REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
-Seconda Sezione Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa
Simona D'Ambrosio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al R.G.A.C. n. 2686/2017, trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127ter c.p.c. del 30.1.2025, vertente
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi rappresentati e difesi, in virtù di procura alle liti in atti, C.F._2
dall'avv. Guido Carrozza ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Salerno alla
Via Dalmazia n. 7
- Attori -
E
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
), (c.f. ), C.F._4 CP_3 C.F._5 CP_4
(c.f. ) e (c.f. ,
[...] C.F._6 CP_5 C.F._7
tutti rappresentati e difesi dagli avv.ti Anna Aversa e Giuseppe Napoli ed elettivamente domiciliati in Salerno, alla via Lucio Petrone n. ¼, giusta mandato allegato in atti
- Convenuti -
Oggetto: Risoluzione contratto preliminare.
CONCLUSIONI
1 Come da rispettivi atti introduttivi, note telematiche depositate in sostituzione dell'udienza del 27.1.2025 ai sensi dell'art. 127ter c.p.c. e comparse conclusionali, da intendersi integralmente richiamati per relationem.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 13.3.2017, e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio , , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
per ottenere la declaratoria di nullità, ai sensi dell'art. 1418 c.c., ovvero, in CP_5
via subordinata, di risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., del contratto preliminare di vendita di un immobile sito nel Comune di Pontecagnano Faiano (SA), Corso Italia n. 104,
appartamento al quinto piano, int. 16, censito in NCEU al foglio 7, particella 859, sub 24.
A sostegno di tale domanda, gli attori deducevano l'esistenza di gravi difetti edilizi-
urbanistici inerenti all'immobile, in particolare un ordine di demolizione mai revocato, e la mancanza del certificato di agibilità. Contestavano la condotta inadempiente dei promittenti venditori, a causa della quale i deducenti non avevano potuto ottenere il mutuo ipotecario, necessario per il pagamento del prezzo residuo di € 109.000,00.
Gli attori chiedevano quindi la restituzione dell'importo di € 40.000,00, versati a titolo di acconto/caparra, il risarcimento di € 7.271,20, per i costi di mediazione immobiliare sostenuti, e ulteriori danni patrimoniali e non patrimoniali quantificati in € 30.000,00, o nella diversa somma ritenuta di giustizia, da contenersi entro il limite di € 50.000,00.
I convenuti, costituitisi in giudizio, resistevano alle domande attoree, eccependo che l'immobile non presentava alcuno dei vizi lamentati dagli attori.
Sostenevano che gli attori erano risultati inadempienti al contratto preliminare, per aver rifiutato di addivenire alla stipula del definitivo, e proponevano domanda riconvenzionale chiedendo l'accertamento del legittimo esercizio del diritto di recesso con ritenzione della caparra di € 40.000,00 incamerata.
Richiedevano altresì l'ordine di cancellazione della trascrizione del preliminare e della trascrizione della domanda giudiziale.
Il precedente Giudice Istruttore, concessi i termini per il deposito di memorie istruttorie,
disponeva l'espletamento di una CTU, assegnando al perito il quesito di "Appurare se
2 l'immobile oggetto di causa sia legittimo sotto il profilo urbanistico-edilizio e munito di agibilità e, in
caso positivo di tale accertamento, quando ciò sia stato conseguito".
In data 11.4.2019, il CTU depositava la propria relazione. In tale prima stesura, lo stesso concludeva che l'unità immobiliare oggetto di causa risultava illegittima sotto il profilo urbanistico-edilizio, in quanto parte di un fabbricato realizzato in totale difformità dalla licenza edilizia originale (piani IV e V, soggetti a ordine di demolizione mai revocato).
Affermava, altresì, che l'immobile non era munito di agibilità, poiché non era stato possibile collaudare le opere strutturali "connesse", illegittimamente realizzate e assoggettate a ordine di demolizione, precludendo l'ottenimento di qualsiasi agibilità parziale.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'8.7.2019, il G.I., con ordinanza del
9.7.2019, convocava il CTU per chiarimenti, rilevando una contraddittorietà tra le conclusioni iniziali del CTU e quanto sembrava desumersi dagli atti di causa, ovvero l'emissione di una concessione in sanatoria e il rilascio di un certificato di agibilità per silenzio-assenso.
In data 12.9.2020, il CTU depositava la Relazione di chiarimenti, nella quale affrontava le questioni sollevate dal Giudice.
