REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE in persona del Dott. GI PI, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6812/2023 di R.G. promossa da:
, nata ad [...] il [...]; Parte_1 C.F._1
, nata a [...], il [...]; Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliate in Cagliari nella Piazza Galilei al civico 32, presso lo studio dell'Avv. Stefano Burranca, , che le rappresenta e difende per C.F._3 procura speciale in calce all'atto di citazione,
ATTRICI,
CONTRO
Cagliari, c.f. in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Cagliari nella Via
Pierluigi da Palestrina al civico 72, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Curreli,
, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce alla C.F._4 comparsa di costituzione e risposta,
CONVENUTO.
§
CONCLUSIONI DELLE ATTRICI
Precisate, come di seguito, nella memoria ex art. 171 ter, n. 1), c.p.c., richiamata a verbale dell'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. del 27.01.2025:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contraris reiectis, accertati e dichiarati i fatti per cui
è causa, per tutti i motivi in fatto e in diritto della superiore espositiva:
In via preliminare, disporre la sospensione, nei confronti delle odierne parti attrici, della impugnata delibera assembleare del 05.07.2023;
1 II) Nel merito, Accertati tutti i fatti esposti nella superiore premessa ed espositiva in fatto e in diritto, oltre che per le specifiche doglianze dedotte ed eccepite dalle odierne parti attici con il presente atto:
- Accertare e dichiarare la nullità, ovvero, annullare l'impugnata delibera assembleare del 05.07.2023 e in ogni caso e per l'effetto:
- previo accertamento della illegittimità dei bilanci contestati, dichiarare la nullità, ovvero annullare la delibera assembleare del 05.07.2023, relativamente al punto 2 del relativo verbale condominiale opposto, il quale dopo aver deliberato il criterio millesimale, quale criterio di riparto dei consumi idrici fatturati al condominio, approva il bilancio consuntivo anno 2022, in cui: si applicano criteri contabili diversi;
si determinano rettifiche di bilancio, anche di anni precedenti al 2022, non deliberate, non all'ordine del giorno e, quindi, non autorizzate dall'assemblea;
- previo accertamento della natura voluttuaria delle opere contestate e la conseguente violazione degli articoli 1120 e 1121 del codice civile, oltre che per ogni altro motivo di impugnazione espresso nella superiore espositiva, dichiarare la nullità e/o annullare la delibera assembleare del 05.07.2023 relativamente al punto 3 dell'opposto verbale di
; CP_1
- per l'effetto, ordinare la restituzione delle somme eventualmente pagate dalle odierne attrici a titolo di spesa per la realizzazione delle opere straordinarie contestate o per ogni altro diverso titolo di spesa annullata in conseguenza dell'illegittimità della deliberazione opposta;

III) Con vittoria di spese, di competenze e rimborso spese forfettarie, maggiorate di accessori di legge, sia per il presente giudizio, che per il procedimento di mediazione già espletato.”
§
CONCLUSIONI DEL CONVENUTO
Precisate, come di seguito, nella comparsa di costituzione e risposta, richiamata a verbale dell'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. del 27.01.2025:
“1) Rigettare le avverse domande in quanto infondate e assolvere il convenuto da ogni avversa pretesa;

