R.G. n. 12447/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Brescia
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Brescia in composizione monocratica, nella persona del Giudice
Claudia Gheri, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 12447 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2021, promossa da
(C.F. ), elettivamente domiciliato a Brescia, presso Parte_1 C.F._1
lo studio degli Avv.ti Lorenzo Bulla e Davide Bonetti, che lo rappresentano e difendono come da procura in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore depositato nel fascicolo telematico in data 28.6.2024
ATTORE
Nei confronti di
(C.F. ), elettivamente domiciliata a Controparte_1 C.F._2
Castiglione delle Stiviere (MN), presso lo studio dell'Avv. Angelo Convertini, che la rappresenta e difende come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione
CONCLUSIONI
(come da udienza del 9.10.2024)
Per parte attrice: “Nel merito
- Dichiarare lo scioglimento della comunione relativa ai beni immobili meglio identificati in narrativa e disporne la divisione, con attribuzione a ciascuno dei coniugi condividenti della quota di loro spettanza e versamento di eventuali conguagli;

- conseguentemente ordinare all'“Ufficio territorio - Servizio di Pubblicità immobiliare” territorialmente competente, in persona del responsabile pro tempore, di procedere alla trascrizione nei pubblici registri dell'emananda sentenza, esonerando lo stesso da ogni responsabilità;
- nell'eventualità che il Tribunale adito accerti la non comoda divisibilità - in tutto o in parte - dei beni in comunione, previa vendita all'asta al miglio offerente, con le modalità di rito, degli eventuali beni non comodamente divisibili, disporre la divisione del prezzo ricavato dalla vendita tra i condividenti secondo le quote di spettanza;

- Con rifusione di spese e competenze del procedimento;

In via istruttoria:
- si chiede che sia disposta C.T.U. per esattamente individuare, descrivere e stimare il valore degli immobili per cui si è causa ai fini della predisposizione di idoneo progetto divisionale in caso di comoda divisibilità dei beni in comunione;
ovvero nell'eventualità in cui il Tribunale accerti la non comoda divisibilità - in tutto o in parte - dei compendi immobiliari in comunione, ai fini della vendita all'asta al miglior offerente degli eventuali beni non comodamente divisibili”;
Per parte convenuta: “IN VIA PRINCIPALE
- Previo accertamento del valore dei beni immobili oggetto di comunione, così come già effettuato dal CTU incaricato, dichiarare lo scioglimento della comunione relativa ai predetti beni immobili e disporre la divisione, con attribuzione a ciascuno dei condividendi della quota di loro spettanza e versamento dei relativi conguagli, così come indicato nella soluzione divisionale proposta dal CTU n. 3, ed in subordine per quella n.
2.
- conseguentemente ordinare al Conservatore dei RR.II, territorialmente competente, di procedere alla trascrizione nei pubblici registri della emananda sentenza, esonerando lo stesso da ogni responsabilità;
- condannare, com'è d'uopo, in applicazione del principio sancito dall'art. 91 c.p.c.,
l'attore alla rifusione delle spese e competenze del presente giudizio, stante il fatto che lo stesso ha sempre manifestato la sua contrarietà a qualsiasi ipotesi divisionale”.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato deduceva di essere Parte_1
comproprietario, insieme alla convenuta degli immobili siti nel Controparte_1
Comune di LO LL (BS), catastalmente identificati al Foglio 12, Particella 126,
Subalterni 503, 513 e 523, e di quelli siti nel Comune di RG AN IA (BS), identificati al Foglio 16, Particella 569, Subalterni 4, 5 e 6, al Foglio 15, Particella 163,
Subalterno 5, e al Foglio 8, Particella 128, Subalterno 23, precisando che tali beni erano
2 pervenuti loro in forza di successione a seguito della morte di padre Persona_1 dell'attore (suo erede legittimario), e compagno convivente della convenuta (sua erede testamentaria).
L'attore chiedeva, quindi, al Tribunale lo scioglimento della comunione sui beni immobili suddetti.
