REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA
in composizione monocratica in persona del Giudice on. dott. LU PE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 330/2024 R.G., trattenuta in decisione all'udienza dell'11.09.2025, promossa da:
, C.F. rappresentata e difesa dall'avv. Riccardo Ventre del foro di Napoli, ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Napoli alla via G. Carducci 19,
ricorrente contro
, sito in Pescasseroli, (AQ) Via delle Pinete snc, C.F. in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Ammnistratore p.t., , cf. rappresentato e difeso dall'avv. Michele CP_2 C.F._2
Barbaro
resistente
Conclusioni
Parte ricorrente ha concluso come da foglio di precisazione depositato in data 12.06.2025: “Voglia l'On.le
Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, disponendo se del caso l'ausilio di debita
CTU contabile, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: accertare e dichiarare la nullità e/o annullamento delle richiamate delibere adottate nelle assemblee del 2 marzo 2024 al n 1 dell'ordine del giorno “Approvazione bilancio consuntivo della gestione Ordinaria relativo all'esercizio 2022 e relativo piano di riparto” e quella, non prevista all'ordine del giorno, di conferimento dell'incarico al dott. coadiuvato dal dott. , per gli anni finanziari 2023 e 2024, di procedere ad Pt_2 Per_1
“affiancare l'amministratore nella gestione finanziaria e contabile del condominio come già fatto nel 2022 con un compenso di € 2000,00 per ogni anno fiscale esaminato, oltre rimborso spese trasferte a Pescasseroli o in altre sedi diverse dalla città di residenza” dal in persona del suo Amministratore CP_1 CP_1
p.t., con sede in Pescasseroli alla via delle pinete snc, su identificato, per i motivi, vizi formali e sostanziali, richiamati in narrativa che qui si intendono pedissequamente trascritti;
con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio nonché delle procedure di mediazione effettuate da parte ricorrente…In ogni caso laddove fosse rilevata l'intervenuta cessazione della materia del contende sul secondo motivo di impugnazione questa difesa chiede l'applicazione del principio della soccombenza virtuale con vittoria di spese diritti ed onorari anche della fase di mediazione”.
Il Condominio resistente ha concluso come da note depositate in data 12.06.2025: “Rigettare integralmente, siccome infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti negli atti difensivi, l'impugnazione proposta dalla Sig.ra avverso la delibera assembleare del del 2 marzo 2024, Parte_1 Controparte_1 limitatamente al punto 1) dell'ordine del giorno (approvazione del rendiconto esercizio 2022 e relativo piano di riparto), anche alla luce dei principi affermati dalla sopravvenuta sentenza n. 140/2025 del Tribunale di
Sulmona; per l'effetto, condannare la Sig.ra alla refusione integrale delle spese e compensi del Parte_1 presente giudizio in ordine a tale domanda. -Dichiarare cessata la materia del contendere in ordine all'impugnazione della delibera assembleare del 2 marzo 2024, limitatamente al punto 2) dell'ordine del giorno (nomina del Dott. coadiuvato dal Dott. quali revisori contabili), stante l'avvenuta Pt_2 Per_1 ratifica di tale nomina con successiva delibera assembleare del 18 agosto 2024, adottata con le maggioranze di legge, come peraltro riconosciuto valido dalla sentenza n. 140/2025 del Tribunale di Sulmona. -Tenuto conto della condotta della Sig.ra nel procedimento di mediazione n. 37/2024 (ove rifiutava la proposta Pt_1 conciliativa del Condominio volta a revocare la nomina e rimborsare le spese di mediazione) e della successiva ratifica, si chiede la condanna della ricorrente alle spese ovvero, in subordine, la compensazione delle spese di lite limitatamente a tale motivo. -In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA come per legge”.
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 281 decies cpc ritualmente notificato ha proposto impugnazione avverso la Parte_1 delibera adottata dall'assemblea del condominio “ ” (di seguito solo “ ”) in data 2 CP_1 CP_1 marzo 2024 al fine di ottenerne la declaratoria di nullità ovvero l'annullamento, per vizi sostanziali e formali.
In particolare, la ricorrente ha impugnato la delibera relativa all'approvazione del bilancio consuntivo della gestione ordinaria relativo all'esercizio 2022 e del relativo piano di riparto (punto 1 dell'O.d.g. del 2 marzo
2024), deducendo la mancanza dei requisiti formali ex art. 1130-bis c.c. del rendiconto e nello specifico:
l'omessa indicazione a bilancio di un debito significativo del condominio verso la società per CP_3
l'installazione delle termovalvole;
l'incoerenza dei dati contabili;
la parziale indicazione dei debiti in situazione patrimoniale e l'indicazione di un conguaglio da incassare nell'anno 2023 (ovvero nell'anno immediatamente successivo a quello di approvazione del rendiconto) non veritiero;
la mancata o carente indicazione del conguaglio gestionale nel riparto;
la mancata o carente indicazione dei crediti ordinari cd. a rischio per complessivi € 29.119,51, riportati in consuntivo ma non in riparto;
la parziale o carente indicazione dei crediti verso i condomini;
la parziale o carente indicazione dei flussi di cassa 2022 relativi agli accantonamenti TFR dei dipendenti del condominio;
la parziale o carente indicazione del conguaglio al 31 dicembre 2022 e la mancata approvazione del bilancio preventivo per l'anno 2023.
Ha dedotto altresì che il bilancio 2022 è già stato approvato all'assemblea del 19 agosto 2023, anch'essa oggetto di impugnativa per motivi completamente diversi, per gravi carenze documentali ed errori di contabilità con riferimento ai punti 3, 5 e 6 dell'O.d.g. (approvazione del bilancio 2022 e relativo piano di riparto;
riscaldamento 2022/2023 e riscaldamento 2023/2024) e che la relativa causa pende presso l'intestato Tribunale (RG 709/2023); ha dedotto che non ha impugnato la successiva delibera assembleare del 31 ottobre 2023, in quanto non si è proceduto ad approvare il bilancio consuntivo per l'esercizio 2022 e preventivo 2023 e l'assemblea, su proposta di un condomino e con l'astensione della odierna ricorrente, ha deliberato di procedere ad ulteriori approfondimenti “non essendo state sciolte le riserve sollevate nella precedente assemblea di verifica dello stato contabile e patrimoniale” rinviando la trattazione ad altra assemblea.
, inoltre, ha contestato la relazione inviata dall'amministratore ai condomini, a supporto e integrazione Pt_1 della documentazione per l'approvazione del bilancio, denominata “verifica contabile sul bilancio 2022 condominio Prato verde 2 Pescasseroli”, in quanto il documento è stato redatto dalla società Kinea Srl e dallo studio Angelini e sottoscritto dai dottori e in ragione di un mandato conferito dall'assemblea Pt_2 Per_1 condominiale del 31 ottobre 2023 ai condomini e con la sola previsione di un Parte_3 Parte_4 rimborso spese;
la relazione, secondo la condomina, si palesa come un ulteriore elemento di confusione, evidenziando una serie di errori e carenze del primo bilancio 2022 approvato ad agosto 2023.
Ha infine impugnato la delibera del 2 marzo 2024, in merito al conferimento dell'incarico al dott. Pt_2
(coadiuvato dal dott. ) per gli anni finanziari 2023-2024, per affiancare l'amministratore nella Per_1 gestione finanziaria e contabile del condominio (come già stabilito per l'anno 2022), e con un compenso di €
2.000,00 per ciascuna annualità fiscale. Tale deliberato, a dire dell'opponente, risulterebbe invalido in quanto l'argomento non era previsto all'ordine del giorno, in ogni caso, quand'anche fosse stata prevista all'ordine del giorno, avrebbe dovuto essere assunta con il quorum necessario, e la figura professionale creata si sovrapporrebbe alle competenze esclusive dell'amministratore; infine, si tratterebbe di una spesa indeterminata a carico del , non essendo specificato se il compenso sia riferibile ad uno soltanto CP_1 dei consulenti o ad entrambi.
Ha quindi concluso nei termini sopra riportati.
2. Con comparsa depositata in data 5.3.2024 si è costituito in giudizio il , contestando CP_1 integralmente le pretese avversarie e chiedendone il rigetto. In via preliminare, ha eccepito l'inammissibilità dell'azione, tardivamente proposta rispetto ai termini di decadenza previsti dalla normativa post-riforma
Cartabia in materia di mediazione. Nel merito, ha sostenuto la piena legittimità del bilancio consuntivo 2022, redatto all'esito dell'approfondita due diligence e dell'attività di revisione del dott. e approvato Pt_2 all'esito dell'acquisizione della documentazione a sostegno e della relazione finanziaria, contestando i punti dell'impugnativa, sostanzialmente identici a quelli già proposti dalla ricorrente con impugnazione della delibera del 19 agosto 2023 nel giudizio rubricato al n. RG 709/2023 dinanzi al Tribunale di Sulmona.
Per quanto attiene alla nomina dei consulenti, ha eccepito l'intervenuta cessazione della materia del contendere sul punto, stante la successiva ratifica con delibera del 18 agosto 2024.
Ha quindi concluso nei termini sopra riportati.
La causa è stata istruita documentalmente e, all'udienza del 17.4.2025, il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, ha fissato per la discussione l'udienza del 11.9.2025 ore 11.00, assegnando alle parti un termine non superiore a gg. 60 prima dell'udienza per il deposito di note contenenti le sole precisazioni delle conclusioni, un termine non superiore a gg. 30 per il deposito delle comparse conclusionali e un termine non superiore a gg. 15 per le memorie di replica. All'esito è stata trattenuta in decisione.
Questioni preliminari
Il resistente ha dedotto che controparte sarebbe decaduta dalla domanda giudiziale, avendo CP_1 introdotto il giudizio con ricorso depositato in data 27 giugno 2024, dopo ben 73 giorni dalla scadenza del termine di legge, atteso che il termine per introdurre il giudizio decorre dalla comunicazione, da parte dell'organismo di mediazione, dell'avvio del procedimento di mediazione, avvenuta in data 15.04.2024.
L'eccezione è infondata. L'art. 8, comma 2, del D. Lgs 28/2010 (che ha sostituito l'abrogato art. 5, comma 6 del citato decreto), nella versione applicabile ratione temporis, stabilisce che dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta.
Nel testo della riforma post- Cartabia, invero, manca la specificazione contenuta nell'abrogato comma 6 dell'art. 5, che precisava che, in caso di esito negativo della mediazione, la domanda giudiziale doveva essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, “decorrente dal deposito del verbale di cui all'art. 11 presso la segreteria dell'organismo”, ossia dalla data del deposito del verbale negativo.
La questione del dies a quo del termine per la riassunzione del giudizio in caso di fallimento della mediazione, oggetto di incertezze interpretative post-Cartabia, è stata risolta con il "Correttivo Cartabia", D. Lgs. n.
216/2024, che ha reintrodotto all'art. 11, comma 4-bis il principio secondo cui “quando la mediazione si conclude senza la conciliazione, la domanda giudiziale dev'essere proposta entro il medesimo termine di decadenza di cui all'art.8 comma 2, decorrente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell'organismo”. Da ciò consegue che il dies a quo per il computo del termine per la proposizione della domanda giudiziale deve individuarsi nella data di deposito del verbale negativo di mediazione, così come originariamente precisato nell'abrogato comma 6 dell'art. 5.
In ogni caso, anche prima del Correttivo, non è corretto individuare il dies a quo dal quale far decorrere il computo del termine decadenziale di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per l'impugnazione della delibera assembleare viziata di annullabilità dalla comunicazione di avvio del procedimento da parte dell'organismo.
Tale interpretazione restrittiva finirebbe per svilire le finalità deflattive dell'istituto della mediazione (Cfr. sent. 267/2024 del Tribunale di Sulmona); invero è condivisibile ritenere che l'effetto impeditivo della decadenza, per essere effettivo, debba coprire l'intera durata della procedura di mediazione e che il termine per l'azione giudiziale (ex art. 1137 c.c.) debba necessariamente decorrere da un evento certo che ne segna la conclusione, ovvero il deposito del verbale negativo. Nel caso di specie: la delibera è stata comunicata il
15.03.2024, l'istanza di mediazione è stata depositata l'11.04.2024 (e comunicata il 15.04.2024), interrompendo il termine. Il procedimento di mediazione si è concluso con verbale negativo in data
07.06.2024 e il ricorso giudiziale è stato introdotto il 27.06.2024. L'azione è pertanto tempestiva, essendo stata proposta entro 30 giorni dal deposito del verbale negativo.
Alla luce di quanto esposto, va ribadita la tempestività dell'impugnazione promossa da parte attrice.
SULL'APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONSUNTIVO DELLA GESTIONE ORDINARIA RELATIVO ALL'ESERCIZIO
2022 E RELATIVO PIANO DI RIPARTO.
La ricorrente ha impugnato la delibera assembleare del 2 marzo 2024 rappresentando una serie di errori, incongruenze ed omissioni del bilancio 2022, che lo avrebbero reso non intellegibile, deducendo:
- la parziale o carente indicazione dei debiti del condominio: in particolare, il bilancio non indicherebbe il debito di 38.233,80 € contratto dal condominio nei confronti della ditta per l'installazione delle CP_3 termovalvole, fatturato nel dicembre 2022; ha dedotto che la voce, che era presente nelle bozze precedenti del bilancio, è stata successivamente rimossa nella versione presentata all'assemblea del 2 marzo 2024, creando confusione, atteso che contestualmente sono stati indicati incassi intervenuti da parte dei condomini per la voce di spesa delle termovalvole;

-l'indicazione non veritiera dei conguagli: l'omissione del debito per le termovalvole porterebbe a un calcolo errato del conguaglio da incassare, nascondendo un potenziale passivo per l'anno successivo;

-la gestione economica dell'anno 2022 con riferimento all'accantonamento TFR: il bilancio presenterebbe dati contraddittori sull'accantonamento per il Trattamento di Fine Rapporto dei dipendenti del condominio.
Un prospetto (bilancio comparativo) includerebbe la spesa di 13.243,23 €, mentre un altro (prospetto descrittivo flussi di cassa 2022) la escluderebbe, rendendo in tal modo incerto se l'accantonamento sia stato un'uscita di cassa effettiva o solo un debito contabile.
mancata approvazione del bilancio preventivo 2023: l'amministratore non ha presentato né fatto approvare il bilancio preventivo per il 2023, strumento contabile fondamentale per la gestione e per poter richiedere legalmente le quote ai condomini;

-mancata o carente indicazione del conguaglio gestionale: il dato del conguaglio gestionale indicato nel prospetto del bilancio comparativo e afferente la differenza tra bilancio preventivo e bilancio consuntivo pari ad € 13.412,32 non viene riportato in riparto (cioè, non viene ripartito alle singole unità immobiliari), impedendo di conoscere il quantum a debito e/o credito dei singoli condomini;

-mancata o carente indicazione di dettaglio dei crediti ordinari cd. a rischio: l'importo di € 29.119,51 è stato riportato in consuntivo soltanto nella situazione patrimoniale, ma andava correttamente indicato nel prospetto di riparto come saldo a debito pro quota;

-dati incerti sui crediti verso i condomini: l'importo dei crediti verso i condomini morosi è indicato in modo diverso in due parti del bilancio (45.568,00 € nella situazione patrimoniale e 48.701,04 € nel prospetto consuntivo per unità/anagrafica), creando ulteriore incertezza.
LI, tuttavia, ha contestato i conteggi effettuati nel rendiconto e nel bilancio, senza esternare quale sia, effettivamente, il concreto interesse alla dichiarazione di nullità della delibera che ha approvato il bilancio consuntivo della gestione ordinaria relativo all'esercizio 2022 e il relativo piano di riparto.
Come già evidenziato da questo Tribunale con sentenza n. 140/2025 (peraltro all'esito del giudizio fra le medesime parti) difetta completamente l'interesse ad agire della ricorrente, la quale non ha evidenziato errori che possono modificare la sua situazione patrimoniale.
Da quanto sopra discende quindi, in relazione alla deliberazione impugnata, l'inammissibilità dell'impugnazione per carenza di interesse ex art. 100 c.p.c. non avendo l'opponente allegato, né, tantomeno, provato la sussistenza di un qualsivoglia pregiudizio personale derivante, in misura apprezzabile, dalla suddetta deliberazione condominiale in termini di modificazione della propria posizione patrimoniale, mancando, pertanto, finanche la allegazione di un danno derivante dalla deliberazione impugnata e, quindi, dell'interesse di essa attrice ad impugnare la deliberazione de qua. ..." (cfr. Tribunale di Catania, Sentenza n.
4613/2025 del 22-09-2025).
L'impugnazione del rendiconto, invero, deve sempre essere sorretta da un interesse ad agire, concreto e attuale (Cass. n. 6128/2017: "Il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale". Conforme Cass. n. 10602/1990; in senso conforme Trib.
Genova, sez. III, sentenza 16 luglio 2021 n.1729; Trib. Milano, sez. XIII, sentenza 29 dicembre 2020 n.8850;
Trib. Roma, sez. V, sentenza 3 dicembre 2020 n.17290; C. App. Genova, sez. II, sentenza 19 luglio 2021 n.819).
Il difetto di interesse ad agire riscontrato per tutte le censure scrutinate dispensa il giudicante dalla necessità di affrontare il tema relativo alla nullità o meno della ripartizione delle spese come effettuata dall'assemblea.
In ogni caso, sulla scorta della documentazione depositata agli atti e delle difese del , le censure CP_1 formulate nell'impugnazione risultano palesemente infondate, poiché si basano su una lettura errata dei documenti contabili prodotti e dei principi che regolano la redazione del rendiconto condominiale.
Come documentato dal , il rendiconto è stato approvato all'esito di un'approfondita attività di CP_1 revisione e ricostruzione contabile (svolta dal Dott. , resasi necessaria per sanare le criticità delle Pt_2 gestioni precedenti e la carenza di documentazione nel passaggio di consegne fra amministratori. Nello specifico:
- Il bilancio condominiale segue il principio di cassa. La spesa per le termovalvole, sebbene fatturata nel 2022,
è stata pagata nell'esercizio 2023; pertanto, è stata correttamente registrata come uscita nel bilancio consuntivo 2023 e non in quello 2022. Non essendoci stata l'uscita di cassa nel 2022, e non essendo state
"bollettate" le quote ai condomini (credito) in quell'anno, la spesa non doveva comparire nel consuntivo
2022.
- Anche le censure sulla carente indicazione dei flussi di cassa 2022 con riferimento alla voce del TFR dei dipendenti sono infondate. Il TFR, per sua natura, è un accantonamento di costo (costo di competenza) e non un flusso finanziario in uscita (flusso di cassa), finché non viene liquidato. È quindi corretto che l'importo compaia nel "bilancio comparativo" (che espone i costi di gestione) ma sia escluso dal documento "flussi di cassa 2022" (che elenca i pagamenti effettivi). La relazione del revisore ha chiarito nel dettaglio la situazione, rilevando la congruità degli accantonamenti effettuati negli anni precedenti e nell'anno 2022, spiegando altresì che la correttezza contabile dell'accantonamento, che non implica la disponibilità di fondi liquidi immediati.
- Con riferimento alla parziale e/o carente indicazione del conguaglio al 31 dicembre 2022: come evidenziato dalla difesa del , a causa della complessa ricostruzione contabile dovuta al problematico CP_1 CP_ passaggio di consegne dal precedente amministratore e l'attuale amministratore , si è CP_2 volutamente scelto di non effettuare un conguaglio per l'anno 2022. La determinazione dei saldi finali è stata rinviata alla chiusura del bilancio consuntivo 2023, per garantire la massima accuratezza e ristabilire la continuità contabile. L'importo di € 31.598,92 (indicato nella relazione del revisore) non è riferito al conguaglio 2022, ma alla ricognizione dei debiti pregressi non rappresentati nei bilanci precedenti.
-In merito alle censure della ricorrente relative a presunti errori nella ripartizione delle spese, per mancata o carente indicazione di dettaglio dei crediti ordinari cd. a rischio per complessivi € 29.119,51 riportati in consuntivo soltanto nella situazione patrimoniale, non nel prospetto di riparto come saldi a debito pro quota, il condominio opposto ha giustamente precisato che rappresentano morosità di esercizi precedenti e non devono essere nuovamente posti in riparto sulle singole unità (essendo già stati ripartiti negli anni di competenza). Pertanto, la loro indicazione separata, frutto della revisione contabile, costituisce semmai un'informazione aggiuntiva.
- Per quanto concerne la censura sulla parziale o carente indicazione dei crediti verso i condomini (l'importo dei crediti verso i condomini morosi è indicato in modo diverso nella situazione patrimoniale nel prospetto consuntivo per unità/anagrafica), il resistente ha evidenziato che la cifra di € 48.701,04 CP_1 rappresenta il totale dei crediti lordo da incassare, mentre la cifra di € 45.568,00 indicata in situazione patrimoniale è il netto ottenuto sottraendo la somma di € 3.132,02 di debiti che il ha verso alcuni CP_1 condomini (per saldi a credito).
-Per quanto attiene alla censura circa l'omessa redazione e/o presentazione, da parte dell'amministratore del , del cd. bilancio preventivo per l'anno 2023, tale omissione non ha comportato alcuna CP_1 incertezza gestionale, atteso che la finalità principale della verifica contabile sul bilancio 2022 del revisore contabile era proprio quella di determinare con ragionevole certezza la consistenza patrimoniale del residence, ristabilendo una continuità contabile evidentemente a favore dei condomini prima di poter redigere e approvare il bilancio preventivo 2023.
Il rendiconto approvato il 2 marzo 2024, corredato dalla dettagliata documentazione, appare redatto nel rispetto dell'art. 1130-bis c.c. e dei principi contabili, consentendo un'adeguata intellegibilità delle voci di entrata e spesa. Inoltre, la relazione di verifica contabile sul bilancio 2022 del , CP_1 CP_1 svolta dal revisore contabile dott. con l'ausilio del dott. all'esito di una compiuta verifica sullo Pt_2 Per_1 stato patrimoniale e contabile del condominio, ha fornito all'assemblea informazioni ben più ampie e dettagliate di quelle richieste dalla legge (come la situazione debitoria non rappresentata in bilancio e la distinzione dei crediti "a rischio").
Sul punto la giurisprudenza è costante nel ritenere che per la validità del rendiconto non sono richieste forme rigorose, essendo sufficiente che esso consenta di comprendere le voci di entrata e di spesa (Cass. Civ., Sez.
2, n. 23893 del 5.09.2024).
Ad ulteriore riprova della legittimità del deliberato, risulta per tabulas che in data 18.08.2024 è stato approvato anche il bilancio consuntivo per l'anno 2023.
Le censure della ricorrente devono essere rigettate.


2. SULLA NOMINA DEL REVISORE CONTABILE
La ricorrente ha impugnato la delibera del 2 marzo 2024, nella quale l'assemblea ha conferito incarico l'incarico al dott. di affiancare l'amministratore nella gestione finanziaria e contabile del condominio Pt_2 per gli anni finanziari 2023 e 2024, con un compenso di € 2.000,00 annui, oltre spese di trasferta a
Pescasseroli o altre sedi diverse dalla città di residenza. ha lamentato che la nomina non era un punto Pt_1 specifico all'ordine del giorno dell'assemblea e la mancanza del quorum deliberativo della nomina dei consulenti, approvata con 405 millesimi, che invece avrebbe dovuto essere assunta con le maggioranze richieste nell'art. 1130 bis e prescritte per la nomina dell'amministratore del condominio. Ha infine esposto che la nomina dei consulenti determina senza dubbio un ulteriore esborso a carico dei condomini, riferito peraltro ad una spesa indeterminata nell'ammontare, perché non è chiaro se il compenso di 2.000 € sia ricompreso anche quello del dott. (ausiliario del dott. e perché la nomina del revisore crea Per_1 Pt_2 una figura anomala che si sovrappone ai compiti dell'amministratore.
Come documentato dalla resistente, l'assemblea condominiale, in data 18 agosto 2024, ha provveduto a ratificare la nomina del revisore, approvando la delibera con la maggioranza qualificata di 558,123 millesimi, sanando così ex tunc ogni eventuale vizio formale della precedente statuizione. Invero, è ammissibile la ratifica di una delibera invalida e impugnata dinanzi all'autorità giudiziaria se effettuata secondo i presupposti di legge, con eliminazione del motivo della dedotta invalidità.
Il principio è stato recentemente e autorevolmente affermato da questo stesso Tribunale in un giudizio tra le medesime parti (sentenza n. 140/2025, Giudice Dott.ssa Sarnelli), dove si è stabilito che "è assolutamente ammissibile la ratifica di una delibera asseritamente invalida ed impugnata dinanzi all'autorità giudiziaria se effettuata secondo i presupposti di legge con eliminazione del motivo della dedotta invalidità". La successiva delibera, se presenta un contenuto identico e rimuove le cause di invalidità, sana la precedente statuizione, sottraendo al giudice il potere di sindacare l'atto originario.
Pertanto, la ratifica avvenuta il 18 agosto 2024 ha prodotto un effetto sanante retroattivo, facendo venir meno l'interesse della ricorrente a ottenere una pronuncia di annullamento sulla delibera del 2 marzo 2024.
Alla luce della documentazione agli atti, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere sul punto, atteso che la delibera del 2.03.2024 è stata superata dal successivo deliberato del 18.08.2024.


3. SULLA QUESTIONE DELLA LEGITTIMITÀ DELL'AMMINISTRATORE
La ricorrente sostiene che, poiché una precedente sentenza (n. 267/2024 del Tribunale di Sulmona) ha dichiarato nulle le delibere di nomina dell'amministratore del 2022 e 2023, tutti gli atti da lui CP_2 compiuti in quel periodo, inclusa la convocazione dell'assemblea del 2 marzo 2024, sono a loro volta nulli con effetto retroattivo. Preliminarmente è necessario rilevare l'inammissibilità delle nuove contestazioni sollevate dalla ricorrente con le note conclusive, in considerazione della circostanza che la domanda poteva essere modificata nei termini previsti dall'art. 281-dueodecies. La doglianza, in ogni caso, è priva di fondamento. Sul punto la giurisprudenza è unanime nell'affermare che l'amministratore la cui nomina è dichiarata invalida continua a esercitare legittimamente i suoi poteri, anche di rappresentanza processuale, fino alla sua effettiva sostituzione, in virtù della cd. “prorogatio imperii”. In ogni caso, la questione è superata dalla circostanza che l'amministratore è stato nuovamente e legittimamente nominato nell'assemblea del 18 agosto 2024, nel rispetto di tutti i requisiti di legge. (Ex multis, Cass. Civile, sez. VI, n. 7699 del 19.03.2019). Anche sul punto la decisione del Giudice del Tribunale di
Sulmona, ha ritenuto infondata la censura di , evidenziando l'infondatezza della tesi della ricorrente: Pt_1
“Non può trovare accoglimento la tesi di parte ricorrente laddove afferma che la successiva dichiarazione di invalidità della nomina avrebbe travolto tutti i deliberati effettuati sotto la vigenza dell'amministratore, in quanto tale interpretazione sarebbe contraria all'indirizzo giurisprudenziale sopra richiamato e allo stesso principio di necessaria continuità delle funzioni gestorie condominiali, del resto la caducazione degli atti effettuati antecedentemente la declaratoria di invalidità della nomina comporterebbe la paralisi delle attività del . Ad ogni buon conto, nel caso di specie, nonostante la declaratoria di invalidità, comunque CP_1
l'amministratore veniva nominato nuovamente proprio nell'assemblea del 18.8.2024 con le relative maggioranze” (Tribunale di Sulmona, sentenza n. 140/2025, Giudice Dott.ssa Sarnelli).
Spese di lite.
Le spese seguono la soccombenza e vanno compensate nella misura di 1/3 in ragione della cessata materia del contendere con riferimento al punto della delibera approvata dal Controparte_5 in data 2.03.2024, di conferimento dell'incarico al dott. coadiuvato dal dott. ,
[...] Pt_2 Per_1 per gli anni finanziari 2023 e 2024.
La ricorrente inoltre non può essere condannata alle spese del procedimento di mediazione, atteso che solo la mancata partecipazione al procedimento della parte e/o il rifiuto, da parte della stessa, della proposta eventualmente formulata dal mediatore potrebbe comportare la condanna alle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale di Sulmona, definitivamente decidendo, ogni altra domanda o eccezione respinte, così provvede:
dichiara cessata la materia del contendere con riferimento al punto della delibera approvata dal
[...] in data 2.03.2024 di conferimento dell'incarico al dott. coadiuvato dal Controparte_5 Pt_2 dott. , per gli anni finanziari 2023 e 2024; Per_1
rigetta le restanti domande;
condanna al pagamento, in favore del , in persona del legale Parte_1 Controparte_1 rappresentante pt, delle spese di lite che liquida complessivamente in € 5800 (valore indeterminabile, complessità bassa, valori medi, fasi studio, introduttiva e decisionale) diminuite di 1/3 in ragione della parziale cessata materia del contendere, oltre spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Sulmona il 31.10.2025
Il Giudice on. dott.
LU PE