REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 8790 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2016, proposta da
, in proprio e in qualità di erede di Parte_1 [...]
, e , Per_1 Parte_2 [...]
, , , Parte_3 Parte_4 Parte_5
, e Parte_6 Parte_7 Parte_8
, questi ultimi in qualità di eredi di ,
[...] Persona_1 tutti elettivamente domiciliati presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Giuseppe Di Marco, che li rappresenta e difende per procura speciale a margine del ricorso e in calce alla comparsa di costituzione in prosecuzione
ATTORI
CONTRO
, in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Piergiorgio Corona, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per gli attori:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni avversa domanda, eccezione e
1 deduzione:
- accertare e dichiarare che, in conseguenza del tardivo adempimento del 3 luglio
2017 da parte di (C.F.: Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in P.IVA_1
Cagliari, Via Logudoro, 23, in relazione dell'obbligo di consegna di cui al contratto di permuta concluso con i Signori e Persona_1 Parte_1
il 7 novembre 2012 con atto pubblico, registrato a Oristano il 12
[...] novembre 2012 al n. 2917, pubblicato all'Agenzia del Territorio di Cagliari il 13 novembre 2012 R.G. n. 29722 Edilizia, è cessata la materia del contendere sulla domanda principale dispiegata degli attori;

- condannare (C.F.: ), Controparte_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore degli odierni attori, della penale convenuta in Euro 20,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna del bene oggetto di permuta e, quindi, al pagamento della somma di euro di euro 18.340,00, equivalenti a nn. 917 (novecentodiciasette) giorni di ritardo, decorrenti dal termine stabilito per la consegna (7 novembre 2012; ex art.
2 del contratto “entro 15 mesi dalla stipula”) alla data di proposizione della presente domanda (15 settembre 2016), ovvero al pagamento di quella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia, nonché al pagamento della ulteriore somma maturata, per lo stesso titolo, fino al giorno della effettiva consegna del bene (3 luglio 2017);
- con favore di spese e competenze di lite”.
Per la convenuta:
“Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione, deduzione
e produzione:
1) accertare e dichiarare la cessazione della materia del contendere in merito alla domanda di consegna dell'immobile proposta da parte attrice;

2) accertare e dichiarare che una porzione dell'area costituente il lotto 122 della
oggetto dell'atto di permuta di bene presente con bene Parte_9 futuro in data 7 novembre 2012, come rettificato con l'atto in data 3 luglio 2013, oggi distinta al catasto al F. 9, particella 1297, era demaniale;

2 3) per l'effetto, accertare e dichiarare l'inadempimento dei Sig.ri e Pt_1
all'obbligazione di trasferire la piena e perfetta proprietà dell'area di Per_1 terreno edificabile costituita dal lotto 122 della oggetto Parte_9 Parte_9 dell'atto di permuta di bene presente con bene futuro in data 7 novembre 2012, come rettificato con l'atto in data 3 luglio 2013;
4) per l'effetto, accertare e dichiarare la gravità dell'inadempimento dei Sig.ri
e e la conseguente impossibilità per la di Pt_1 Per_1 CP_1 adempiere alla propria obbligazione di trasferire la villetta al grezzo ed il giardino pertinenziale poiché una sua porzione era demaniale;

5) per l'ulteriore effetto, rigettare l'avversa domanda poiché infondata;

