N. R.G. 12550/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria Filomena De Cecco all'udienza del 30.1.2025 ha pronunciato ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I° grado promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Enrico Bianchi, presso Parte_1 C.F._1
il cui studio è elettivamente domiciliata;

RICORRENTE contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._2
(C.F. ) e Controparte_2 C.F._3
(C.F. , Controparte_3 C.F._4
tutti con il patrocinio dell'avv. Barbara Manna, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati;

RESISTENTI
Conclusioni
Per la ricorrente: piaccia al Tribunale di Firenze, accertata la carenza di abitabilità dell'immobile locato, ritenuta tale carenza un vizio rilevante ai fini di quanto disposto dall'art. 1578 c.c., accertato altresì che l'immobile locato, diversamente da come descritto nel contratto di locazione, era composto da 3 vani, oltre la cucina e un solo servizio, e mancante degli accessori indicati nel contratto di locazione del 01/03/2015, quali la cantina, l'autorimessa singola e il posto auto in comune, dichiari la riduzione del corrispettivo dovuto a titolo di canone di locazione da euro 400,00 mensili ad euro
200,00 mensili, e cioè pari al 50% rispetto a quanto previsto nel contratto di locazione del 01/03/2015, condanni i resistenti nata a [...] il [...], residente a [...]
pagina 1 di 5 n. 8, n.

8. c.f. nato a [...] il [...], residente a C.F._5 Controparte_2
Scandicci, Via Ballerini n. 6, c.f. nata a [...] il C.F._3 Controparte_3
27/04/1996, residente a [...], c.f. a restituire a C.F._4 Pt_1
la maggior somma pagata pari a complessivi euro 7.600,00, o comunque la somma minore o
[...]
maggiore che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese;

per i resistenti: rigetto della domanda attrice e revoca dell'ammissione dell'attrice al patrocinio a spese dello Stato, con condanna al rimborso delle spese di lite del presente giudizio e della procedura di mediazione OCF 1528/2024.
Concisa esposizione dei motivi in fatto e in diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. deduceva di aver concluso con Parte_1 Parte_2
un contratto di locazione relativo all'immobile posto in Firenze, Via Bronzino n. 14, con
[...] canone di locazione pari ad € 4.200,00 all'anno, poi aumentato ad € 4.800,00 (cfr. doc. 2 parte ricorrente).
2. A seguito del decesso della locatrice subentravano nel contratto gli eredi, odierni resistenti, che con atto del 11.3.2022 intimavano alla ricorrente lo sfratto per finita locazione. L'immobile, in data
24.7.2023, veniva riconsegnato ai proprietari.
3. In data 19.12.2023 gli odierni resistenti comunicavano alla la loro intenzione di vendere Pt_1
l'appartamento e la mettevano nella condizione di esercitare il suo diritto di prelazione all'acquisto.
4. Dalla comunicazione ricevuta (cfr. doc. 6 parte ricorrente) la apprendeva della mancanza del Pt_1
certificato di abitabilità e ritenendo tale mancanza un vizio della cosa locata, difettante delle qualità promesse, agiva in giudizio per ottenere la riduzione del prezzo del canone ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 c.c.
5. Chiedeva, pertanto, che il canone pagato relativamente a tutto il periodo di godimento dell'appartamento in costanza di rapporto con gli eredi della (n. 37 mensilità da gennaio 2020 Pt_2
al febbraio 2023, ultimo mese di canone pagato), fosse ridotto del 50% e che per l'effetto le venissero restituiti € 7.400,00.
6. Evidenziava inoltre che l'appartamento era composto da meno vani ed accessori rispetto a quanto indicato nel contratto di locazione.
7. Dava atto, infine, che la procedura di mediazione obbligatoria si era conclusa con il mancato accordo delle parti.
pagina 2 di 5 8. Si costituivano in giudizio gli eredi della e Pt_2 Controparte_1 Controparte_2 [...]
i quali eccepivano anzitutto l'inammissibilità del ricorso, per essere lo stesso proposto in Per_1
violazione del giudicato cristallizzatosi a seguito della mancata opposizione del decreto ingiuntivo del
Tribunale di Firenze n. 3160/2023 (cfr. doc. 6 e 7 parte convenuta). Tale decreto, infatti, aveva confermato con autorità di cosa giudicata la spettanza dei canoni di locazione nella misura di € 400,00 al mese.
9. Nel merito contestavano, comunque, la fondatezza della richiesta di riduzione del prezzo ex art. 1578
c.c., trattandosi di vizi asseriti e non provati e che, comunque, gli stessi sarebbero stati facilmente riconoscibili. Evidenziavano, infatti, come la avesse goduto per anni dell'immobile, il cui stato Pt_1
le era ben noto e del quale non si era mai lamentata.
10. Da ultimo chiedevano che venisse revocata l'ammissione della ricorrente al patrocinio a spese dello
Stato ai sensi dell'art. 136, c. 2 e dell'art. 74, c. 2 del DPR 115/2002, avendo parte ricorrente agito con colpa grave e per ragioni manifestamente infondate.
11. All'udienza del 30.1.2025, tentata inutilmente la conciliazione della lite, il Giudice invitava le parti a concludere e a discutere la causa e all'esito della discussione orale si ritirava in camera di consiglio, dando poi lettura del dispositivo della presente sentenza, le cui motivazioni venivano riservate a quindici giorni.
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12. Il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.
13. Deve osservarsi, infatti, che nel caso di specie non è possibile pronunciarsi sulla misura dei canoni, attesa la sussistenza dell'autorità di cosa giudicata su tale questione. La sede per far valere l'azione di riduzione del prezzo sarebbe stata quella del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo. Tale processo, infatti, avrebbe avuto ad oggetto oltre che la spettanza dei canoni di locazione, anche il loro ammontare. Tutte le questioni relative all'an e al quantum debeatur di detti canoni si sarebbero dovute proporre in tale sede. In mancanza di ciò si deve richiamare il noto insegnamento in base al quale il giudicato copre il dedotto ed il deducibile (sul punto, a titolo di esempio, si rimanda a Cass. n.
19113/2018 in base alla quale: “Il giudicato conseguente alla mancata tempestiva opposizione avverso un decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento dei canoni del rapporto di locazione copre anche il fatto impeditivo rappresentato sia dall'inadempimento del locatore quale causa di risoluzione del contratto che del relativo controcredito risarcitorio del conduttore.”). In tale ottica la circostanza che la abbia appreso solo successivamente a detto decreto che l'immobile fosse sprovvisto del Pt_1
pagina 3 di 5 certificato di abitabilità (circostanza fra l'altro solo asserita, posto che in atti non vi è prova compiuta di tale mancanza, ma solo generici indizi contraddittori), non costituisce fatto nuovo deducibile in separato giudizio, atteso che tale locuzione si riferisce a quei fatti che vengono in essere successivamente alla statuizione, non a quelli di cui parte viene a conoscenza in un momento successivo (diversamente opinando l'attitudine alla stabilità del giudicato sarebbe fortemente intaccata, con evidente elusione del disposto dell'art. 2909 c.c.).
14. Ad abundantiam si rileva che l'azione di riduzione del prezzo di cui all'art. 1578 c.c., esperita da parte ricorrente, sarebbe comunque infondata anche nel merito, non avendo la ricorrente speso alcun argomento per dimostrare il pregiudizio subito a seguito della scoperta dell'asserita carenza del certificato di abitabilità per cui, anche volendo ritenere lo stesso assente, non è dato comprendere quale tipo di danno la ricorrente avrebbe subito e quale minore utilità avrebbe tratto dal bene. La
Giurisprudenza ha, infatti, da tempo chiarito che il rapporto di locazione si instaura validamente nonostante la mancanza del certificato di abitabilità ove, come nel caso di specie, vi sia stata la concreta utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, il quale prima di rilasciare l'immobile non aveva mai lamentato alcun vizio. Tale ratio è conforme all'evoluzione della giurisprudenza della Corte di legittimità, la quale non solo ha conferito rilevanza ai fini della valida costituzione del rapporto alla concreta utilizzazione dell'immobile (Cass. 25 maggio 2010, n. 12708), ma ha anche ritenuto sussistente l'inadempimento del locatore, a parte l'ipotesi dell'obbligo contrattualmente assunto di richiedere la certificazione relativa all'abitabilità, nel solo caso in cui le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito, restando escluso il detto inadempimento allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso (Cass. 26 luglio 2016, n. 15377; 16 giugno 2014, n. 13651). Il criterio rilevante sulla base dell'evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l'assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere, aspetto circa il quale la ricorrente nulla ha dedotto (così, tra le tante, proprio Cass. 2018/15378, richiamata erroneamente dalla ricorrente).
15. Per quanto concerne poi l'asserito vizio consistente nel fatto che l'appartamento condotto in locazione dalla ricorrente avrebbe avuto un numero di vani inferiore a quelli indicati nel contratto è evidente che si tratta di vizio facilmente riconoscibile, escluso dalla garanzia di cui all'art. 1578 c.c.
16. Le spese di lite seguono la soccombenza. Le stesse sono liquidate in base ai paragrafi 2 e 25 bis delle tabelle allegate al DM 147/2022, terzo scaglione, tenuto conto della semplicità della causa, che ha comportato la redazione dei soli atti introduttivi, senza istruttoria orale, con aumento, per le fasi pagina 4 di 5 processuali, ai sensi dell'art. 4, comma 8, DM 55/2014, per la manifesta fondatezza della difesa della parte vittoriosa e ai sensi dell'art. 4, comma 1 bis stesso DM come successivamente modificato. Non si ravvisano, invece, i presupposti per l'aumento ai sensi dell'art. 4, comma 2 DM cit. in quanto la difesa di più parti non ha comportato alcun aggravio dell'attività difensiva, stante la medesima posizione sostanziale e processuale dei tre resistenti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
DICHIARA inammissibile il ricorso e per l'effetto CONDANNA a rifondere a Parte_1
, e le spese del presente giudizio, Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 comprensive della fase di mediazione, che liquida in € 190,32, per esborsi e in € 6.843,00 per onorari, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura e depositata ai sensi dell'art. 430 c.p.c.
Firenze, 31 gennaio 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT dott. Giorgio Martano.
Firenze, 31 gennaio 2025
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