R.G. n. 2171/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del giudice LE DI RS, ha emesso la seguente
SENTENZA
ex art. 281 sexies, co. 3 c.p.c. nella causa civile di I grado iscritta al n. 2171 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 avente ad oggetto: risoluzione contrattuale.
promossa da
(C.F. Parte_1
), in persona dell'amministratore, legale rappresentate pro tempore, P.IVA_1 [...]
(C.F. ), in persona Parte_2 P.IVA_2
dell'amministratore, legale rappresentate pro tempore, Parte_3
(C.F. ), in persona dell'amministratore, legale rappresentate pro tempore, Pt_2 P.IVA_3
, (C.F. , in Controparte_1 Pt_2 Controparte_2 P.IVA_4
persona dell'amministratore, legale rappresentate pro tempore, Controparte_3
, (C.F. . ), in persona dell'amministratore, legale rappresentate pro
[...] Pt_2 P.IVA_5
tempore, (C.F. Parte_4 Pt_1 Pt_1
), in persona dell'amministratore, legale rappresentate pro tempore, rappresentati difesi P.IVA_6
dall'avv. Alessandro Luciani
ricorrenti
nei confronti di
(P. Iva ), in persona del legale rappresentate pro tempore, Controparte_4 P.IVA_7
rappresentata e difesa dall'avv. Maurizio Curci
resistente
conclusioni
1 R.G. n. 2171/2024
per parte ricorrente, come da note del 29.10.2025: “Piaccia al Tribunale, ogni contraria istanza,
eccezione e deduzione disattesa o respinta, accertare e dichiarare che i ricorrenti hanno versato alla società
le seguenti somme a titolo di caparra confirmatoria: il condominio V. UD n.15-17 / CP_4
Manzoni n. 4 (Ar) euro 1.400; il condominio euro Pt_1 Parte_2 Parte_2 Pt_2
3.800; il condominio euro 2.800; il condominio loc. Parte_3 Pt_2 Controparte_1
euro 9.600; il condominio Via Isonzo n.33/2 euro 2.400; il condominio Via Martiri CP_2 Pt_2 Pt_2
della Liberta n. 8 euro 800; il contratto si è risolto per inadempimento della società Pt_1 Pt_2
(c.f ; i contraenti che hanno versato le somme hanno diritto al doppio della CP_4 P.IVA_7
caparra, quindi il euro 2.800; il condominio Parte_1 Parte_5 Pt_1
euro 7.600; il condominio euro Parte_2 Parte_2 Pt_2 Parte_3 Pt_2
5.600; il condominio loc. euro 19.200; il condominio Via Isonzo Controparte_1 CP_2 Pt_2
n.33/2 euro 4.800; il condominio Via Martiri della Liberta n. 8 euro 1.600; oltre Pt_2 Pt_1 Pt_2
rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data di intimazione e constatazione della risoluzione 31
gennaio 2024 ; condannare la società .f. al pagamento della somma di: euro CP_4 P.IVA_7
2.800 (euro duemilaottocento) in favore del condominio V. UD n.15-17 / Manzoni n. 4 Parte_1
c.f. ; euro 7.600 (euro settemilaseicento) in favore del condominio P.IVA_1 Parte_2 [...]
c.f. ; euro 5.600 (euro cinquemilaseicento) in favore del condominio Parte_2 Pt_2 P.IVA_2
c.f. ; euro 19.200 (euro diciannovemiladuecento) in favore del Parte_3 Pt_2 P.IVA_3
condominio c.f. ; euro 4.800 (euro Controparte_1 Controparte_2 Pt_2 P.IVA_4
quattromilaottocento) in favore del condominio Via Isonzo n.33/2 c.f. ; euro 1.600 (euro Pt_2 P.IVA_5
milleseicento) in favore del condominio Via Martiri della Liberta n. 8 c.f. ; Parte_6 P.IVA_6
oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali su dette somme dalla data di messa in mora (31/01/2024)
sino al soddisfo, tutto con vittoria di spese diritti ed onorari ed eventuali spese di CTU e consulenze di
parte.”
