REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA
In composizione monocratica, nella persona del Giudice On. Dott. ssa Daniela D'Ambrosio ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 583/2022 R.G. instaurato tra:
(Partita Iva , in persona del Controparte_1 P.IVA_1 legale rappresentante ( ), Controparte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo Colaiacovo del Foro di Sulmona, presso il cui studio in Sulmona alla Via Carrese n. 32 è elettivamente domiciliata, come da procura in calce all'atto di citazione (Pec: ; Email_1
ATTRICE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_2 C.F._2 congiuntamente e separatamente dagli Avvocati Ezio Colaiacovo e Edoardo Colaiacovo del Foro di Sulmona, presso il cui studio in Sulmona alla Via Montenero n. 40 è elettivamente domiciliato, come da procura in calce alla comparsa di risposta (Pec: ; Email_2
CONVENUTO
Nonché contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. CP_3 C.F._3
Massimo Zambelli del Foro di Sulmona, presso il cui studio in Sulmona alla Via A. De Nino n. 8 è elettivamente domiciliato, come da procura in calce alla comparsa di risposta ( ; Email_3
TERZO CHIAMATO
Oggetto: Esercizio diritto di riscatto legge n.392/1978 art.38 e segg.
Conclusioni: le parti hanno concluso come da comparse e repliche depositate ex art.190 cpc
FATTO E DIRITTO
-Con atto di citazione ritualmente notificato la società Controparte_1 ha adito l'intestato Tribunale al fine di sentir accogliere le seguenti
[...] conclusioni: “Voglia il Tribunale di Sulmona, contrariis rejectis, dichiarare che la compravendita a favore di , dei locali concessi in locazione Controparte_2 da alla attrice e descritti in premessa, è stata stipulata senza il CP_3 rispetto del diritto di prelazione in capo alla conduttrice, attuale attrice e, per l'effetto, in applicazione del diritto di riscatto della stessa conduttrice, disporre il trasferimento alla detta “ , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro-tempore, dei detti locali a favore della attrice e al prezzo di euro 15.000,00, che sarà corrisposto nei modi e nel termine previsto dall'art. 39 L. 392/1978, ovvero quello, pure da corrispondere nei detti modi e termine, che risulti in forza di consulenza tecnica d'ufficio onde accertare, in proporzione al prezzo corrisposto dal per l'acquisto di tutto il bene compravenduto, CP_2 il valore dei locali attualmente ad uso di bagno e retrobottega, dando tutti i connessi e conseguenti provvedimenti anche per l'Ufficio della pubblicità immobiliare dell'Agenzia del Territorio dell'Aquila; in subordine, qualora risultasse l'accessorietà dei detti locali a quello compravenduto e non facente parte della locazione con l'attrice, dichiarare il trasferimento a favore dell'attrice, in persona del legale rappresentante pro-tempore, dell'intero complesso compravenduto al prezzo di euro 40.000,00, da corrispondere nei modi e nel termine prescritto dall'art. 39 L. 392/1978; in ogni caso con condanna del convenuto al pagamento delle spese di causa”.
-Parte attrice ha dedotto: - che era stata omessa la formulazione della proposta di acquisto della compravendita come per legge prevista in suo favore;
di essere legittimata ad agire per il riconoscimento del diritto di riscatto di cui all'art. 39 L. 392/78; - che il caso oggetto di domanda configurerebbe una cosiddetta vendita in blocco dei locali formanti la particella catastale oggetto del trasferimento.
-A sostegno della domanda attorea è stato evidenziato in fatto:
a) Che la Società era subentrata nella nella gestione dell'impresa “Caffè Di AR” della “Di AR AB & C snc in Corso Ovidio 166 a Sulmona;
b) Che i signori e , (la prima usufruttuaria e Parte_1 CP_3
l'altro nudo proprietario) con contratto del 10.03.1993 avevano concesso in locazione alla società Di AR AB & C snc, un vano retrobottega, con bagno, uso magazzino che era posto tra i locali aventi l'accesso da Corso Ovidio n.166 e altro locale, sempre di proprietà degli attuali locatori con accesso dalla Via Roma, n. 6; c) Che i locali destinati alla “mescita di bevande e vendita di caffè e quello adibito a saletta per le consumazioni al tavolo” erano stati concessi in locazione da alla Società attrice con contratto del Persona_1
01.01.1991 (con la descrizione: “immobile bottega di vani 2 e cortiletto”); poi sostituito da altro contratto tra le medesime parti registrato in data 20.07.1995; d) Che i contratti di locazione avevano per oggetto il pubblico esercizio denominato “Bar Di AR”, in Corso Ovidio n. 166 di Sulmona;
l'uno riguardante la sala di ingresso dell'esercizio adibita alla mescita e vendita di vari tipi di miscele di caffè e la saletta per la consumazione al tavolo dei prodotti del bar con la possibilità della consultazione di giornali e libri;
l'altro relativo alla porzione di immobile costituita da locale ad uso bagno (cui si accede dalla detta saletta) e da retrobottega(“ locale ad uso magazzino ed altro locale adibito ad uso magazzino e allocazione di lavabo e water destinato al personale del Bar”; e) Che la società era subentrata contratto di Controparte_1 locazione già stipulato dalla IN & C. NC nel 2016 e, da parte locatrice, alla morte di era subentrata la signora Persona_1
; Controparte_4
f) Che i locali rappresentano un unicum indissolubile in quanto caratterizzati anche dalla esistenza di un servizio igienico, condizione essenziale per l'esercizio dell'attività nonchè da due vani adibiti a magazzino indispensabili per la conservazione di scorte ed attrezzature sempre ai fini dell'esercizio dell'attività del Bar;
g) Che ha ceduto a con atto di compravendita CP_3 Controparte_2 del 23.02.2022 per Notaio al complessivo prezzo di euro Persona_2
40.000,00 l'immobile di proprietà descritto in atto come:” locale ad uso commerciale posto al piano terra, composto da tre ambienti della superficie complessiva di circa 38 (trentotto) metri quadrati in Catasto al foglio 60, particella 254 sub 1; h) Che nell'immobile oggetto di compravendita è ricompresa anche la porzione di immobile concessa in locazione alla società attrice.
-Si costituiva in giudizio il quale, con comparsa di Controparte_2 costituzione e risposta del 7.11.2022 si opponeva all'accoglimento della domanda attorea eccependone l'infondatezza e ne chiedeva il rigetto poichè inammissibile, improponibile e comunque infondata, con vittoria delle spese di giudizio, da distrarsi in favore dei difensori dichiarati antistatari; nello specifico eccepiva: - che la vendita avesse per oggetto un unico bene e nello specifico un locale di 38 metri quadrati;
-che l'esercizio della prelazione chiesto dalla Società era invece riferito ad una porzione dell'immobile complessivamente venduto;
-che è da ritenersi inammissibile il frazionamento dell'immobile come richiesto dall'attore.-Veniva accolta la richiesta del convenuto di chiamata in causa del venditore e, alla CP_3 prima udienza di comparizione, la causa è stata rinviata all'udienza del 12.06.2023.
-Si costituiva in giudizio anche il terzo chiamato, il quale con CP_3 comparsa del 22.05.2023 argomentava anch'egli opponendosi alla domanda attorea in quanto infondata e faceva proprie le posizioni del convenuto principale associandosi a tutte le sue argomentazioni e difese, chiedendo il rigetto della domanda perchè il diritto di prelazione sarebbe riferito ad immobile non adibito ad attività commerciale. Con condanna dell'attore al pagamento delle spese processuali.
-All'udienza del 12.06.2023 è stato disposto il mutamento del rito al fine di proporre istanze istruttorie secondo il rito locatizio e assegnati i termini ex art.183 cpc per il deposito di memorie istruttorie. Venivano rigettate le istanze istruttorie in quanto ritenute non rilevanti e la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 09.09.2024, tenutasi nelle forme ex art. 127-ter cpc. -In seguito alla formulazione di ripetute istanze di revoca di parte attrice, l'intestato Tribunale confermava il contenuto del precedente provvedimento trattenendo la causa a sentenza, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 cpc.
*****
La domanda attorea è infondata e va rigettata per i motivi che seguono.
La fattispecie giuridica oggetto della discussione odierna deve preliminarmente essere inquadrata nella prelazione e nel meccanismo dell'esercizio del relativo diritto così come disciplinato nella normativa speciale agli artt. 38 e segg. della L. n. 392/1978; i casi sono quelli in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato con l'obbligo di darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario per l'esercizio del relativo diritto.
Il diritto di prelazione come disciplinato dalla norma e, conseguentemente il diritto di riscatto del cui esercizio può godere il conduttore, richiedono necessariamente come presupposto l'identità tra l'immobile locato e quello venduto;
ciò in quanto si tratta di norme eccezionali che prevedono, da una parte delle importanti limitazioni alla libera disponibilità dell'immobile per il proprietario, dall'altra hanno lo scopo di tutelare anche l'avviamento commerciale dell'imprenditore che ha in conduzione l'immobile urbano e agevolare quindi la possibilità da parte di quest'ultimo acquistare l'immobile ove svolge la sua attività; di conseguenza deve decretarsi l'inapplicabilità della disciplina speciale oltre i casi tipici espressamente regolamentati per legge.
Sempre ai fini di un inquadramento generale della fattispecie occorre anche precisare che il diritto di prelazione si sostanzia in un diritto potestativo e cioè nella facoltà attribuita al conduttore di poter essere preferito nella cessione del bene, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti.
Tra i problemi maggiormente dibattuti in tema di diritto di prelazione commerciale urbana vi è quello della cosiddetta “vendita in blocco” che si verifica quando l'immobile oggetto di locazione commerciale viene venduto insieme ad altri locali estranei alla prelazione. Questa ipotesi è da tenersi distinta rispetto alla cosiddetta vendita cumulativa che consiste invece in una vendita con unico atto di varie unità immobiliari dotate ciascuna di propria autonomia;
in questo caso l'oggetto del contratto non è unico e, nel complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, rilevano le singole unità immobiliari che continuano a mantenere la propria individualità anche se vendute tutte insieme.
Proprio con riguardo alla “vendita in blocco” la Suprema Corte ha avuto modo di esprimersi decretando l'inoperatività della prelazione in quanto nella fattispecie manca la necessaria coincidenza tra bene venduto e bene assoggettato a prelazione ex artt.38/39 L.392/78(“…il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore nel caso di trasferimento a titolo oneroso del bene concesso in locazione, integrano una limitazione del potere dispositivo del proprietario che è espressamente subordinata al presupposto dell'identità dell'immobile locato con quello oggetto del trasferimento”; ”qualora il venditore-locatore progetti od attui la vendita dell'intero stabile in cui si trovi, come porzione distinta da altre, l'immobile locato, e quando il contratto di compravendita si presenti come un negozio unitario e non frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni del fabbricato, deve negarsi l'applicazione delle citate norme (artt. 38 e 39) e conseguentemente deve negarsi la possibilità del conduttore di esercitare la prelazione tanto in via parziale, mediante un suo subentro nell'acquisto della porzione locata, quanto in via totale, mediante l'acquisto dell'intero complesso).
Nel merito della domanda, si osserva come le istanze della Società
[...]
secondo cui, essendo essa Società subentrata nella gestione Controparte_1 del bar “Caffè Di AR”, deve considerarsi parte conduttrice di due unità immobiliari distinte ed in forza di due distinti contratti di locazione, sottoscritti in epoche diverse e con diversi proprietari, non possano trovare accoglimento.
La parte attrice ha chiesto di fatto di Controparte_5 vedere trasferita in suo favore, in ossequio al meccanismo della prelazione prevista per le locazioni di immobili ad uso commerciale di cui alla Legge 392/1978 ed all'applicazione del legittimo esercizio del diritto di riscatto, la proprietà della sola porzione immobiliare condotta in locazione in forza del contratto ripassato tra essa Società ed il signor della consistenza di CP_3 circa 10 mq.e adibita a uso magazzino e a bagno.
Si osserva come a contrario la compravendita intervenuta fra e CP_3
ha ad oggetto il trasferimento un immobile che è complessivamente CP_2 diverso rispetto a quello oggetto del contratto di locazione, come detenuto dalla Società istante. Dal contenuto dell'atto pubblico del 23.02.2022 risulta che ha CP_3 ceduto a il “locale ad uso commerciale posto al piano terra, Controparte_2 composto da tre ambienti della superficie complessiva di circa 38 (trentotto) metri quadrati”, riportato al Catasto del Comune di Sulmona al foglio 60, particella 254 sub 1.
La compravendita in esame afferisce quindi ad un immobile costituente un'unicum inscindibile nel quale risulta ricompresa anche la piccola porzione di immobile condotta in locazione dalla Società attrice.
Non è di fatto riscontrabile la corrispondenza richiesta dalla legge per l'efficacia della prelazione commerciale.
La quale conduttrice degli immobili, non può vantare il Controparte_5 diritto in esame e chiedere di farlo valere solo su una parte esigua dell'immobile oggetto della compravendita.
La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione con altre decisioni assunte in casi analoghi a quello in esame, ha infatti stabilito che : “in caso di trasferimento a titolo oneroso di un'area urbana solo in parte coperta da un manufatto locato ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore di quest'ultimo non ha alcun diritto di prelazione e di riscatto ex artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978, non sussistendo identità fra oggetto della vendita ed oggetto della locazione qualora l'intera area costituisca un'entità dotata di autonomia propria, per caratteristiche funzionali oggettive e per valore economico complessivo, rispetto alla porzione locata”. (Cass. 6528/1987). Ed ancora:” il diritto di prelazione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39, L. 27 luglio 1978 n.392 non spetta al conduttore qualora l'immobile oggetto della locazione sia venduto a terzi da parte del locatore nell'ambito di un complesso immobiliare più vasto, dietro versamento di un prezzo globale concordato con riferimento all'intero complesso, non riferibile, in base al contratto di vendita, al singolo immobile locato” (Cass. Civ., sez. III, 25 novembre 1989 n. 5118); e infine: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto, di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione” (Cass. N.25036/2015). Ne discende l'attenzione che l'art. 38 della legge n.392/78 ripone nella norma che è proprio quella di proteggere essenzialmente l'avviamento commerciale del conduttore/imprenditore e di agevolarlo dandogli la possibilità di acquistare il bene immobile ove svolge l'attività mantenendo in vita gli esistenti punti di vendita;
per tale ragione deve intendersi come indispensabile che l'immobile oggetto di prelazione sia utilizzato per lo svolgimento di un'attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Altro corollario sta nel fatto che, dovendo essere coinvolto nel meccanismo della prelazione l'intero bene immobile nella sua completezza, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche nelle ipotesi in cui è solo in una parte del bene immobile che si svolge l'attività privilegiata, non è configurabile l'applicazione della fattispecie riferita ad un immobile che non sia adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto a servizio di altro locale destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico( cfr..Cass. Civ. sez. III n. 4486/86; Cass. Civ., sez. III, 10 luglio 1989, n. 3264).
Nel caso concreto appaiono di conseguenza evidenti alcuni dati inconfutabili:
- l'unità immobiliare locata quale “retrobottega” e i restanti locali dell'esercizio commerciale, oltre che essere oggetto di separati contratti di locazione con due diversi proprietari, hanno differenti accessi;
- i contratti di locazione conclusi dalla società IN & C. NC prima, cui è subentrata la Società parte attrice, sono completamente autonomi e sono stati stipulati in tempi diversi;
- il contratto relativo all'immobile il cui accesso è posto su Corso Ovidio, sottoscritto in epoca precedente e afferente i locali di mescita di bevande e vendita di caffè e saletta per consumazioni, risulta consono allo svolgimento dell'attività commerciale;
- trattandosi di vano “retrobottega”, questo non è utilizzato per lo svolgimento dell'attività commerciale né può comportare contatti diretti con il pubblico degli utenti.
La società non sarebbe stata legittimata ad agire in Controparte_1 giudizio per il riconoscimento di un diritto di riscatto circoscritto ad una parte esigua del bene oggetto della vendita, annessa ad un locale più ampio.
Non sussistono dunque le condizioni per l'applicazione dell'esercizio del diritto in questione di cui all'art. 38 L. n. 392/1978.
Deve essere rigettata anche la subordinata domanda di prelazione/riscatto dell'intero immobile trasferito al sig. per i motivi indicati e perché CP_2 avente ad oggetto beni non locati alla società attrice al momento della vendita e dunque estranei all'applicazione della normativa in materia di prelazione commerciale.
Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, alla soccombenza segue la condanna alle spese del giudizio che vengono liquidate come in dispositivo.
Riguardo alle ulteriori spese di lite, in considerazione dell'esito del giudizio e delle ragioni di rigetto della domanda nonché a mente dei criteri di ripartizione da applicarsi in caso di chiamata in causa del terzo, non essendosi questa resa necessaria a fronte delle contestazioni dell'attore, si ritiene equo compensare le spese di lite nei rapporti tra la parte convenuta e il terzo chiamato in causa.
Deve infine rigettarsi la richiesta di condanna per lite temeraria non essendo stata raggiunta la prova della mala fede o colpa grave della attrice ex CP_5 art.96 cpc.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Controparte_1 CP_2
e , ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione
[...] CP_3 respinta, così provvede:
-Rigetta la domanda attorea;

-Condanna la in persona del legale Controparte_5 rappresentante p.t., a rifondere le spese di giudizio al convenuto che si liquidano nell'importo complessivo pari ad € 2.905,00 (D.M.55/2014- Valori medi) oltre IVA, CPA ed accessori come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari;

-Compensa integralmente le spese di lite nei rapporti tra il convenuto e la parte terza chiamata . Controparte_2 CP_3
Così deciso in Sulmona il giorno 24.02.2025
Il G.On.
f.to digit.Daniela D'Ambrosio