6) in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare che i costi dell'acquisto dalla dell'area sdemanializzata, facente Controparte_2 parte del lotto 122 della in Capoterra e distinta al Parte_9 catasto al F. 9, particella 1297, sono stati pari ad €. 7.700,00 e che gli stessi, così come quelli del relativo atto pubblico formato dal Notaio in data Persona_2
12 aprile 2017, pari ad €. 2.407,16, debbano rimanere a carico dei Sig.ri
e;
Pt_1 Per_1
7) per l'effetto, condannare i Sig.ri e al pagamento a favore Pt_1 Per_1 della della somma di €. 7.700,00, oltre alle spese dell'atto pubblico CP_1 stipulato con la , pari ad €. 2.407,16, ed agli interessi di legge Controparte_2 sulla detta somma a decorrere dall'atto pubblico di acquisto dalla stessa CP_2
;
[...]
8) accertare e dichiarare la responsabilità aggravata dei Sig.ri e Pt_1
ex art. 96 c.p.c. e, per l'effetto, condannarli al risarcimento dei danni a Per_1 favore della da liquidarsi d'ufficio; Controparte_1
9) in ogni caso, con vittoria di spese e compensi”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 16 settembre 2016, ex art. 702-bis cod. proc. civ.,
e hanno convenuto in giudizio la società Parte_1 Persona_1 cooperativa edilizia per sentir condannare quest'ultima alla CP_1 consegna della porzione di edificio plurifamiliare costruito in Capoterra, località
3 in virtù di concessione edilizia n. 99/2011, come previsto dal Parte_9 contratto di permuta di bene presente con bene futuro concluso per atto pubblico del 7 novembre 2012, ed al pagamento della penale ivi convenuta, nella somma di
Euro 20,00, per ogni giorno di ritardo, come maturata fino alla consegna del bene promesso, deducendo l'inadempimento dell'obbligo di consegna discendente dal predetto contratto, rispetto al termine di mesi quindici, decorrente dalla data della stipula.
Si è costituita in giudizio la contestando il fondamento della CP_1 pretesa, rilevando la natura demaniale di una parte dei terreni oggetto di permuta e la sdemanializzazione della stessa area, non ancora ceduta dalla CP_2
eccependo, perciò, il grave inadempimento degli attori e la conseguente
[...] impossibilità di trasferire la villetta ed il giardino pertinenziale e concludendo per il rigetto delle loro domande e, in via riconvenzionale, per la condanna dei medesimi al pagamento, in proprio favore, della somma di Euro 7.700,00, a titolo di rimborso delle spese per la sdemanializzazione, oltre alle spese per l'acquisto dell'area sdemanializzata, nonché per la condanna al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata.
Il processo, mutato il rito, è proseguito nelle forme ordinarie.
All'udienza del 6 luglio 2017, il procuratore della convenuta ha dichiarato che l'immobile in contesa è stato consegnato il 3 luglio 2017, rilevando sul punto la cessazione della materia del contendere, e il procuratore degli attori ha confermato la circostanza e chiesto la prosecuzione del giudizio sulle ulteriori domande proposte tra le parti.
Sopravvenuta la morte di , si sono costituiti in Persona_1 prosecuzione il coniuge e i figli Parte_1 Parte_2
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5
e in qualità di eredi. Parte_6 Parte_7 Parte_8
La causa è stata istruita a mezzo di documenti e consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 5 giugno 2025, sostituita da note di trattazione scritta, la causa è stata tenuta in decisione sulle conclusioni sopra trascritte, con la
4 concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. Gli attori hanno esposto quanto segue: che, con atto pubblico del 7 novembre 2012, le parti concludevano un contratto di permuta di bene presente con bene futuro;
che gli attori trasferivano alla convenuta la proprietà di due appezzamenti di terreno edificabili, contigui tra loro in modo da formare un unico corpo, distinti in catasto al foglio 9, mappali 1229 e 1230, facenti parte del piano di lottizzazione denominato Società Santa Rosa s.p.a., nel quale erano identificati con il numero di lotto 122; che gli attori, già l'8 novembre 2011, ottenevano la concessione edilizia n. 99, ai fini della realizzazione in quest'area di un fabbricato plurifamiliare, composto da quattro villette a schiera;
che la convenuta si obbligava a trasferire la piena proprietà di una delle quattro villette, rappresentata nel progetto con il numero 2; che, avendo il bene da trasferire il valore di Euro
57.760,00, oltre ad IVA, la convenuta corrispondeva, a titolo di conguaglio, la somma di Euro 62.240,00; che il termine per la consegna veniva concordato in quindici mesi, a decorrere dalla data della stipula, poi scaduto il 7 febbraio 2014; che la convenuta, sebbene la costruzione fosse ultimata, si rifiutava di dare corso alle operazioni di consegna, ricorrendo a obiezioni destituite di fondamento;
che veniva apportata una rettifica al contratto per errore del notaio, il quale, al momento del rogito, non aveva inserito alcuni mappali, senza alcuna responsabilità dei coniugi;
che i medesimi avevano diritto ad ottenere la consegna del bene oggetto di permuta, nonché il pagamento della penale, stabilita in Euro
20,00, per ogni giorno di ritardo nella consegna.

