alle due rampe carrabili.
In particolare, la proprietà ha informato la sottoscritta che i fenomeni infiltrativi si presenterebbero in occasione di importanti fenomeni di precipitazione piovosa in concomitanza dei quali si verificherebbe la formazione di ristagni di acqua in prossimità del pozzetto ubicato nell'adiacente corsello di manovra.
Sul punto giova rilevare che dall'esame del progetto in corrispondenza del citato pozzetto era prevista l'installazione di n. 2 vasche di accumulo dell'acqua piovana, oggi non presenti nell'autorimessa.
Tutto ciò premesso, la sottoscritta ritiene che i fenomeni infiltrativi siano riconducibili ad una carenza della rete fognaria del fabbricato, che, come sarà evidenziato in seguito, non appare idonea al corretto smaltimento in fogna di tutte le acque meteoriche.
36 Al fine di eliminare i vizi riscontrati nel corso delle operazioni peritali, sarà necessario procedere al completamento delle opere dell'impianto fognario mediante la realizzazione del collegamento al collettore consortile oggi esistente, giusta quanto rappresentato dalle parti nel corso delle operazioni peritali.
Per l'esecuzione dell'opera sopra indicata sarà necessario prevedere le lavorazioni di seguito sommariamente indicate: i) demolizione della pavimentazione della rampa e della soletta armata sottostante;
ii) demolizione di pavimentazione stradale;
iii) scavo a sezione obbligata fino alla quota di uscita delle tubazioni dai pozzetti di cacciata;
iv) rimozione dell'impianto fognario provvisorio;
v) posa in opera delle nuove tubazioni e loro innesto nella condotta fognaria comunale, previa installazione di una valvola di non ritorno;
vi) rinterro dello scavo e ripristino della pavimentazione stradale;
vii) posa in opera di manto impermeabile sulla rampa, con risvolto verticale sulle pareti fino ad un'altezza di circa 30 cm dal piano di calpestio della stessa rampa;
viii) ripristino della pavimentazione industriale con finitura a spina di pesce sulla rampa.
Completate le opere sopra indicate potrà essere eseguito il ripristino delle finiture dei box danneggiati.
Le opere di realizzazione della rete e di allaccio di quest'ultima al collettore consortile sono, come riferito dalle parti, comprese nell'appalto originariamente affidato alla e pertanto le stesse dovranno essere compensate ai prezzi CP_3 di contratto. Di tali prezzi non si ha evidenza negli atti di causa e per tale motivo la valutazione effettuata è da ritenersi del tutto indicativa e comunque, comprensiva anche di quelle opere già realizzate e oggi da demolire (rampa carrabile).
Quanto ai costi il C.T.U. ha così concluso: “Per l'esecuzione delle opere di collegamento della rete interna al collettore è stato stimato un intervento di euro
17.953,58. Le opere di ripristino del box auto sono state invece computate in complessivi € 762,53”.
Domanda proposta da quale proprietario del box n. 7/D. Parte_19
In ordine al box auto n. 7D, il C.T.U. ha così argomentato: “E' stata riscontrata la presenza di alcuni segni di umidità ascrivibili a pregressi fenomeni infiltrativi.
37 A sostegno di quanto sopra esposto si rappresenta che la proprietà ha informato che le infiltrazioni lamentate sarebbero state eliminate con l'esecuzione di alcuni interventi di sistemazione dell'impermeabilizzazione del giardino pensile annesso al soprastante appartamento int. 2/D.
Sono, tuttavia, ancora presenti le differenze cromatiche delle finiture conseguenti l'infiltrazione di acqua ed alcuni fori eseguiti sul soffitto del box auto per consentire una più veloce asciugatura dell'elemento costruttivo”.
Quanto agli interventi da seguire ed ai relativi costi il C.T.U ha così concluso:
“Nel caso in esame risultano già eseguiti tutti i lavori utili alla eliminazione del fenomeno infiltrativo.
Sono, invece, ancora da eseguire i lavori di ripristino della finitura del soffitto che sono stati valutati in complessivi euro 368,65”.
Domanda proposta da quale proprietaria del box n. 6/C. Parte_14
In merito alle doglianze e domande svolte da il C.T.U. ha così Parte_14 argomentato: “E' stata riscontrata la presenza di alcuni segni di umidità ascrivibili a pregressi fenomeni infiltrativi.