per parte resistente, note del 28.10.2025: “In via pregiudiziale, accertare e dichiarare per i motivi
suesposti l'incompetenza territoriale del Tribunale di Arezzo riconoscendo come Tribunale competente il
tribunale di Firenze, così come pattuito e derogato nell'accordo de quo. In via preliminare, Voglia il Giudice
accertare e dichiarare la non connessione sia soggettiva parziale che la connessione oggettiva impropria ai
sensi dell'art. 103 cpc, in quanto le richieste dei singoli condominii attengono ad attività differenti svolte per
ciascuno di essi dalla con ogni provvedimento conseguente In via principale, Voglia l'ill.mo CP_4
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Giudice adito, ogni contraria domanda, eccezione ed istanza disattesa, respingere le domanda formulata dalle
parti ricorrenti perché infondate in fatto ed in diritto, con vittoria di compensi e spese professionali.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. ritualmente notificato, i condomini in epigrafe hanno convenuto in giudizio ognuno di essi al fine di ottenere da quest'ultima il Controparte_4
pagamento di una somma pari al doppio della rispettiva caparra versata, per inadempimento contrattuale della resistente.
2. I ricorrenti hanno dedotto quanto segue: i) ogni condominio ha stipulato con Controparte_4
un contratto avente ad oggetto uno studio di fattibilità per la realizzazione di opere edili assistite da benefici fiscali quali il c.d. superbonus (l. n. 77/2020). I contratti erano, nel contenuto, tutti uguali tra loro;
ii) in adempimento ad essi, ciascun condominio versava all'odierna resistente un importo a titolo di caparra confirmatoria. Più precisamente, le somme versate ammontavano a: €
1.400,00 per il condominio e , € 3.800,00 per il Parte_1 Parte_1 Parte_1
condominio e , ; € 2.800,00 per il condominio Parte_2 Parte_2 Pt_2 [...]
; € 9.600,00 per il condominio , , loc. Parte_3 Pt_2 Controparte_1 Pt_2
; € 2.400,00 per il condominio , ; € 800,00 per il condominio CP_2 Controparte_3 Pt_2 [...]
; iii) dopo alcuni mesi dalla stipula del contratto, – Parte_4 Persona_1
amministratore di tutti i condomini ricorrenti eccetto quello di , Parte_4
di cui è amministratore – sollecitava in più occasioni Parte_1 CP_5 Controparte_4
a dare inizio alle attività previste dal contratto a carico della resistente. Per contro, nessuna attività
veniva svolta e il 31.12.2023 spiravano i termini di legge per l'accesso ai benefici fiscali, facendo così venire meno la causa dei contratti stipulati, da considerarsi risolti per inadempimento di iv) gli amministratori condominiali e intimavano più Controparte_4 Persona_1 CP_5
volte alla resistente di restituire le somme versate, con pec del 5.12.2022, 22.02.2023, 25.07.2023,
31.10.2023, 31.01.2024. Con successiva pec del 22.02.2024, il legale dei condomini ricorrenti intimava alla il pagamento di una somma pari al doppio della caparra versata. Controparte_4
Infine, a fronte dell'invito ad aderire alla negoziazione assistita fatto pervenire alla resistente con pec del 18.03.2024, si teneva unicamente un incontro con l'avvocato di e con un Controparte_4
suo rappresentante. Da quel momento, l'odierna resistente non dava più alcun tipo di riscontro alle e-mail e pec fatte pervenire dai ricorrenti. Ciò determinava l'esito negativo della negoziazione
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assistita; v) il Tribunale di Arezzo è competente per territorio, stante che la deroga alla competenza territoriale prevista dal contratto costituisce clausola vessatoria che non è stata oggetto di specifica approvazione ex art. 1341 c.c.; vi) essendo il debitore lo stesso per tutti i ricorrenti ed essendo il contenuto del contratto identico per ogni condominio sussistono connessione soggettiva parziale e connessione oggettiva impropria;
vii) i contratti si sono risolti per totale inadempimento della resistente, che non ha dato alcuna esecuzione alle prestazioni previste a suo carico;
viii) a ciò
consegue che i ricorrenti hanno diritto a vedersi corrispondere dalla resistente un importo per ciascuno di essi pari al doppio di quanto rispettivamente versato a titolo di caparra confirmatoria,
oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla data della messa in mora al saldo.
