R. G. 20020/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Nel procedimento iscritto al n. RG 20020/2019, viste le note di trattazione depositate telematicamente dall'avv.
Gianfranco Limosani, nell'interesse della
[...]
parte attrice, e dall'Avv. Rosaria Parte_1
Composto, nell'interesse del sig. , parte Controparte_1
convenuta, sulla scorta del decreto di regolamentazione dell'udienza del 18/06/2025, adottato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in data 16/12/2024, fissata per la discussione ex
Art. 281 sexies c.p.c. con provvedimento del 16/10/2023 poi reiterato pronuncia la seguente
SENTENZA tra
(C.F. Parte_1
), in persona del legale rappresentante pro P.IVA_1
tempore, rappresentato e difeso, Pt_2 Parte_3
dall'avv. Gianfranco Limosani ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Messina, via S. Sebastiano, 14, per procura in atti, -attore-
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 C.F._1
nato a [...], il [...] e residente in [...]di
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Lipari, via Soldato Natoli, rappresentato e difeso, dall'avv.
Rosaria Composto ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Milazzo, via Cumbo Borgia, 122, per procura in atti,
- convenuto-
Oggetto: controversia in materia di locazione – risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso diverso
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato alla controparte in data 25.02.2019, la sita Parte_1
nell'isola di Stromboli, con la premessa di aver concesso al sig. , con contratto di locazione a uso Controparte_1
commerciale stipulato il 16.10.2006 e regolarmente registrato in data 17.10.2006, per un canone annuale dovuto pari a €
2.000,00, il godimento dell'immobile sito nell'isola di
Stromboli, via Vittorio Emanuele snc., lamentava che il conduttore, in violazione dell'art. 5 del contratto di locazione che poneva espressamente il divieto di sublocare, avesse concesso il locale di proprietà della Parrocchia alla sig. con contratto di gestione temporanea Parte_4
dell'attività per il periodo intercorrente tra il 19 marzo e 31 ottobre 2016 percependo un corrispettivo per la gestione, pari a € 10.000,00, di molto superiore al canone locativo versato in favore della Parrocchia.
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Con raccomandata in data 28.02.2017, parte attrice contestava l'inadempimento da parte dell' e CP_1
dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 14 del contratto di locazione, invitando il conduttore a rilasciare l'immobile e a risarcire il danno subito.
Proposta istanza di mediazione con comunicazione pec del
21.04.2017, le parti non raggiungevano alcun accordo, come da verbale del 24.05.2017.
Dedotto, per quanto sopra, l'inadempimento degli obblighi contrattuali assunti, conveniva in giudizio dinanzi a questo
Tribunale per ivi sentir accertare e Controparte_1
dichiarare la risoluzione ipso iure del contratto di locazione, in conformità alla clausola risolutiva prevista dall'art. 14, con condanna del conduttore al rilascio immediato dell'immobile locato, nonché al pagamento in favore dell'attrice del corrispettivo per l'illegittima detenzione dell'immobile di sua proprietà dal marzo 2016 fino al rilascio dell'immobile, quantificata nella somma di €
34.000,00, con rifusione di spese, diritti e onorari di causa.
Con comparsa del 09.05.2019 si costituiva in giudizio che, preliminarmente deduceva il difetto Controparte_1
di legittimazione del poiché privo del Parte_3
potere di rappresentare la Parrocchia Parte_1
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nonché la mancanza di prova della proprietà dell'immobile condotto in locazione;
nel merito rilevava l'assenza di qualsiasi inadempimento, avendo concesso in locazione la sua azienda, della quale fa parte anche la locazione dell'immobile de quo, in forza dell'art. 36 della legge 392 del
1978 (c.d. legge Equo canone) e, pertanto, sosteneva l'efficacia del contratto di locazione, rinnovato tacitamente ogni 9 anni, sino alla sua scadenza naturale non essendo stata violata alcuna clausola contrattuale.
Chiedeva, pertanto, di rigettare le domande avanzate da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto, sia in ordine all'an sia al quantum debeatur, con vittoria di spese e compensi.
Concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c. e depositate le note istruttorie, nel corso della prima udienza di comparizione fissata dapprima in data 11.07.2019, rinviata poi al 30.09.2019, il giudice, all'udienza successiva del
20.09.2021, rilevando che l'oggetto della presente controversia fosse inerente alla risoluzione di un contratto di locazione, richiamando l'art. 447 bis c.p.c., disponeva il mutamento del rito, con contestuale autorizzazione delle parti a depositare note integrative fino a dieci giorni prima dell'udienza successiva, fissata per la discussione in data
24.03.2022, poi svoltasi mediante il deposito in telematico di
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sintetiche note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni, sulla scorta del decreto di regolamentazione dell'udienza del
21.02.2022.
Dopo una serie di differimenti d'ufficio, all'udienza del
16.10.2023, disattese le istanze istruttorie, la causa era rinviata per discussione all'udienza del 15.01.2024, svoltasi con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c.
Rimessa all'udienza del 16.12.2024 per i medesimi adempimenti, la causa era poi rinviata al 18.06.2025, da svolgersi in assenza delle parti ma, ex art. 127 ter c.p.c., con scambio di note contenenti le sole istanze e conclusioni.
Quindi era incamerata in decisione.
=°=°=°=°=
Per evidenti ragioni di pregiudizialità processuale, va esaminata in primo luogo l'eccezione sollevata da parte convenuta con cui si contesta la capacità processuale del sac.
quale legale rappresentate della Parte_3
Parrocchia.
È documentato in atti che il Rev.do Sac. ha Parte_3
promosso il presente giudizio nella qualità di legale rappresentante della per Parte_1
nomina conferita dall'Arcivescovo di Messina con Decreto
Arcivescovile n. 202/17/P del 15.10.2017, oltre che in forza del Decreto Arcivescovile n. 290/19/P del 11.1.2019, che lo
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autorizzava, in data anteriore alla proposizione del giudizio, ad agire ai sensi del can. 1288 del Codice di Diritto Canonico
(Can. 1288 - Gli amministratori non introducano né contestino una lite davanti al tribunale civile in nome di una persona giuridica pubblica, senza aver ottenuto la licenza scritta del proprio Ordinario).
Alla luce di quanto esposto, l'eccezione preliminare proposta dal conduttore è infondata e va, quindi, respinta.
Occorre poi premettere che la parrocchia ha depositato in giudizio la visura catastale aggiornata al 06.03.2020 ottenuta tramite Agenzia delle Entrate, che fornisce informazioni sulla localizzazione, identificazione catastale e rendita degli immobili oggetto della presente controversia, dimostrando che la stessa è proprietaria dell'immobile concesso in locazione e per il quale chiede la risoluzione del contratto.
In ogni caso quanto eccepito sul punto non pare avere rilievo giuridico posto che sia un principio fondamentale nel diritto civile quello per il quale la qualità di locatore non richiede necessariamente la proprietà del bene locato. Ed infatti, tale principio, sostenuto da una giurisprudenza consolidata, risalta un aspetto rilevante -spesso non considerato- secondo cui nei contratti di locazione sussista la possibilità per chiunque abbia la materiale disponibilità di un bene, concederlo in locazione, indipendentemente dal
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fatto di esserne il proprietario formale, principio -come detto- affermato più volte dalla giurisprudenza, come evidenziato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 7422 del
1999), che ha sottolineato come il rapporto locativo abbia natura obbligatoria, i cui effetti vincolano le parti contraenti, indipendentemente dal trasferimento della proprietà del bene.
Alla luce di ciò, va rigettata la eccepita carenza di prova sulla proprietà dell'immobile per il quale la parte attrice chieda la risoluzione del contratto, sollevata dalla parte convenuta che non ha peraltro manifestato pari preoccupazione all'epoca della sottoscrizione del contratto di locazione oggetto di domanda.
Nel merito.
Va innanzitutto rilevato che, l'intervenuta riconsegna dell'immobile locato in corso di causa in data 08.02.2023, comporta la cessazione della materia del contendere limitatamente alla domanda di riconsegna dell'immobile proposta da parte attrice.
Va richiamato, infatti, l'orientamento della prevalente giurisprudenza, condiviso da questo Tribunale, per il quale la pronuncia di “cessazione della materia del contendere” costituisce, nel rito contenzioso ordinario davanti al giudice civile (privo, al riguardo, di qualsivoglia, espressa
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previsione normativa, a differenza del rito amministrativo e di quello tributario), una fattispecie creata dalla prassi giurisprudenziale e applicata in ogni fase e grado del giudizio, da pronunciare con sentenza, d'ufficio o su istanza di parte, ogniqualvolta non si possa far luogo alla definizione del giudizio per rinuncia alla pretesa sostanziale o per il venir meno dell'interesse delle parti alla naturale definizione del giudizio stesso.
In particolare si osserva che l'intervenuto rilascio dell'immobile ha determinato sostanzialmente la cessazione della materia del contendere -che costituisce il riflesso processuale del mutamento della situazione sostanziale- poiché è venuta meno la ragione d'essere della lite - relativamente a tale aspetto- a seguito della sopravvenienza di un fatto (rilascio immobile) che ha causato il disinteresse alla pronuncia di merito, comportando la consequenziale decisione di cessazione della materia del contendere determinata dal venir meno, nello specifico, dell'interesse delle parti alla prosecuzione del giudizio su tale richiesta.
Sulla domanda di risoluzione del contratto, invece si rileva quanto segue.
Parte attrice sostiene sul punto che, violando gli obblighi contrattualmente assunti (nello specifico, l'art. 5 contratto locazione statuisce che “I locali si concedono per il solo uso di
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ufficio e magazzino, con divieto di sublocazione e cessione anche parziale e divieto di mutamento di destinazione”) e senza comunicazione alcuna, il sig. “…ha concesso nel CP_1
periodo marzo – ottobre 2016 i locali di proprietà della Parte_1
“per la gestione temporanea della propria azienda” alla IG.ra
, percependo peraltro un corrispettivo per la Parte_4
gestione di molto superiore al canone locativo che versa in favore della , come dalla scrittura privata che si produce in Parte_1
copia…”, determinando un inadempimento contrattuale con conseguente risoluzione del contratto stesso.
Tale evento emergerebbe chiaramente dal contenuto della nota pec del 11.03.2017, prodotta da parte attrice a firma del sig. ove il predetto informava la odierna parte CP_1
attrice di avere concesso in gestione temporanea la propria azienda, esclusivamente per motivi di salute, dichiarandosi disponibile a “variare” l'attuale contratto di locazione, corrispondendo un maggior canone annuale di €. 3.000,00.
La citata nota è stata peraltro preceduta da quella datata
28.02.2017 a firma del Parroco p. t., nella persona del Sac.
con cui ha comunicato al convenuto che Controparte_2
“… la intende valersi della clausola risolutiva espressa Parte_1
prevista dall'art. 14 del contratto di locazione stipulato in data
16.10.2006 tra la S. V. e la ” in quanto Controparte_3
a suo dire sarebbe stato violato l'art. 5 “… del suddetto
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contratto, che vieta espressamente ogni forma di sublocazione e senza autorizzazione della Parrocchia locatrice…”.
Va precisato che nel caso di specie non si tratta di una ipotesi di “semplice” sublocazione ma di cessione del contratto di locazione nell'ambito della più ampia cessione di azienda come dimostrato dal documento prodotto dalla stessa parte attrice la cui intestazione non appare generare dubbi essendo intitolato “contratto di gestione stagionale dell'attività gestione escursioni nelle isole Eolie”.
Quindi si rientra nella facoltà concessa al conduttore di sublocare o cedere liberamente il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, disciplinata dall'art. 36
L. n. 392/1978, nell'intento di preservare l'attività instaurata dall'imprenditore all'interno dell'immobile locato. La norma
è infatti volta a tutelare la continuazione di tale impresa, trasferendo la titolarità della stessa ad un diverso imprenditore che la prosegua, garantendone lo sviluppo.