Tuttavia, la proprietà ha informato che le infiltrazioni lamentate risulterebbero cessate in seguito all'esecuzione di alcuni interventi al piano soprastante.
Sono, tuttavia, ancora presenti lievi differenze cromatiche delle finiture conseguenti l'infiltrazione di acqua ed alcuni fori eseguiti sul soffitto del box auto per consentire una più veloce asciugatura dell'elemento costruttivo.
Nel caso in esame risultano già eseguiti tutti i lavori utili alla eliminazione del fenomeno infiltrativo.
Sono, invece, ancora da eseguire i lavori di ripristino della finitura del soffitto che sono stati valutati in complessivi euro 432,16”.
Domande proposte dall'Amministratore del Condominio, con riferimento alle parti comuni.
Impianto fognario.
Come evidenziato dal C.T.U. l'impianto fognario a servizio del complesso immobiliare di “risulta costituito da n. 2 distinte reti: 1) una Parte_1
38 rete a servizio delle palazzine A e B. Il pozzetto terminale dell'impianto è posto al di sotto della rampa con accesso dalla Via Rosellina Balbi;
2) un'altra rete a servizio delle palazzine C e D. Il pozzetto terminale dell'impianto è posto al di sotto della rampa con accesso dalla Via Palmisano.
Con riferimento all'impianto a servizio delle palazzine A e B (Via Rosellina
Balbi) il C.T.U. ha evidenziato che “L'impianto in questione è composto da tubazioni aeree e tubazioni interrate. Le tubazioni aeree passano all'interno dei box auto e convogliano in fogna, in n. 2 distinte reti, le acque nere e grigie provenienti dai bagni e dalle cucine degli appartamenti e le acque meteoriche raccolte in copertura;
le tubazioni interrate raccolgono le acque piovane di drenaggio intercettate all'interno dell'autorimessa. Dal pozzetto terminale (Pfossa) parte una condotta in uscita, condotta, quest'ultima, costituita da una tubazione in polietilene a doppia parete del diametro di 250 mm che si innesta nel collettore inter- consortile provvisorio.
Dall'esame del rapporto di video ispezione depositato in atti si evince che a circa 70 cm dal pozzetto Pfossa è presente una variazione di diametro del condotto fognario da 250 mm a 200 mm.
Ad una distanza di circa 2,08 pozzetto Pfossa è presente un tratto di rete sub verticale che si innesta ad un ulteriore tratto di rete orizzontale posto ad una quota superiore di circa 70 cm rispetto a quella di uscita dal pozzetto Pfossa;
tale ultimo tratto di rete si collega al collettore inter-consortile provvisorio mediante un pozzetto sifonato cieco”.
Quanto, poi, all'impianto fognario a servizio delle palazzine C e D (Via
Palmisano), il C.T.U. ha, ancora, esposto quanto segue: “L'impianto in questione è composto da tubazioni aeree e tubazioni interrate. Le tubazioni aeree passano all'interno dei box auto e convogliano in fogna, in n. 2 distinte reti, le acque nere e grigie provenienti dai bagni e dalle cucine degli appartamenti e le acque meteoriche raccolte in copertura;
le tubazioni interrate raccolgono le acque piovane di drenaggio intercettate all'interno dell'autorimessa. Le tubazioni delle acque chiare confluiscono nel pozzetto (Prampa) posto in corrispondenza della
39 rampa carrabile di Via Palmisano;
l'acqua raccolta da tale pozzetto viene quindi convogliata in un ulteriore pozzetto cieco mediante un'unica tubazione in uscita.
Giova rilevare che, dalla relazione di video ispezione risulta che il pozzetto cieco sopra indicato è posizionato ad una quota inferiore rispetto a quella del pozzetto di imbocco nel collettore inter-consortile provvisorio. Le acque nere sono invece convogliate, mediante nn. 2 tubazioni che attraversano il pozzetto Prampa, direttamente nel pozzetto di imbocco nel collettore inter-consortile provvisorio”.
