Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 5772/2021 R.G.
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 11 dicembre 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 10/07/2024
e regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in pari data), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per li avv.ti STELLA RICHTER ELENA, PALATUCCI PI Parte_1
e EL RO hanno concluso come da nota depositata in data 10/12/2025 per e Parte_2 Parte_3
, quest'ultimo n.q. di erede di , l'avv. DE ROSSI
[...] Persona_1
RC ha concluso come da nota depositata in data 10/12/2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 10:00 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 5772/2021 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 5772/2021 R.G. promossa da: tra
(c.f./p.i. ), in persona del suo A.U. e l.r.p.t. sig.ra Parte_1 P.IVA_1 CP_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti STELLA RICHTER ELENA, PALATUCCI
[...]
PI e EL RO ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Latina (LT), Via G.B. Vico n. 35, in virtù di procura allegata al fascicolo telematico;
attrice in riassunzione contro
(c.f. Parte_2
), (c.f. ), C.F._1 Parte_3 C.F._2 quest'ultimo n.q. di erede di , rappresentati e difesi Persona_1 dall'avv. DE ROSSI RC ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell'Avv. Ermanno Le
Foche sito in Latina (LT), Viale Italia n. 20, in virtù di separate procure alle liti allegate al fascicolo telematico;
convenuti in riassunzione
OGGETTO: vizi immobile; inadempimento compravendita; domanda di riduzione del prezzo ex artt.
1480 e 1489 c.c.; risarcimento danni;
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la , in persona del suo A.U. e l.r.p.t., Parte_1 sig.ra società con sede in Latina (LT) ed operante nel settore delle locazioni Controparte_1 turistiche di immobili di pregio, ha convenuto in giudizio – innanzi all'intestato Tribunale – i germani e Parte_2 Persona_1
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale
[...] adito, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione, per quanto esposto in narrativa: a) accertare e dichiarare l'inadempimento dei signori Parte_2
e alle proprie obbligazioni discendenti dal contratto di Persona_1 compravendita a rogito Notaio del 29 ottobre 2019 rep. 23046 e per l'effetto, in Persona_2 accoglimento della domanda proposta da ex artt. 1480 c.c. e 1489 c.c., dichiarare la Parte_1 risoluzione del predetto contratto di compravendita;
b) condannare i signori
[...]
e , in solido tra loro, a restituire a Parte_2 Persona_1 [...] il prezzo pagato a titolo di corrispettivo della compravendita pari a € 590.000,00, oltre Parte_1 agli interessi legali dai singoli pagamenti sino al saldo;
c) condannare i signori
[...]
e , in solido tra loro, a rimborsare a Parte_2 Persona_1 le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la compravendita pari a complessivi Parte_1
€ 86.756,27 (secondo gli importi meglio specificati in narrativa) o pari alla maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, in ogni caso oltre agli interessi legali dai singoli pagamenti sino al saldo;
d) condannare i signori e Parte_2 [...]
, in solido tra loro, a rimborsare a tutte le spese necessarie Persona_1 Parte_1
e utili fatte e da farsi in relazione all'appartamento pari ad oggi a complessivi € 166.422,98, o pari alla maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, in ogni caso oltre agli interessi legali dai singoli esborsi sino al saldo;
e) condannare i signori Parte_2
e , in solido tra loro, con riferimento a tutti i rimborsi di cui
[...] Persona_1 alle precedenti lettere b), c) e d), al risarcimento del maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c. nella misura che il Tribunale vorrà determinare in via equitativa;
f) condannare i signori
[...]
e , in solido tra loro, a pagare a Parte_2 Persona_1 [...]
a titolo di risarcimento di tutti i danni dalla stessa subiti e subendi in ragione di quanto Parte_1 esposto in narrativa: i) la somma mensile di € 2.358,43, così come quantificata nel corpo del ricorso, dalla stipula del contratto di compravendita fino alla risoluzione del medesimo, o la maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, con rivalutazione monetaria e interessi legali;
ii) la somma pari alla differenza tra il valore commerciale di un bene con le caratteristiche indicate dai venditori nel contratto e il prezzo pattuito e già pagato ai medesimi da (da non Parte_1 rivalutare ai fini del calcolo), oltre alla rivalutazione monetaria calcolata su detta differenza, nonché gli interessi legali;
g) in caso di mancato accoglimento della domanda di risoluzione di cui sub a (e delle connesse domande di cui ai punti sub b, c, d, e), accertare la diminuzione del valore del bene dovuto all'assenza del terrazzo e alla presenza delle menzionate irregolarità edilizie e condannare i signori e , in solido Parte_2 Persona_1 tra loro, a pagare a quanto dovuto, a titolo di differenza per la riduzione del prezzo, Parte_1 nella misura che verrà stabilita anche in via equitativa, oltre interessi. Con vittoria di spese di lite.”.