3. Si è costituita eccependo: i) in via preliminare, l'incompetenza territoriale del Controparte_4
Tribunale di Arezzo, poiché il contratto prevede espressamente che in caso di controversie tra le parti relative ad interpretazione, applicazione, esecuzione ed inadempimento del contratto sia competente il Tribunale di Firenze. La deroga alla competenza per territorio contrattualmente prevista non ha natura vessatoria, stante che non si è in presenza di un contratto per adesionem e i ricorrenti non possono considerarsi contraenti deboli;
ii) l'insussistenza di profili di connessione, in quanto ogni contratto è differente e a sé stante ed ha richiesto alla resistente attività differenti;
iii)
che per ogni condominio, la resistente ha provveduto ad effettuare diverse attività, sostenendo le relative spese. In particolare: per il condominio via BL UD n. 15-17 e è Parte_1
stata conferita all'Arch. procura speciale al deposito della CILAS per Persona_2
opere di efficientamento energetico e miglioramento sismico. Egli ha eseguito una relazione generale dei relativi lavori di straordinaria manutenzione e ha depositato notifica preliminare di cantiere presso la SSPC. Per circostanze esterne a non è stato più possibile Controparte_4
eseguire lo sconto in fattura del 110% e, dunque, è stato dato ulteriore corso all'attività; per il condominio è stata presentata CILAS dall'Arch. ma anche in questo caso Controparte_3 Per_2
per fattori esterni a non è stato possibile proseguire le attività; per i condominio Controparte_4
e per quello e sono stati conferiti incarichi a Controparte_1 Parte_2 Parte_2
studi tecnici prima che le già richiamate circostanze esterne impedissero la prosecuzione dell'attività; infine, per i condomini e non è stato Parte_3 Parte_4
possibile eseguire lo studio di fattibilità, ancora una volta per l'intervenuta legislazione che ha reso impossibile lo sconto del superbonus al 110%; iv) conseguentemente, ha svolto le Controparte_4
attività dovute fin quando possibile ed ha dimostrato buona fede non iniziando lavori che, per
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l'evolversi della normativa in materia di superbonus, sapeva che non avrebbe potuto portare a termine.
4. La causa è stata istruita documentalmente ed è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281
sexies co. 3 c.p.c. all'udienza del 19 novembre 2025.
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5. In via preliminare, deve essere esaminata l'eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale
adito sollevata da sulla base della clausola contrattuale che prevede quale foro Controparte_4
esclusivo quello di Firenze (clausola n. 3).
I ricorrenti hanno contestato l'eccezione, deducendo la natura vessatoria della suddetta clausola,
non oggetto di specifica approvazione.