Effettuate le cennate descrizioni, il C.T.U., con riferimento all'impianto fognario nel suo complesso, ha evidenziato, ancora, quanto segue: “[…] si rappresenta che, così come riferito, nel corso delle operazioni peritali è emerso che la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria a servizio dei fabbricati, e quindi del collettore principale di scarico sulla pubblica via, era un onere posto a carico del . Parte_25
In particolare, il collettore fognario da realizzare come opera di urbanizzazione primaria doveva essere costituito da n. 2 collettori consortili che correvano uno lungo la Via Rosellina Balbi e l'altro verso la Via Marcello Palmisano;
su tali collettori dovevano, quindi, innestarsi gli impianti di smaltimento dei reflui del Pa complesso immobiliare di civ. . Parte_1
All'epoca di svolgimento delle operazioni peritali, è stata riscontrata l'avvenuta realizzazione dell'impianto fognario di Via Marcello Palmisano. Diversamente, non è stata rilevata la presenza di alcun collettore consortile in corrispondenza della Via Rosellina Balbi.
Occorre, ancora, rilevare che in data 9.8.2011, prot. 46342/2011 (all. n. 5), la presentava presso il Comune di Controparte_2
Roma, un “progetto per allaccio in fogna provvisorio per CP_8 fabbricati ad uso residenziale”. Tale intervento, come evidenziato nell'elaborato grafico allegato alla domanda, si rendeva necessario per l'assenza delle opere di urbanizzazione primaria a servizio del complesso immobiliare di Via Angela
Sorgato civ. 25.
40 A sostegno di quanto sopra esposto, si rileva che nell'elaborato grafico presentato presso il , non veniva rappresentato alcun impianto CP_8 fognario né sulla Via Marcello Palmisano né sulla Via Rosellina Balbi.
Diversamente, il progettista dell'impianto provvisorio indicava come “in fase di realizzazione dalla soc. Torrenova 3000” il tratto fognario ubicato in Via Giovanni
Altieri su cui si sarebbe dovuto innestare lo stesso impianto provvisorio a servizio del complesso immobiliare di Via Angela Sorgato civ. 25.
Tutto ciò premesso, nel corso dei numerosi sopralluoghi effettuati è stata riscontrata l'avvenuta realizzazione di un impianto di smaltimento delle acque in tubazioni di PVC che dai pozzetti posti in corrispondenza delle rampe di accesso ai locali autorimessa del complesso immobiliare in parola confluisce i reflui dello stesso complesso immobiliare verso l'impianto di Via Giovanni Altieri.
Dalle informazioni fornite dalle parti nel corso delle operazioni peritali, è emerso che tale impianto, di natura provvisoria, venne realizzato proprio per sopperire alla mancanza del collettore consortile, al fine di poter rendere
“abitabili” le unità immobiliari comprese nelle quattro palazzine.
Pertanto, alla luce di quanto esposto, emerge con chiarezza che il mancato completamento della rete fognaria interna da parte della resistente sia CP_9 imputabile alla mancata realizzazione dei collettori consortili, tutt'oggi, almeno in parte, ancora da realizzare.
Mancato completamento dell'impianto fognario
Come già illustrato nel corso della relazione, è stata rilevata la presenza di un impianto fognario provvisorio, giusta la mancata esecuzione, all'epoca di esecuzione dei lavori, dell'impianto fognario consortile che doveva raccogliere i reflui del complesso immobiliare di . Parte_1
Nel corso delle operazioni peritali è stata rilevata la presenza del collettore fognario lungo la Via Marcello Palmisano. Diversamente;
non risulta eseguito il collettore consortile di Via Rosellina Balbi destinato a raccogliere i reflui provenienti dalle palazzine A e D.
41 A e D Controparte_2
è subordinato alla realizzazione del collettore consortile di Via Rosellina Balbi.
Tale lavoro che, come riferito dalle parti, è compreso nell'appalto originariamente affidato alla deve ritenersi compensato ai prezzi Controparte_3 contrattuali. Di tali prezzi non si ha evidenza negli atti di causa;
pertanto, al fine di fornire al G.I. ogni utile elemento è stimato un lavoro, in via del tutto indicativa, comprensivo anche di quelle opere già realizzate e oggi da demolire (rampa carrabile).
Pertanto, analogamente a quanto esposto per le palazzine B e C, per il completamento della rete fognaria verso il collettore di Via Rosellina Balbi sarà necessario eseguire le lavorazioni di seguito indicate: i) demolizione della pavimentazione della rampa e della soletta armata sottostante;
ii) demolizione di pavimentazione stradale;
iii) scavo a sezione obbligata fino alla quota di uscita delle tubazioni dai pozzetti di cacciata;
iv) rimozione dell'impianto fognario provvisorio;
v) posa in opera delle nuove tubazioni e loro innesto nella condotta fognaria comunale, previa installazione di una valvola di non ritorno;
rinterro dello scavo e ripristino della pavimentazione stradale;
vi) posa in opera di manto impermeabile sulla rampa, con risvolto verticale sulle pareti fino ad un'altezza di circa 30 cm dal piano di calpestio della stessa rampa;
vii) ripristino della pavimentazione industriale con finitura a spina di pesce sulla rampa”.