La società attrice, a fondamento della propria pretesa, ha dedotto: - di aver acquistato, con atto a rogito del notaio del 29/10/2019, dai signori Persona_2 Parte_2
e un piccolo
[...] Persona_1 appartamento, sito nel centro storico di Roma, Via Santa Maria in Monticelli civ. n. 64, avente quale peculiare caratteristica la presenza di un terrazzo di 10 mq, elemento ritenuto essenziale per l'attività imprenditoriale della società, dietro il versamento del corrispettivo di 590.000,00 euro (vd. art. 3, all.
4); - di aver presentato, in data 1/07/2020, una S.C.I.A. per eseguire sull'immobile in commento alcuni interventi di manutenzione straordinaria, consistenti nella modifica della distribuzione interna, con sostituzione di piattabande in legno ed acciaio ammalorate sopra i vani delle porte e nel rifacimento degli impianti e delle finiture (all. 5); - che, nel corso delle opere, la ditta incaricata dei Per_ lavori e il D.L. ing. , avevano riscontrato la presenza di alcune nicchie, accuratamente nascoste, nelle mura portanti, nonché tre putrelle in ferro poste a supporto del solaio in legno, giammai rese note dalle parti venditrici (all. 7); - che, in data 10/12/2020, il Municipio Roma I aveva notificato Per_ all'ing. una comunicazione (prot. CA/203635) di avvio del procedimento di annullamento in autotutela della (all. 8), a seguito del sopralluogo tecnico del 25/11/2020 tramite cui era stata CP_2 riscontrata l'assenza del relativo titolo edilizio e dell'autorizzazione del Genio civile della Regione
Lazio, ex artt. 93 e 94 D.P.R. n. 380/2001 (ossia le norme circa la denuncia dei lavori da eseguire in zone sismiche e la necessità della previa autorizzazione), nonché irregolarità riconducibili alla precedente C.I.L.A. in sanatoria, presentata il 23.5.2019 dai venditori in sanatoria per Pt_2 diversa distribuzione interna (all. 6); - di aver appreso, tramite istanza di acceso agli atti (all. 9), che aveva dichiarato nulla e inefficace la C.I.L.A. presentata dai venditori, posto che la Parte_4 stessa non avrebbe dato atto a mere modifiche nella distribuzione di spazi interni all'immobile, bensì mirato a sanare alcuni interventi abusivi eseguiti in passato, in tempi diversi, e, segnatamente, la trasformazione di una finestra in una porta finestra e, dunque, l'annessione all'appartamento del terrazzo a livello al quale la porta finestra dava accesso, nonché lo spostamento della suddetta porta finestra, ossia la chiusura di quella esistente e la realizzazione di una nuova, in posizione centrata rispetto all'ambiente interno, nonché la creazione nel medesimo muro di una nuova finestra;
- che, in data 9/02/2021, aveva poi avviato il procedimento per infliggere loro le sanzioni per Parte_4 gli illeciti edilizi, ordinando formalmente la sospensione dei lavori di manutenzione (all. 12), avviando parallelamente l'avvio di un procedimento penale nei di loro confronti (all.ti 13-14); - di aver, frattanto, notiziato la parte venditrice, la quale, sebbene avesse proposto di sanare gli abusi, non aveva fornito alcuna garanzia, né assunzione di responsabilità, rifiutando la dichiarazione di manleva richiesta (all. 26).
I convenuti e Parte_2 [...]
, tempestivamente costituitisi in giudizio con comparsa di Persona_1 costituzione e risposta depositata il 4/02/2022, hanno contestato integralmente la ricostruzione avversaria, evidenziando di essere divenuti proprietari dell'immobile in commento (e del relativo terrazzo) in forza dell'atto di divisione convenzionale dell'eredità della sig.ra del Persona_4
31.7.2018, rep. n. 22913 a rogito del Notaio (doc. 2, comparsa), tramite cui veniva Persona_5 agli stessi assegnato l'«appartamento avente accesso da via di Santa Maria in Monticelli n. 64 […] con annesso terrazzo a livello» (doc. 2, p. 4 e 5); riferivano altresì che il terrazzo risultava graficamente solo nel secondo accatastamento del 1992 e non anche nel primo del 1939, posto che l'immobile in commento era stato realizzato antecedentemente all'entrata in vigore del Regolamento
Edilizio del 18.8.1934, data fino a cui, come noto, non era richiesta alcuna licenza edilizia per la realizzazione delle opere all'interno del Comune di Roma;
asserivano la conoscenza da parte dell'attrice delle difformità riscontrate e la possibilità di sanatoria immediata, purtuttavia, rifiutata.