1.2. La convenuta ha esposto in replica quanto segue: che la società, pur avendo tutto l'interesse a trasferire l'immobile, non poteva procedervi per un problema taciuto dagli attori, cioè per l'esistenza di una porzione di terreno demaniale, benché nella permuta gli alienanti avessero dichiarato di essere proprietari dell'intero lotto, identificato con il numero 122; che, dopo l'atto di permuta del 7 novembre 2012, le parti stipulavano l'atto di rettifica del 3 luglio
5 2013, inserendo, accanto ai mappali 1229 e 1230, anche il mappale 663, con la precisazione per cui i tre appezzamenti fossero contigui tra loro in modo da formare un unico corpo;
che la convenuta, prima di avviare i lavori, faceva verificare se l'area oggetto di permuta consentisse di realizzare il progetto di cui alla concessione edilizia e, in occasione di tali rilievi, il tecnico incaricato constatava la presenza, al suo interno, di una porzione di terreno demaniale, la quale attraversava i cortili retrostanti delle quattro villette;
che gli attori, a cui il fatto veniva comunicato, si facevano carico del problema, conferendo incarico per la pratica di sdemanializzazione, finalizzata all'acquisto della porzione in questione, anche se avviata a nome della convenuta, allo scopo di evitare un doppio passaggio;
che, nell'ambito di tale procedimento, si comunicava che la porzione inglobata, distinta in catasto al foglio 9, mappale 1297, con superficie di
70 mq, aveva il valore di Euro 7.700,00; che il provvedimento di sdemanializzazione veniva adottato il 10 agosto 2016, per cui la relativa porzione poteva, in seguito, essere ceduta;
che l'azione proposta era temeraria, in quanto gli attori, anche ammesso che fossero all'oscuro di aver inglobato una porzione demaniale, ne erano venuti a conoscenza immediatamente e, senza attendere l'iter per la sdemanializzazione di quanto dichiarato di loro proprietà, agivano in giudizio per il pagamento di una penale per il presunto ritardo;
che la convenuta intendeva eccepire il loro inadempimento, avendo comunicato la propria disponibilità al trasferimento della villetta soltanto all'esito positivo della pratica di sdemanializzazione e successiva acquisizione.

2. Pregiudizialmente, vanno identificate le domande proposte ed esse risultano pari a due da parte degli attori e ad una da parte della convenuta. Infatti, le conclusioni formulate dagli attori nel primo capo, in cui si chiede di accertare l'inadempimento dell'obbligo di consegna, e le conclusioni formulate dalla convenuta nel quinto capo, in cui si chiede di accertare l'entità delle spese per l'acquisto della porzione non trasferita con la permuta, non configurano domande autonome, perché nelle azioni di condanna all'adempimento di obbligazioni o al risarcimento del danno da inadempimento l'accertamento del diritto nascente dal contratto assume carattere strumentale rispetto alla pronuncia richiesta,
6 costituendo un antecedente logico della decisione, sicché o sussistono i presupposti per l'accoglimento o non sussistono, ma non è configurabile, in linea di principio, un autonomo interesse al mero accertamento del diritto in contestazione ed ancor meno dei fatti costitutivi del diritto stesso. In modo analogo, le conclusioni formulate dalla convenuta nei primi tre capi, in cui si chiede di accertare il carattere demaniale della porzione non trasferita con la permuta ed il conseguente inadempimento dell'obbligo di trasferimento, non sono che una perifrasi per chiedere il rigetto, puro e semplice, delle domande principali e, come tali, vanno interpretate, nello stesso senso della richiesta espressa al quarto capo, senza che siano configurabili domande riconvenzionali ulteriori rispetto a quella spiegata al sesto capo.