Per l'esecuzione delle opere sopra indicate il C.T.U. ha stimato un costo di euro
8.251,37.
Infiltrazioni dalle bocche di lupo per l'areazione del garage.
In merito alla doglianza di cui sopra il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “E' stata riscontrata la presenza di n. 2 macchie di umidità sull'intradosso del solaio in corrispondenza delle bocche di lupo poste nei corselli di manovra delle scale A e
B.
Dalle informazioni ricevute è emerso che nel corso del tempo l'impresa appaltatrice ha effettuato alcuni interventi di rifacimento
42 dell'impermeabilizzazione delle citate bocche di lupo senza, tuttavia, riuscire ad eliminare i fenomeni infiltrativi lamentati in atti.
Sul punto la sottoscritta osserva che la bocca di lupo ha la funzione di garantire la ventilazione del piano interrato e, pertanto, in caso di precipitazione piovosa accompagnata da vento, è possibile il passaggio di acqua attraverso l'elemento costruttivo in esame.
Per tale motivo, in sede di realizzazione di tali aperture di areazione è necessario studiare particolari costruttivi che preservino gli elementi di finitura al passaggio dell'acqua.
Ciò detto, le macchie di umidità presenti sull'intradosso del solaio sono ascrivibili all'assenza del profilo rompi goccia in prossimità delle aperture.
Per l'eliminazione dei fenomeni infiltrativi, sarà necessario procedere al rifacimento delle porzioni di intonaco e cls ammalorate ed all'installazione di una scossalina in alluminio;
tale scossalina dovrà sporgere di almeno 1 cm dall'intradosso del solaio al fine di garantire la funzione rompigoccia e, quindi, di impedire il deterioramento della finitura del soffitto del corsello di manovra dell'autorimessa”.
Indi il C.T.U. ha concluso che, per l'esecuzione delle opere sopra indicate, è necessario un intervento il cui costo è quantificabile in euro 1.330,04.
Ristagno di acqua piovana
In merito alla doglianza di cui sopra il C.T.U. ha osservato quanto segue: “E' stata rilevata la presenza di segni di umidità sulla pavimentazione in cemento industriale, in corrispondenza delle asole di areazione dell'autorimessa (foto n.
106).
L'inconveniente riscontrato appare ascrivibile ad un lieve avvallamento della pavimentazione che non consente il regolare deflusso delle acque verso il pozzetto di raccolta delle acque chiare.
Per l'eliminazione dell'avvallamento rilevato sarà necessario ripristinare la porzione di pavimentazione industriale posta sotto il vano di areazione del corsello dell'autorimessa compresa tra i quattro giunti di dilatazione che la circoscrivono.
43 L'intervento dovrà riguardare una superficie di pavimentazione pari a circa 25 mq.”
Il Consulente d'Ufficio ha, quindi, concluso che il costo da sostenere per l'esecuzione delle opere sopra indicate è pari ad euro 2.113,98.
Mancata stuccatura delle copertine in travertino dei muri perimetrali dei giardini con conseguente infiltrazione e colatura di acqua sui muri in blocchetti di tufo
Sul punto il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “Presa visione delle copertine poste in opera a coronamento dei muri perimetrali dei giardini, è stata riscontrata la presenza di alcuni giunti in cui la sigillatura/stuccatura presenta alcune lievi venature.
Tale inconveniente appare riconducibile ad un ritiro dei materiali da costruzione, ovvero ad un assestamento degli elementi costruttivi, che, a parere della sottoscritta, sono da considerarsi fisiologici nei primi anni di vita di un fabbricato.
Per l'eliminazione dei difetti riscontrati sarà necessario procedere alla revisione delle copertine ed alla loro stuccatura, laddove le medesime risultino mancanti, ovvero assenti.
Per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento in economia, prevedendo l'impiego di due operai per n. 2 giornate ed un'incidenza dei materiali pari al 20%, per complessivi euro 1.486,46”.