Tanto premesso, la parte convenuta ha insistito per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia
l'Ill.mo Giudice, ogni contraria istanza respinta e disattesa: in via preliminare, - autorizzare, alla prima udienza del procedimento de quo, la chiamata del terzo, Arch. , C.F.: Controparte_3
, residente in L.go Olgiata,15 Is.20 C/2 - 00123 ROMA (RM), ai sensi degli C.F._3 artt. 32, 106 e 269 c.p.c., per tutti i motivi esposti in narrativa, nonchè fissare la successiva nuova prima udienza di comparizione nel rispetto dei termini a comparire e consentire di evocarlo ritualmente in giudizio, affinché nella denegata ipotesi di fondatezza delle pretese creditorie azionate dall'attrice, il terzo sia condannato a tenere indenne e manlevati i convenuti da ogni conseguenza economica e pregiudizievole derivante dal presente giudizio e a direttamente corrispondere le somme eventualmente oggetto di condanna in luogo dei convenuti medesimi;
nel merito e in via principale:- rigettare integralmente le domande dell'attrice perché infondate per tutti i motivi esposti in narrativa;
[..] in ogni caso: - con vittoria di spese e onorari.”.
Denegata la chiamata in causa del terzo, concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., nelle more del giudizio, la società attrice dava atto di essersi diligentemente adoperata per sanare le difformità edilizie dell'immobile rilevate da anche al fine di evitare l'esecuzione dell'ordine di Parte_4 demolizione notificato dall'amministrazione comunale e, dunque, l'ulteriore aggravamento del danno, il cui procedimento di sanatoria (accertamento di conformità ex art. 37 DPR 380/2001) si era concluso positivamente (vd., nulla osta del 19/12/2022, all. 55, note di trattazione scritta del 03/04/2023, avv. Richter), rinunciando, così, alla domanda di risoluzione dell'atto di compravendita stipulato tra le parti.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione demandata da questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'1/07/2022, il giudizio, interrotto nelle more per il sopravvenuto decesso della convenuta (vd. provvedimento del 16/11/2023), veniva Persona_1 tempestivamente riassunto, in data 9/02/2024, da parte dell'attrice.
In data 1/07/2024 i signori e Parte_2
, quest'ultimo n.q. di erede di Parte_3 Persona_1
, si costituivano in giudizio, instando per la reiezione della domanda avversaria.
[...]
La causa, istruita in via esclusivamente documentale, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima.
A seguito della rinuncia operata dal patrocinio attoreo, nel corso del giudizio, alla domanda di risoluzione del contratto di compravendita inter-partes (all. 2, attoreo) e alle domande al medesimo accertamento connesse per espressa ammissione di parte attrice, - rinuncia che, come noto, rientra fra i poteri discrezionali del difensore, non necessitando né di procura speciale, né di forma particolare, né di accettazione della controparte (ex multis, Cass. 28146/2013) -, l'unica domanda su cui residua la statuizione è quella di cui all'atto di citazione, lettera g)…accertare la diminuzione del valore del bene dovuto all'assenza del terrazzo e alla presenza delle menzionate irregolarità edilizie e condannare i signori e Parte_2 Persona_1
, in solido tra loro, a pagare a quanto dovuto, a titolo di differenza per la
[...] Parte_1 riduzione del prezzo, nella misura che verrà stabilita anche in via equitativa, oltre interessi. Con vittoria di spese di lite.”.
Nel merito, le domande attoree di riduzione del prezzo e del consequenziale risarcimento del danno sono infondate e devono, pertanto, essere rigettate.
Parte attrice, in via di estremo subordine alla domanda di risoluzione poi rinunciata, ha formulato domanda di riduzione del prezzo (da stabilirsi a mezzo c.t.u. e, comunque, anche applicando il principio generale di cui all'art. 1226 c.c.) in misura corrispondente alla diminuzione del valore del bene derivante dall'assenza del terrazzo e dalla presenza delle irregolarità edilizie sull'immobile acquistato dai venditori instando, anche in predetto caso, per il risarcimento della grave Pt_2 perdita patrimoniale subìta per effetto dell'inadempimento di parte venditrice.
Come noto, ai sensi dell'art. 1480 c.c., il compratore, se la cosa che egli riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'art. 1479 c.c., quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario;
altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.
Predetti rimedi sono entrambi subordinati all'accertamento della sua presumibile volontà in ordine all'essenzialità della parte non acquistata (i.e. il terrazzo).