Indi, dopo una serie di rinvii per la precisazione delle conclusioni, la scrivente, divenuta assegnataria della causa, la riservava in decisione con ordinanza ex art. 127ter c.p.c. del
30.1.2025, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
Così sinteticamente ricostruiti i fatti sostanziali e processuali salienti, il CTU nominato ha premesso, nei chiarimenti resi, che, sebbene le sue conclusioni iniziali potessero apparire contraddittorie, limitandosi a considerare l'istanza di condono del 1987 (Legge 47/85), la
Concessione Edilizia in Sanatoria n. 27/2006, rilasciata in data 8.5.2006, e l'agibilità richiesta in data 20.1.2015, ottenuta per silenzio-assenso con comunicazione del 24.3.2015, essendo il suo ruolo strettamente tecnico, era riservato all'Autorità Giudiziaria l'accertamento definitivo in punto di diritto, inclusa la validità e l'ammissibilità dei provvedimenti amministrativi e dei documenti prodotti.
3 In merito al profilo urbanistico-edilizio e all'ordine di demolizione del 1968, il CTU ha richiamato la giurisprudenza amministrativa (cfr. T.A.R. Lecce, sez. III, 18/10/2019, n.160;
Consiglio di Stato, Sez. VI, 10 giugno 2019, n. 3876), secondo cui, "laddove... la richiesta di
concessione in sanatoria trovi accoglimento, l'ordine di demolizione rimane privo di effetti, in ragione
dell'accertata conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento
della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda, venendo meno
conseguentemente l'originario carattere abusivo dell'opera realizzata".
Sulla base di tale orientamento, e prendendo atto della Concessione Edilizia in Sanatoria n.
27/2006 dell'8.5.2006, il CTU ha concluso che l'immobile oggetto di causa risulta legittimo sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Si rileva inoltre che il contratto preliminare stesso, all'art. 10 ("Situazione Urbanistica ed
Edilizia"), indicava chiaramente il rilascio della concessione edilizia in sanatoria n. 27/2006
dell'8.5.2006 a seguito di domanda di condono ex L. 47/1985.
Pertanto, gli attori erano edotti della situazione dell'immobile al momento della stipula del preliminare e non possono invocare la nullità per un vizio di cui erano a conoscenza e che è
stato, in ogni caso, sanato.
Per quanto riguarda l'agibilità, il CTU ha evidenziato la documentazione cruciale ai fini dei chiarimenti, inclusa la richiesta di agibilità del 20.1.2015 (prot. n. 1835) e la successiva
"Comunicazione di avvenuto silenzio-assenso agibilità abitazione" del 24.3.2015 (prot. n.
9075) da parte della sig.ra . Controparte_1
Ha altresì menzionato la nota prot. n. 27023 del 4.7.2019, depositata dalla parte convenuta in data 8.7.2019 (successivamente al deposito della prima CTU e allo spirare dei termini istruttori ma in ogni caso ammissibile, in quanto documento sopravvenuto), a firma dell'ing.
, responsabile del SUEP del Comune di Pontecagnano Faiano (SA), la Persona_1
quale attesta che "l'agibilità dell'u.i. indicata in oggetto è da intendersi attestata".
Il CTU ha specificato che la propria valutazione circa l'agibilità dipende dall'ammissibilità
di quest'ultimo documento, la cui pronuncia è riservata al G.I.
4 In ogni caso, il CTU ha osservato che la nota più recente (4.7.2019) prevale sulle precedenti comunicazioni contraddittorie, e che l'attestazione a firma dell'ing. , quale pubblico Per_1
ufficiale nell'esercizio delle sue funzioni, fa piena prova fino a querela di falso.
Di fronte al consolidamento degli effetti dei provvedimenti amministrativi definitivi, il CTU
non può sindacare la legittimità degli atti endoprocedimentali anteriori ai provvedimenti definitivi che la parte interessata avrebbe potuto impugnare nelle sedi opportune.
L'immobile risulta quindi munito di agibilità per effetto del silenzio-assenso formatosi il
24.3.2015.
Tanto premesso, la domanda degli attori di nullità del contratto preliminare va chiaramente disattesa, perché l'appartamento era in regola con la normativa urbanistica ed edilizia per effetto della concessione in sanatoria debitamente rilasciata dal Comune di Pontecagnano.
Quanto alla domanda di risoluzione per inadempimento, richiesta dagli attori in via subordinata al fine di ottenere la restituzione della caparra con risarcimento dei danni, e la domanda di accertamento della validità del recesso formulata dai convenuti in via riconvenzionale, al fine di veder riconosciuto il diritto di ritenere la caparra incamerata,
ritiene il Tribunale che vadano rigettate entrambe, perché il contratto definitivo non è stato stipulato per inadempimento grave dei contraenti quanto per la confusione ingenerata dai provvedimenti resi dal Comune di Pontecagnano.
Ed invero, ancorché il silenzio-assenso sulla richiesta di agibilità dell'immobile si fosse formato in data 28.3.2015, come da attestazione rilasciata dall'ente territoriale, il responsabile del settore edilizio del medesimo Ente, in risposta alla richiesta di accesso agli atti avanzata da relativamente al rilascio del certificato di agibilità Parte_1
dell'immobile, così dichiarava “Ad oggi non esiste nessun certificato di agibilità per l'immobile
sito in Pontecagnano Faiano alla via Italia n°104 piano V individuato in NCEU al foglio 7 particella
859 sub 24. • L'immobile sopra meglio individuato, rientra negli immobili oggetto di diffida emessa
da questo Ente in data 15/07/1968 in capo alla ditta Di Maio Raffaele per la demolizione dei piani IV
e V, in quanto realizzati in totale difformità alla licenza edilizia. • Al provvedimento di diffida non è
seguito un provvedimento di revoca della diffida stessa. • Per quanto attiene alla normativa circa
l'Agibilità parziale si rimanda all'art. 24 comma 4 bis del vigente Testo Unico D.P.R. 380/2001. •
5 Che, per l'immobile sopra individuato a tutt'oggi, stante la normativa vigente e la non regolarità
urbanistica dello stesso, non è possibile rilasciare certificato di agibilità”.
Tale nota fu inviata al in data 12.5.2016, oltre il termine con cui i contraenti Pt_1
invitavano i promissari acquirenti a stipulare il contratto definitivo di compravendita. Gli
attori hanno dedotto che il diniego al conseguimento del finanziamento necessario al pagamento del prezzo residuo è stato basato dall'istituto interessato proprio sull'assenza del certificato di agibilità dell'immobile promesso in vendita.
Ne consegue che, da un lato, i promittenti venditori intendevano concludere il rogito definitivo del contratto, ben sapendo che non vi fossero vizi del bene promesso in vendita ai promissari acquirenti, mentre, dall'altro, i coniugi hanno rifiutato la CP_6
stipula del rogito notarile perché fuorviati dalla comunicazione resa dal Comune di
Pontecagnano in data 12.5.2016 circa la mancanza di una qualità essenziale del bene, ossia il certificato di agibilità.
Si rammenta il granitico orientamento giurisprudenziale, in tema di risoluzione per inadempimento, secondo cui “il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio
oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la
verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del
rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente
causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale,
nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di
entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad
opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che
possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità”.
Ebbene difetta del tutto nel comportamento degli attori la componente soggettiva della
voluntas inademplenti, attesa la loro giustificata e comprensibile convinzione che il bene fosse privo di certificato di agibilità, che non poteva neppure essere conseguito, stando alla nota del responsabile del settore urbanistico del comune di Pontecagnano.
E' stato affermato in giurisprudenza di legittimità che “La compravendita di un immobile ad
uso abitativo presuppone che il venditore consegni all'acquirente il certificato di abitabilità in assenza
6 del quale il bene non è commerciabile. Nemmeno è idoneo a rendere il bene commerciabile (e a sanare
l'irregolarità), il fatto che il venditore, anteriormente alla stipula del contratto di vendita, abbia
presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità” (Corte di Cassazione, sentenza del
30 gennaio 2017, n. 2294); gli hanno precisato, in sentenza del 27 luglio 2006, n. Parte_3
17140 che, in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, «integra ipotesi di
consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle
condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge
urbanistica». A tal proposito, si afferma in motivazione che “il venditore di un immobile
destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il
quale l'immobile stesso è incommerciabile;
e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la
domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di
inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula,
abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa
dell'immobile”.
Sebbene la S.C. di Cassazione in sentenza n. 4467/2022 abbia sottolineato che la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contatto preliminare per inadempimento del venditore, la Corte regolatrice ha ulteriormente precisato che in tal caso, come stabilito dall'art. 1455 c.c., occorre verificare in concreto la gravità dell'omissione, in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
più in particolare il giudice di merito deve comparare il comportamento complessivo delle parti, “al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità
degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del
comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale”.
Ebbene, applicando il principio al caso di specie, gli attori hanno letto una nota da parte
Comune in cui si rappresenta che mai l'immobile avrebbe potuto ottenere il certificato di agibilità, conseguendone che il loro rifiuto di stipulare il rogito definitivo non può ritenersi ingiustificato o colpevolmente inadempitivo degli obblighi sanciti con il contratto preliminare.
7 In detta situazione, non è pertanto possibile assegnare all'una o all'altra parte la colpa esclusiva, o quantomeno prevalente, della caducazione del contratto.
In tal caso il Giudice, “non potendo pronunziare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare
atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta (ex art. 1453 c.c., comma 2)
di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c.
… Il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in
quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale
risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento
del rapporto negoziale” (ex multis Cass. n. 6675 del 2018).
In definitiva, le contrapposte domande solutorie conducono a pronuncia di risoluzione del contratto.
Tuttavia, poiché la caducazione non è addebitabile in via esclusiva, o prevalente, ad una delle parti contrattuali, va rigettata la domanda di parte convenuta ex art. 1385 co. 2 c.c., non avendo i promittenti venditori diritto a trattenere la caparra incamerata.
La caparra va, però, restituita alla parte attrice, perché la restituzione è effetto della risoluzione, che priva ex tunc il pagamento della sua causa (art. 1458 c.c.). Infatti, poiché il contratto preliminare non è stato stipulato, senza che siano individuabili specifiche responsabilità contrattuali, il recesso e la conseguente ritenzione della caparra da parte dei convenuti è priva di causa giuridica e, pertanto, costoro sono tenuti a restituirla agli attori.
Le ulteriori domande risarcitorie attoree di restituzione dell'importo di € 7.271,20, per mediazione immobiliare, e di ulteriori danni patrimoniali e non patrimoniali, quantificati in
€ 30.000,00 o in altra somma ritenuta di giustizia, vanno invece rigettate, perché non si è
configurato alcun inadempimento a carico dei venditori.
Per quanto concerne la domanda di parti convenute di cancellazione della trascrizione del preliminare e della domanda giudiziale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Salerno, va ordinata ex art. 2668 c.c., all'esito del passaggio in giudicato della presente sentenza, la cancellazione della trascrizione del preliminare del 6.5.2014 (repertorio n.
48794, raccolta 9214), trascritto a Salerno il 13.5.2014 al n. 16749 – 16750 R.G. - n. 14128 –
8 20109 – Presentazione n. 4 del 5.7.2017), con esonero del Conservatore da ogni responsabilità
a riguardo.
Le spese di lite vengono interamente compensate ex art. 92 co. 2 c.p.c. alla luce della soccombenza reciproca.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Salerno, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Simona D'Ambrosio, definitivamente pronunciando nella causa n. 2686/2017 R.G., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
provvede:

1. rigetta sia la domanda principale di nullità del preliminare di compravendita che la domanda subordinata proposta da parti attrici;

2. rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da parti convenute;

3. attesa la mancata stipula del rogito definitivo di compravendita, dichiara risolto il contratto preliminare del 6.5.2014 (repertorio n. 48794, raccolta 9214) e, per l'effetto,
condanna i convenuti a restituire agli attori la somma di € 40.000,00, oltre interessi al tasso legale dal giorno della prima messa in mora fino al soddisfo;

4. rigetta tutte le domande risarcitorie;

5. ordina ai sensi dell'art. 2668 c.c. che, all'atto del passaggio in giudicato della sentenza,
venga cancellata la trascrizione del preliminare del 6.5.2014 (repertorio n. 48794, raccolta
9214), trascritto a Salerno il 13.5.2014 al n. 16749 – 16750 R.G. - n. 14128 – 14129 R.P., e della domanda giudiziale (Registro generale n. 25921 – Registro particolare n. 20109 –
Presentazione n. 4 del 5.7.2017), con esonero del Conservatore da ogni responsabilità a riguardo;

6. compensa integralmente le spese di giudizio.
Salerno, lì 23 luglio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona D'Ambrosio
9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
14129 R.P., e della domanda giudiziale (Registro generale n. 25921 – Registro particolare n.