R.G. n. 6816/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Sezione LOCAZIONE
Oggi 21 febbraio 2025 compaiono per parte intimante l'Avvocato MANUEL SOLDI e per parte intimata l'Avvocato DOMENICO SERVILLO i quali si riportano integralmente alle conclusioni da ciascuno precisate nelle note precedentemente depositate e chiedono che la causa venga decisa insistendo per l'accoglimento delle domande formulate nei rispettivi atti difensivi. E' pure presente il signor personalmente. Parte_1
IL GIUDICE decide la presente causa come da dispositivo di cui dà lettura e motivazioni che deposita.
Manda alla cancelleria.
Il Giudice
Paola Agliardi
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, all'esito dell'udienza del 21 febbraio 2025, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti nelle note scritte autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6816 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2024 e vertente
TRA (codice fiscale Parte_2 C.F._1 Parte_3
(codice fiscale , (codice fiscale C.F._2 Parte_4
, (codice fiscale ), C.F._3 Parte_5 C.F._4
(codice fiscale ) e (codice Parte_6 C.F._5 Parte_7 fiscale , rappresentati e difesi dall'Avvocato Soldi Manuel del C.F._6 Foro di Brescia, giusta procura speciale allegata all'intimazione di sfratto per fine locazione e contestuale citazione per la convalida;

PARTE INTIMANTE
OU (codice fiscale ) e (codice CP_1 C.F._7 Parte_1 fiscale ), attualmente rappresentati e difesi dall'Avvocato C.F._8
SERVILLO DOMENICO del Foro di Brescia, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione;

PARTE INTIMATA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con contratto sottoscritto in data 14 maggio 2016, regolarmente registrato,
e concedevano in locazione a Parte_2 Parte_8 CP_2
l'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Brescia (BS) alla Via Lamarmora n.
[...]
294 (catastalmente particella 6339 sub. 60 del foglio 13 Cat. A/2) con decorrenza dal 20 maggio 2016 e scadenza il 19 maggio 2021.
Con intimazione di sfratto per fine locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificata, Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , e (eredi della defunta
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7
) deducevano il mancato rilascio da parte di Parte_8 CP_2
(conduttrice) e dell'immobile locato, stante il mancato rinnovo del Parte_1 citato contratto di locazione per disdetta comunicata dai locatori in data 17 novembre
2020 per la scadenza del 19 maggio 2021.
La conduttrice si costituiva in giudizio con l'Avvocato Metelli Luca che, CP_2 anche in rappresentanza di occupante del bene, si opponeva alla Parte_1 convalida dell'intimato sfratto per finita locazione sostenendo la cessazione del pagina 2 di 6 rapporto di locazione alla data del 19 maggio 2027 e l'impossibilità di provare che la raccomandata di mancato rinnovo fosse stata effettivamente spedita e ricevuta dalla sig.ra CP_2
All'udienza del 19 aprile 2024, gli intimanti depositavano copia conforme all'originale della disdetta inviata con raccomandata a/r e formulavano domanda subordinata di licenza per finita locazione, ove la scadenza contrattuale fosse stata giudicata riferibile al 19 maggio 2024.
Il Giudice, in via conciliativa, proponeva alle parti un termine semestrale (novembre 2024) per il rilascio dell'immobile. La proposta veniva accettata dagli intimanti ma non dall'intimata; quindi il Giudice disponeva mutamento del rito con onere a carico delle parti di esperire la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. 28/2010 ma anche il tentativo di conciliazione davanti all'Organismo di mediazione adito, come da verbale prodotto, falliva.
Nel frattempo il Giudice, su richiesta dell'Avvocato Soldi per parte intimante, dichiarava l'interruzione del processo ex art. 301 cpc per radiazione del procuratore di parte intimata-convenuta e, contestualmente, fissava ai sensi dell'art.303 cpc udienza volta alla prosecuzione del processo disponendo che copia del ricorso e del provvedimento venissero notificati a parte convenuta, a cura dell'istante, nei termini di legge.
