R.G. n. 2801/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Giudice dr.ssa Federica Ferreri
VERBALE DELL'UDIENZA DEL GIORNO 3 aprile 2025
All'udienza del 3.04.2025 dinanzi al Giudice dr.ssa Federica Ferreri sono comparsi:
-per l'avv. TRANI BARBARA, oggi sostituita dall'avv. : Controparte_1 CP_2 si riporta integralmente alle note conclusive depositate nei termini, insistendo per l'accoglimento del ricorso con revoca del decreto ingiuntivo opposto e condanna di controparte al pagamento delle spese di lite;

l'avv. BALISTRERI CLAUDIO: si riporta alle note conclusive, Controparte_3 insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate;

Il Giudice
visto 429 c.p.c., udita la discussione, si ritira in camera di consiglio e, all'esito, decide come da sentenza che segue.
Il Giudice
dott.ssa Federica Ferreri

Alle ore 17.10 il Giudice esce dalla camera di consiglio per dare lettura della sentenza. Non sono presenti le parti.
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del giudice dott.ssa Federica Ferreri, all'udienza del 3 aprile 2025, ha pronunciato ai sensi degli artt. 447 bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 2801 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Roma, Controparte_1 C.F._1 via F. De Sanctis n. 15, presso lo studio dell'avv. Barbara Trani (pec:
), che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti Email_1 allegata alla memoria di costituzione di nuovo difensore del 2.11.2023;
OPPONENTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliato in Roma, Controparte_3 C.F._2 via del Nibbio n. 10, presso lo studio dell'avv. Claudio Balistreri (pec:
), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce Email_2
alla comparsa di costituzione;

OPPOSTO
OGGETTO: contratto di locazione – oneri condominiali
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza che precede e di cui la presente sentenza forma parte integrante;