Nel caso di specie, in primo luogo, si osserva come la società attrice non abbia assolto a tale onere, non offrendo prova che, in assenza del terrazzo asseritamente non di proprietà dei venditori, non avrebbe acquistato l'intero immobile.
In secondo luogo, si osserva come l'assunto difensivo secondo cui i germani non avrebbero Pt_2 fornito la prova della titolarità del diritto di proprietà del terrazzo a livello dell'immobile risulti, invero, essere sconfessato dalla documentazione offerta dalla parte convenuta in allegato alla propria comparsa di costituzione e risposta e, segnatamente, dall'atto di divisione convenzionale del
31/07/2018, a rogito del Notaio (all. doc. 2, comparsa), tramite cui la parte Persona_5 venditrice diveniva assegnataria dell'appartamento “con annesso terrazzo a livello”, con garanzia di piena proprietà («appartamento avente accesso da via di Santa Maria in Monticelli n. 64, posto al piano terzo, distinto con il numero interno 6, con annesso terrazzo a livello, a confine con vano scala, detta via, proprietà o aventi causa, salvo altri.») Pt_5
Nel predetto rogito si dà atto che l'immobile per cui è causa derivava dalla successione mortis causa della signora (dante causa), tra i cui beni caduti in eredità figura al punto b) Persona_4
l'«appartamento avente accesso da via di Santa Maria in Monticelli n. 64, posto al piano terzo, distinto con il numero interno 6, con annesso terrazzo a livello», il quale era, a sua volta, pervenuto, alla de cuius «per acquisto fattone dal sig. , giusta atto a rogito Notaio del 1 aprile Parte_6 Per_6
1987.» (vd. pag. 2, all. 2), documento prodotto in giudizio dalla stessa attrice (all. 28, citazione).
Passando, invece, alla disamina della domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c. per la sussistenza di riscontrate irregolarità urbanistiche sull'immobile oggetto di causa asseritamente taciute dalla parte venditrice, la stessa risulta infondata e andrà, pertanto, respinta.
Il disposto codicistico in commento presenta caratteri propri sia della disciplina della garanzia per evizione che della garanzia per vizi, ricorrendo lo stesso in virtù dell'affermazione di un diritto da parte di un terzo sul bene (evizione) e si estrinseca in una diminuzione della sua utilità (per effetto della presenza di un vizio).
Ciò posto, secondo il costante indirizzo di legittimità, la responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto (Cassazione civile sez. II, 28/11/2014,
n.25357) o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, non essendo possibile, in mancanza di predette condizioni, riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo (Cassazione civile sez. II, 28/02/2007, n. 4786).
Nel caso di specie, dalla documentazione versata in atti e, segnatamente, dalla proposta d'acquisto del 22/05/2019, si evince come l'odierna parte attrice-acquirente fosse stata già edotta dalla parte venditrice circa la sussistenza di alcune difformità urbanistiche presenti sull'immobile oggetto di causa per cui era stata presentata una C.I.L.A. in sanatoria per l'esatta rappresentazione grafica e la corrispondenza allo stato dei luoghi, menzionata anche poi nell'atto notarile del 29.10.2019 (vd. pag.
11, all. 4, citazione) e lo stesso proponente (acquirente) avesse preso atto di ciò, accettando che l'immobile e il fabbricato fossero sprovvisti di agibilità/abitabilità (si veda, all. 11, comparsa, si veda punto a) “dichiarazioni del venditore”).
La sanatoria di predette difformità era posta poi a cura e spese di parte acquirente.
L'intervenuta sanatoria, come attestato nel corso del giudizio, dà atto dell'assenza della permanenza di un potere repressivo della P.A.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la riduzione del prezzo è ammissibile solo se l'irregolarità incide sul godimento del bene in modo permanente, il che non sussiste nel caso di specie, essendo le predette irregolarità state sanate.
Difettano, dunque, i presupposti per l'operatività della norma di cui all'art. 1489 c.c., il che non consente di dare ingresso alle prove orali e alla c.t.u. finalizzata ad accertare la riduzione del prezzo di vendita.
Conclusivamente, alla luce delle superiori argomentazioni, al rigetto delle domande attoree ex artt.
1480 e 1489 c.c., consegue la reiezione della connessa domanda di risarcimento del danno.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione da euro 520.000,01 ad euro
1.000.000,00), tenuto conto della natura strettamente documentale della causa, caratterizzata dal mancato espletamento della fase istruttoria e dell'intervenuta rinuncia della domanda in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) rigetta integralmente le domande attoree;

b) condanna altresì la società attrice a rimborsare ai convenuti le spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 14.598,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza dell'11/12/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 11/12/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini