REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Parma, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria
Pasqua IT Vena, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1396 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
e rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 Parte_2
Francesco Palummo del Foro di Cosenza, con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in
Cosenza, Viale Trieste n. 80
-ATTORI-
E in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. Erika Ferrari, presso il cui studio in Parma, Via Nazario Sauro n. 7
è elettivamente domiciliato
-CONVENUTO-
OGGETTO: actio negatoria servitutis
CONCLUSIONI: Le parti hanno precisato le proprie conclusioni come da note scritte depositate nel termine di sessanta giorni prima dell'udienza di rimessione della causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
esponevano di essere proprietari di alcune unità immobiliari site nel complesso condominiale denominato , censito al catasto Terreni del Comune di FE al Controparte_1
foglio 12, particella n. 678 (originariamente particella 210). Allegavano che tale particella era comprensiva di un'area di parcheggio, posta esternamente alla recinzione dello stabile condominiale, identificata al subalterno 30 del foglio 12, particella 678. Tale area, nonostante fosse classificata negli elaborati progettuali agli atti presso il Comune di FE quale “bene comune non censibile”, di fatto era utilizzata esclusivamente dai clienti del bar posto al piano terra del
1 Condominio, nonché da terzi estranei. L'area era da ritenersi ad uso privato del e CP_1
pertanto utilizzabile dai soli proprietari delle unità immobiliari, in ragione dei millesimi di proprietà
o di altro parametro regolarmente deliberato dall'assemblea condominiale.
Il e la sostenevano di essersi più volte lamentati con l'amministratore del Parte_1 Pt_2
Condominio per l'impossibilità di utilizzare l'area di parcheggio oggetto di causa, chiedendo che venisse regolamentato il suo utilizzo, senza tuttavia ottenere alcun riscontro. Peraltro, evidenziavano che tutti i condomini, pur non potendo usufruirne liberamente, contribuivano a pagare la relativa manutenzione, essendo oltretutto costretti a parcheggiare altrove e spesso nelle adiacenti zone delimitate da strisce blu, con relativo esborso economico.
Secondo gli attori, nel caso di specie assumeva rilevanza l'art. 41 sexies della L. 1150/1942 (Legge
Urbanistica), in base al quale “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”. Tale parametro era stato raddoppiato dall'art. 2 della Legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli) con la previsione di un metro quadro di parcheggio ogni dieci metri cubi di costruzione. Successivamente all'art. 41 sexies era stato aggiunto un secondo comma, secondo il quale gli spazi di parcheggio non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti di uso a favore dei proprietari delle unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.
Gli attori richiamavano, inoltre, diverse pronunce della Corte di Cassazione, che avevano sancito la natura imperativa ed inderogabile dell'art. 41 sexies, operante non soltanto nel rapporto tra il costruttore/proprietario dell'edificio e la Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi di parcheggio (sent. nn. 6600, 6601, 6602 del 17 dicembre 1984), imponendo la loro destinazione ad uso esclusivo dei condomini, con conseguente nullità delle pattuizioni negoziali che sottraevano ai condomini l'uso del parcheggio.
Tanto esposto, e domandavano che fosse Parte_1 Parte_2 accertato e dichiarato che l'area di parcheggio scoperta, posta esternamente alla recinzione del complesso condominiale, era da considerarsi un'area ad uso privato del e che pertanto CP_1
era utilizzabile da tutte le unità immobiliari in ragione dei millesimi di proprietà o di altro parametro regolamentare deliberato dall'assemblea condominiale. Chiedevano, altresì, di accertare e dichiarare la lesione del diritto di uso del bene comune, con condanna del a Controparte_1
ripristinare il vincolo di destinazione sull'area. In ogni caso, domandavano al Tribunale adito “di emettere qualsiasi altro provvedimento idoneo a porre fine alla grave menomazione al diritto d'uso della cosa comune nei confronti dei singoli condomini”.
Si costituiva tardivamente in giudizio il in persona del legale Controparte_1
2 rappresentante pro tempore Arch. il quale, in via preliminare, eccepiva la nullità CP_2 dell'atto di citazione ai sensi dell'art. 164 c.p.c. e, nel merito, chiedeva il rigetto di tutte le domande proposte da parte attrice.
Il Condominio convenuto deduceva che, con le concessioni edilizie n. 117/1993 del 1/12/1993 variante 9/97 del 15/03/1997 e n. 113/1993 del 28/12/1993 variante 10/97 del 15/03/1997, il
Comune di FE aveva concesso all'impresa il permesso di costruire avente Controparte_3 ad oggetto il complesso residenziale denominato . Le concessioni e Controparte_1 le varianti prevedevano l'impegno dell'impresa a garantire, mediante convenzioni da stipularsi, la destinazione di posti auto a finalità pubbliche. Sin dal primo rogito di vendita stipulato dall'impresa costruttrice risultava che l'area esterna all'edificio, di proprietà del stesso, era destinata CP_1
ad uso pubblico, per il parcheggio e la sosta, e veniva espressamente precisato che tale area sarebbe stata oggetto di una convenzione da stipularsi con il . Anche il rogito di acquisto Controparte_4
degli attori prevedeva la destinazione ad uso pubblico della porzione di area privata antistante il fabbricato. Pertanto, il e la nel momento in cui avevano acquistato i loro Parte_1 Pt_2 immobili, erano perfettamente a conoscenza del vincolo di destinazione d'uso gravante sul parcheggio esterno scoperto.
Il convenuto sosteneva, inoltre, che lo stabile condominiale era stato edificato nel CP_1
pieno rispetto dei parametri previsti dalla Legge evincibili dalla relazione tecnica Per_1 illustrativa dell'Ing. depositata presso il Comune il 29/07/1993, da cui emergeva Persona_2
che i metri quadri di superficie da destinarsi ad area parcheggio erano stati calcolati in conformità alla normativa di settore e che l'impresa costruttrice si era impegnata a vincolare all'uso pubblico le aree destinate a parcheggio. Il Condominio evidenziava, altresì, che all'interno dell'area cortilizia, erano presenti dei posti auto per ciascuna unità abitativa, in aggiunta ai garage di pertinenza.
Rispetto agli oneri di manutenzione dell'area condominiale destinata ad uso pubblico, il convenuto precisava che dai tempi di costruzione dell'edificio non erano mai state sostenute spese per la manutenzione dell'area in questione, ma che comunque, con delibera del novembre 2022, esso aveva chiesto al di accollarsi i costi di manutenzione del parcheggio. L'ente aveva CP_4 manifestato la propria disponibilità a riguardo, condizionandola al frazionamento catastale dell'area.
Tale procedura richiedeva la delibera condominiale dell'assemblea da assumersi all'unanimità, che, tuttavia, non era stata raggiunta a causa dei voti contrari dei condomini e Parte_1 Pt_2
odierni attori.
Il sosteneva che il vincolo di destinazione d'uso pubblico imposto sull'area CP_1
condominiale derivasse dalla normativa vigente in ambito urbanistico (e in particolare dalla Legge
n. 847 del 1964), nonché da provvedimenti di natura amministrativa, rispetto ai quali esso non
3 aveva alcun potere discrezionale, posto che la concessione edilizia e le relative varianti non erano pattuizioni volontarie negoziali, ma provvedimenti amministrativi, i quali imponevano, a carico di chi intendeva costruire, la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria, comprendenti, tra le altre, anche aree di sosta e di parcheggio. In particolare, a riprova dell'impossibilità di rimuovere tale tipo di vincolo con una sua delibera, il evidenziava che nell'ambito delle norme di CP_1
attuazione del piano regolatore generale del Comune di FE, al capo II – zone di uso pubblico –
l'art. 8 includeva tra le zone destinate alla viabilità anche i parcheggi. Affermava che, con missiva del 30/12/2020, il Responsabile dell'ufficio tecnico/urbanistica del Comune di FE, aveva fornito una risposta circa la natura di tale area, sostenendo che lo spazio di sosta esterno fosse stato effettivamente realizzato dall'impresa costruttrice come parcheggio di urbanizzazione primaria
(pubblico oppure ad uso pubblico), ai sensi dell'art. 7 Tabella B delle Norme Tecniche di
Attuazione del PRG vigente all'epoca di presentazione della pratica edilizia e sue successive varianti (doc. 7 fascicolo convenuto). Pertanto, a dire del esso non aveva alcuna CP_1 facoltà di eliminare tale vincolo pubblicistico, posto che l'unico soggetto titolare di un siffatto potere era il , a cui gli attori avrebbero dovuto rivolgere le loro richieste. Controparte_4