Sul punto, va premesso che “in tema di condizioni generali di contratto, perché sussista l'obbligo della
specifica approvazione per iscritto di cui all'art. 1341, comma 2, c.c., non basta che uno dei contraenti abbia
predisposto l'intero contenuto del contratto in modo che l'altra parte non possa che accettarlo o rifiutarlo
nella sua interezza, ma è altresì necessario che lo schema sia stato predisposto e le condizioni generali siano
state fissate per servire ad una serie indefinita di rapporti, sia dal punto di vista sostanziale, perché
confezionate da un contraente che esplichi attività contrattuale all'indirizzo di una pluralità indifferenziata
di soggetti, sia dal punto di vista formale, in quanto predeterminate nel contenuto a mezzo di moduli o
formulari utilizzabili in serie. Non necessitano, invece, di una specifica approvazione scritta le clausole
contrattuali elaborate in previsione e con riferimento ad un singolo, specifico negozio da uno dei contraenti,
cui l'altro possa richiedere di apportare le necessarie modifiche dopo averne liberamente apprezzato il
contenuto. (Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20461 del 28/09/2020). La specifica approvazione per iscritto è,
pertanto, richiesta in relazione alle clausole cosiddette onerose, come la deroga alla competenza territoriale,
quando il contratto risulti predisposto unilateralmente da un contraente, senza possibilità di trattativa
negoziale, relegando il potere dell'altro contraente ad una mera accettazione o meno di detto schema (Cass.,
Sez. II, n. 3091 del 21/04/1988; Cass., Sez. Lavoro, n. 6644 del 26.6.1999; Cass., Sez. 2, n. 8881 del
03/07/2000)” (Cass., Sez. II, n. 25491 del 24.09.2024).
Nel caso di specie, dal doc. 1 prodotto da parte ricorrente si evince che si tratti di contratto c.d. per
adesionem.
In primo luogo, il fatto che il contratto prodotto sub doc. 1 preveda in intestazione degli spazi in cui sono stati compilati a penna i dati dell'amministratore e del condominio via Persona_1
BL UD n. 15-17 e rende evidente che si sia in presenza di condizioni Parte_1
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contrattuali predeterminate dalla resistente in assenza di trattative tra le parti e soprattutto che “le
condizioni generali siano state fissate per servire ad una serie indefinita di rapporti”, come richiesto dalla giurisprudenza di legittimità appena richiamata.
Inoltre, a riprova della classificabilità del contratto come contratto per adesionem depone anche il fatto che alle disposizioni finali (art. 4) sia prevista l'approvazione specifica per l'art. 1 (obblighi del cliente) e per l'art. 2 (obblighi di . Se il contratto fosse stato il risultato di Controparte_4
trattative tra le parti, non vi sarebbe stata necessità di approvare specificatamente “ai sensi e per gli
effetti dell'art. 1341 c.c.” alcuna clausola.
In definitiva, trattandosi nel caso che occupa a tutti gli effetti di contratto per adesionem, l'art. 3 di tale contratto, che pone una deroga alla competenza territoriale, deve considerarsi clausola vessatoria. Non avendo tale clausola formato oggetto di approvazione specifica, stante il disposto dell'art. 1341 co. 2 c.c., essa non può avere effetto. Pertanto, secondo gli ordinari criteri di competenza territoriale, è l'intestato Tribunale ad essere competente per la causa oggi in esame.
6. È possibile dunque esaminare nel merito le domande formulate dai ricorrenti nei confronti del medesimo debitore, da qualificarsi, alla luce del contenuto sostanziale della pretesa avanzata,
senza che, in tale attività interpretativa, rilevino le espressioni utilizzate dalle parti, come domande di accertamento dell'intervenuto recesso dai contratti per inadempimento della convenuta e del diritto di esigere da quest'ultima una somma pari al doppio delle rispettive caparre confirmatorie versate.
7. In proposito, giova rammentare che la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria,
costituisce uno speciale strumento di risoluzione del contratto;
tale norma non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente, analogamente a quanto previsto in generale per la risoluzione ex
art. 1455 c.c..
Sul piano probatorio, l'attore ha l'onere di provare i fatti costitutivi della pretesa, cioè l'esistenza e il contenuto della fonte negoziale o legale del credito e, se previsto, il termine di scadenza, mentre il debitore convenuto ha l'onere di dimostrare eventuali fatti estintivi, impeditivi o modificativi del credito.
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8. Nel caso in esame, i ricorrenti hanno anzitutto allegato di aver stipulato con la resistente contratti aventi il medesimo contenuto.