Dalla lettura della norma de qua, come è noto, emerge che al conduttore è concessa la facoltà di cedere o sublocare a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda.
Considerato che tale disposto, è inderogabile ai sensi dell'art. 79 legge 392/78, un patto preventivo, contenente la rinuncia del conduttore ad avvalersi della facoltà di sublocare o di
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cedere il contratto e l'azienda, ovvero la diminutio di tale facoltà, è nullo.
Quindi da ciò consegue che il contratto intercorso fra il convenuto e la cessionaria non possa ritenersi causa di risoluzione del contratto di locazione intercorso fra le parti in causa poiché, come delineata, la fattispecie rientra in quella disciplinata dall'art. 36 della citata legge 392/78; resta pertanto da accertare se il conduttore abbia CP_1
comunicato al proprio locatore l'avvenuta cessione e valutarne le conseguenze.
Tale aspetto, è controverso.
Il locatore, dal tenore della missiva del 28.02.2017, dimostra di sapere della avvenuta cessione del contratto che il conduttore gli comunica formalmente con la CP_1
successiva nota dell'11.03.2017. La questione però, ha una rilevanza relativa.
Sul punto la Cassazione ha infatti precisato che “la mancata comunicazione della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione" (cfr.
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Cassazione Civile n. 14454 del 22 giugno 2006).
Il locatore, pertanto, ha sempre la facoltà di opporsi “per gravi motivi” alla cessione entro trenta giorni dalla comunicazione: il che significa, da una parte, che in difetto di comunicazione della cessione, mantiene nel tempo il diritto di opporsi;
dall'altra, che pur ove la comunicazione vi fosse il locatore dovrebbe quantomeno “dedurre” i gravi motivi che rendevano inaccettabile la cessione.
La comunicazione della sussistenza di “gravi motivi”, ostativi alla cessione, però, non è avvenuta poiché agli atti non vi è riscontro ad opera di parte attrice alla missiva dell' del marzo 2017 se non il verbale della CP_1
mediazione successivamente svolta.
Anzi, non emergendo altri inadempimenti contrattuali, si può presumere -quale fatto non contestato- che l' CP_1
abbia continuato a corrispondere regolarmente il canone di locazione -magari aumentato come l comunica di CP_1
voler fare- senza confutazione alcuna dal locatore.
Dal ché non è dato comprendere quale sarebbe stato il preminente interesse del locatore leso nella vicenda in esame.
Ma posto che la comunicazione è comunque avvenuta
(diversamente non si spiegherebbe il contenuto della missiva del 28.02.2017), si devono verificare -come detto- le
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conseguenze di tale comportamento e, anche ammessa la ipotesi di mancata comunicazione al locatore della cessione d'azienda, ai sensi dell'articolo 36 della legge 392/78, i suoi effetti fra cui la inopponibilità della cessione al locatore stesso, il quale continuerà a considerare efficace il rapporto contrattuale con il cedente originario e, quindi, come se la cessione non fosse mai avvenuta.
Sul punto la giurisprudenza della C. C. ha ribadito, coerentemente con il precedente sopra citato, che “La sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo sono consentite al conduttore, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, qualora venga locata o ceduta contestualmente l'azienda, anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l'immobile o di cedere il contratto;
la mancata comunicazione della cessione al locatore non pone il conduttore in una situazione di inadempienza ma comporta soltanto l'inopponibilità della cessione al locatore”(cfr.
Cassazione Civile, Sez. III, n. 4802 del 13 aprile 2000). Ha, altresì, affermato che “il giudice di merito, chiamato a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello locativo, per inadempimento consistente nell'avvenuta sublocazione dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi di per sé un inadempimento,
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bensì, accertato che tra le parti è stato pattuito un divieto di sublocazione, deve verificare la sussistenza di un inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto, per valutare se
l'inadempimento in concreto accertato, anche alla luce delle modalità e circostanze del concreto svolgimento del rapporto comporti una notevole alterazione dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto” (cfr. Cassazione Civile,
Sez. III, n. 16111 dell'8 luglio 2010).