I convenuti si costituivano in giudizio con l'Avvocato Servillo Domenico, come nuovo difensore, il quale sostanzialmente richiamava il contenuto dei precedenti atti difensivi sostenendo in particolare che il contratto per cui è causa dovesse intendersi rinnovato fino al 19 maggio 2027.
Ritenuta chiusa la fase istruttoria, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni.
Quindi la causa veniva decisa sulla base delle domande formulate dai procuratori delle parti nelle note scritte autorizzate che devono intendersi qui di seguito richiamate e riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il contratto di locazione alla base dell'intimazione è stato redatto ai sensi dell'articolo 2 comma 1 Legge 431/98. Ma all'articolo 1 del medesimo contratto si legge: “La locazione ha la durata di anni 3 più 2 anni (tre+due) con decorrenza dal 20/05/2016 e scadenza il 19/05/2021. La locazione si intenderà tacitamente rinnovata alle medesime condizioni, per altri tre anni salvo che il Locatore non comunichi al Conduttore disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata a/r, contenente la specificazione del motivo invocato, almeno 6 (sei) mesi prima della scadenza.”
Il comma 1 del richiamato articolo 2 Legge 431/98 prevede che le parti possano stipulare contratti di locazione ad uso abitativo di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti si intendono rinnovati per un ulteriore periodo di quattro anni, pagina 3 di 6 salvo disdetta da parte del locatore fondata sui motivi tassativamente indicati dall'articolo 3 della citata legge.
In alternativa, il comma 3 del medesimo articolo 2, prevede che le parti possano stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Infine, per il comma 5 dell'articolo 2, i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, salvo disdetta da parte del locatore fondata sui motivi tassativamente indicati dall'articolo 3 della citata legge.
In sostanza, l'articolo 2 Legge 431/1998 fissa i requisiti fondamentali sia dei contratti "liberi" che di quelli "agevolati".
Per i primi prevede una durata di 4 anni, obbligatoriamente rinnovabili salvo eccezioni;
per i secondi una durata di 3 anni prorogabili per altri 2.
Le disposizioni relative alla durata contrattuale hanno natura imperativa, quindi non derogabile;
natura che si traduce innanzitutto nella "capacità sostitutiva" quando le parti hanno determinato una durata contrattuale inferiore a quella prevista e nella
"capacità integrativa" grazie alla quale, se le parti omettono di indicare un termine, la locazione si intenderà stipulata per la durata legale. Questo in applicazione del generale principio della nullità parziale di cui all'articolo 1419 comma 2 del codice civile che prevede appunto un meccanismo di sostituzione automatica della clausola contrattuale difforme a norme imperative, per il generale principio di conservazione degli effetti del contratto ove possibile. E in applicazione dell'articolo 1339 del codice civile che consente l'inserzione automatica nel regolamento contrattuale di clausole dettate da norme imperative.
Ora, deve e può qualificarsi contratto agevolato ai sensi del predetto articolo 2 comma
3, quel contratto ad uso abitativo non transitorio che rispetti per canone, durata ed altre condizioni contrattuali, il tipo di cui all'articolo 4 bis della Legge 431/98 e l'accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative. Se detta qualificazione “agevolata” viene meno perché le parti non rispettano gli accordi raggiunti in sede locale e apportano al contratto condizioni non in linea con l'assetto precostituito nel modello concordato, si ha la conseguente applicazione della disciplina ordinaria. In sostanza, la stipula di un contratto “agevolato” senza la presenza dei requisiti previsti dal comma 3, articolo 2, Legge 431/98, comporta la sua conversione in un contratto di locazione ordinario.
