TRIBUNALE DI MESSINA – I sezione civile
PROCESSO VERBALE D'UDIENZA
In data 11/12/2025, avanti a noi Giudice monocratico, dott. Corrado
Bonanzinga, viene chiamata la causa iscritta al N. 573 del Registro
Generale 2025
TRA
con sede in IN, Via Ing. Giuseppe Franza, n.68, cod. Parte_1
fiscale, Partita IVA e n. di iscrizione presso la Camera di Commercio di
IN , Capitale sociale 3.000.000,00 interamente versato P.IVA_1
in persona dell'Amministratore Delegato e Legale rappresentante Ing. rappresentato e difeso nel presente giudizio, dall'Avv. Controparte_1
AN GL (C.F.: ; p.e.c. C.F._1
fax 0906408466) presso il cui studio Email_1
in IN, Via Ghibellina 12 è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;
PARTE INTIMANTE
E
, nata a [...] il [...] (c.f. CP_2
ed ivi residente in [...] [...]
titolare della ditta Garage Cairoli, con esercizio in Controparte_3
IN via Dogali 1/C (P.I. ) rappresentata e difesa, per P.IVA_2
procura in atti, dall'Avv. Alessio Papa (C.F. ) - il C.F._3
quale ha dichiarato di voler ricevere gli avvisi di cui agli artt. 133, 134 e
176 c.p.c. a mezzo fax al seguente numero 090/671520 e/o all'e-mail ed elettivamente domiciliato presso il suo Email_2
studio in IN via del Vespro n. 57; PARTE RESISTENTE
1 Alle ore 09,00 è comparso per la parte intimante l'avv. AN GL, il quale discute oralmente la causa e precisa le conclusioni riportandosi a tutti gli atti e verbali di causa;
insiste in tutte le domande proposte con il rigetto delle avverse istanze, eccezioni e difese;
chiede che la causa venga decisa;

è altresì presente per la parte intimata l'avv. Alessio Papa, il quale discute oralmente la causa e precisa le conclusioni riportandosi a tutti gli atti e verbali di causa;
insiste in tutte le domande proposte con il rigetto delle avverse istanze, eccezioni e difese;
chiede che la causa venga decisa.
Il Giudice
Terminata la discussione, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA – I sezione civile
Il giudice della I sezione civile del Tribunale di IN, dott. Corrado
BONANZINGA, in funzione di giudice monocratico, pronuncia e pubblica dando immediata lettura di motivazione e dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 573 del Registro Generale Contenzioso 2025
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto ritualmente notificato la società Parte_1
proprietaria e locatrice dell'immobile sito in IN, Via Dogali n.1/C, is.
2 222, 2° piano sottostrada, nel NCEU al foglio 228, particella 16 sub 49, categoria C6, classe 14, consistenza 1139 mq. rendita Euro 8.111,99, Piano
S2, condotto in locazione da titolare della ditta Garage CP_2
Cairoli, in virtù del contratto sottoscritto in data 30 ottobre 2018, registrato a IN il 28.03.20219, intimava alla conduttrice sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida. Esponeva che l'immobile sopra indicato era stato concesso in locazione, ad uso non abitativo, per la durata di anni 6 (sei) a partire dal 30 ottobre 2018 al 29 ottobre 2024, per il canone locativo € 19.200,00 (Euro Diciannovemila duecento/00); che con p.e.c del 27.10.2023 la società locatrice aveva comunicato formale e tempestivo diniego alla rinnovazione per la prima scadenza contrattuale del 29 ottobre 2024, evitando così il suo rinnovo;
che detto diniego era stato motivato dalla società locataria per “uso proprio” ai sensi dell'art. 29 della L. n. 392/1978, avendo interesse la società a gestire direttamente l'immobile; che alla scadenza maturata la conduttrice non aveva rilasciato l'immobile e vani erano stati i ripetuti solleciti. Chiedeva la convalida dello sfratto ed il rilascio dell'immobile.
All'udienza del 23.01.2025 compariva la conduttrice, che si opponeva alla convalida, evidenziando che mancavano i presupposti previsti dall'art. 29 legge 392/1978 per la risoluzione del contratto alla prima scadenza. Eccepiva, inoltre, la nullità, ai sensi dell'art. 79 della L. n.