3. Ancora in via pregiudiziale, va rilevata la cessazione della materia del contendere relativamente alla prima domanda principale, avente per oggetto la consegna della porzione di fabbricato prevista dal contratto di permuta. Nel corso del processo, infatti, il procuratore della convenuta ha dichiarato e documentato l'intervenuta consegna dell'immobile in questione, a far data dal 3 luglio 2017.
Ciò fa venir meno la situazione di contrasto tra le parti e, per via della sopravvenuta carenza di interesse a una decisione di merito, determina senz'altro la cessazione della materia del contendere, che va, conseguentemente, dichiarata, in parte qua.

4. Nel merito, la seconda domanda principale, avente per oggetto il pagamento della penale, e la domanda riconvenzionale, diretta al pagamento delle spese sostenute per l'acquisto della porzione di terreno non trasferita con il contratto di permuta, pretese contrapposte in quanto dipendenti dallo stesso titolo e tra loro incompatibili e, quindi, sottoposte ad esame congiunto per stretta connessione, sono rispettivamente la principale infondata e la riconvenzionale fondata.

4.1. Secondo la giurisprudenza, integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire sulla stessa superficie a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia
7 proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio, mentre l'obbligo di erigere il fabbricato sia destinato a collocarsi su di un piano accessorio e strumentale, configurandosi, appunto, l'obbligo del permutante- costruttore non come prestazione del risultato di un'opera, ma come trasferimento della proprietà di cose future. Poiché, in forza dell'espresso richiamo contenuto nell'art. 1555 cod. civ., alla permuta si applicano, in quanto con questa compatibili, le norme stabilite per la vendita, in caso di permuta tra la proprietà di area fabbricabile (cosa presente) e porzione della proprietà di erigenda costruzione
(cosa futura), l'acquisto di quest'ultima si verifica, senza necessità di altre dichiarazioni di volontà, non appena la cosa viene ad esistenza, ai sensi dell'art. 1472, comma 1. Ai fini del trasferimento della proprietà, l'evento della venuta ad esistenza del bene va individuato nel perfezionamento del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali. Non si richiede, pertanto, che il bene sia perfetto in ogni suo aspetto, ma è sufficiente che sia realizzato nelle sue strutture fondamentali (Cass. n. 24172 del 2013; conf. n. 13398 del 2024).

4.2. Nella specie, gli attori hanno domandato il pagamento della penale pattuita per il ritardo nell'intercorso contratto di permuta di bene presente con bene futuro, sul presupposto della scadenza del termine convenuto per la consegna, in riferimento alla porzione loro spettante dell'edificio eretto nell'area ceduta;
la convenuta, di contro, ha eccepito l'inadempimento degli alienanti per mancata cessione di una porzione, in realtà, demaniale, necessaria per la costituzione del lotto su cui edificare, e ha addotto, in proposito, che veniva promossa la sdemanializzazione e, in corso di causa, conseguita la proprietà direttamente da parte della società costruttrice.

4.3. Ciò premesso, si tratta di accertare se gli alienanti avessero permutato con l'immobile da costruire un bene parzialmente altrui, così da determinare il ritardo nella consegna della costruzione, ovvero se ad esser inadempiente, fino al momento della consegna, fosse la società costruttrice.

4.4. In base a quello che risulta dalla concessione edilizia rilasciata dal
Comune di Capoterra a e l'8 novembre Parte_1 Persona_1
8 2011, con il numero 99, veniva permessa la “costruzione di fabbricato plurifamiliare ubicato in S. Rosa, lotto 122, su area distinta in catasto al foglio 9, mappal[i] 663, 664 [e] 1070”, in conformità del progetto approvato il 9 settembre
2008, nel quale si considerava come superficie utile, ai fini della disponibilità volumetrica, quella di “mq 1.030”.

4.5. In base a quello che risulta dall'atto pubblico stipulato il 7 novembre
2012, contenente “permuta di bene presente con bene futuro”, con allegata planimetria del lotto sottoscritta dalle parti e richiamata nel contratto, facendo riferimento alla concessione edilizia n. 99/2011, i coniugi e Parte_1
dichiaravano di “trasferire, a titolo di permuta”, per la quota Persona_1 di 1/2, pro indiviso, ciascuno, alla “la Controparte_1 piena proprietà de[gli] immobili in Comune di Capoterra, località Parte_9
[…], precisamente due appezzamenti di terreno edificabile, contigui tra loro in modo da formare un unico corpo, […] facenti parte del piano di lottizzazione denominato società Santa Rosa s.p.a., identificati con il numero di lotto 122, della superficie catastale complessiva di 1.037 mq […], censiti al catasto terreni [al] foglio 9, mappali 1229 […] e 1230 […]”, il tutto per il valore di Euro 120.000,00
(art. 1); ad egual titolo, la dichiarava di “trasferire”, a favore di CP_1
e , in comune tra loro ed in regime di Parte_1 Persona_1 comunione legale, “la piena proprietà del[l]' immobile costituente porzione dell'edificio plurifamiliare da edificarsi sull'area […] descritta […], precisamente porzione di fabbricato ad uso civile abitazione individuata nel progetto già agli atti del Comune di Capoterra […] con il numero 2, che verrà consegnata allo stato rustico, nello stato di fatto meglio individuato nel capitolato
[…]”, con la previsione che la società costruttrice “si obbliga[va] a consegnare
[…] l'unità immobiliare in oggetto […] entro quindici mesi” e con la pattuizione che “in caso di ritardo nella consegna dell'opera [era] dovuta dalla società costruttrice una penale di Euro 20,00, per ogni giorno di ritardo” (art. 2).

4.6. In base a quello che risulta dall'atto pubblico stipulato il 3 luglio 2013, contenente “atto di rettifica”, tenuto conto della presenza nel precedente atto di un
“mero errore materiale”, le parti dichiaravano di volerlo “rettificare”, al fine di
9 specificare “l'esatta descrizione degli immobili trasferiti […], precisamente tre appezzamenti di terreno edificabile, contigui tra loro in modo da formare un unico corpo, […] censiti al catasto terreni [al] foglio 9, mappali 1229 […], 1230
[…] e 663 […]”.

4.7. In base a quello che risulta dall'atto pubblico stipulato il 12 aprile 2017, contenente “vendita”, a seguito di sdemanializzazione con provvedimento n.
49090/2016 e successiva classificazione tra i beni del patrimonio disponibile con provvedimento 3224/2017, in riferimento ad “un'area costituente reliquato idraulico del Rio Baccutinghinu”, la Regione Autonoma della CP_2
“vende[va]” alla società cooperativa “la piena ed assoluta Controparte_1 proprietà del[l']appezzamento di terreno […] censito al catasto terreni al foglio
9, mappale 1297 […], centiare 70”, verso il prezzo convenuto in Euro 7.700,00.

4.8. In base a quello che risulta dalle relazioni e planimetrie accluse al progetto edilizio, dalle notazioni e planimetrie allegata alla determinazione ad alienare adottata dall'amministrazione regionale e dagli estratti catastali acquisiti al processo, la situazione giuridica del lotto di terreno destinato all'edificazione non era lineare e divergeva da quella dichiarata nel contratto di permuta. Come rappresentato anche graficamente negli elaborati progettuali, i coniugi e Pt_1
in origine erano contitolari di un fondo, di forma trapezoidale, Per_1 identificato nel catasto dei terreni al foglio 9, particella 665, avente estensione pari a mq 1.173, ma una parte di esso veniva poi espropriata dall'amministrazione comunale, in una misura indicata in mq 136, per la realizzazione di un “canale adiacente al lotto in esame”, a fini di salvaguardia idraulica, lungo il lato opposto a quello delimitato dalla strada comunale (via Stadio). Previo frazionamento, il terreno edificabile veniva allora contrassegnato nella parte maggiore con la particella 1070, per la superficie residua di mq 1.037, pressoché corrispondente a quella dichiarata dal progettista (mq 1.030). Nel progetto di costruzione, inoltre, venivano indicate come intestate ai richiedenti anche la particella 663, avente la superficie di mq 45, la quale delineava un triangolo posto sul confine Nord, e la particella 664, avente la superficie di appena mq 3, la quale delineava, almeno sul piano cartolare, un minuscolo triangolo lasciato al di là del canale. Le due
10 particelle più piccole conservavano sempre la loro numerazione, mentre la particella 1070, in seguito, veniva suddivisa, generando le particelle 1229 e 1230,
a cui il contratto integrativo della permuta affiancava la particella 663, indicando queste tre come oggetto del trasferimento. Con successivo atto di aggiornamento catastale, approvato dal competente ufficio tecnico erariale il 6 novembre 2015, invece, attraverso il frazionamento dell'area di sedime del canale, adibito allo scolo di acque, veniva a costituirsi la particella 1297, avente la superficie di mq
70, la quale delineava una striscia adiacente al canale stesso ed inutilizzata, come a formare un'ansa, ed è questa la porzione menzionata nei provvedimenti amministrativi citati e dedotta nel contratto di vendita concluso dalla società costruttrice con l'amministrazione regionale.

4.9. In base a quello che risulta dalla relazione principale e dalla relazione integrativa del consulente tecnico nominato d'ufficio, ing. , come Persona_3 anche ben riprodotto nelle planimetrie elaborate a seguito di accurati ed esaustivi rilievi topografici, gli appezzamenti di terreno relativi alle particelle 1229 e 1230, oggetto del primo contratto, erano tra loro contigui in modo da formare un unico corpo e non includevano tratti demaniali, laddove la particella 663, aggiunta dal secondo contratto, sul confine Nord, non era contigua con la restante parte del lotto edificato, in quanto per due lati si interponeva la particella 1297, ottenuta dal frazionamento della particella destinata ad acque, quest'ultima di natura demaniale. Secondo l'ausiliare, l'interclusione dell'area del demanio, ubicata all'interno del lotto numero 122, sotto il profilo del limite volumetrico non incideva sulla regolarità urbanistica del fabbricato, perché la cubatura assentita proveniva unicamente dalla capacità edificatoria della porzione identificata dalla particella ex 1070. Nelle ulteriori indagini compiute, attraverso la sovrapposizione della planimetria progettuale a quella raffigurante i rilievi topografici, l'ausiliare ha potuto constatare che la parte retrostante della costruzione non osservava la distanza dal confine, prescritta in almeno cinque metri dagli strumenti vigenti e così riportata nel certificato di destinazione urbanistica, con un distacco diverso ed aggiuntivo rispetto alla distanza dal canale, perché la sagoma dell'edificio, secondo la distribuzione dei volumi nel lotto edificato, in alcuni punti sporgeva
11 eccessivamente verso la porzione demaniale, così da rendere necessario l'arretramento dal confine con essa. Il consulente ne trae la conclusione che la presenza della porzione demaniale, nel caso in esame, avrebbe imposto una modifica al progetto approvato, per evitare la quale, volendo far salva la concessione edilizia già ottenuta, “era necessaria l'acquisizione dell'area demaniale”.

