N. 6934/2024 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II SEZIONE CIVILE

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 6934/2024 dell'udienza del 15.9.2025
Il giorno 15.9.2025 mediante modalità telematica, ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c. nella II SEZIONE CIVILE del Tribunale Ordinario di Napoli Nord, all'udienza del Giudice dott. ssa Matilde Boccia, è chiamata la causa
TRA
Parte_1 ricorrente
E
Controparte_1 resistente
Sono state presentate note scritte, mediante le quali la parte ricorrente ha ras- segnato le proprie conclusioni a mezzo del costituito procuratore. Il Giudice, letto l'art. 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e del- la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
II sezione civile
Nella persona della dott.ssa Matilde Boccia ha pronunciato, a seguito di deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 15.9.2025, in base all'art. 127 ter N. 6934/2025 R.G.A.C.
c.p.c., ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 6934/2024 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto “ Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contrat- to di locazione ad uso abitativo- altri istituti del diritto delle locazioni” e promossa
TRA
, nato il [...] a [...] ed Parte_1 ivi residente a[...], C.F. , rappresenta- C.F._1 to e difeso dall'Avv. Rocco Spena, C.F. presso il cui C.F._2 studio elettivamente domicilia in Frattamaggiore (NA) alla Via Vittoria n°63, giusta procura alle liti come da atto separato, comunque da intendersi in calce all'atto introduttivo del giudizio;
ricorrente
E
C.F.: , nato il Controparte_1 C.F._3
05.07.1976 a Frattamaggiore e residente in [...], primo piano rialzato, elett.te domiciliato in Frattamaggiore (Na) alla via P. M. Vergara n.52, presso lo studio legale dell'Avv. Rosario De Rosa C.F.: , che lo rapp.ta e difende in virtù di procura te- C.F._4 lematica in atti della comparsa di costituzione e risposta;
resistente

*** CONCLUSIONI CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 15.9.2024.
*** FATTO E DIRITTO 1.Con ricorso ex art. 3, comma 4, L. n. 431/98 il ricorrente Parte_2
adiva il Tribunale di Napoli Nord, premettendo che: con contratto di
[...] locazione ad uso abitativo del 19/05/2021, stipulato ex art. 2, co. 3 e 5, della L. 431/98, registrato in pari data presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Ter- ritoriale di Napoli 1, al numero 007986-serie 3T e codice identificativo TER21T007986000XF, della durata di anni tre, con decorrenza dal 01/05/2021 e scadenza al 30/04/2024, rinnovabile tacitamente per anni due salvo diniego di rinnovo alla prima scadenza, i sigg. Parte_3
e concedevano in locazione al sig. Controparte_2 Controparte_3 [...]
l'immobile di loro proprietà sito in Frattaminore (NA) alla Persona_1
Via Viggiano n°18, piano primo (rialzato), identificato al NCEU di Frattami- nore al foglio 5, part. 355, sub. 3, cat. A/4, r.c. euro 255,65 (doc. 1); in data 15/06/2021 il predetto immobile veniva venduto dai proprietari-locatori al n. 6934/2025 r.g.a.c. Pag. 2 di 7 N. 6934/2025 R.G.A.C.
ricorrente , giusta atto di compravendita a rogito del No- Parte_1 taio di Roseto, rep. 1029, racc. 802 (doc. 2); il subentro nel Persona_2 contratto di locazione del nuovo proprietario, a far data dal 15/06/2021, ve- niva registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Napoli 1, con protocollo 21070711483828391-000001 del 07/07/2021 (doc. 3); con lettera raccomandata AR del 10/10/2023 n°23000005386800, consegnata il 13/10/2023, il ricorrente ha comunicato al sig. il diniego Controparte_1 di rinnovo del contratto di locazione per la scadenza del 30/04/2024 ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera a) della L. 431 del 09/12/1998, avendo ne- cessità di riacquisire la disponibilità dell'immobile al fine di destinarlo ad uso abitativo proprio (doc. 4); alla data di scadenza del contratto di locazione il sig. non ha rilasciato l'immobile locato, rectius non ha ri- Controparte_1 consegnato l'immobile al suo legittimo proprietario;
con lettera raccomanda- ta AR del 06/05/2024 n°24000007590037, consegnata il 09/05/2024, il sig.
è stato intimato e diffidato a provvedere alla riconsegna Controparte_1 dell'immobile locato, stante la avvenuta risoluzione del contratto di locazione a far data dal 30/04/2024. La suddetta diffida non ha sortito alcun effetto (doc. 5); alla data della domanda, l'immobile oggetto del contratto di locazio- ne risultava illegittimamente ritenuto e occupato dal sig. , che tra CP_1
l'altro dal 01/06/2024 non aveva corrisposto l'indennità di occupazione di euro 350,00 mensili;
in data 28/05/2024 il ricorrente inoltrava a mezzo pec istanza di mediazione presso l'organismo “Accorda e concilia ODM” con fissazione della data per l'incontro tra le parti per il giorno 09/07/2024, ore 16,30 (doc. 6-7-8-9). Tutto ciò premesso, chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “In caso di mancata opposizione : a) accertare e dichiarare che il ricorrente ha legitti- mamente esercitato la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima sca- denza ai sensi dell'art. 3 L. 431/1998 e di conseguenza accertare e dichiarare la risolu- zione del contratto di locazione inter partes per la scadenza del 30/04/2024; b) per l'effetto, pronunciare ordinanza definitiva di restituzione dell'immobile fissando la data di esecuzione del rilascio. In caso di opposizione del resistente c) in via cautelare pronunciare ordinanza immediatamente esecutiva di restituzione dell'immobile, fissando la data di esecuzione del rilascio;
d) nel merito accertare e dichiarare che la ricorrente ha legit- timamente esercitato la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3 L. 431/1998, e e di conseguenza dichiarare la risoluzione del contratto di locazione inter partes per la scadenza del 30/04/2024. In ogni caso e) accertare e dichiarare che alla ricorrente sono dovute le indennità per la illegittima occupa- zione dell'immobile oggetto del contratto di locazione ex art. 1591 cod. civ. dal 01/06/2024 alla data di deposito del presente ricorso, pari all'importo di euro 350,00 mensili per ogni mese di illegittima occupazione dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
f) per l'effetto, condannare il resistente al pagamento in favore del sig.
[...] della somma di euro 1.400,00 a titolo di indennità di occupazione Parte_4 dell'immobile locato ex art. 1591 cod. civ. per il periodo da giugno a settembre 2024, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
g) condannare, il convenuto al pagamento delle spese di giudizio, compensi di difesa, IVA e CPA, oltre le spese generali come per legge.”
n. 6934/2025 r.g.a.c. Pag. 3 di 7 N. 6934/2025 R.G.A.C.
Si costituiva il resistente contestando la domanda azionata esponendo che il ricorrente non aveva fornito alcuna prova documentale della propria esigenza abitativa, limitandosi a dichiarazioni generiche;
il preavviso di sei mesi previ- sto dalla legge era stato inadeguato, considerando le difficoltà del mercato immobiliare, impedendo al resistente di reperire un nuovo alloggio, compro- mettendo gravemente la sua situazione abitativa. Il resistente deduceva di non aver potuto partecipare alla mediazione obbligatoria per cause di forza mag- giore, debitamente documentate. Instaurato il contraddittorio, ammesse le prove orali come da ordinanza istruttoria in atti, espletate le stesse, il procedimento veniva rinviato per la di- scussione e decisione all'udienza del 15.9.2025 celebratasi ex art. 127 ter c.p.c. per la discussione e decisione in vista della quale depositava note il solo ri- corrente. 2. Nel merito, la domanda di cessazione del contratto di locazione per diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale, formulata da parte attrice, va ac- colta per le motivazioni di seguito esplicitate. Le eccezioni di parte resistente circa l'incongruità del termine di sei mesi non- ché della genericità dei motivi addotti dal ricorrente in ordine al diniego di rinnovo non appaiono essere conferenti;
ed invero è pacifico che la disdetta del contratto di locazione di immobile urbano “ha lo scopo di impedire la prosecu- zione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335, cod. civ., che si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui questi ne prenda effettiva conoscenza” (cfr. tra le tante Cassazione civile, sez. III, 10/12/2013, n. 27526). Orbene risulta provato per tabulas che in data 13.10.2023 (cfr. doc. 4 prod. ri- corrente) parte attrice ha inviato al convenuto regolare e tempestiva disdetta (prima dei sei mesi prescritti per legge) per la scadenza contrattuale del 30.04.202024 manifestando la sua intenzione di adibire l'immobile ad uso proprio abitativo ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. a) della legge n. 431/ 1998. Deve ritenersi che l'intenzione manifestata dal ricorrente con il diniego di rinnovo presenti i necessari connotati di serietà e realizzabilità. Al riguardo, per legittimare il diniego, non è sufficiente la mera manifestazio- ne della medesima intenzione, posto che dall'esame complessivo e sistematico dei principi affermati dalla Suprema Corte è dato desumere che il giudice non può limitarsi a prendere atto dell'intenzione manifestata, ma deve valutare se essa possa essere qualificata seria “ex ante”, secondo la stessa prospettazione del locatore, pur non essendo necessario verificarne la certa realizzabilità. Ora, il conduttore nella comparsa di costituzione e risposta ha eccepito gene- ricamente la nullità della disdetta e la genericità della motivazione, invocando la pretestuosità delle ragioni del locatore mediante il richiamo alla giurispru- denza che richiede il controllo della serietà delle intenzioni del locatore, ma non ha effettuato allegazioni e contestazioni specifiche della pretestuosità del- le ragioni addotte a fondamento della disdetta. La documentazione presente in atti, di contro, dimostra che al convenuto è stata assicurata, la conoscibilità dell'intenzione del proprietario di rientrare n. 6934/2025 r.g.a.c. Pag. 4 di 7 N. 6934/2025 R.G.A.C.
nella disponibilità dell'immobile venendo così ad essere messo in condizione di partecipare al giudizio. Del tutto infondata appare l'eccezione di nullità della disdetta, proposta da parte resistente relativa alla genericità dei motivi addotti e comunque relati- vamente alla mancata specificazione dei motivi di diniego di rinnovo ai sensi della legge n. 431/1998, vi è esplicito riferimento all'intenzione della proprie- taria di adibire l'abitazione ad uso proprio;
peraltro è pacifico che “in tema di locazione di immobili destinati a uso abitativo affinché il locatore possa legittimamente de- negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 del- la legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di desti- nare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una sem- plice manifestazione di volontà in tal senso. Ciò fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3 nell'eventualità in cui il proprietario non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto diniego entro dodici mesi dalla data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità (cfr. Cassazione civile, sez. III, 18/07/2013, n. 17577). Può dunque, ritenersi che il diniego sia stato espresso in maniera seria e verosimile, non essendo emersi elementi che indu- cano ad ipotizzare la falsità dell'intenzione manifestata. Piuttosto, il controllo della serietà dell'intenzione manifestata avrebbe potuto riguardare la palese falsità di tale intento, nel senso della prova del carattere pretestuoso del fine perseguito;
ma ciò avrebbe richiesto che il conduttore avesse tempestivamente allegato e dimostrato fatti e circostanze tali da infe- rirne l'inequivoca fraudolenza della condotta del locatore. L'espletata istruttoria, peraltro, in aggiunta a quanto già documentalmente provato, ha consentito di confermare che il ricorrente necessitava di rientrare nella disponibilità dell'appartamento oggetto di contestazione per inadegua- tezza di quello in cui attualmente viveva dietro pagamento di un canone di lo- cazione (cfr. dep. teste ud. 5.6.2025 “Confermo mio cognato abita nelle vicinanze in un monolocale ma è maltenuto e non è una casa molto organizzata quindi ha necessità di ritornare nel suo appartamento anche perché vive con una compagna”); pertanto, in as- senza di elementi di segno contrario, non essendosi peraltro il resistente sot- toposto al pur deferito interrogatorio, deve ritenersi effettivamente sussisten- te e concreto il motivo inerente il diniego di rinnovo del contratto di locazio- ne in essere tra le odierne parti processuali.
Il contratto in atti, pertanto, va dichiarato cessato alla data del 30.04.2024 con conseguente condanna dell' attuale conduttore al rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose. Alla condanna al rilascio dell'immobile consegue anche la fissazione della data di esecuzione di tale provvedimento, la quale, conformemente a quanto pre- visto dall'art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e, dunque, tenendo conto anche del lungo periodo di tempo trascorso dalla manifestazione di volontà del locatore di non rinnovare il rapporto (anno 2023), e comunque dalla esplicitazione delle volontà di non continuare la locazione, manifestata dal lo- catore soprattutto attraverso l'atto introduttivo del presente giudizio, con-
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temperate con la necessità della parte resistente di reperire altro e diverso al- loggio in cui dimorare con la famiglia, è indicata per il giorno 30.12.2025. 3. Parimenti merita accoglimento la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione dal 01/06/2024 atteso che dalla istruttoria espletata è emerso che il conduttore permane all'attualità nell'immobile ogget- to di locazione. (cfr. Trib. Ascoli Piceno sente. 736 /2.1.2025). Sul punto gio- va, infatti, premettere che a mente dell'art. 1591 c.c. il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Ritenuta, pertanto, l'ammissibilità della domanda al versamento ex art. 1591 c.c. di un'indennità di occupazione, pari all'ultimo canone pattuito, la cui data di inizio va determinata nel mese con decorrenza dall'1.6.2024 sino al mo- mento dell'emanazione della sentenza (non essendovi elementi probatori in senso contrario alla prospettazione attorea); orbene, non avendo la parte convenuta dimostrato il pagamento della indennità di occupazione, la stessa va condannata al pagamento della predetta indennità a partire dal mese di giugno 2024 sino alla data della presente decisione settembre 2025, non po- tendo il Tribunale adottare pronunce per il futuro. Ancora in diritto va, altresì, evidenziato che in materia di riparto dell'onere della prova in tema inadempimento contrattuale, le SS.UU. della Suprema Corte di Cassazione (Cass. SS.UU. 13533/2001) hanno posto l'ormai incon- trastato principio di diritto — recepito da innumerevoli successive pronunce, tra cui, ex multis Cass. 11173/2012; 7530/2012; 3373/2010, e pienamente condiviso anche da questo Tribunale — secondo il quale, nell'ambito dei rap- porti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per otte- nere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto in giudizio, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte. Spetterà, infatti, alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore. Orbene, nella specie, pro- vato documentalmente in atti il contratto di locazione per cui è causa e dedot- to l'inadempimento del conduttore all'obbligo di rilasciare l'immobile locato alla scadenza contrattuale innanzi indicata, nonché all'obbligo di correspon- sione del canone di locazione pattuito sino alla riconsegna (cfr innanzi ri- chiamato art. 1591 c.c.), sarebbe spettato al resistente la compiuta prova del puntuale adempimento di tale obbligazione, ovvero della sussistenza di qual- sivoglia ulteriore fatto impeditivo, modificativo o estintivo a tali obblighi. Prova del tutto mancata nella specie. Per tutti i motivi che precedono, dunque, parte resistente va, altresì, condan- nata al pagamento in favore della ricorrente della somma complessiva di in complessivi € 5.600,00 (€ 350,00 mensili per16 mensilità) pari ai canoni di lo- cazione maturati e non corrisposti per 16 mensilità dal giugno 2024 sino al 15.9.2025 ovvero data della pronuncia della presente decisione.
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Ogni ulteriore questione rimane assorbita nella pronuncia di cui sopra. 4. Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giusti- zia 10.03.2014 in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte. Ricorrono, per contro, i presupposti per applicare il comma 2 dell'articolo in rilievo che così dispone: “Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giusti- ficato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”. Ciò in quanto la parte resistente costituita in giudizio, regolarmente convocata, non si è pre- sentata in sede di mediazione senza giustificato motivo.



P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, in composizione monocratica in persona del g.u. dott.ssa Matilde Boccia, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
✓ In accoglimento della domanda principale dichiara che il contratto di locazio- ne, ad uso abitativo, per cui è causa ed afferente l'immobile sito in Frattami- nore (NA) alla Via Viggiano n°18, piano primo (rialzato), identificato al NCEU di Frattaminore al foglio 5, part. 355, sub. 3, cat. A/4, r.c. euro 255,65, (meglio descritto in citazione), è cessato, per diniego di rinnovo alla prima scadenza, in data del 30.04.2024, con conseguente condanna di parte convenuta al rilascio del predetto immobile libero e vuoto da persone e cose, fissando per l'esecuzione la data del 30.12.2025;
✓ Condanna il resistente al pagamento, in favore della parte ricorrente della indennità di occupazione per complessivi €5.600,00, per le causali di cui in motivazione;
✓ Condanna parte resistente al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite, liquidate in € 150,00 per spese, € 1.700,00 per compensi professionali oltre IVA, CPA ed accessori nella misura di legge;

✓ condanna la parte resistente al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio ex art. 12 bis, comma 2, del d.lgs. n. 28 del 2010.
Così deciso in Aversa, 15/09/2025
IL GIUDICE
(dott. ssa Matilde Boccia)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fasci- colo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come mo- dificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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