Mancato trattamento antiruggine dei tubi del gas
In merito alla doglianza di cui sopra il C.T.U. ha osservato che “è' stata riscontrata la formazione di ruggine sui tubi del gas posti nel cortile condominiale.
Tale inconveniente appare riconducibile ad un mancata protezione, anche mediante semplice scossalina, delle tubazioni che sono completamente esposte agli agenti atmosferici.
Al fine di protegge le tubazioni del gas dalle acque meteoriche che si riversano sulle citate tubazioni, la sottoscritta ritiene opportuno installare una scossalina in
44 alluminio lungo tutta l'estensione delle citate tubazioni, che corrono lungo i muri perimetrali dei giardini privati.
Per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento di euro 2.310,16”.
Formazione del fenomeno di risalita dell'umidità in corrispondenza dei muri perimetrali delle quattro palazzine
In merito alla doglianza di cui sopra, nell'elaborato redatto dal C.T.U. è dato leggere quanto segue: “Nel corso delle operazioni peritali è stata rilevata la presenza di macchie di umidità in corrispondenza dei muri in tufo di perimetrazione dei giardini privati del piano terra.
Detti muri perimetrali risultano realizzati in blocchetti di tufo a faccia vista con n. 2 ricorsi di mattoni ad un'altezza di circa 50 cm dal piano di calpestio e copertine in travertino.
Tutto ciò premesso, l'inconveniente lamentato appare ascrivibile alla mancata realizzazione del risvolto verticale della guaina di impermeabilizzazione del solaio in corrispondenza delle pareti perimetrali dei giardini, lato corte comune.
Giova, tuttavia, rilevare che le murature in parola appaiono sostanzialmente conformi a quanto previsto nei particolari costruttivi riportati nell'elaborato grafico
“Nuovi Tipi” del 20.12.2007, prot. 78845/2007, ove non sembra previsto risvolto verticale sul tufo a faccia vista che sarebbe stato comunque da proteggere e rivestire con una zoccolatura in pietra, ovvero altro materiale”.
Rigonfiamento dell'intonaco sul muro perimetrale lungo generato Parte_1 dalla presenza di umidità all'interno della muratura, ovvero dall'assenza dello strato di rinzaffo
Sul punto il C.T.U. ha esposto che “nel corso delle operazioni peritali è stata presa visione della muratura perimetrale del complesso immobiliare lungo la
[...]
, muratura, quest'ultima, che è risultata a tratti distaccata dal Parte_1 supporto murario con talune lesioni del tipo a ragnatela”.
Rottura delle copertine in travertino perimetrali all'apertura della botola che dà accesso al lastrico solare
45 In merito a tale doglianza il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “E' stata riscontrata l'avvenuta lesione di alcune copertine in travertino poste a coronamento dei cordoli in muratura delle botole di accesso al lastrico solare della scala A. Tale inconveniente appare ascrivibile alle sollecitazioni indotte dal serramento di chiusura della botola in occasione della sua apertura e chiusura.
E' stata altresì, riscontrata, l'avvenuta rottura, con parziale distacco dal supporto, delle copertine poste a coronamento dei cordoli in muratura delle botole di accesso al lastrico solare della scala C. L'inconveniente, diversamente da quanto
A, appare riconducibile ad un'errata posa del serramento di Controparte_2 chiusura del vano di accesso al lastrico solare, i cui ancoraggi risultano, in parte,
“sfilati” dal supporto.
Per il ripristino della corretta funzionalità della botola sarà necessario procedere allo smontaggio della stessa, al ripristino delle copertine in travertino del vano di alloggiamento, ed al suo successivo montaggio, da eseguirsi ponendo particolare attenzione alla corretta realizzazione degli ancoraggi.
Per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento il cui costo è pari ad euro 792,68.
Diffusa presenza di ponti termici su pareti perimetrali e soffitti sotto terrazzi, con produzione di muffe ed umidità diffuse all'interno degli alloggi.
In proposito il C.T.U. ha evidenziato quanto segue: “Parte ricorrente lamenta la presenza di muffe e macchie di umidità in corrispondenza di pareti e soffitti posti a diretto contatto con l'ambiente esterno, con particolare riferimento agli ambienti con esposizione Nord e Nord-Est.
