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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa,
all'udienza del 26.11.2025, all'esito della discussione della parte presente, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e delle contestuali motivazioni mediante deposito, la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 23975 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di licenza per finita locazione – uso diverso” pendente tra
(C.F. in persona del l.r.p.t. Pt_1 Parte_2 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Roma via Giuseppe Ferrari, 11 presso lo studio dell'Avv. Paolo Rinaldi che la rappresenta e difende in virtu' di mandato in atti
attrice e
(codice fiscale – iscritta Registro Imprese Controparte_1 P.IVA_2
di Roma REA 1591328), in persona del legale rappresentante p.t.,
rappresentata e difesa dall'Avv. Lucia MARIOTTI ed elettivamente domiciliata presso l'indirizzo pec del medesimo, in virtù di mandato in atti convenuta
Conclusioni: come in atti
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Motivi della Decisione


1. fatti controversi.
Con sfratto per finita locazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe, evocando in giudizio chiedeva al Tribunale di Controparte_1
convalidare, l'intimata licenza per finita locazione alla data del 31.10.2025,
relativamente all'immobile sito in Roma Via Giuseppe Mazzini, 6 piano I
int. 4 contraddistinto al NCEU di Roma al foglio 401, particella 23, sub 506z,
c. 3, cat A/10, con fissazione della data di esecuzione e, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio;
nel merito, la risoluzione del contratto;
il tutto con vittoria di spese.
La parte attrice esponeva, a motivo della domanda:
- di essere proprietaria del predetto immobile, concesso in locazione alla convenuta con contratto di locazione sottoscritto in data sottoscritto in data 31/10/2019 e decorrente dal successivo 01/11/2019
registrato il 14/11/2019 al canone mensile pari a euro 3.367,59;
- che le parti concordavano la possibilità della risoluzione alla scadenza contrattuale del 31/10/2025 da ambo le parti con preavviso di mesi sei;

- che veniva inviata formale disdetta in data 10 dicembre 2024,
comunicando poi, immediatamente dopo l'intenzione di vendere l'immobile, facendo esercitare così il contrattualmente previsto diritto di prelazione alla conduttrice che, di fatto, non rispondeva nei termini di legge.
La convenuta si costituiva in giudizio eccependo l'erroneità del rito introdotto, la violazione dell'art. 28 2 co. e dell'art. 29 L. 392/78, per violazione del termine di 12 mesi per la disdetta, oltre che la mancanza di indicazione dei motivi del diniego alla prima scadenza contrattuale.
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Veniva denegato il rilascio e disposto il mutamento del rito, con deposito di memorie integrative, all'esito del quale i termini della controversia rimanevano presso che invariati.
La causa veniva decisa all'udienza odierna con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.


2. merito della lite.
Innanzitutto, va evidenziato che l'irrituale instaurazione del giudizio con citazione ex art. 658 c.p.c., invece che nelle forme speciale ex art. 30
della Legge 392/78, non comporta una nullità assoluta ed insanabile della domanda, ma una semplice irregolarità formale della stessa, superata dal fatto che è stato disposto il mutamento del rito senza emettere l'ordinanza di rilascio.
Detto ciò, la domanda di accertamento dell'intervenuta cessazione del rapporto locativo originato dal contratto inter partes va accolta ma per una data successiva a quella indicata nell'intimazione di licenza per finita locazione, come da dispositivo.
Parliamo, nel caso che ci occupa, di immobile ad uso diverso da quello abitativo, a cui va applicata la L. 392/78 che:
all'art. 27, prevede una durata della locazione non inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali,
commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili;

all'art. 28, stabilisce la rinnovazione tacita del contratto di sei anni in sei anni salvo disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza con previsione, alla prima scadenza contrattuale, della possibilità per il locatore di esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'art. con
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le modalità e i termini ivi previsti;