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario ricorso monitorio, ha chiesto al Tribunale di ingiungere ad Controparte_3
, ex conduttore dell'immobile di sua proprietà sito in Ciampino, viale Roma n. Controparte_1
14, distinta al Catasto Fabbricati di Ciampino al foglio 5, particella 92, subalterno 13, categoria
A/3, consistenza 6 vani, superficie mq 87, il pagamento dell'importo di € 561,60 a titolo di oneri condominiali dovuti fino al 30.11.2021, data di rilascio dell'immobile.
2 In data 21.03.2023 l'intestato Tribunale ha emesso il decreto ingiuntivo n. 862, non provvisoriamente esecutivo.
Con ricorso ex artt. 447 bis e 645 c.p.c. depositato il 6.05.2023 ha proposto opposizione
, contestando la debenza dell'importo ingiunto per i seguenti motivi: 1) Controparte_1
l'adempimento di tutti gli obblighi discendenti dal contratto di locazione, risolto anticipatamente in data 30.11.2021, e la rinuncia del proprietario-locatore, al momento della sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile, a far valere ulteriori pretese derivanti da detto contratto;
2) la nullità della delibera dell'assemblea di condominio, di approvazione dei bilanci consuntivi
2021 e preventivi 2022, ai sensi degli artt. 1136 e 1137 c.c. e 66 disp. att. c.p.c., non avendo egli ricevuto alcuna convocazione.
Su tale scorta, il ricorrente ha chiesto al Tribunale di “REVOCARE IL DECRETO
INGIUNTIVO OPPOSTO, N. 382/2023 emesso dal Tribunale di Velletri il 21.03.2023 nel proc.
monitorio RG n. 7576/2022, rigettando tutto quanto ex adverso ed accogliendo la presente opposizione. Con vittoria di spese di lite e condanna ex art. 96 cpc (Cass. n. 6069/2021)”.
Si è costituito in giudizio l'opposto, contestando l'avversa opposizione e domandandone il rigetto. In sintesi, il convenuto ha esposto di non aver mai rilasciato alcuna liberatoria al conduttore per gli oneri condominiali non corrisposti in data 30.11.2021, trattandosi di un debito emerso soltanto a seguito dell'assemblea condominiale svoltasi il 24.02.2022; ha poi contestato l'esistenza di presunti vizi di nullità della delibera assembleare di approvazione dei bilanci. ha perciò rassegnato, nel merito, le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Controparte_3
Tribunale adito, previa declaratoria del caso e di legge, disattesa ogni contraria istanza,
eccezione, difesa e conclusione, in accoglimento del presente ricorso, quanto segue: - IN VIA
PRELIMINARE: ai sensi dell'art. 648 c.p.c., concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 862 / 2023 (N.R.G. 7576 / 2023), emesso dall'Ufficio dal Tribunale di Velletri, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta e/o pronta soluzione, per tutto quanto detto;
- NEL
MERITO: rigettare l'opposizione proposta dal sig. , in quanto infondata Controparte_1 in fatto ed in diritto, e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto;
- SEMPRE NEL
MERITO: rigettare tutte le domande proposte in questo giudizio dal sig. , Controparte_1
in quanto inammissibili, tardive, illegittime ed infondate in fatto ed in diritto, per le ragioni indicate in narrativa. Con vittoria, in ogni caso, di spese e competenze professionali del presente
giudizio, oltre CPA, IVA e spese generali forfettarie al 15% come per legge, della fase monitoria
e del presente giudizio”.
La causa, di natura documentale, è stata rinviata per la discussione e la decisione ai sensi
3 dell'art. 429 c.p.c. e viene decisa all'odierna udienza con la presente sentenza a verbale.
* * * * *
L'opposizione al decreto ingiuntivo n. 862/2023 proposta da è infondata e Controparte_1
va respinta per quanto di seguito si va ad esporre.
Va premesso che è incontestato che tra le parti sia intercorso un contratto di locazione ad uso abitativo (v. doc. 2 di parte opponente), relativo all'immobile sito in Ciampino, viale Roma n. 14 int. 12, in forza del quale il , conduttore, era obbligato nei confronti del locatore, CP_1 CP_3
al pagamento, tra le altre cose, delle spese condominiali (v. artt. 3 e 5 del citato
[...]
contratto).
Parimenti pacifico è che il contratto – che avrebbe dovuto avere una durata di tre anni – si sia sciolto anticipatamente a seguito della disdetta comunicata dal conduttore e accettata dal proprietario, che ha ottenuto la riconsegna dell'immobile in data 30.11.2021 (v. verbale di riconsegna, doc. 4 di parte opponente).
In sede monitoria, tuttavia, l'opposto, attore in senso sostanziale, ha dedotto l'omesso versamento, da parte del , di una parte (€ 561,60) degli oneri condominiali maturati fino CP_1
al 30.11.2021 e, quindi, di “competenza” del conduttore, che fino a quella data ha goduto del bene.
In linea con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui
“qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod.
civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la
costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma
comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto”
(così ex plurimis Cass., 28 settembre 2010, n. 20348), l'opposto ha documentato l'esistenza,
l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso chiesto a titolo di oneri condominiali.
Infatti, il ha prodotto in giudizio il verbale dell'assemblea del 24.02.2022, i bilanci CP_3
consuntivi 2021 con i relativi piani di riparto in quella sede approvati, la dichiarazione dell'amministratore del condominio in ordine all'esistenza, alla data del 30.11.2021, di un debito condominiale di € 561,60 relativo all'unità immobiliare di proprietà in uso al , CP_3 CP_1
con la quietanza di pagamento rilasciata al proprietario e, infine, la contabile del bonifico con cui
è stato effettuato il pagamento, stante il rifiuto di procedervi manifestato dall'opponente
4 (documenti, peraltro, in parte trasmessi al difensore del anche prima del giudizio, v. doc. CP_1
4 e 5 di parte opposta).
Non v'è dubbio, pertanto, che il abbia dato prova dei fatti costitutivi del proprio CP_3
diritto ad ottenere – come sancito altresì dall'art. 5 del contratto di locazione – il rimborso delle spese condominiali, pari a € 561,60, nei confronti dell'ex conduttore dell'immobile.
Dal canto proprio, il non ha sollevato in giudizio contestazioni specifiche in ordine CP_1 all'esistenza e all'ammontare del debito maturato nei confronti del Condominio, limitandosi genericamente a dedurre nel ricorso in opposizione che la spesa parrebbe eccessiva alla luce degli scarsi servizi offerti dal condominio e dell'importo già pagato per l'anno 2021, pari a € 1.072,50.
Piuttosto, l'opponente ha contestato la validità della delibera condominiale e ha dedotto di essere stato liberato, dal locatore, anche da tutti gli obblighi futuri discendenti dal contratto.
Ebbene, l'eccezione di nullità della delibera assembleare del 24.02.2022 è del tutto destituita di fondamento.
È infatti orientamento giurisprudenziale consolidato quello secondo cui in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione del tutto residuale ed è rinvenibile soltanto in caso di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, di impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico – quest'ultima da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzioni, di contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume
(cfr. Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839); sono quindi annullabili e non nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Nello specifico, “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art.
1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i
partecipanti al condominio” (cfr. Cass., Sez. Unite, 7 marzo 2005, n. 4806).
5 Pertanto, la mancata convocazione all'assemblea del (mero conduttore e quindi CP_1 avente diritto a prendervi entro i limiti sanciti dall'art. 10 l. n. 392/1978) non implica nullità della delibera del 24.02.2022 ma la sua annullabilità; tuttavia, non risulta che la stessa sia mai stata impugnata dall'odierno opponente (che l'ha senza dubbio conosciuta prima del giudizio, v. pec del 6.07.2022 in atti inviata dall'opposto); pertanto, essa resta produttiva di effetti e vincola al pagamento dell'importo risultante dai piani di riparto allegati ai bilanci consuntivi approvati.
Del pari infondato è l'altro motivo di opposizione.
Secondo l'opponente, al momento della sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile il locatore lo avrebbe liberato da qualsivoglia obbligazione contrattuale, anche futura, quindi anche dall'obbligo, previsto all'art. 5 del contratto di locazione, di “rimborsare al locatore tutti gli oneri…risultanti dai bilanci predisposti dall'amministratore pro tempore del condominio”; infatti, nel predetto verbale risulta inserita la seguente clausola: “in conclusione, le parti dichiarano di non avere nulla a che pretendere l'una dall'altra, neppure per il futuro, e procedono di comune accordo alla chiusura dei rapporti derivanti dal contratto di locazione de
quo”.
La tesi sostenuta dal , pur suggestiva, non può essere condivisa dal Tribunale, anzitutto CP_1
perché al momento della sottoscrizione del predetto verbale nessuna delle parti era o avrebbe potuto essere a conoscenza dell'esistenza e dell'ammontare del debito verso il Parte_1
Infatti, alla data del 30.11.2021, ossia al momento del rilascio anticipato dell'immobile, il conduttore – come dallo stesso allegato in giudizio – aveva corrisposto le spese condominiali calcolate in base al bilancio preventivo (il aveva infatti versato la somma di € 1.072,50, CP_1
cfr. anche estratto conto con il debito condominiale complessivo, doc. 15 di parte opposta).
È lo stesso opponente ad aver sostanzialmente ammesso, negli atti di causa, che ignorava l'esistenza di debiti ulteriori e che, alla data del 30.11.2021, riteneva di essere perfettamente in regola con i pagamenti (v. bonifici, all. 5 al ricorso) verso il condominio, anche per riscaldamento
(“il aveva provveduto a pagare tutte le rate condominiali (comprensive delle rate per il CP_1
riscaldamento), fino a novembre 2021”, v. pag. 3 del ricorso introduttivo).
L'esistenza di un conguaglio a debito, riferibile all'unità immobiliare locata (int. 12) goduta da fino al 30.11.2021, è quindi divenuta palese soltanto dopo la discussione e Controparte_1
l'approvazione del bilancio consuntivo relativo all'esercizio 2021 e, quindi, all'esito dell'assemblea del 24.02.2022.
Non può quindi fondatamente sostenersi che, con la clausola inserita nel verbale di riconsegna del 30.11.2021, il locatore abbia inteso rinunciare anche al diritto al rimborso (degli oneri
6 condominiali) di cui neppure sapeva sarebbe divenuto titolare – ed in che esatta misura – nei mesi successivi.
L'impostazione seguita è coerente con il principio di diritto secondo cui sono certamente possibili la rinuncia o la transazione aventi ad oggetto diritti sopravvenuti, purché si tratti di diritti già prevedibili;
stabilire se un determinato diritto sia o meno prevedibile all'epoca della rinuncia
è accertamento di fatto riservato al giudice di merito (cfr. in argomento, con riguardo alla transazione su danni futuri, Cass., 12 ottobre 2011, n. 20981).
Nel caso di specie, il bilancio consuntivo 2021 avrebbe potuto, astrattamente, anche comportare un conguaglio a credito per il e quindi l'insussistenza di debiti da saldare CP_1
verso il . Parte_1
A ciò si aggiunga che, a ben vedere, la clausola, sottoscritta dalle parti, di non avere più “nulla
a che pretendere l'una dall'altra”, va letta non isolatamente bensì nel contesto in cui è stata inserita;
la clausola è posta, infatti, in calce al verbale di riconsegna dell'immobile locato, nel quale si fa menzione della restituzione delle chiavi dell'appartamento, dell'assenza di danni all'immobile al momento del sopralluogo, del distacco delle utenze e dell'assenza di canoni di locazione insoluti (salve le ultime due mensilità di ottobre e novembre 2021, coperte però dal deposito cauzionale, ritenuto dal locatore). Nel documento non vengono minimamente considerati ipotetici oneri condominiali ulteriori, risultanti dai bilanci consuntivi di successiva approvazione. Anche il tenore complessivo degli accordi raggiunti dalle parti il giorno 30.11.2021
depone fortemente, dunque, nel senso che la rinuncia del locatore a pretese verso il conduttore avesse ad oggetto i canoni e gli eventuali danni all'immobile scoperti successivamente al rilascio, non anche gli oneri condominiali, tanto più che, come correttamente sostenuto dall'opposto, il diritto al pagamento degli oneri condominiali è di titolarità del condominio e quello del locatore
è piuttosto un diritto al “rimborso” di quanto anticipato in luogo del conduttore.
Si ritiene, in definitiva, che le parti, all'atto della firma del verbale di riconsegna del
30.11.2021, non abbiano inteso ricomprendere anche tale diritto, in quanto: 1) non erano consapevoli del fatto che il avrebbe dovuto versare al un conguaglio di € CP_1 Parte_1
561,60; 2) il non sapeva che si sarebbe trovato ad anticipare la somma al posto del CP_3
conduttore, così maturando il diritto ad agire in ripetizione.
In ragione di tutto quanto sin qui esposto, l'opposizione va respinta e il decreto ingiuntivo confermato e dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 653 c.p.c.
Non si ravvisano i presupposti per la condanna, invocata dall'opposto, ai sensi dell'art. 96
c.p.c., in quanto la necessità di un'attività ermeneutica, da parte del Tribunale, rispetto all'esatta
7 portata della clausola di rinuncia contenuta nella scrittura privata del 30.11.2021, esclude la configurabilità di mala fede o colpa grave o di un abuso del processo da parte dell'opponente.
Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano, come in dispositivo, in applicazione dei parametri medi previsti per lo scaglione di riferimento (cause fino a € 1.100,00) alle fasi di studio, introduttiva e decisoria, esclusa la fase di trattazione/istruzione, tenuto conto della mancata comparizione della parte vittoriosa all'udienza del 30.11.2023 e del carattere meramente documentale della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando sull'opposizione proposta da CP_1
avverso il decreto ingiuntivo n. 862/2023, ogni ulteriore istanza, eccezione o deduzione
[...]
disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma e dichiara esecutivo il decreto ingiuntivo opposto;

2) condanna l'opponente alla rifusione, in favore dell'opposto, delle spese di lite, che si liquidano in € 462,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario del 15% per spese generali, iva e cpa come per legge;

Così deciso in Velletri all'esito dell'udienza del 3 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Federica Ferreri
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