Giusto quanto rappresentato nella perizia allegata in atti, la formazione di muffe ed umidità in corrispondenza di pareti e soffitti degli ambienti interni sarebbe ascrivibile ad una errata esecuzione della coibentazione di pareti, soffitti e pavimentazioni a contatto con l'esterno.
Nel corso delle operazioni peritali sono state ispezionate numerose unità immobiliari, potendo in tal modo riscontrare l'effettiva formazione di macchie di condensa in corrispondenza dei diedri parete/soffitto di alcune unità immobiliari.
46 Tali inconvenienti, come anticipato nei precedenti paragrafi, risultano circoscritti a talune unità immobiliari e non appaiono, pertanto, generalizzati all'intero fabbricato.
Dall'esame del progetto depositato al Comune di Roma, prot. 78845/2007 (all.
n. 7), viene riportato il particolare costruttivo che prevedeva la realizzazione di una muratura a cassetta con interposti pannelli isolanti di spessore pari a 5 cm, con soluzione di continuità in corrispondenza del fronte delle travi.
Tale carenza di progetto veniva evidenziata in corso d'opera dal D.L. con l'OdS n. 5 per ciò che riguardava l'isolamento in corrispondenza dei pilastri. Con tale
O.d.S. il D.L. ordinava all'impresa appaltatrice “di provvedere, anche laddove non previsto esplicitamente dai disegni esecutivi, la posa in opera del poliuretano espanso in corrispondenza dei pilastri, completando a regola d'arte la posa in opera dell'isolamento, in modo tale da evitare completamente il verificarsi di ponti termici”.
Diversamente, nulla veniva ordinato per la risoluzione dei ponti termici rilevabili sulle travi di bordo del complesso immobiliare.
Alla luce di quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene che gli inconvenienti riscontrati, sebbene non appaiano generalizzati nel complesso immobiliare, siano ascrivibili ad una errata attenzione al dettaglio costruttivo, prima in fase di progettazione e poi in fase di realizzazione del complesso immobiliare.
Scarsissima pendenza di tutte le pavimentazioni dei terrazzi esterni degli alloggi
Parte ricorrente lamenta la riduzione dello spessore dell'estradosso generato dal posizionamento dello strato di coibentazione all'estradosso dei solai, con conseguente riduzione delle pendenze utili al deflusso delle acque meteoriche.
Anche in questo caso, la problematica appare circoscritta a taluni terrazzi di cui si è già trattato nei precedenti paragrafi”.
Rete fognante orizzontale di scarico delle acque bianche e nere di tutti i quattro fabbricati e relativi allacci al collettore fognatura comunale.
In merito alla rete fognante orizzontale, nell'elaborato peritale in atti è dato leggere quanto segue: “Parte ricorrente, con riferimento alla rete fognaria delle
47 acque chiare e delle acque nere a servizio del complesso immobiliare, lamenta la mancata realizzazione dei pozzetti finali previsti in corrispondenza del confine del lotto oggetto del Contratto, delle relative condotte finali d'adduzione e dei dispositivi antirigurgito, oltre l'esecuzione degli allacci ai collettori comunali.
Come anticipato nel corso della relazione, le problematiche dell'impianto fognario appaiono ascrivibili all'impossibilità da parte dell'impresa di eseguire i collegamenti definitivi all'impianto fognario consortile per l'assenza del medesimo1, almeno per ciò che riguarda le tubazioni di rete e gli allacci”.
Altri vizi rilevati
Il C.T.U. ha, ancora, rilevato ed evidenziato quanto segue: “Nel corso delle operazioni peritali, parte attrice ha evidenziato ulteriori problematiche manifestatesi successivamente all'avvio del procedimento e non indicate negli atti di causa.
Presa visione di quanto lamentato, si riporta di seguito l'individuazione delle problematiche riscontrate nel corso dei sopralluoghi.
Scala A, int. 19
In corrispondenza della terrazza a livello del piano quarto annessa all'appartamento int. 19, è stata evidenziata la presenza di alcuni segni di umidità, con conseguente rigonfiamento di intonaco ed esfoliazione della tinta, in corrispondenza della tamponatura del locale lavanderia.
Tale inconveniente risulta ascrivibile al dilavamento delle acque meteoriche lungo la tamponatura del locale lavanderia. L'inconveniente è ascrivibile alla presenza di una copertina poco sporgente rispetto alla sottostante muratura.
Per l'eliminazione dell'inconveniente lamentato sarà necessario provvedere alla sostituzione degli stangoni del lastrico solare a copertura dei locali lavatoi.
Per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento il cui costo è pari ad euro 221,75.
Box auto nn. 6/A, 7/A ed 8/A
48 E' stata rilevata la presenza di fenomeni infiltrativi che hanno interessato la pavimentazione dei box auto nn. 6/A, 7/A ed 8/A e la base della tamponatura lungo la Via Rosellina Balbi.
Esaminata la parete esterna lungo la Via Rosellina Balbi è stata riscontrata la presenza di una guaina bituminosa posata sulla superficie.
Per l'eliminazione dei fenomeni infiltrativi riscontrati, sarà necessario provvedere al rifacimento del verticale impermeabile oggi posato sopra lo strato di intonaco e staccato dal supporto murario.
Dovrà, quindi, essere eseguito uno scavo lungo tutto il perimetro del complesso immobiliare in corrispondenza dei box auto oggetto dei fenomeni infiltrativi, rimosso il manto oggi esistente ed il sottostante intonaco per un'altezza di circa 50 cm dal piano di campagna.
Il nuovo manto in guaina bituminosa, dovrà collegarsi a quella già posata in opera ed oggi coperta dal terreno. Il verticale impermeabile dovrà inoltre essere opportunamente protetto da uno strato di intonaco per la parte fuori terra e da una membrana anti radice per la parte entro terra.
Per l'esecuzione delle opere sopra indicate è stato previsto un intervento il cui costo è quantificabile in euro 6.532,38”
Deve, ancora, rilevarsi che i ricorrenti, con la memoria ex art. 183, VI co., n. 1,
c.p.c. hanno dedotto e documentato che, per porre rimedio ai gravi disagi correlati ai difetti dell'impianto fognario provvisorio, si erano determinati ad eseguire, a propria cura e spese, l'allaccio dell'impianto al collettore comunale, con un esborso – debitamente documentato – pari a complessivi euro 18.434,92.
Orbene, alla luce degli accertamenti svolti dal C.T.U., come sopra richiamati, appaiono in massima parte fondate le domande risarcitorie avanzate dai ricorrenti, essendo stati acclarati vizi di costruzione che certamente incidono in maniera significativa sul normale godimento e sulla fruibilità sia delle parti comuni che delle singole unità abitative interessate dai cennati difetti.
Pertanto, possono essere senz'altro accolte le domande risarcitorie formulate con il ricorso, ad eccezione di quella avanzata da in qualità di Parte_20
49 proprietaria dell'unità abitativa posta nella palazzina D, interno 17, e da Parte_5 proprietario dell'unità immobiliare posta nella palazzina A, interno 14.
[...]
Invero, con riferimento all'unità abitativa di proprietà di il Parte_20
C.T.U. ha riscontrato “una lieve esfoliazione di tinta sul soffitto del bagno” nonché una “microlesione sull'intonaco della camera da letto in corrispondenza del diedro formato tra la trave e la tamponatura Nord-Ovest della camera da letto, che non interessa gli elementi portanti del fabbricato e che va ascritta ad un normale fenomeno di assestamento dell'edificio di nuova costruzione” e, dunque, dei difetti che, oltre a non essere in parte ascrivibili a vizi di costruzione, sicuramente non possono ricondursi all'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c..
Analoghe considerazioni vanno, poi, svolte con riferimento alla domanda avanzata da atteso che il C.T.U., eseguite le prove di allagamento Parte_5 sulle terrazze annesse all'appartamento ha riscontrato un regolare deflusso delle acque, ritenendo, dunque, infondate le doglianze in proposito formulate, mentre ha rinvenuto esclusivamente un difetto nell'esecuzione della tinteggiatura in corrispondenza del diedro delle pareti adiacenti la portafinestra.
Va, ancora, evidenziato che, al fine di assicurare l'effettivo ristoro del danno, gli importi indicati dal C.T.U. quali costi per il ripristino delle opere vanno
“rivalutati” del 20%, tenuto conto dell'incremento dei costi per materiali e manodopera intervenuto tra la data di deposito dell'elaborato peritale e quella della presente decisione.
Ritiene, infine, questo Giudice che, per le ragioni sopra indicate, entrambe le convenute debbano essere condannate al risarcimento dei danni in favore delle parti ricorrenti, ad eccezione di quanto richiesto dall'Amministratore per l'impianto fognario ed il relativo collegamento al collettore fognario, atteso che lo stesso non veniva eseguito per fatto non addebitabile alla e che, in Controparte_3 altra sede, la ha chiesto lo scomputo Controparte_2 del dovuto per il suddetto impianto e collegamento dal corrispettivo dovuto dall'appaltatrice.
50 Ferma la solidarietà nei confronti dei terzi, con riferimento al dovuto a titolo risarcitorio per i restanti vizi e difetti di costruzione, essendo gli stessi imputabili alla va accolta la domanda di manleva avanzata dalla Controparte_3 [...]
con diritto di quest'Ultima di ottenere, in Controparte_2 regresso, quanto eventualmente versato ai ricorrenti.
Alla soccombenza consegue la condanna della e della Controparte_3 alla rifusione, in favore del Controparte_2
e dei condomini vittoriosi, delle spese di lite, nella misura liquidata in Parte_1 dispositivo, tenendo conto della natura e del valore della causa, del numero e del rilievo delle questioni affrontate nonché delle attività processuali effettivamente espletate e facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come adeguati con D.M. n. 147/2022.
Ritiene, invece, questo Giudice che sussistano giusti motivi per disporre la compensazione delle spese processuali nei rapporti con Parte_20 Parte_5
[...] Parte_13


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice Unico, Dott.ssa LI OC, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al N. 10097/2019 R.G., così provvede:
- Condanna la al pagamento, in Controparte_2 favore del , della complessiva Parte_1 somma di euro 18.434,92, oltre interessi al tasso legale e con decorrenza dalla data dell'esborso.
- Condanna la e la Controparte_3 Controparte_2
[...
in solido tra loro, al pagamento
• della somma di euro 4.019,46, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Controparte_1
51 • della somma di euro 5.998,88, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_2
• della somma di euro 1.436,03, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_3
• della somma di euro 4.377,86, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_4
• della somma di euro 852,67, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_6
• della somma di euro 16.975,52, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore dei coniugi e EL OR;
Parte_7
• della somma di euro 371,62, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di;
Parte_8
• della somma di euro 10.795,18, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di;
Parte_9
• della somma di euro 11.828,73, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo
52 rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_10
• della somma di euro 10.012,01, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_15
• della somma di euro 371,62, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di;
Parte_16
• della soma di euro 371,62, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di;
Parte_17
• della somma di euro 5.743,02, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_18
• della complessiva somma di euro 11.307,43, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_21
• della somma di euro 762,53, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di e;
Parte_12 Parte_11
• della somma di euro 368,65, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_19
53 • della somma di euro 432,16, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore di Parte_14
• della complessiva somma di euro 37.680,50, oltre rivalutazione in ragione del 20% ed oltre, ancora, gli interessi al tasso legale da calcolare sull'importo rivalutato e con decorrenza dalla data della presente decisione, in favore del . Parte_1
- Accerta e dichiara il diritto della ad Controparte_2 essere tenuta indenne, nei rapporti interni, dal peso economico del debito per cui è stata emessa condanna al pagamento in solido con la CP_3
con diritto di agire in regresso nei confronti di quest'Ultima per le
[...] somme eventualmente corrisposte in esecuzione dei surriportati capi di condanna in via solidale.
- Rigetta le domande risarcitorie proposte da ed Parte_5 [...]
Parte_20
- Dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda proposta da Parte_13
- Dichiara inammissibili, nella presente sede, le domande riconvenzionali trasversali indirizzate dalla nei confronti della Controparte_3 [...]
Controparte_2
- Dichiara, parimenti, inammissibile la domanda della volta Controparte_3 ad ottenere la compensazione, fino a concorrenza reciproca, tra il credito nei suoi confronti accertato in favore dei ricorrenti ed il credito da Essa vantato nei confronti della Controparte_2
- Dispone la compensazione delle spese processuali nei rapporti tra
[...]
ed e le società convenute. Pt_13 Parte_5 Parte_20
- Condanna la e la Controparte_3 Controparte_2
[...
in solido tra loro, alla rifusione, in favore degli altri ricorrenti, delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi euro 28.406,50 – di
54 cui euro 406,50 per spese vive ed euro 28.000,00 per compensi professionali – oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso, in Roma, il 2 ottobre 2025.
Il Giudice
LI OC
55