Si costituiva in giudizio per aderire alla domanda di divisione Controparte_1 formulata dall'attore.
La causa veniva istruita con una consulenza tecnica d'ufficio diretta ad accertare il valore dei beni in comunione e a predisporre un progetto divisionale, e, all'udienza del
9.10.2024, celebrata in modalità cartolare, le parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
***
Come accertato dal consulente tecnico d'ufficio, il compendio immobiliare oggetto della domanda di divisione è composto da beni siti nel Comune di RG AN IA (BS) e da beni siti nel Comune di LO LL (BS).
A RG AN IA, in primo luogo, vi è il complesso di via Kennedy s.n.c., consistente in un fabbricato ad uso civile abitazione, del valore di € 93.600,00, attualmente abitato dalla convenuta, in un capannone artigianale ad uso magazzino con corte di pertinenza sulla quale ha accesso l'abitazione, del valore di € 136.400,00 (comprensivo delle spese per la regolarizzazione edilizia e catastale), e in un'area urbana esterna alla recinzione, ancora formalmente in proprietà ma di fatto estensione di via Kennedy ed urbanizzata a strada, ragione per cui è prevedibile una sua cessione al di valore CP_2
sostanzialmente pari a zero.
In secondo luogo, vi è il magazzino di via Trieste, una modesta costruzione realizzata in data antecedente al 1° settembre 1967, del valore di € 11.250,00.
In terzo luogo, vi è l'appartamento di via Matteotti n. 10, con pertinenziale corte esclusiva, facente parte di un complesso immobiliare che accorpa altre unità di proprietà terze, del valore di € 116.200,00 (comprensivo delle spese per la regolarizzazione edilizia e catastale), attualmente abitato dall'attore.
Nel Comune di LO LL, invece, vi è un complesso immobiliare costituito da un monolocale a piano terra con piccolo giardino esterno, del valore di € 42.000,00
(comprensivo dei costi per la sostituzione di vetri rotti sulla parete principale), da un bilocale sito al piano primo di un complesso residenziale con accesso dal vano scala comune ad altre unità abitative, del valore di € 57.000,00, e un secondo bilocale posto sempre al piano primo dello stesso complesso immobiliare, confinante con il precedente
3 ma con accesso dal vano scala comune ad altre unità, del valore di € 44.000,00
(comprensivo delle spese per la regolarizzazione edilizia e catastale).
L'esperto ha quantificato il valore totale del patrimonio immobiliare caduto in successione in € 500.450,00, e il valore della singola quota di ½ spettante a ciascuna parte in €
250.225,00.
Il valore attribuito dal C.T.U. al patrimonio ereditario e la sua comoda divisibilità sono circostanze non contestate dalle parti, le quali hanno discusso unicamente sulle modalità di attribuzione dei lotti individuati dall'esperto.
La prima proposta del C.T.U. è quella di attribuire ad il complesso di Controparte_1
RG AN IA (del valore di € 241.250,00), e a il resto (del valore di € Parte_1
259.200,00), con obbligo di conguaglio a favore della coerede pari ad € 8.975,00; la seconda ipotesi prevede l'assegnazione alla convenuta dei 3 appartamenti siti a LO
LL (del valore di € 143.000,00), all'attore del magazzino di via Trieste e dell'abitazione di via Matteotti a RG AN IA (del valore di € 127.450,00), e la vendita del magazzino e dell'abitazione in via Kennedy a RG AN IA (del valore di €
230.000,00), con pagamento di un conguaglio, a seguito della vendita, a favore dell' Pt_1 pari ad € 15.550,00; la terza soluzione, infine, prevede l'assegnazione dell'appartamento di via Kennedy e dei tre appartamenti a LO LL (del valore di € 246.600,00) alla convenuta, e del resto (del valore di € 248.000,00) all'attore, senza conguagli.