Con note ex art. 171 ter c.p.c., gli attori contestavano gli assunti avversari e rilevavano che la destinazione di un'area ad uso pubblico può essere imposta solo da una convenzione urbanistica oppure può essere prevista nei titoli edilizi abilitativi. Nella specie, non vi era prova in atti della convenzione urbanistica intervenuta tra l'impresa costruttrice e il Comune di FE, né vi era alcun riferimento nelle concessioni edilizie alla destinazione d'uso pubblico dell'area. Né tanto meno un siffatto vincolo poteva derivare dalla comunicazione del 30/12/1993 inviata dall' Controparte_5 al Comune di FE (doc. 3 fascicolo convenuto), con cui l'impresa si era impegnata “a CP_3 garantire l'uso pubblico dell'area di proprietà privata” destinata a parcheggio, posto che tale comunicazione era una semplice lettera firmata dal costruttore, che non riportava alcuna controfirma o accettazione da parte dell'Amministrazione comunale, né risultava menzionata in alcun titolo edilizio. In realtà, a dire degli attori, tale missiva si riferiva ad un progetto di massima predisposto dal Comune di FE per la sistemazione della piazza antistante il , che non CP_1 era stato mai realizzato. Inoltre, l'esistenza di un vincolo pubblicistico non aveva trovato alcun riscontro nelle varianti né risultava trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Infine, gli attori sostenevano che la natura pubblica del parcheggio fosse contraddetta dal fatto che i posti auto nella relazione tecnica di progetto erano individuati rispettando i calcoli previsti dalla
Legge Tognoli (1 metro quadro di parcheggio per 10 metri cubi di costruzione) e non in base alla diversa misurazione indicata nella tabella B per i parcheggi di urbanizzazione primaria.
Con ordinanza del 29 gennaio 2024 il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza
4 dell'11 ottobre 2023, ritenuta la causa matura per la decisione, assegnava alle parti i termini di legge ex art. 189 c.p.c. per il deposito delle note scritte di precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle note di replica.
La causa, istruita documentalmente, veniva rimessa in decisione all'udienza del 15 gennaio 2025.
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Tanto esposto in ordine ai fatti di causa, deve innanzitutto procedersi alla revoca della dichiarazione di contumacia del convenuto, il quale, se pur tardivamente, si è costituto in giudizio. CP_1
Deve poi rigettarsi l'eccezione di nullità dell'atto di citazione sollevata da parte convenuta, avendo gli attori delineato in modo chiaro e specifico i fatti e gli elementi di diritto a fondamento della propria pretesa, nonché l'oggetto della domanda.
Passando ad esaminare il merito della controversia, ritiene il Giudice che le domande attoree non possano trovare accoglimento.
L'oggetto della presente causa attiene alla destinazione d'uso dell'area di parcheggio scoperto situata all'esterno della recinzione del ed individuata al subalterno 30, Controparte_1
foglio 12, particella n. 678 del catasto dei terreni del Comune di FE.
Gli attori hanno agito in giudizio chiedendo di accertare che tale area, di proprietà del CP_1
non è gravata da alcuna servitù di uso pubblico e deve essere, pertanto, considerata ad uso privato del ed è come tale utilizzabile solo dai condomini. CP_1
Il convenuto, dal canto suo, si è limitato a contestare gli assunti avversari, sostenendo CP_1
che su tale area risulti impresso un vincolo di destinazione ad uso pubblico, come comprovato dal contenuto della comunicazione trasmessa dal di FE in data 2/03/2023 (vd. doc. 8 CP_4 fascicolo convenuto). In tale comunicazione, l'ente ha affermato che dall'analisi della documentazione presente agli atti del Comune, in particolare delle pratiche edilizie che hanno dato origine al parcheggio in questione, è emerso che “l'area sulla quale insiste il parcheggio è proprietà privata, come si evince dagli atti catastali presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio
Territorio” e che “la realizzazione dello spazio di sosta esterno alla recinzione del è CP_1
stato effettivamente realizzato come parcheggio di urbanizzazione primaria (pubblico oppure ad uso pubblico), ai sensi dell'art. 8 – Tabella B delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG vigente all'epoca di presentazione della pratica edilizia e successive varianti”. Peraltro, secondo il tale destinazione ad uso pubblico dell'area di parcheggio scoperto troverebbe ulteriore CP_1 conferma nella comunicazione del 30/12/1993 inviata dall' e al CP_5 CP_3 CP_4
(doc. 3 fascicolo convenuto), con cui l'impresa si era impegnata “a garantire l'uso pubblico
[...] dell'area di proprietà privata” destinata a parcheggio.
Il convenuto ha dedotto che gli attori avrebbero dovuto comunque rivolgere le loro CP_1
5 richieste nei confronti del , posto che non spetterebbe ad esso eliminare il vincolo Controparte_4 amministrativo gravante sull'area.
Ricostruita la materia del contendere nei termini sin qui delineati, è doveroso prendere le mosse dallo scrutinio della portata della domanda attorea. Poiché l'azione di che trattasi è diretta al riconoscimento della libertà dell'area condominiale da diritti di terzi, deve ritenersi che gli attori abbiano inteso esperire l'azione negatoria, prevista dall'art. 949 c.c., norma secondo la quale: “il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno”.
L'azione negatoria (cd. negatoria servitutis), com'è noto, è riconosciuta al proprietario di un bene al fine di ottenere l'accertamento dell'inesistenza di diritti reali vantati da terzi sul bene stesso. Si tratta, pertanto, di un'azione di accertamento negativo attraverso la quale il proprietario di un bene chiede al giudice di dichiarare l'inesistenza di diritti reali altrui sul bene medesimo e di impedire che altri, vantando un diritto reale sulla cosa, ne molestino o turbino il godimento.
In particolare, nella specie gli attori hanno agito per fare accertare l'inesistenza di un vincolo di destinazione pubblicistica, ossia di un diritto di uso pubblico sull'area di parcheggio antistante l'edificio di proprietà del medesimo CP_6 CP_1
Tanto acclarato, mette conto evidenziare che la servitù di uso pubblico, quale diritto dal contenuto non predeterminato, ma funzionale al soddisfacimento di un'esigenza di carattere generale, diretta a realizzare un fine di pubblico interesse, consiste in un peso posto a carico di un bene immobile in favore, non già di altro bene immobile, bensì di soggetti, i quali si identificano in una collettività indistinta di persone, che ne beneficiano “uti cives”. Rileva il Giudicante, in accordo al condivisibile orientamento della Suprema Corte, che la legittimazione ad agire o a resistere in giudizio a tutela di una servitù di uso pubblico – caratterizzata, come già detto, dall'utilizzazione, da parte di una collettività indeterminata di persone, di un bene idoneo al soddisfacimento di un interesse collettivo- spetta all'ente territoriale (normalmente il che rappresenta la CP_4
collettività, e a ciascun cittadino appartenente alla collettività "uti singulus" (cfr. Cass. Ordinanza n.
28869 del 19/10/2021; in senso conforme Cass. civ. Sez. 2).
Pertanto, il problema che si pone, nel caso di specie, è quello di stabilire se il Controparte_7
sia legittimato a resistere in un giudizio in cui si discute della sussistenza o meno di un
[...] vincolo di destinazione pubblicistica gravante su un'area condominiale.
Con riferimento a tale domanda, ritiene il Tribunale che non sussista la legittimazione passiva del convenuto, posto che il soggetto titolare del diritto di servitù pubblica (di cui gli attori CP_1 negano l'esistenza) è il quale ente esponenziale che rappresenta i cittadini membri della CP_4
6 collettività che utilizza il bene. Sicché l'actio negatoria andava eventualmente proposta nei confronti del e non nei confronti del il quale non ha Controparte_4 Controparte_1
posto in essere alcun atto limitativo della facoltà di godimento spettante ai singoli condomini sulle parti comuni né ha imposto alcun vincolo di destinazione sull'area destinata a parcheggio, antistante l'edificio condominiale.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo a carico di parte attrice, facendo applicazione delle tabelle professionali di cui al D.M. 147/2022 e in particolare prendendo in considerazione le tariffe previste per lo scaglione corrispondente al valore della causa (valore indeterminabile).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, così provvede:
1) Revoca la dichiarazione di contumacia del convenuto Controparte_1
2) Rigetta le domande attoree avanzate nei confronti del Controparte_1
3) Condanna e a rifondere al Parte_1 Parte_2 [...]
le spese di lite sostenute per il presente giudizio, che si liquidano in euro 5.000,00 CP_1
per compenso professionale, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Parma, il 14 febbraio 2025
Il Giudice Unico
(Dott.ssa Maria Pasqua IT Vena)
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