392/1978, dell'art. 13 del contratto, con il quale la conduttrice aveva pattuito la rinuncia all'indennità di avviamento, per contrasto con l'art. 27 della Legge, e la nullità e/o la sopravvenuta inefficacia della disdetta ed il mancato avveramento della condizione per ottenere l'esecutività dello sfratto, ai sensi dell'art. 34 legge 392/1978. In via riconvenzionale richiedeva il pagamento di una indennità di avviamento pari a 36 mensilità, atteso che, con successiva p.e.c. del 23.10.2024, la società locatrice aveva
3 specificato la possibilità di svolgere nel locale la medesima attività commerciale.
La società contestava quanto ex adverso eccepito e Parte_1
dedotto facendo prontezza di pagamento dell'indennità di avviamento nella misura di18 mensilità ed evidenziando che non sussistevano i presupposti per il pagamento dell'ulteriore indennità di cui al comma 2, in quanto la norma riconosceva la maggiorazione solo nel caso in cui “il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”.
Con ordinanza del 14.02.2025 il Giudice non convalidava lo sfratto, rigettava la richiesta di ordinanza non impugnabile di rilascio e disponeva la prosecuzione del giudizio con lo speciale rito locatizio, fissando per la comparizione delle parti l'udienza del 22 maggio 2025 e concedendo termine per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi. Assegnava, altresì, alle parti il termine di quindici giorni dalla comunicazione dell'ordinanza per l'inizio della procedura di mediazione.
Con memoria integrativa depositata il 18.04.2025 la società intimante evidenziava che la mediazione aveva avuto esito negativo e ribadiva tutte le richieste già formulate, vale a dire la declaratoria di risoluzione del contratto de quo alla data del 31.10.2024 (prima scadenza) con conseguente condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 56 di cui alla Legge n. 392/1978. In particolare, contestava la fondatezza della eccezione di nullità della comunicazione di diniego della locazione alla prima scadenza, negando che l'espressione impiegata, secondo cui la società intendeva fare un “uso proprio” dell'immobile, fosse eccessivamente generica, anche in relazione al fatto che la società deducente svolgeva attività di gestione immobiliare, e rilevando che il requisito della specificità del motivo, richiesto dalla norma, era riferibile all'indicazione del motivo, che doveva corrispondere ad uno di quelli
4 tassativamente previsti dalla legge, e non a singoli aspetti operativi che esulavano dal controllo giudiziario. Evidenziava, quindi, che, in presenza di una rituale comunicazione del diniego del rinnovo della locazione alla prima scadenza, il Giudice avrebbe dovuto disporre il rilascio, poiché la tutela del conduttore per una mancata utilizzazione del bene richiesto per il motivo indicato era stata rimessa dal legislatore, ai sensi dell'art. 31 legge
392/1978, ad una fase successiva al rilascio. Quanto, poi, alla domanda di nullità della clausola contrattuale che prevedeva la rinuncia della conduttrice all'indennità di avviamento, osservava che aveva immediatamente dato la propria disponibilità a corrispondere la chiesta indennità, al momento del rilascio dell'immobile, nella misura di 18 mensilità del canone, ma sottolineava che il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, in caso di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall'abitativo, era condizione necessaria per l'esecuzione per consegna o rilascio, mentre non costituiva condizione di procedibilità per l'azione di merito volta ad ottenere l'accertamento dell'avvenuta scadenza del contratto di locazione né tantomeno requisito di validità della disdetta. Eccepiva, infine, che l'indennità ulteriore pari a mesi
18 del canone prevista dal comma 2 dell'art. 34 legge 392/1978 non era allo stato dovuta, poiché bisognava verificare se l'immobile sarebbe stato adibito all'esercizio della stessa attività commerciale esercitata dalla conduttrice.
Con memoria integrativa depositata il 05.05.2025 CP_2
ribadiva tutte le argomentazioni già esposte, evidenziando che l'espressione
“uso proprio”, indicata nella comunicazione del diniego di rinnovo della locazione alla prima scadenza, appariva smentita dal fatto che la società locatrice aveva locato a terzi parti dell'immobile che la conduttrice deteneva in custodia, mentre l'integrazione di tale motivazione effettuata
5 con comunicazione del 23.10.2024, ove era stata affermata l'intenzione di esercitare direttamente nei locali l'attività commerciale di autorimessa, risultava priva di valore, trattandosi di un uso diverso da quello originariamente indicato. In ogni caso, rilevava che l'espressione “uso proprio”, utilizzata nella comunicazione di diniego di rinnovo della locazione, era priva di specificità, poiché non consentiva di comprendere se la società locatrice intendesse utilizzare il bene per lo svolgimento di attività logistiche ed operative interne della società o intendesse esercitare un'attività economica e di qual tipo, circostanza che appariva ancora più rilevante, in quanto l'attività di impresa svolta dalla società intimante, vale a dire l'attività di gestione immobiliare, lasciava adito al dubbio che l'uso proprio, pur rientrando nell'ambito dell'oggetto sociale, non fosse comunque riconducibile alla fattispecie di cui all'art. 29 legge 392/1978, dovendosi escludere che la semplice volontà di locare a terzi l'immobile a condizioni più vantaggiose, pur costituendo un “uso proprio”, integrasse l'utilizzo dell'immobile per l'esercizio “in proprio” di una delle attività di cui all'art. 27 legge 392/1978. Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda avversaria e in via subordinata l'accoglimento delle domande riconvenzionali proposte con l'accertamento del diritto all'indennità per perdita di avviamento, nella misura di 36 mensilità, e la condanna della società locatrice al pagamento della somma di € 63.432,00.
All'udienza odierna il Giudice, all'esito della discussione orale, pronunciava la presente sentenza.
Ritiene questo Giudice che la domanda avanzata da parte intimante, volta all'accertamento della cessazione della locazione alla prima scadenza contrattuale del 29.10.2024, con condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile locato, sia infondata.
6 Come è noto, il locatore di immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli artt. 28 e 29 legge 27 luglio 1978 n. 392, ha l'onere di specificare analiticamente, ai sensi del citato art. 29 commi quarto e quinto, nella comunicazione da inviare al conduttore, a pena di nullità della comunicazione stessa, il motivo fra quelli tassativamente indicati (nei commi precedenti) sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà e della pratica realizzabilità dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile agli usi indicati, senza che di conseguenza sia sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, restando inammissibile anche un cambiamento successivo ovvero una specificazione del motivo della disdetta nel corso del giudizio
(Cass. civ. 01.04.1993 n. 3894 e molte altre pronunce successive).
Nella fattispecie in esame la società intimante ha comunicato la propria opposizione alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza, motivando tale diniego con l'intenzione di fare un “uso proprio” del bene.
Orbene, tale comunicazione, come correttamente eccepito dall'intimata, non appare rituale, poiché l'affermazione di volere fare del bene un “uso proprio” non corrisponde ad alcuno dei motivi indicati nell'art. 29 legge 392/1978 e, in particolare, non corrisponde al motivo previsto dall'art. 29 comma 1 lett. b), che consente al locatore di negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza quando il locatore intenda
“adibire l'immobile all'esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'art. 27”. Infatti, il concetto di “uso proprio” è molto più ampio rispetto al concetto di “esercizio in proprio […] di una delle attività indicate nell'art. 27” della medesima legge, poiché comprende tutte le utilizzazioni
7 dirette del bene che non implicano l'esercizio di attività industriali, commerciali o artigianali o di interesse turistico;
inoltre, con riferimento ad una società di gestione immobiliare, quale è la società intimante, il concetto di “uso proprio” potrebbe fare riferimento ad un uso corrispondente a quello indicato nell'oggetto sociale, vale a dire ad una utilizzazione del bene immobile mediante lo svolgimento di un'attività consistente nella locazione del medesimo bene, attività che, però, non è certamente riconducibile a quelle previste dal menzionato art. 27 legge 392/1978, posto che la nozione di commercialità, cui fa riferimento il legislatore nella suddetta disposizione, non può essere legata al mero godimento degli immobili ed al loro mero affitto a terzi.
La società intimante ha sostenuto che l'espressione “uso proprio” sarebbe stata sufficientemente specifica ed ha richiamato, a sostegno di tale argomentazione difensiva, quei precedenti giurisprudenziali, che avevano chiarito che, quando il locatore ha manifestato l'intenzione di volere adibire l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate dall'art. 27
Legge n. 392 del 1978, non è necessario che lo stesso indichi specificamente la particolare attività che intende svolgere nell'immobile, in quanto il quarto comma dell'art. 29 citato non introduce un onere di specificazione descrittiva nell'ambito del motivo indicato (Cass. civ.
07.02.1997 n. 1191). Nondimeno, il richiamo ai suddetti precedenti giurisprudenziali appare improprio, poiché il vizio riscontrabile nella comunicazione oggetto di causa, consiste nel fatto che, attraverso l'equivoca espressione “uso proprio”, utilizzata in detta comunicazione, il conduttore, prima, ed eventualmente il giudice, dopo, non sono stati posti in grado di verificare se la destinazione che il locatore intendeva dare all'immobile corrispondesse ad una di quelle previste nel menzionato art. 29, essendo configurabili molteplici “usi propri” diversi dallo svolgimento
8 in proprio di una delle attività indicate nell'art. 27 legge 392/1978. Sotto questo profilo, la predetta comunicazione, pertanto, non è sufficientemente specifica, in quanto non chiarisce in modo adeguato il motivo sul quale la disdetta è fondata e tale questione è del tutto diversa da quella affrontata dai precedenti giurisprudenziali richiamati, nei quali era stato specificamente indicato il motivo della disdetta, consistente nell' “esercizio in proprio […] di una delle attività indicate nell'art. 27”, ed occorreva verificare se, una volta indicato detto motivo, il locatore dovesse specificare anche quale delle attività indicate nell'art. 27 intendesse svolgere. D'altronde, la giurisprudenza di legittimità ha sottolineato in numerosissime pronunce che la comunicazione del diniego di rinnovazione, alla prima scadenza, del contratto di locazione di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo non può contenere indicazioni equivoche
(Cass. civ. 24.06.1997 n. 5637; Cass. civ. 06.11.2002 n. 15547) ed addirittura, in ragione della necessità, imposta dalla legge, che la comunicazione sia “specifica”, la giurisprudenza ha ritenuto che fossero inidonee allo scopo anche quelle comunicazioni che facevano riferimento a più di uno dei motivi indicati nell'art. 29 o, genericamente, a tutti i motivi indicati nell'art. 29 (Cass. civ. 04.04.2017 n. 8669).
A seguito della nullità della comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza, si deve, allora, concludere che il contratto si è automaticamente rinnovato e che, pertanto, la locazione non è cessata. Da ciò consegue il rigetto di tutte le domande avanzate dalla società intimante, mentre non occorre esaminare le domande riconvenzionali avanzate dall'intimata solo in via subordinata, in caso di accoglimento delle domande della controparte.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vano poste, pertanto, a carico della società intimante ed a favore dell'intimata. Le
9 stesse, avuto riguardo alla natura ed entità della causa ed alla complessità delle questioni trattate, possono liquidarsi, sulla base dei parametri previsti dal D.M. 55/2014, così come modificati dal D.M. 147/2022, in complessivi
€ 3.809,00 per compensi, di cui € 851,00 per fase studio, € 602,00 per fase introduttiva, € 903,00 per fase istruttoria, ed € 1.453,00 per fase decisoria, oltre spese generali nella misura del 15 % sui compensi, I.V.A. e c.p.a..

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa di sfratto per finita locazione promossa davanti a questo Tribunale dalla in persona del legale Parte_1
rappresentante, con atto ritualmente notificato nei confronti di proseguito a seguito di ordinanza di mutamento del rito CP_2
del 14.02.2025 con le forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, rigetta le domande avanzate dalla e condanna la suddetta società al pagamento in favore di Parte_1
delle spese processuali, che liquida in complessivi € CP_2
3.809,00 per compensi, di cui € 851,00 per fase studio, € 602,00 per fase introduttiva, € 903,00 per fase istruttoria, ed € 1.453,00 per fase decisoria, oltre spese generali nella misura del 15 % sui compensi, I.V.A. e c.p.a..
IN, lì 11/12/2025
Il Giudice Dott. Corrado Bonanzinga

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