Ai sensi dell'art. 729 c.c., l'assegnazione delle porzioni eguali è fatta mediante estrazione a sorte, tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che “in tema di scioglimento della comunione ereditaria, il criterio dell'estrazione a sorte previsto, nel caso di uguaglianza di quote, dall'art. 729 c.c. a garanzia della trasparenza delle operazioni divisionali contro ogni possibile favoritismo, non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale e, pertanto,
è derogabile in base a valutazioni discrezionali, che possono attenere non soltanto a ragioni oggettive, legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità, la cui valutazione non è sindacabile in sede di legittimità, se non sotto il profilo del difetto di motivazione. Ne consegue che, a fronte della richiesta della parte di attribuzione di una delle quote di identico valore, il giudice non è obbligato a darvi seguito, avendo solo l'onere di adeguatamente giustificare la scelta in favore della conferma ovvero della deroga al principio del sorteggio, con onere motivazionale più pregnante in tale ultima evenienza, attesa la necessità di porre un limite all'applicazione della volontà del legislatore” (cfr.
Cass. civ. n. 11857/2021).
Nel caso di specie, esistono ragioni sia oggettive che soggettive che inducono a derogare al criterio dell'estrazione a sorte dei lotti e ad applicare la soluzione n. 3 suggerita dal
4 C.T.U., che prevede l'assegnazione dell'appartamento di via Kennedy e dei tre appartamenti a LO LL (del valore di € 246.600,00, considerato l'aumento di valore dell'abitazione di via Kennedy per l'attribuzione dell'area esclusiva, degli spazi comuni e la sua procurata indipendenza dal fabbricato ad uso artigianale pari ad €
10.000,00) alla convenuta, e del resto (del valore di € 248.000,00, considerata la riduzione di valore del capannone di via Kennedy per stralcio dell'area minimale attribuita al fabbricato pari ad € 15.850,00) all'attore, senza conguagli di sorta alla luce della sostanziale equivalenza dei due lotti così individuati, e con equa compartecipazione delle parti alle spese necessarie per separare l'appartamento e il capannone di via Kennedy
(spese per la chiusura dei collegamenti interni, per la separazione delle utenze e degli allacci...), ove costoro decidano di disporre delle due unità separatamente, restando, tuttavia, sempre possibile per le parti decidere di dare mandato a vendere entrambe le unità immobiliari insieme, ciascuno per il bene di propria titolarità.
Questa soluzione, infatti, ha il pregio, in primo luogo, di evitare il pagamento di conguagli di sorta.
In secondo luogo, essa soddisfa sia l'interesse sostanziale dell'attore a conservare la disponibilità dell'appartamento di via Matteotti in cui egli risiede insieme alla madre, che quello della convenuta a trasferirsi a vivere a LO LL.
La soluzione n. 3, infine, lasciando il fabbricato sito a RG AN IA, in via
Kennedy, alla convenuta, che sinora vi ha risieduto insieme ad altri soggetti (secondo la prospettazione sostenuta dall'attore nella comparsa conclusionale, non contestata dalla convenuta), solleva l'attore dal compito e dalle spese dell'eventuale escomio degli attuali occupanti.
L'attore ha sostenuto che la soluzione suddetta non sia praticabile, perché, in base alle norme urbanistiche vigenti, l'abitazione di via Kennedy sarebbe asservita al capannone e non sarebbe alienabile separatamente, in quanto le unità immobiliari in questione sono state realizzate in zona artigianale (D1), e la residenza non sarebbe ammessa con la sola eccezione della residenza di servizio all'attività svolta per titolare e/o custode.
Il C.T.U., tuttavia, nella relazione peritale integrativa depositata il 27.2.2024, secondo una valutazione immune da censure logiche e metodologiche e che questo Tribunale condivide e fa propria, ha smentito l'assunto suddetto, affermando di ritenere la soluzione divisionale n. 3 del tutto in linea con la norma e la pianificazione vigenti, ribadendo la possibilità di procedere con le due differenti assegnazioni.
