1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Siracusa
Seconda Sezione Civile
Il Giudice dott.ssa CE MA ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 971/2022 R.G. promossa da:
, nato ad [...] il [...] (CF: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
, nata a [...] il [...] (CF: ) in qualità di genitori esercenti
[...] C.F._2 la potestà genitoriale della minore nata a [...] il [...] (CF: Persona_1
), tutti elettivamente domiciliati a Modica in via Cava Gucciardo Pirato n. C.F._3
27/B presso lo studio dell'avv. Michele D'Urso che li rappresenta e difende come da procura in atti
OPPONENTI
CONTRO
, nata a [...] il [...] (CF: ) elettivamente Controparte_1 C.F._4 domiciliata a Siracusa in via dell'Olimpiade n. 4 presso lo studio dell'avv. Fabrizio Di Mauro che la difende e rappresenta come da procura in atti
OPPOSTA
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo
All'udienza del 19 giugno 2025, sulle conclusioni delle parti come in atti la causa veniva posta in decisione e concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c. nella massima estensione veniva decisa come da dispositivo che segue.

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato e , in qualità di Parte_1 Parte_2 genitori esercenti la potestà genitoriale della minore proponevano opposizione Persona_1 avverso il decreto ingiuntivo n. 2055/2021 del 06/12/2021 con il quale era stato loro ingiunto di pagare a la somma di €. 31.214,26 oltre interessi e spese di procedimento, quale Controparte_1 saldo del prezzo di un appartamento sito in Pachino nel viale Aldo Moro 42, acquistato nel 2016 nell'interesse della figlia.
A sostegno della opposizione, deducevano gli opponenti di aver adempiuto al proprio obbligo di pagamento del corrispettivo pattuito (che prevedeva un pagamento a rate costanti dal 2016 al 2021), 2
versando le somme dovute sino al 2019 e residuando ancora la somma di €. 29.714,26, inferiore a quella indicata nel decreto ingiuntivo.
Deducevano quindi di aver deciso di sospendere il pagamento delle ulteriori rate in ragione dell'inadempimento del venditore, in quanto avevano rilevato che l'appartamento, nonostante le dichiarazioni rese dal venditore in sede di atto pubblico, non era in regola con le vigenti norme urbanistiche, non essendo conforme agli standard di altezza minima richiesti per la abitabilità ed essendo privo della relativa certificazione, e che tale stato era emerso solo all'esito delle verifiche disposte dall'amministratore dello stabile condominiale per usufruire del “SUPERBONUS 110%”.
Deducevano quindi che la mancanza dell'abitabilità dell'immobile costituiva una ipotesi di vendita aliud pro alio che fondava anche il diritto al risarcimento del danno, correlato al fatto che era stato acquistato un bene avente ridotto valore di scambio.
Chiedevano, quindi, in accoglimento della proposta opposizione, di accertare che il saldo del prezzo dovuto era la somma di €. 29.690,76, diversa dalla maggior somma indicata nel decreto ingiuntivo del quale quindi chiedevano la revoca.
Chiedevano inoltre, in via riconvenzionale, dichiararsi l'altrui grave inadempimento, essendo stato venduto un bene immobile aliud pro alio, e quindi condannarsi quale erede del Controparte_1 venditore, al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio che seppur riconoscendo che la somma residua dovuta Controparte_1 per il saldo prezzo, era quella di euro €. 29.714,26, con riferimento all' inadempimento correlato alla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile, deduceva che in ogni caso gli opponenti lo avevano abitato già dal 2016 senza muovere alcuna contestazione e che in ogni caso sia la difformità che la rilevata vendita aliud pro alio erano prive di prova, considerato che gli stessi acquirenti, al momento della stipula dell'atto pubblico, avevano dichiarato di aver visionato il bene e di averlo ritenuto conforme allo stato di fatto e dei relativi dati catastali e alle planimetrie allegate.
Lamentava poi che gli attori avevano interrotto il pagamento delle somme nel 2019, pur avendo scoperto le asserite difformità nel 2021, e che nulla avevano dedotto in ordine all'assenza della certificazione di abilitabilità sino alla notifica del decreto ingiuntivo.
Tanto premesso la chiedeva rigettarsi la opposizione, con concessione della provvisoria CP_1 esecutorietà del decreto ingiuntivo nei limiti della somma non contestata di euro 29.714,26 e in subordine chiedeva condannarsi gli odierni opponenti al pagamento delle somme in tal modo riquantificate. Con vittoria di spese e compensi.