O si soddisfano dette condizioni e modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con la conseguenza che va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'articolo 2, comma 1, Legge 431/98.
pagina 4 di 6 Il contratto per cui è causa, che per tutti i motivi esposti non può qualificarsi
“agevolato” per mancanza dei presupposti di legge, va riqualificato come contratto
“ordinario” o “libero” con una durata di quattro anni più quattro. Quindi avendo avuto decorrenza dal 20 maggio 2016, lo stesso si è rinnovato in data 20 maggio 2020 ed ha maturato la sua seconda scadenza in data 19 maggio 2024.
Parte locatrice ha formalmente comunicato alla conduttrice la volontà di non rinnovare detto contratto alla scadenza del 19 maggio 2021; a fronte della riqualificazione come sopra operata, si tratta di capire se la disdetta (seppur per una scadenza calcolata su presupposti errati di durata) e la stessa intimazione possano comunque valere come manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza utile (19 maggio 2024 appunto).
Sul punto la giurisprudenza ha inizialmente deciso in modo altalenante ma secondo l'orientamento più recente la Suprema Corte, con diverse pronunce, ha ritenuto che la disdetta del contratto di locazione, in base al principio della libertà di forma, possa essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio (Cass. Civ. Sez. III, 17 dicembre 2009 n. 26526; Cass.
Civ, Sez. III 30 gennaio 2008 n. 14486; Cass. Civ. Sez. III 12 gennaio 2006 n. 409).
Chiarito l'aspetto formale, poiché la disdetta ha la funzione e la finalità di evitare il rinnovo tacito del contratto di locazione, la stessa non può mai avere l'effetto di produrre la cessazione del rapporto locatizio prima della sua naturale scadenza. Pertanto, nel caso in cui la disdetta o l'atto giudiziario con cui si fa valere detta volontà rechi una data anteriore o diversa o errata rispetto alla reale scadenza del contratto, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che il medesimo atto ha efficacia per la data di scadenza effettiva. Ancora, se la disdetta intimata per una data erronea e posteriore rispetto a quella reale
è inidonea a produrre la cessazione del rapporto alla data indicata dal locatore, è tuttavia idonea a produrre tale effetto (la cessazione della locazione) alla prima scadenza successiva (Cass. Civ. Sez. III, 19 febbraio 2013 n. 4036).
Inoltre, considerato che la disdetta ha la funzione di impedire la prosecuzione o la rinnovazione del rapporto, ove si accerti che per erronea indicazione, ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza è differente rispetto a quella indicata, il Giudice può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza con questo incorrere nel vizio di extra o ultra petizione (Cass. Civ.
Sez. III, 19 gennaio 2010 n. 684).
Per tutto quanto premesso, ricondotto il contratto alla base dell'intimazione nell'alveo dei contratti di cui all'articolo 2, comma 1, Legge 431/98, non sussistono i presupposti per l'accoglimento di quanto eccepito da parte intimata, mentre va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti per scadenza dello stesso a far data dal 19 maggio 2024.
Inoltre, per il generale principio della soccombenza, parte intimata va altresì condannata alla rifusione in favore dei locatori delle spese e competenze del giudizio che si liquidano, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 3.000,00 per compensi pagina 5 di 6 professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
P.T.M.
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , , Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , e , con intimazione di
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 sfratto per fine locazione e contestuale citazione per la convalida notificata nei confronti di e così provvede: CP_2 Parte_1
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti relativo all'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Brescia (BS) alla Via Lamarmora n. 294
(catastalmente censita con la particella 6339 sub. 60 del foglio 13 Cat. A/2), a far data dal 19 maggio 2024;
- rigetta le eccezioni e domande formulate da parte intimata;

- condanna e, per quanto occorrer possa, ove non CP_2 Parte_1 vi abbiano già provveduto, al rilascio dell'immobile predetto, libero da cose e persone, entro e non oltre il termine ultimo del 31 marzo 2025;
- condanna e, per quanto occorrer possa, al CP_2 Parte_1 pagamento in favore di , Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , e delle spese e
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 competenze del giudizio che liquida, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 3.000,00 per compensi professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali,
IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 21 febbraio 2025.
IL GIUDICE
Paola Agliardi
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