La proposta n. 2, invece, è divisionale solo in modo parziale, perché prevede la messa in vendita di alcuni immobili in comunione (ossia l'appartamento e il capannone di via
Kennedy), ed è, quindi, più penalizzante per il patrimonio immobiliare che, per la parte da
5 porre in vendita in caso di ricorso alla procedura di pubblico incanto, potrebbe vedere ridotto progressivamente il proprio valore stante anche un mercato immobiliare poco vivace per la località e la tipologia di bene specifico. Essa, inoltre, è stata scartata sia dall'attore, che ritiene più vantaggiosa per sé la prima ipotesi, che dalla convenuta, la quale, in via principale, ha chiesto l'applicazione della proposta n. 3, e, solo in via subordinata, quella della proposta n. 2.
La proposta n. 1, infine, ritenuta di più semplice attuazione da parte del C.T.U., soddisfa, tuttavia, unicamente le esigenze dell'attore, ma è del tutto difforme rispetto a quelle espresse dalla convenuta, la quale sarebbe costretta a continuare a risiedere, almeno nell'immediato, nell'appartamento di via Kennedy, per il quale ella non ha interesse, anche in considerazione delle dimensioni e dei costi elevati dello stesso in termini di riscaldamento e di elettricità, sproporzionati rispetto ai bisogni di costei, e che, peraltro, è di più difficile collocazione nel mercato delle vendite immobiliari, anche per la località e la tipologia di bene, rispetto ad appartamenti di dimensioni inferiori e di univoca vocazione abitativa, come confermato dal C.T.U.
La divisione del compendio immobiliare in comunione, quindi, deve essere realizzata secondo la soluzione n. 3 elaborata dal C.T.U., sopra esposta.
Le spese di lite del presente giudizio debbono essere integralmente compensate fra le parti alla luce della reciprocità della soccombenza (la parte convenuta, infatti, ha chiesto l'applicazione della soluzione n. 3 ma con previsione di un conguaglio in proprio favore che, invece, non le è stato riconosciuto, nemmeno dall'esperto in sede peritale) ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c.
Le spese della C.T.U., infine, debbono definitivamente essere poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna, realizzando la consulenza un interesse comune alle stesse, concordi nel chiedere la divisione del patrimonio in comunione.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata e/o assorbita, così provvede:
1) DISPONE lo scioglimento della comunione esistente sugli immobili siti nel
Comune di LO LL (BS), catastalmente identificati al Foglio 12, Particella
126, Subalterni 503, 513 e 523, e su quelli siti nel Comune di RG AN IA
(BS), identificati al Foglio 16, Particella 569, Subalterni 4, 5 e 6, al Foglio 15,
Particella 163, Subalterno 5, e al Foglio 8, Particella 128, Subalterno 23, e, per l'effetto,
6 ATTRIBUISCE a il fabbricato ad uso abitativo sito a RG AN Parte_1
IA, in via Matteotti, identificato catastalmente al Foglio 8, Mappale 128,
Subalterno 23, del valore di € 116.200,00, il magazzino sito a RG AN IA
(BS), in via Trieste, identificato catastalmente al Foglio 15, Mappale 163,
Subalterno 5, del valore di € 11.250,00, e il capannone sito a RG AN IA
(BS), in via Kennedy, identificato catastalmente al Foglio 16, Mappale 569,
Subalterno 5, del valore di € 136.400,00, per un valore totale dei beni immobili attribuiti di € 248.000,00 come meglio specificato nella parte motiva della presente sentenza;

ATTRIBUISCE a gli immobili ad uso abitativo siti a Controparte_1
LO LL (BS), in via Gramsci, identificati catastalmente al Foglio 12,
Mappale 126, Subalterni 503, 513, e 123, del valore, rispettivamente, di €
42.000,00, di € 57.000,00, e di € 44.000,00, nonché l'immobile ad uso abitativo sito a RG AN IA (BS), in via Kennedy, identificato catastalmente al
Foglio 16, Mappale 569, Subalterno 6, del valore di € 93.600,00, per un valore totale dei beni immobili attribuiti di € 246.600,00, come meglio specificato nella parte motiva della presente sentenza;

2) PONE le spese di C.T.U. definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna;

3) COMPENSA integralmente le spese di lite del presente giudizio fra le parti.
Brescia, 23.4.2025
La Giudice
Claudia Gheri
7