REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto prima sezione civile in composizione monocratica in persona del Giudice ad essa assegnato Dott. Antonio Pensato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 7037/2022 R.G.
TRA
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Andrea Santi e Fabrizio Serrano Parte_1
-attrice-
E
sito in Taranto alla via Nitti n. 2 rappresentato e difeso dall'Avv. Gianni Controparte_1
TT
-convenuto-
NONCHE'
, , , Controparte_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_5 CP_6 CP_7
, , , ,
[...] Controparte_8 Controparte_9 Controparte_10 CP_11 CP_12
, ,
[...] Controparte_13 CP_14 CP_15 Controparte_16 Controparte_17
, , , , CP_18 CP_19 Controparte_20 CP_21 Controparte_22 CP_23
, , ,
[...] Controparte_24 CP_25 Controparte_26 Controparte_27 Controparte_28
, , , rappresentati e difesi dall'Avv.
[...] Controparte_29 Controparte_30 Controparte_31
Gianni TT
-altri convenuti-
NONCHE'
, , Controparte_32 Controparte_33 Controparte_34 Controparte_35
, , , , ,
[...] CP_36 CP_37 CP_38 Controparte_39 Controparte_40 contumaci
-convenuti-
Le parti costituite precisavano le loro conclusioni come da note scritte depositate telematicamente
FATTO E DIRITTO
conveniva in giudizio il in Taranto, ed i relativi condomini, Parte_1 Controparte_41 chiedendo accertarsi che in virtù dei suoi titoli di provenienza non era titolare del diritto di comproprietà sui beni negli stessi elencati in virtù di espressa esclusione contrattuale.Si costituivano il CP_1 convenuto ed i condomini in epigrafe indicati chiedendo il rigetto delle avverse domande sul rilievo della loro infondatezza.Rimanevano contumaci gli altri convenuti.In diritto, va, in primo luogo, evidenziato che la domanda proposta dalla ha ad oggetto la richiesta di accertamento della inesistenza di un Pt_1 suo diritto di comproprietà relativamente ai beni elencati nei rogiti di vendita relativi al piano terra, piano seminterrato e piano ammezzato censiti in catasto al foglio n. 319 particella n. 2501 sub 34 e 34, facenti parte del fabbricato di via Nitti n. 2, in Taranto, di cui è divenuta proprietaria esclusiva per successione dei genitori.Rispetto alla causa petendi della domanda proposta dalla va rilevato il difetto di Pt_1 legittimazione passiva dell'amministrazione condominiale atteso che le questioni di esistenza o meno di un rapporto di condominialità, ove oggetto di una domanda di accertamento diretto del relativo diritto e non proposte solo incidentalmente, vedono come contraddittori, in situazione di litisconsorzio necessario, tutti i condomini (in tal senso Cass. Civ. n. 9551/2023) che vanno evocati in giudizio personalmente.Va, quindi, dichiarato il difetto di legittimazione passiva dell'amministrazione condominiale.Nei confronti degli altri convenuti, i rogiti di provenienza cui fa riferimento la Pt_1 sono gli atti pubblici di vendita rispettivamente in data 29/12/1965 ed in data 27/6/1975, prodotti in CP_4 allegato al ricorso.Con il primo di detti atti il costruttore dello stabile, Ing. ha alienato a CP_26 gli immobili ora di proprietà dell'attrice.Con il secondo di detti atti ha rialienato gli
[...] CP_42 immobili stessi in favore di , padre dell'attrice.Al decesso di gli immobili Persona_1 Persona_1 sono divenuti proprietà della moglie e della figlia, odierna attrice, ed alla morte anche della madre
è divenuta esclusiva proprietaria dell'intero compendio immobiliare per cui è causa.I due Parte_1 atti pubblici innanzi richiamati escludono dai diritti di comproprietà condominiale il compendio immobiliare ora di proprietà dell'attrice relativamente a portone, terrazza, scale, locali portineria ed alloggio del portiere, impianto di riscaldamento centrale, impianto di sollevamento dell'acqua a mezzo autoclave, ascensori, impianti del gas “e tutti quei locali, servizi ed impianti che per l'ubicazione e la destinazione degli immobili acquistati non servono all'uso di questi ultimi”, come si legge testualmente nei due rogiti di vendita agli atti.L'elencazione riportata nei due rogiti di vendita riguarda beni che, per la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., sono di proprietà comune per coloro che ne beneficiano.Tale presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario e tale titolo può essere solo il primo atto di vendita con cui l'originario unico proprietario dell'intero fabbricato riserva a sé la proprietà esclusiva di determinati beni, altrimenti comuni (in tal senso Cass. civ. n. 21440/2022).Nella specie, non risulta provato che gli atti di acquisto prodotti dall'attrice, segnatamente quello in data
29/12/1965, di cui peraltro la stessa non è parte, siano la prima alienazione di singole unità del fabbricato con accesso da via Nitti n. 2 da parte dell'originario proprietario.Nè vi essi una riserva di prpoprietà a favore del venditore di taluni beni, altrimenti comuni.L'onere probatorio di tale circostanza era a carico dell'attrice, ai sensi dell'art. 2697 c.c., attesa la contestazione specifica mossa sul punto dalle parti convenute regolarmente costituite con le deduzioni difensive formulate alla circostanza n. 5 della memoria depositata il 12/2/2025, in replica alla memoria di parte attrice depositata il 3/2/2025 ove per la prima volta, ha dedotto che il rogito del 1965 era il primo atto di alienazione di Parte_1 singole porzioni immobiliari facenti parte dello stabile di via Nitti n.

2.Dal contenuto di detto rogito non emerge affatto, che si sia trattato del primo atto di vendita e che vi sia stata riserva di proprietà di taluni beni ma risulta soltanto che il venditore era il costruttore del fabbricato.Gli atti prodotti dall'attrice non sono, quindi, idonei a superare la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c.., considerato che tale presunzione vale anche per i locali con accesso esclusivo dalla strada in quanto anche rispetto ad essi hanno un vincolo di utilità l'androne, le scale (in tal senso Cass. Civ. 9987/2017 e 21238/2014) e, quindi, anche l'ascensore, in quanto beni il cui uso è funzionale, quanto meno, alle operazioni di riparazione e manutenzione delle coperture dell'edificio, che riguardano tutte le unità inglobate nel fabbricato comune compresi i locali con ingresso esterno.Inoltre, la clausola di un contratto di vendita che esclude dall'alienazione i diritti di comproprietà sulle parti comuni è nullo, per violazione dell'art. 1118 c.c., a meno che non si tratti di parti comuni non essenziali per l'esistenza della proprietà individuale (in tal senso Cass. civ. n. 1610/2021).La clausola di esclusione può, quindi, valere per quei beni il cui uso non è essenziale per il godimento della proprietà individuale, ma non per gli altri.Nella specie, la comproprietà di taluni servizi va esclusa non tanto per clausola contrattuale invocata quanto per il fatto che per taluni impianti, idrici, riscaldamento e gas, non ricorre il rapporto di servizio con il compendio immobiliare per cui è causa poiché non allacciati ad esso fin dalla costruzione.Ma tale conclusione non vale per gli altri beni da presumersi comuni, in assenza di titolo contrario che sia il primo atto di vendita di unità immobiliari ricomprese nello stabile di via Nitti n.

2.Ciò vale anche per la portineria considerata l'esistenza di vano di accesso che mette in comunicazione la proprietà con l'interno Pt_1 dell'androneL'accoglimento solo parziale delle domande attoree, respinte per la restante parte, e la rilevabilità di ufficio delle ragioni della decisione, rispetto alla posizione processuale dell'amministrazione condonminiale, autorizza la integrale compensazione tra l'attrice ed i singoli condomini delle spese di lite. (art. 92 comma 2 c.p.c.).L'attrice va, invece, condannata alla rifusione delle spese di lite in favore dell'amministrazione condominiale, carente di legittimazione attiva rispetto alla domanda di accertamento avanzata dalla Pt_1

P.Q.M.


Il Tribunale di Taranto prima sezione civile in composizione monocratica in persona del Giudice ad essa assegnato Dott. Antonio Pensato definitivamente pronunciando nella causa di cui all'epigrafe, così provvede:
1) in accoglimento parziale delle domande attoree, che nel resto respinge, accerta e dichiara, nei confronti dei convenuti evocati personalmente, che non è Parte_1 comproprietaria degli impianti gas, riscaldamento ed idrici dello stabile di via Nitti n. 2 in
Taranto;
2) dichiara il difetto di legittimazione passiva dell'amministrazione condominiale rispetto alle domande attoree;

3) compensa integralmente tra tutte le parti le spese di lite.
Taranto, 22/10/2025
Il Giudice Dott. Antonio Pensato