2 2) con il favore delle spese della lite da liquidarsi in ragione dei collegamenti ipertestuali con la maggiorazione del 30% prevista dall'art. 4, comma 1 bis, del D.M.
55/2014.”
§
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA ex art. 118 disp. att. c.p.c.
Le attrici, in qualità di condomine assenti, hanno citato in giudizio il CP_1 convenuto, impugnando le deliberazioni assunte dall'assemblea dei condomini in data
05.07.2023, per vizi propri nonché per vizi derivati dalle delibere del 23.06.2021 e
28.09.2022.
In particolare, le attrici deducono l'illegittimità della predetta delibera nella parte (punto
2) relativa all'approvazione del rendiconto 2022 e del bilancio preventivo 2023, per asseriti errori contabili, per l'adozione di criteri di riparto dei consumi idrici non uniformi, nonché per rettifiche contabili asseritamente illegittime, non all'ordine del giorno e riferite ad esercizi precedenti. Le attrici contestano inoltre la medesima delibera nella parte (punto 3) concernente la ripartizione delle spese per lavori straordinari, di rifacimento di murature comuni e di realizzazione di nuove colonne idriche, ritenuti voluttuari nonché lesivi dei propri diritti di proprietà esclusiva, in quanto comportanti il passaggio di tubazioni nei balconi privati senza consenso unanime, in assunta violazione degli artt. 1120 e 1121 c.c.
Per l'effetto, è altresì domandata la condanna del convenuto alla CP_1
“restituzione delle somme eventualmente pagate dalle odierne attrici a titolo di spesa per la realizzazione delle opere straordinarie contestate o per ogni altro diverso titolo di spesa annullata in conseguenza dell'illegittimità della deliberazione opposta”.
§
Il convenuto si è costituito in giudizio tardivamente, avuto riguardo al CP_1 termine di 70 giorni di cui all'art. 166 c.p.c., atteso che in citazione è stata fissata l'udienza del 20.02.2024, mentre la comparsa di costituzione e risposta del CP_1
è stata depositata in data 20.12.2023.
A tal fine risulta ininfluente il differimento d'ufficio della predetta udienza (ex art. 168 bis, comma IV, c.p.c.) al 26.02.2024, perché, in esito a tale specifica tipologia di
3 differimento, il termine per la tempestiva costituzione del convenuto decorre comunque dall'udienza fissata in citazione (Cass. Civ., Sez. III, sentenza n. 2394/2020).
In ogni caso, la costituzione del sarebbe tardiva anche a voler considerare la CP_1 data del 26.02.2024.
Non v'è dubbio, pertanto, che parte convenuta risulti attinta dalle decadenze di cui all'art. 167, comma II, c.p.c.
Sul punto valga, peraltro, il richiamo al consolidato orientamento della Suprema Corte, anche a Sezioni Unite, per cui: “Il convenuto che non condivida l'assunto dell'attore in ordine alla titolarità del diritto e ai fatti prospettati può, dal canto suo, difendersi o limitandosi a negarli, così da svolgere una mera difesa, o contrapponendo altri fatti che privino di efficacia i fatti costitutivi, o modifichino o estinguano il diritto.
Soltanto in quest'ultimo caso può dunque profilarsi un'eccezione in senso stretto, soggetta a decadenza ex art. 167 c.p.c., e all'onere probatorio a carico del convenuto ai sensi dell'art. 2697 c.c., ma non anche nel caso di mera difesa.
Pertanto, la mera difesa, con la quale il convenuto si limiti a negare la titolarità del diritto fatto valere in giudizio e, dunque, l'elemento costitutivo della domanda, non è soggetta, contrariamente alle eccezioni in senso stretto, al termine di decadenza di cui all'art. 167 c.p.c., comma 2, ma può essere fatta valere anche oltre il termine dettato dalla predetta disposizione o sollevata d'ufficio dal giudice, senza che rilevi l'onere, sullo stesso gravante ai sensi del comma 1, della medesima norma, di prendere posizione nella comparsa di risposta sui fatti posti dall'attore a fondamento della domanda, non prevedendo il comma 1, contrariamente a quanto sancito nel comma successivo, alcuna decadenza (Cass., Sez. U., 16/2/2016, n. 2951).” (Cass. Civ., Sez. II, ordinanza 17/10/2023, n. 28793).
§
Sulla scorta dei principi sopra esposti, deve ritenersi che il convenuto abbia CP_1 formulato mere difese, essendosi limitato a negare la sussistenza del diritto azionato in citazione ed a chiedere il rigetto, per infondatezza, della domanda attorea.
Sulla ripartizione delle spese per consumi idrici.
A tal proposito, il ha evidenziato, sulla scorta della documentazione di CP_1 bilancio (le cui mere risultanze numeriche sono rimaste incontroverse tra le parti, giacché le censure attoree afferiscono alla ripartizione delle spese contabilizzate nel
4 rendiconto), che la ripartizione delle spese per consumi idrici è stata effettuata secondo il criterio millesimale di cui all'art. 1123 c.c., al fine di ovviare alle indubbie criticità del precedente criterio “per teste”, ritenendo altresì opportuno applicare storni contabili di modestissimo importo (a fronte di un rendiconto complessivo di oltre 23.000,00 Euro) in favore dei soli condomini ed . Per_1 CP_2
In particolare, secondo la difesa del : CP_1
a) al condomino con riferimento al periodo 2019 - 2022, sono stati Per_1 addebitati i consumi idrici risultanti dal contatore idrico “a defalco” dal medesimo installato, apparendo irragionevole non tenere conto delle incontroverse risultanze di detto contatore, nonché i consumi idrici relativi alle parti comuni ed in esito a ciò gli è stato applicato uno storno di complessivi Euro
134,59 per il predetto periodo;

b) i conteggi relativi al condomino - (calcolati secondo il previgente CP_3 Per_2 criterio “per teste”) sono stati corretti, fino all'anno 2019, al fine di ovviare all'errata contabilizzazione di due occupanti il relativo appartamento, anziché di uno soltanto.
Sulle spese straordinarie.
La difesa del ha evidenziato il carattere necessario ed urgente delle spese in CP_1 parola, essendo relative alla manutenzione di murature comuni ammalorate ed alla sostituzione del vetusto impianto di adduzione idrica, il tutto secondo CP_4 soluzioni tecniche idonee approvate dall'assemblea con ampie maggioranze. Ha escluso la natura voluttuaria delle opere nonché la lesione di diritti esclusivi delle attrici in esito all'installazione del nuovo impianto di adduzione idrica condominiale.
§
Sussiste la condizione di procedibilità di cui al D. Lgs. 28/2010, giusto verbale negativo del 24.07.2023 (doc. 6 attoreo).
La causa è stata istruita con la documentazione offerta in comunicazione dalle parti.
All'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. del 27.01.2025, le parti hanno rassegnato le conclusioni sopra trascritte, contestualmente chiedendo la fissazione di una successiva udienza per la discussione della causa.
L'udienza di discussione è stata sostituita dal deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., nell'assegnato termine del 10.11.2025.
5 Nelle note predette, tempestivamente depositate, le parti hanno rimarcato i rispettivi assunti, con riferimento alle risultanze dell'istruttoria.
§
RAGIONI GIURDICHE DELLA DECISIONE
L'impugnazione è infondata, per i motivi che seguono.
Sulla ripartizione dei consumi idrici.
Ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea è competente ad approvare (ed occorrendo a modificare) i preventivi ed i rendiconti nonché a deliberare sulle spese ordinarie e straordinarie.
Il criterio di riparto millesimale dei consumi idrici è conforme alle prescrizioni dell'art. 1123 c.c.
L'intervenuta applicazione del criterio “misto” in favore del condomino al fine di Per_1 tenere conto delle risultanze del relativo contatore a defalco, è del tutto legittima anche in ragione di quanto previso al comma II del sopra richiamato art. 1123 c.c. “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Ed infatti, per consolidato orientamento della Suprema Corte, “Nel condominio, le spese relative al consumo dell'acqua devono essere ripartite in base all'effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche.” (Cass. Civ.,
Sez. II, sentenza n. 17557 del 01.08.2014).
Oltre agli aspetti puramente relativi alla contabilità condominiale, occorre altresì considerare che l'installazione di contatori idrici c.d. a defalco gode di particolare favor legislativo, in quanto mira alla razionalizzazione dei consumi all'auspicato fine del risparmio della risorsa idrica (v. D. Lgs. 3 aprile 2006 n. 152, “Norme in materia ambientale”, art. 146, comma I, lett. f).
§
Ciò premesso, occorre nuovamente rimarcare che il sindacato giurisdizionale sulle delibere condominiali deve limitarsi alla verifica di legittimità, non potendo estendersi alla valutazione di opportunità o convenienza, salvo soltanto il caso di eccesso di potere.
Tale ultima ipotesi non ricorre certamente nella specie, non avendo le attrici specificamente dedotto, né comunque provato, che dalla delibera impugnata derivi alcun grave pregiudizio alla cosa comune.
6 Per pacifica giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, “l'eccesso di potere sindacabile dall'autorità giudiziaria è inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito;
ne consegue che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del CP_1 possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, cod. civ. (ex multis: Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 15320 del 13/05/2022, Rv. 664798 -01; Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n.
5061 del 25/02/2020, Rv. 657265 – 01).” (Cass. Civ., Sez. II, sentenza 16.10.2025 n.
27699 - sentenza 12.11.2025 n. 29927).
In conclusione, l'opportunità e la convenienza delle scelte ut supra adottate dall'assemblea condominiale non è sindacabile in questa sede.
§
Infondata è altresì la censura attorea relativa alla mancata specifica indicazione delle predette rettifiche contabili nell'ordine del giorno, atteso che l'assemblea del
05.07.2023 è stata espressamente convocata (doc. 2 attoreo) per l'approvazione del c.d. bilancio consuntivo 2022 (rectius rendiconto ex art. 1130 bis c.c.) e del bilancio preventivo 2023, con l'espressa indicazione, per ciascuno di essi: bilancio “rettificato e trasmesso in allegato al verbale del 08.05.2023”.
Considerato che i bilanci sono documenti complessi ed articolati, non è affatto necessario che nella convocazione assembleare per la relativa approvazione sia indicato un quid pluris. Tantomeno è necessario che all'avviso di convocazione venga allegato il bilancio da approvare.
Per consolidato orientamento della Suprema Corte, infatti, “Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione". (Cass. Civ., Sez. II, ordinanza n. 21271 del
05.10.2020; cfr. Sez. VI-2, ordinanza n. 33038 del 20.12.2018).
7 Fermi gli assorbenti rilievi che precedono, dagli atti di causa emerge (doc. 2 attoreo) che i bilanci da discutere sono stati previamente inviati alle attrici, le quali hanno però
(legittimamente) omesso di partecipare all'assemblea che li ha approvati.
Gli obblighi informativi nei confronti delle attrici risultano perciò correttamente espletati.
Sulle spese straordinarie.
L'art. 1135 c.c. attribuisce all'assemblea la competenza per deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulla costituzione del relativo fondo.
Le attrici contestano la legittimità dei riparti di spesa relativi a:

1. ripristini di murature comuni;

2. sostituzione dell'impianto di adduzione idrica, integrato nelle murature dell'edificio, con uno nuovo da collocarsi in facciata e fuori traccia.
Le doglianze attoree non sono meramente rivolte agli importi di spesa indicati a bilancio, essendo bensì tese a censurare l'illegittimità dei relativi lavori.
§
Anzitutto, non si rinvengono elementi suscettibili di determinare la declaratoria incidentale di nullità, rilevabile anche d'ufficio, delle deliberazioni adottate dall'assemblea del convenuto in data 23.06.2021 (doc. 11 attoreo) e CP_1
28.09.2022 (doc. 12 attoreo), non sussistendo a carico delle stesse alcuno dei vizi limpidamente enunciati dalle Sezioni Unite Civili della Suprema Corte (sentenza n.
9839/2021), ossia:
a) difetto degli elementi costituitivi essenziali (volontà della maggioranza, oggetto, causa e forma);
b) impossibilità dell'oggetto, sia in senso materiale, relativa cioè alla concreta possibilità di dare attuazione al deliberato, sia in senso giuridico, per superamento dei poteri dell'assemblea condominiale, considerato che quest'ultima è "abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.";
c) contrarietà del decisum a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
8 Né è scrutinabile l'eventuale annullabilità delle delibere in parola, atteso che le stesse non sono state impugnate ex art. 1137 c.c.
In ragione di quanto precede, non è configurabile a carico della delibera del 05.07.2023 alcuna invalidità derivata dalle delibere del 23.06.2021 e 28.09.2022.
Quanto ai vizi che, in assunto attoreo, sarebbero propri della delibera del 05.07.2023, valgano i seguenti rilievi.
In merito ai ripristini murari:
l'opportunità e la convenienza dei lavori di manutenzione straordinaria delle murature condominiali, il cui stato risulta dalle incontestate fotografie prodotte dalla difesa del condominio, costituisce questione di merito rimessa alla sovranità assembleare, ut supra non sindacabile dall'autorità giudiziaria.
In merito alla sostituzione dell'impianto di adduzione idrica:
- è rimasta, anzitutto, priva di specifica contestazione (ex art. 115 c.p.c.) la condizione di vetustà ed inefficienza dell'impianto di adduzione idrica condominiale, integrato nelle murature, avendo le attrici genericamente affermato, in ogni caso senza provarlo ex art. 2697 c.c., che “il sistema idrico esistente è perfettamente funzionante” (memoria ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c.);
- in ogni caso, opportunità e convenienza della predetta sostituzione non sono, ut supra, sindacabili in questa sede, né la dismissione del vecchio impianto a favore di un realizzando impianto con altre caratteristiche tecniche può essere qualificata innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., men che meno voluttuaria ex art. 1121 c.c., trattandosi di impianto destinato ad assicurare a ciascun condomino, comprese quindi le attrici, il diritto di fruire del servizio di adduzione idrica;

- si tratta bensì di un intervento di manutenzione straordinaria, sul quale l'assemblea ben può deliberare a maggioranza, che risponde altresì all'evidente fine di assicurare più agevoli e tempestivi interventi manutentivi e di controllo del nuovo impianto, a vantaggio di tutti i condomini e dunque anche delle attrici;

- “rientra nelle attribuzioni dell'assemblea di condominio l'intera gestione delle cose
e dei servizi comuni, “in modo dinamico”, nel senso, cioè, di un loro adattamento nel tempo al fine di una più razionale ed efficiente utilizzazione dei servizi stessi, con eventuale dismissione di alcuni beni comuni” (Cass. Civ. Sez. II, sentenza
16/05/2014, n. 10859);

9 - infine, non risulta deliberata alcuna attività lesiva del diritto di proprietà esclusiva delle attrici, atteso che nella delibera del 05.07.2023 è fatto espressamente salvo il
“mancato passaggio delle colonne presso i balconi e le quali hanno Pt_1 Pt_2 espresso diniego a tale passaggio” ed infatti l'assunto attoreo dell'interferenza del nuovo impianto con le proprietà individuali ed è rimasto del tutto Pt_1 Pt_2 sfornito di prova ex art. 2697 c.c.
§
In ragione di quanto precede, la domanda attorea deve essere integralmente rigettata per infondatezza, non riscontrandosi a carico della delibera del 05.07.2023, neanche in via derivata:
- annullabilità ex art. 1137, comma II, c.c., per insussistenza di alcuna violazione di legge (mentre non sono state censurate violazioni di regolamento condominiale);
- nullità, rilevabile anche d'ufficio, per insussistenza di alcuno dei sopra elencati vizi suscettibili di determinarla (cfr. Cass., Sezioni Unite Civili, sentenza n. 9839/2021).
Sulle spese del giudizio.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c. le spese del giudizio, per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e ss.mm.ii., avuto riguardo al valore della causa, alla non particolare complessità delle sottese questioni di fatto e di diritto ed all'inserimento, in comparsa di costituzione e risposta, di links che consentono la navigazione all'interno dell'atto nonché il collegamento ai documenti allo stesso allegati.


P.Q.M.

il Tribunale di Cagliari, in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: rigetta le domande proposte dalle attrici;
condanna le stesse, in solido, a rifondere al convenuto, in persona del CP_1 legale rappresentante pro tempore, le spese del presente procedimento, che liquida in
Euro 3.500,00 per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Cagliari, addì 15 dicembre 2025
Il giudice
GI PI
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