all'art.29, fissa i motivi di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza e, precisamente:
“a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge
11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).” (…) “Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima
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attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge
27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio
1967, n. 628.”;
sempre all'art. 29, prevede che il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato;
tale dichiarazione deve essere effettuata,
con lettera raccomandata, almeno 12 prima della scadenza e che nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è
fondata, ovvero, in difetto, il contratto s'intende rinnovato a norma dell'art. 28.
Ebbene, in primis, va rilevato che, atteso che l'art. 28 della Legge 392/78
stabilisce in maniera inderogabile il termine di dodici mesi per la disdetta nei contratti di locazione commerciale, qualsiasi clausola contrattuale che preveda un termine inferiore risulta nulla e deve essere sostituita automaticamente dalla normativa vigente.
Questo principio si fonda sulla tutela del conduttore, che potrebbe trovarsi in una posizione di debolezza contrattuale rispetto al locatore: la legge citata, infatti, impedisce che il conduttore possa essere obbligato ad accettare condizioni peggiorative rispetto a quelle stabilite dal legislatore.
Dunque, la disdetta inviata dalla Società locatrice in data 10.12.2024 per la scadenza del 31.10.2025 (all. 6 all'atto di intimazione) è inefficace, perché
non rispetta il termine legale di dodici mesi.
Inoltre, la detta comunicazione è priva dell'indicazione del motivo della disdetta, come richiesto dall'art. 29 della Legge 392/78.
Peraltro, l'esplicitazione dei motivi legittimanti il locatore di esercitare il diniego al rinnovo del contratto di locazione, non può essere eterointegrata
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con precisazioni e deduzioni postume.
In ogni modo, la disdetta, comunicata con pec del 10.12.2024, per quanto intempestiva e non giustificata da alcuna delle ragioni che avrebbero potuto consentire al locatore di denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, pur non essendo idonea a produrre effetti per la 1^
scadenza (31.10.2025), produce la cessazione del rapporto alla 2^ scadenza contrattuale (31.10.2031), secondo quanto più volte affermato dalla giurisprudenza nomofilattica, da cui non v'è motivo di discostarsi (Cass.
n°7927.2004: "la eventuale nullità della disdetta per mancata specificazione dei
motivi (nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse in
ogni stato e grado del giudizio) rende inidoneo l'atto "de quo" a produrre gli effetti
suoi propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce di valere per
la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della
locazione"; conf. Cass. n°1318.1996; Cass. n°2076.1989; Cass. Sez. III, sentenza n. 27541 del 30 dicembre 2014).
Al riguardo, va evidenziato che non viene violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunziato, di cui all'art. 102 c.p.c., se il
Tribunale accerti la cessazione del contratto di locazione anche ad una data diversa e successiva a quella indicata nell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione (v. Cass. n°684.2010: “in tema di locazione, il giudice,
ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto,
può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza,
per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”).
Conclusivamente, il contratto inter partes stipulato il 31.10.2019, deve intendersi cessato alla futura scadenza del 31.10.2031 ed appare equo fissare, ai sensi dell'art. 56 L. n°392/1978, la data di inizio di esecuzione al
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20.11.2031, considerate le condizioni delle parti in comparazione tra loro e le ragioni della decisione.
Considerata la data di scadenza effettiva del rapporto contrattuale e le ragioni della decisione, le spese del giudizio vanno interamente compensate tra le parti.


Per Questi Motivi


- il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione,
eccezione disattesa e respinta, così provvede:
❖ accertato che il contratto di locazione inerente all'immobile in Roma
via Via Giuseppe Mazzini, 6 piano I int. 4 contraddistinto al NCEU di Roma
al foglio 401, particella 23, sub 506z, c. 3, cat A/10 cesserà in data 31.10.2031,
condanna la al rilascio dell'immobile in parola, libero da CP_1
Parte persone e cose, in favore della Parte_2
❖ visto ed applicato l'art. 56 L. n°392/1978, fissa la data del 20.11.2031
per l'esecuzione della presente condanna al rilascio;

❖ dichiara compensate le spese di lite.
Roma, 26.11.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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