Nella pratica è quanto accaduto determinandosi il mantenimento dell'equilibrio dei rapporti contrattuali fra l'attore ed il convenuto.
Ed infatti, l'attività esercitata dal cessionario è rimasta la medesima di quella svolta, in precedenza, dal conduttore originario, senza porsi, così, in alcun modo, in contrasto rispetto alle previsioni contrattuali e perfettamente in linea con la ratio sottesa alla legge che la pone a tutela della attività imprenditoriale originariamente svolta.
Esclusa, dunque, la violazione da parte del conduttore del mutamento di destinazione d'uso, deve definitivamente escludersi che sia stato violato il divieto di sublocazione ex art. 5 del contratto poiché quanto è accaduto è avvenuto nell'ambito della cessione e/o locazione dell'azienda.
Inoltre, per quanto già detto, sarebbe stato anche rispettato il disposto dell'art. 36 Legge 392/1978.
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Ma anche se così non fosse, premesse le conseguenze alla omessa comunicazione sulla base della citata giurisprudenza, l è rimasto il formale conduttore CP_1
dell'immobile locato e l'unico soggetto che -per stessa ammissione di parte attrice nel verbale di mediazione del
24.05.2017 e al punto B) dell'atto di citazione- pagava i canoni di locazione (circostanza quindi non contestata poiché alcuna doglianza, al riguardo, è stata rilevata).
Né pregio alcuno ha il rilievo che il canone della sublocazione fosse maggiore rispetto a quello della locazione (…percependo peraltro un corrispettivo per la gestione di molto superiore al canone locativo …cfr. lettera del
28.02.2017).
Ed infatti, nei contratti di locazione a canone libero, così come non vi sono obblighi in merito alla misura del canone di locazione, non ve ne sono neanche in merito ai canoni di sublocazione. Pertanto tale corrispettivo, sia che si riferisca a una parte (sublocazione parziale), sia che si riferisca all'intero immobile (sublocazione totale) è rimesso alla libera determinazione delle parti.
Consegue che, la richiesta di declaratoria di risoluzione di diritto del contratto di locazione per causa imputabile all non può essere accolta in quanto infondata ed CP_1
è, pertanto, rigettata.
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Consegue che l'immobile è stato legittimamente detenuto dal sig. fino alla data del suo rilascio avvenuto in CP_1
data 08.02.2023, in forza di valido contratto di locazione, rinnovatosi tacitamente alla scadenza.
Per i motivi sopra esposti, non essendosi verificata alcuna occupazione sine titulo, non può essere accolta la domanda risarcitoria finalizzata al pagamento in favore dell'attrice del corrispettivo per l'illegittima detenzione dell'immobile di sua proprietà.
Quanto alle spese di lite, tenuto conto della natura della normativa applicabile alla presente controversia, non connotata da fase autenticamente istruttoria, si ritiene giustificata la compensazione integrale tra le parti considerato il rigetto della domanda principale contrapposto a quello delle eccezioni preliminari di parte convenuta ed avuto riguardo al comportamento processuale delle parti ed all'intervenuto rilascio dell'immobile nel corso della causa.

P. Q. M.

Il Tribunale di Barcellona P. G., definitivamente decidendo sulla causa iscritta al n. 20020/2019, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa, così provvede:

1. Rigetta l'eccezione preliminare di difetto di legittimazione attiva del , quale Parte_3
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legale rappresentate della Parte_1
presentata da parte convenuta;

[...]

2. Conferma, per quanto occorra, che il rilascio dell'immobile, è avvenuto in data 08.02.2023 e, per l'effetto, dichiara cessata la materia del contendere limitatamente alla domanda di riconsegna dell'immobile avvenuta in corso di causa;

3. Rigetta, nel merito, le domande di parte attrice;

4. Compensa interamente le spese del giudizio tra le parti.
Così deciso in Barcellona P. G., il giorno 19.07.2025.
Il G. I. in funzione di giudice unico got Francesco Montera
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