All'esito della compiuta istruttoria, nel corso della quale si faceva luogo all'espletamento della CT, all'udienza del 19 giugno 2025, sulle conclusioni delle parti come in atti precisate la causa veniva 3
posta in decisione e concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c. nella massima estensione veniva decisa come da dispositivo che segue
*****
La pretesa creditoria azionata con l'opposto decreto ingiuntivo trova fondamento nel contratto di compravendita del 31/03/2016 (Rep. N. 13725 - Racc. n. 10373) con il quale , dante Persona_2 causa di odierna opposta, alienava a e (n.q. Controparte_1 Parte_1 Parte_2 di genitori esercenti la responsabilità genitoriale sulla figlia minore la piena Persona_1 proprietà dell'appartamento sito in Pachino (SR) al Viale Aldo Moro n. 42, P. II, e della quota in ragione di 32/192, dell'annesso garage, per il prezzo di €. 52.000,00.
Per ammissione della stessa parte venditrice, odierna opposta, la somma già versata dagli opponenti
( acquirenti) al momento della emissione del decreto ingiuntivo opposto era pari ad euro 27.285,74, conseguentemente, la pretesa creditoria azionata mediante l'opposto decreto €. 31.214,26, viene a ridursi ad € 29.714,26 derivandone inevitabilmente la revoca dell'opposto decreto ingiuntivo.
La esigibilità di tale somma - € 29.714,26 - quale residuo sul prezzo di vendita dovuto alla acquirente va correlata alla domanda riconvenzionale proposta da parte opponente che, al fine di giustificare la sospensione del pagamento delle rate ulteriormente dovute, eccepisce l'altrui inadempimento all'obbligo, tipico del venditore, che il bene venduto abbia le qualità promesse.
A tal proposito evidenzia che, mancando l'immobile del certificato di abitabilità, si sarebbe configurando un grave inadempimento in riferimento che giustificherebbe quindi la non esigibilità del residuo prezzo ancora da versarsi oltre che la condanna del venditore al risarcimento del danno.
Occorre quindi verificare se la mancanza del certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile costituisca o meno elemento che incide sull'esattezza dell'obbligo del venditore, tenendo conto che
è interesse dell'acquirente dedotto in contratto quello volto ad acquistare la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico sociale del contratto di compravendita immobiliare e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene stesso.
Sul punto ritiene la giurisprudenza di legittimità che “…… nella vendita di immobili ad uso abitativo
l'abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull'attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il certificato che ne attesti la sussistenza rientra tra i documenti che il venditore è, perciò, tenuto a consegnare ai sensi dell'articolo 1477, comma terzo, c.c. (..) La sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, dando luogo ad un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se
l'inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, 4
qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (così da ultimo Cass. Civ. 22651/2025).
La mancanza di tale requisito -abitabilità - può fondare sia la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, sia quella di risarcimento del danno, a meno che l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. Civ. n. 23265/2019; Cass. Civ. n. 10665/2020).
Così delineato quadro giurisprudenziale di riferimento, nel caso di specie risulta provato che l'immobile è stato trasferito senza la consegna del certificato di abitabilità sicchè occorre verificare se l'acquirente, abbia o meno esonerato il venditore dall'assolvimento di tale obbligo, come sostenuto dalla difesa di parte opposta.
Non vi è dubbio che la mancanza del certificato di abitabilità non può considerarsi certo sanata né dalle dichiarazioni fornite dagli acquirenti in sede di stipula dell'atto di compravendita ( laddove gli stessi affermano “…di aver visionato quanto oggetto del presente atto e di ritenerlo conforme sia ai detti dati catastali che alla situazione risultante dalle stesse planimetrie” ) né dalla presunta e non provata conoscenza da parte dell'acquirente di abusi impeditivi al rilascio del detto certificato al momento della vendita.
Invero, al contrario di quanto asserito dalla difesa di parte opposta/ venditrice, le dichiarazioni rese da parte degli acquirenti in ordine al mancato rilascio della documentazione al momento della stipulazione, non possono ritenersi liberatorie in favore del venditore, ovvero tali da consentire che lo stesso potesse essere sollevato dall'assolvimento del detto obbligo.
Infatti l'invocato effetto liberatorio in ordine all'inadempimento del venditore a tale obbligo fondamentale dovrebbe condurre a rilevare da parte dell'acquirente una espressa dichiarazione di rinuncia al requisito dell'abitabilità, rinuncia che nel caso non può senza dubbio ritenersi manifestata.
Si aggiunga poi che tempestivamente la parte acquirente ha fatto riscontrare da un proprio consulente le concrete conseguenze negative che all'esito dell'assenza dell'abitabilità si erano verificate in ordine alla fruizione del “SUPERBONUS 110% per tutto il plesso condominiale.