4.10. Alla luce di quanto precede, poiché gli attori, contravvenendo al proprio onere probatorio, non hanno fornito la prova che i medesimi fossero proprietari dell'intero lotto edificabile, che doveva essere formato da più appezzamenti costituenti un unico corpo, tanto secondo la descrizione dell'opera contenuta nel progetto edilizio quanto secondo la determinazione dell'oggetto contenuta nel contratto di permuta, come integrata dalla planimetria unita allo stesso contratto, laddove risulta oggettivamente che l'area in esame incorporava una porzione demaniale, per la quale non poteva prodursi alcun effetto traslativo,
a prescindere dalla coscienza della parziale altruità del fondo in capo alla società costruttrice, qui irrilevante, e poiché gli attori nemmeno hanno provato che l'inadempimento dell'obbligo di procurare l'acquisto della proprietà della porzione all'epoca demaniale dipendesse da causa ai medesimi non imputabile, neppure eccepita, deve ritenersi non esattamente adempiuta l'obbligazione di far acquistare l'intera proprietà del lotto da edificare, a carico degli attori, con una duplice conseguenza: a) che il ritardo nell'adempimento dell'obbligo di consegna della porzione di edificio loro spettante non dipendesse da un comportamento colpevole della convenuta, pur sempre richiesto anche a fronte della clausola penale, ex art. 1382 cod. civ., essendo determinato, invece, dalla temporanea impossibilità della prestazione per causa ad essa non imputabile, in dipendenza della irregolarità urbanistica del fabbricato, a distanza inferiore al minimo dal confine, venuta meno soltanto con l'acquisto della particella omessa, in capo alla società costruttrice, a seguito della vendita intervenuta con il terzo proprietario;
b) che tra i permutanti piuttosto siano gli attori ad esser tenuti, ex artt. 1479 e 1480 cod. civ., a rimborsare alla convenuta le spese sostenute per l'esecuzione del programma negoziale, cioè per l'acquisto dal terzo della proprietà della porzione
12 già demaniale, indispensabile per la ricostituzione del lotto da edificare, secondo la conformazione prevista nell'economia dell'affare, spese da considerarsi tutte necessarie, eppure anticipate, ad esclusione dei compensi ai tecnici incaricati della pratica di sdemanializzazione, dalla parte che aveva diritto ad acquistare l'intera proprietà, spese pacificamente pari a Euro 7.700,00, quanto al prezzo di vendita, ed a Euro 2.407,16, quanto ai compensi e alle spese notarili, in totale Euro
10.107,16.

4.11. Sulla somma ripetibile, che costituisce debito di valuta, sono dovuti gli interessi compensativi nella misura legale, dal giorno dell'acquisto della porzione mancante, con atto pubblico rogato il 12 aprile 2017.

5. Conclusivamente, cessata la contesa sulla prima domanda principale, la seconda domanda principale va respinta e la riconvenzionale accolta.

6. Le spese di lite seguono la soccombenza, in parte virtuale ed in parte reale, e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base al criterio del decisum, e della complessiva attività svolta, in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2, terzo scaglione, con l'aggiunta delle spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.

7. Nulla è da riconoscere, da ultimo, a titolo di risarcimento del danno da lite temeraria, ai sensi dell'art. 96, primo comma ovvero terzo comma, cod. proc. civ., trattandosi di una forma di responsabilità che presuppone, oltre a un esito processuale di totale soccombenza di una parte, un contegno connotato da dolo o colpa grave oppure un abuso del processo, escluso dal carattere non pretestuoso delle difese svolte dagli attori.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) dichiara cessata la materia del contendere sulla prima domanda principale;

2) rigetta la seconda domanda principale;

3) accoglie la domanda riconvenzionale e condanna gli attori al pagamento, in
13 favore della convenuta, della somma di Euro 10.107,16, a titolo di rimborso delle spese sostenute per l'acquisto della porzione di terreno non trasferita con il contratto di permuta dedotto in giudizio, oltre agli interessi legali dalla data della stipula del contratto di vendita con il terzo proprietario fino al saldo;

4) condanna gli attori al rimborso, in favore della convenuta, delle spese di lite, che liquida in Euro 5.077,00, a titolo di compensi, ed in Euro 259,00, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge, ponendo a carico dei soccombenti, altresì, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.
Così deciso in Cagliari, il 18 dicembre 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
14