REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, terza sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. Avv.
Testini Giovanna Lucia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in prima istanza, iscritta al nr.6447/2020 del Ruolo Generale Affari Contenziosi riservata in decisione sulle conclusioni rassegnate all'udienza del 9.5.2025,
TRA
(C.F. ), in persona del suo amministratore p.t. Parte_1 P.IVA_1
(CF / P.IVA: ) in persona del l.r.p.t., elettivamente Parte_2 P.IVA_2 domiciliato presso e nello studio dell'Avv. Flavio Sampietro in alla Via Principe Amedeo n. 164, che Pt_1 lo rappresenta e difende come da mandato a margine dell'atto di citazione (p.e.c.
); Email_1
- Attore -
CONTRO
Il Geom. (C.F. ), residente in [...], al Villagio “Riva Controparte_1 C.F._1
Marina 2” n. 2 ed elettivamente domiciliato in Bitonto (BA), alla Via R. Comes n. 24, presso lo studio dell'Avv. Valentina Elia (C.F. ), che lo rappresenta e difende come da mandato in C.F._2 atti ( pec: ; Email_2
- Convenuto -
OGGETTO: Risarcimento danni responsabilità contrattuale
CONCISA ESPOSIZIONE delle RAGIONI di FATTO e di DIRITTO della DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 10.4.2020, l'odierna attrice adiva il Tribunale di Bari per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:
Preliminarmente: emettere ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. provvisoriamente esecutiva per l'importo di euro 20.002,97, ovvero per quell'altro importo che sarà ritenuto di giustizia, sussistendo tutti i requisiti di cui agli artt.633 e 642 c.p.c., oltre interessi anche moratori ed ulteriori interessi dalla proposizione della domanda in forza dell'art. 1284 c.c. nuova formulazione. In via principale: accertare

e dichiarare l'inadempimento contrattuale e/o la responsabilità a qualsiasi titolo, imputabili all'amministratore condominiale, Geom. per le causali di cui in narrativa;
per l'effetto, Controparte_1 condannare il convenuto al pagamento della somma di euro 20.002,97 o quell'altro importo maggiore o minore che sarà ritenuto di giustizia, oltre interessi anche moratori ed ulteriori interessi dalla proposizione della domanda in forza dell'art. 1284 c.c. nuova formulazione, con ogni conseguenza di legge;
con il favore delle spese, competenze, onorari ed accessori tutti del giudizio, da distarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.
Il Condominio di esponeva: di avere affidato l'amministrazione del Condominio al Parte_3
Geom. il quale aveva apparentemente curato la gestione finché i condomini nell'anno Controparte_1
2015 subivano la sospensione dell'erogazione del gas di città.
Pertanto, i condomini in data 02.03.2015 avevano richiesto formalmente la convocazione di assemblea straordinaria al fine di: ottenere delucidazioni;
esaminare il bilancio consuntivo del 2014; procurarsi la relativa documentazione contabile;
deliberare sull'eventuale revoca dell'incarico di conduzione del
Condominio e sulla nomina del nuovo amministratore. L'amministratore, invece, con la nota del
12.03.2015, aveva annullato l'assemblea già convocata per il giorno 19.03.2015; aveva rinunciato all'incarico di amministrazione invitando i condomini al ritiro della documentazione afferente alla gestione contabile. A tale incombenza provvedeva la società nominata Pt_2 Parte_2
quale nuovo amministratore in seno alla riunione auto-assembleare del 03.04.2015.
I condomini avevano così appreso della pendenza di contenziosi taciuti dall'amministratore, tra cui a titolo esemplificativo, il giudizio conteso con l' per fatture pari ad euro 20.076,30 e l'importo dovuto CP_2 alla di euro 580,85: somme lievitate per la decorrenza dei tempi di pagamento;
Parte_4 avevano constatato la ricorrenza di spese asseritamente eseguite dall' amministratore senza che fossero basate su documentazione.
Con comparsa del 9.12.2020 si è costituito il convenuto deducendo ed eccependo: l'incompetenza per territorio del giudice adito sia per essere competente il Tribunale di Brindisi ai sensi di quanto previsto dall'art. 18 c.p.c. per essere ivi residente il convenuto;
sia per essere il luogo in cui doveva essere adempiuta l'obbligazione ex art. 1182, IV comma, c.c. (forum destinatae solutionis). Contestava la domanda attorea per essere incerto e infondato il credito sia nell'an che nel quantum; eccepiva che i condomini non avevano dimostrato né di avere versato le quote relative ai debiti originanti le azioni giudiziarie dei fornitori creditori né che l'amministratore le avesse trattenute.
Concludeva chiedendo: In via preliminare ed in rito, dichiararsi l'incompetenza per territorio del
Tribunale adito in favore del Tribunale di Brindisi;
rigettare l'istanza di emissione di ordinanza di ingiunzione ex art 186 ter c.p.c. difettandone ogni presupposto di legge. Nel merito rigettare tutte le domande avanzate da parte attrice, poiché infondate in fatto ed in diritto e non provate;
con vittoria di spese e delle competenze del giudizio. Ammessa la CTU e sollecitate le parti alla definizione conciliativa, la causa è stata trattenuta per la decisione all'udienza del 9.5.2025 senza l'assegnazione die termini di cui all'art.190 c.p.c. per essere stati depositati gli atti processuali in tempo antecedente.
La domanda è fondata e merita accoglimento.
Fondamentale ai fini della decisone del presente giudizio è l'elaborato peritale in quanto ha accertato le omissioni contestate dal . Parte_1
Posto il quesito al CTU inerente la valutazione della contabilità dalla documentazione in atti prodotta dalle parti e depositata nei fascicoli delle parti, nel periodo dal 2008 al 31.03.2015, e delle omissioni e/o errori nella tenuta della contabilità, il CTU, Ing. nella relazione depositata, in relazione Persona_1 all'analisi ed alla verifica contabile della documentazione ha rilevato l'assenza di moltissime pezze giustificative tra le spese (anni 2008, 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014) e di quasi tutte le fatture relative ai compensi dell'amministratore Geom. oltre a una serie di errori e ritardi specie nel pagamento CP_1
degli F24, fonte dei periodici aggravi di pagamento per i condomini, per un disavanzo di complessive euro 19.899,08.Invero il consulente non ha soltanto esaminato la documentazione ma si è anche dovuto adoperare ad accedere ad uffici e verificare le pendenze nei confronti di eventuali fornitori per colmare le omesse annotazioni.
Nel caso di specie ben può ritenersi sussistere la responsabilità dell'amministratore qualificandosi il rapporto tra il condominio e l'amministratore che lo gestisce come contratto di mandato con rappresentanza in virtù del quale il mandatario amministratore è chiamato a svolgere tutta una serie di compiti e funzioni disciplinati prevalentemente da norme di legge nonché a gestire i beni ed i servizi comuni per conto dei singoli partecipanti al condominio da lui amministrato: la giurisprudenza della
Suprema Corte di Cassazione ha sostenuto che nei rapporti tra amministratore e ciascun condomino devono trovare applicazione le disposizioni dettate in tema di mandato con rappresentanza di cui agli artt.
1703 c.c. e ss. (Cass. civ., n. 1020/2010).
Ed ancora secondo la giurisprudenza di merito si è affermato, ai fini della revoca e responsabilità dell'amministratore, che “ Ai sensi degli artt. 1129 e 1130 c.c.costituisce grave irregolarità - e dunque comportamento che legittima la revoca giudiziale - la condotta dell'amministratore condominiale che
presenta il conto della sua gestione oltre il termine di 180 giorni dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento, anche nel caso in cui l'assemblea lo approvi”. (Tribunale Bari sez. III, 23/02/2024)
“In tema di condominio, laddove l'amministratore tenga la contabilità in maniera approssimativa e incompleta, rediga rendiconti incoerenti con le spese effettivamente sostenute, utilizzando i fondi condominiali per ragioni estranee alla gestione del , oltre a essere obbligato a restituire le Parte_1
somme indebitamente utilizzate, egli è tenuto altresì al risarcimento del danno morale subito dal condominio, per aver cagionato con detta condotta un danno al condominio, con abuso della fiducia che in lui hanno riposto i condòmini e distraendo somme versate dagli stessi, in violazione degli artt.1129,1130,1130 bis c.c.(Tribunale Torino sez. VIII, 13/04/2021, n.1875). Pertanto è pacifico che deve essere riconosciuta la responsabilità dell'amministratore che, a causa di una caotica gestione contabile, ha provocato l'ammanco nelle casse condominiali, inoltre, e nei confronti dello stesso deve essere disposta condanna al pagamento del risarcimento dei danni in favore del . Parte_1
L'adempimento dell'incarico di amministrazione condominiale va valutato alla luce delle regole sulla responsabilità contrattuale ed, in particolare, alla luce delle disposizioni che regolano la diligenza nell'adempimento (art. 1176 c.c.) e di quelle che disciplinano il riparto dell'onere probatorio (art. 1218
c.c.). A tal fine, la parte creditrice ha dimostrato il fatto costitutivo del proprio diritto e, secondo la distribuzione dell'onere probatorio, può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore, sul quale viceversa grava l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile.
Orbene essendo consolidato il principio sopra enunciato si ritiene la sussistenza della responsabilità dell'amministratore che ben avrebbe potuto, prima della richiesta da parte dei condomini, attivarsi per rendere note le situazioni debitorie e attivare nei confronti dei condomini morosi le opportune azioni giudiziarie. E' stata ritenuta dalla giurisprudenza di merito la cosiddetta mala gestio, ogni qual volta l'amministratore svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all'interesse comune dei rappresentati, così come accade nel caso in cui egli non metta a disposizione dei condomini la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo o non fornisca un chiaro rendiconto del proprio operato, con conseguente violazione del dovere di diligenza ex art. 1710 c.c. e obbligo di risarcimento del danno per la sua negligente attività. (Tribunale Venezia sez. I, 02/11/2022, n.1851).
Quanto alla liquidazione delle spese processuali, alla soccombenza segue la condanna alle spese processuali che si liquidano in forza del DM n.147/2022 in €.5.077,00 (fase studio €.919,00; fase introduttiva €. 777,00; fase istruttoria €. 1.701,00; fase decisionale €.1701,00).

P. Q. M.

- Accoglie la domanda proposta di parte attrice;

- Dichiara la responsabilità contrattuale del Geometra nella qualità di amministratore Controparte_1 condominiale e, per l'effetto, lo condanna al pagamento in favore del Parte_5
, in persona dell'amministratore protempore, della somma di €. 19.899,08 oltre interessi legali
[...] dalla domanda al soddisfo;

- Condanna il convenuto, Geometra al pagamento, in favore dell'avv. Flavio Sampietro Controparte_1 dichiaratosi antistatario della somma liquidata in €.5.077,00 oltre €.264,00 per spese borsuali, oltre le spese forfetarie al 15%; IVA e Cassa come per legge;

Pone definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU già liquidate in €. 1706, 97 oltre oneri accessori.
Bari, 16.5.2025
Il GOP
Avv. Testini Giovanna Lucia