In ogni caso dagli accertamenti eseguiti dal nominato CT- immuni da vizio logico e giuridico - è emerso che “…l'appartamento di parte attrice è sprovvisto del certificato di agibilità” in conseguenza della specifica situazione dell'immobile- avente altezza inferiore a quella prevista dal
Regolamento Edilizio- comune anche ad altri appartamenti del medesimo fabbricato condominiale, ad eccezione di quelli individuati dai subalterni 7 e 3.
Ciò che è decisivo al fine di riscontrare la legittimità del rifiuto dell'acquirente a corrispondere il residuo prezzo pattuito al venditore viene ad essere allora non tanto la mancanza del certificato di abitabilità in sé, quanto piuttosto la impossibilità di ottenerne il rilascio, mancando le condizioni 5
necessarie per ottenerla (Cfr. Cass. Civ. 2294/2017 - Cfr. Cass. Civ. 23604/2023) così configurando la fattispecie della vendita di aliud pro alio .
In proposito va rilevato che il CT nella bozza iniziale depositata come in atti ( vedi pag. 18 nella risposta al quesito sub A) ha precisato che “l'appartamento di parte attrice presenta attualmente un'altezza netta pari a ml 2,62, difforme da quella di cui al titolo edilizio, nel quale ogni interpiano prevede un'altezza netta di ml 2,70” .
Evidenzia ancora il CT ( vedi pag. 19) che , aveva presentato all'U.T.C. competente Persona_3 il 11/05/2021, pratica edilizia n° 242/2021, prot. n° 11596 (comunicazione inizio lavori Per_4 asseverata) per “diversa distribuzione degli spazi interni” dell'appartamento per cui è causa, consistente nell'eliminazione di un tramezzo tra la cucina ed il soggiorno e di uno tra il disimpegno e l'ingresso (cfr. doc. n° 242/2021, relazione tecnica ed elaborati grafici). CP_2
Rileva ancora il CT che “la planimetria catastale risulta perfettamente conforme alla distribuzione planimetrica attuale, ad eccezione della mancanza del tramezzo tra la cucina ed il soggiorno per il quale era stata presentata la cila;
inoltre, vi è la difformità relativa all'altezza: nella planimetria catastale viene indicata quale altezza interna la misura di ml 2,70, mentre attualmente è pari a ml 2,62
(cfr. doc. H_planimetria catastale)”
Il CT precisa inoltre che comunque, anche senza la nuova pavimentazione “.. l'altezza interna netta sarebbe stata pari a ml 2,65, corrispondente a quella del vano scala, che comunque è difforme da quella di cui al titolo edilizio, nel quale ogni interpiano prevede correttamente un'altezza netta di ml 2,70”.
Specifica ulteriormente l'ausiliario che “…..a seguito di apposita istanza presso l' era stato Pt_3 risposto da parte dell'ufficio competente, con documento a firma congiunta del coordinatore del 4° settore, geom. , e del responsabile dell'ufficio, geom. , che ai Controparte_3 Controparte_4 sensi dell'art. 28 del REC che per i locali di cat. A prevede un'altezza di ml 2,70. datosi atto che il mancato rispetto del requisito dell'altezza interna minima di ml 2,70 previsto dall'art. 1 del D.M.
5 luglio 1975, non consente la destinazione all'uso abitativo dei locali concludeva nell'impossibilità di rilasciare la Concessione Edilizia in Sanatoria “
Va tuttavia rilevato che nella relazione finale il nominato CT è arrivato a ben differenti conclusioni in ordine alla impossibilità di addivenire al rilascio della concessione edilizia e quindi del certificato di abitabilità, in quanto ha rilevato che la fattispecie sia stata incisa dalla entrata in vigore nelle more della pendenza del giudizio dal Decreto Salva casa 2024 -D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 105/2024 a cui ha fatto seguito la Legge Regionale 27/2024 – pubblicata sulla GURS n. 51 del 20 novembre 2024 e dallo stesso giorno in vigore – con cui la Regione Sicilia 6
ha adeguato le proprie norme in materia di urbanistica ed edilizia al detto decreto rendendo operative sul territorio siciliano le norme nazionali non immediatamente applicabili per recepimento dinamico.
A norma di tale nuovo assetto normativo (vedi in particolare l'art. 5 bis) di cui ha dato riscontro il
CT , l'altezza minima interna per ottenere l'agibilità scende a 2,40 metri (art 5 bis lettera a Legge
105/24) cosìcchè nel caso di specie vengono a configurarsi “….. i presupposti per la sanabilità degli abusi edilizi rilevati che per la sanabilità gli oneri ammontano circa a € 3.000,00”.
Ne consegue che alla stregua della disciplina ratione temporis applicabile al momento della decisione, diversa da quella vigente al momento in cui sono stati sospesi dagli opponenti il pagamento delle rate di prezzo ed è stata proposta la riconvenzionale ( con l'odierna opposizione a decreto ingiuntivo) può conseguirsi la sanatoria anche in ordine all' altezza interna, e quindi conseguire il certificato di abitabilità in ordine all'immobile in questione.
Non vi è dubbio allora che al momento in cui gli odierni opponenti hanno sospeso il pagamento dovuto l'immobile era privo del certificato di abitabilità e lo stesso non avrebbe neanche potuto essere rilasciato, essendo lo stato urbanistico del bene non conforme al progetto approvato ed alla
(allora vigente) normativa urbanistica.
Il verificarsi in corso di causa del mutato assetto normativo della fattispecie – che ha reso sanabile la difformità che prima non lo era, come accertato dallo stesso CT - se da un lato non configura un inadempimento grave tale da giustificare il rifiuto dell'acquirente di versare il residuo prezzo( pari all'importo intimato con il decreto ingiuntivo) dall'altro comunque è senza dubbio idoneo a fondare la domanda risarcitoria degli opponenti i quali devono essere sollevati dai costi volti a ottenere la eliminazione delle difformità e a conseguire il certificato di abitabilità che avrebbe dovuto essere fornito dal venditore.
In ordine alla determinazione del quantum debeatur si ritiene condivisibile quanto suggerito dal CT nella relazione, laddove ha tenuto conto delle somme necessarie per espletare l'intera procedura “… per il rilascio della c.e. in sanatoria e per il certificato di agibilità quantificandolo nella somma che appare congruo fissare in € 3.000,00”
Va quindi posto a carico di in accoglimento per quanto di ragione della Controparte_1 riconvenzionale proposta da parte opponente, il pagamento a titolo di risarcimento del danno, in favore degli odierni opponenti della somma di euro 3.000,00 così determinata all'attualità considerata la data di deposito della relazione peritale, somma che è necessaria per munire di abitabilità l'immobile che ne era privo, in violazione di uno specifico obbligo incombente sul venditore.
Nessun altro danno risulta provato che sia derivato agli acquirenti dalle difformità rilevate, la cui rilevanza giuridica come si è visto è venuta meno, né del resto gli stessi hanno chiesto di provarlo. 7
Tale importo dovuto agli opponenti dalla a titolo di risarcimento per le ragioni suindicate, CP_1 può decurtarsi dall'importo che gli stessi opponenti come si è detto sono tenuti ancora a corrispondere alla per il residuo prezzo per l'acquisto dell'immobile, pari alla somma di € CP_1
29.714,26.
Ne consegue che gli acquirenti odierni opponenti vanno condannati in solido a pagare in favore di la somma complessiva di €. 26.714,26 (€ 29.714,26 – 3.000,00) oltre agli interessi Controparte_5 legali su tale importo dalla data del ricorso per ingiunzione sino al saldo effettivo.
Quanto alle spese processuali, ivi comprese quella della CT separatamente liquidate, seguono la prevalente soccombenza della considerato che la stessa ha intimato erroneamente con il CP_1 monitorio una somma superiore a quella dovuta e che la fondatezza della eccezione di inadempimento sollevata con la riconvenzionale è stata incisa dallo ius superveniens, ma limitatamente alla metà dovendo essere compensate fra le parti per la residua parte e liquidandosi per l'intero, ai sensi del
DM n. 557 2014 e successive modificazioni ( valore da euro 5200, tariffa media) .

P.Q.M.


Il giudice del Tribunale di Siracusa, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n.
971/2022 in accoglimento per quanto di ragione della opposizione e della riconvenzionale proposta da e , in qualità di genitori esercenti la potestà genitoriale della Parte_1 Parte_2 minore nei confronti di così dispone: Persona_1 Controparte_1
- revoca l'opposto decreto ingiuntivo n. 2055/2021;
- per l'effetto condanna e , in qualità di genitori esercenti Parte_1 Parte_2 la potestà genitoriale della minore anche in accoglimento parziale della Persona_1 proposta riconvenzionale, a pagare in favore di la somma di €. 26.714,26, Controparte_1 oltre interessi dalla data del ricorso per ingiunzione sino al saldo effettivo;
rigetta ogni altra domanda;

- condanna al rimborso in favore degli opponenti delle spese processuali - Controparte_1 ivi comprese quelle della disposta CT già separatamente liquidate - limitatamente alla metà, liquidandole per l'intero nella somma di euro 5.077,00 oltre al rimborso per spese generali, iva e CPA, compensandole per la rimanente metà fra le parti.
Siracusa 21 ottobre 2025 Il Giudice
CE MA