Detta allegazione, tuttavia, pur a fronte della specifica e tempestiva contestazione della parte resistente (cfr. pag. 5 comparsa), è rimasta sfornita di prova, essendo stato prodotto unicamente il contratto stipulato – per il tramite dell'amministratore – dal condominio via BL Persona_1
UD n. 15-17 e e il relativo bonifico attestante la corresponsione della caparra Parte_1
confirmatoria (doc. 1). Non sono stati, invece, prodotti, i contratti stipulati dagli altri cinque condomini, di talché non risulta possibile definire il contenuto della fonte negoziale del credito azionato da detti condomini nei confronti della odierna resistente.
9. Nel merito, le domande riguardanti il condominio via BL UD n. 15-17 e Parte_1
sono fondate e devono essere accolte per i motivi di seguito esposti.
10. Il contratto stipulato tra detto condominio e la resistente – e in questa sede prodotto dalla parte
Contr ricorrente sub doc. 1 – prevedeva all'art. 2 i seguenti obblighi per “ ed i suoi Controparte_4
Partners garantiranno le seguenti attività, ovvero: a) il sopralluogo sull'unità immobiliare oggetto del
presente impegno;
b) uno studio di fattibilità che prevede la verifica della conformità urbanistica delle unità
immobiliari che compongono l'edificio, uno studio finalizzato ad accertare il miglioramento energetico
minimo previsto dal succitato decreto, un'ipotesi di interventi volti al miglioramento sismico della struttura,
la predisposizione delle offerte economiche e la verifica della congruità economica degli interventi, c) la
progettazione della fase preliminare ovvero una redazione di un elenco che riassuma, per sommi capi, gli
interventi da eseguire;
d) realizzazione dei capitolati tecnici di fornitura, e) predisposizione del contratto
definitivo che, se a valle dell'analisi, della diagnosi e del progetto definitivo trovano conferma i parametri
attesi e definiti dall'art. 1 punto i), il Cliente dovrà ritenersi obbligato alla firma col General Contractor. Si
intende, sin da ora, che il pagamento delle opere, rientranti nel Decreto-Legge convertito con modificazioni
dalla L. 17 luglio 2020, n. 77 (in S.O. n. 25, relativo alla G.U. 18/07/2020, n. 180), avverrà con la sola
cessione del Credito di Imposta che maturerà a valle degli interventi”.
A fronte di ciò, parte resistente ha dedotto, producendo relativa documentazione al proprio doc. 1,
di aver conferito all'Arch. procura speciale a depositare la CILAS per opere di Per_2
efficientamento energetico e miglioramento sismico, cui seguivano una relazione generale dei lavori di straordinaria manutenzione e una notifica preliminare di cantiere dello stesso Arch.
presso la SSPC per il piano sicurezza e coordinamento per lavori diminuzione di rischio Per_2
sismico ed efficientamento energetico con contestuale richiesta della CILAS.
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Va tuttavia considerato che quanto sopra si riferisce unicamente ad attività o prodromiche (come il conferimento della procura all'Arch. o logicamente successive (nel caso della CILAS e Per_2
della notifica preliminare di cantiere) all'esecuzione degli obblighi previsti dal contratto, che – al contrario – sono rimasti ineseguiti.
Infine, anche ad ammettere che la relazione prodotta alle pagine 23 e 24 del doc. 1 di parte resistente sia sufficiente a considerare adempiuto l'obbligo di cui al punto c) dell'art. 2 del contratto, resta il fatto che manca la prova dell'adempimento di tutti gli altri obblighi.
L'inadempimento di non può essere imputato a circostanze esterne, né alle Controparte_4
eccepite difficoltà a reperire ditte in grado di svolgere le attività nei tempi ristretti per l'ottenimento del c.d. superbonus. Tali circostanze, infatti, non possono ricadere sul Parte_1
ricorrente.
11. In definitiva, sussistono i presupposti del recesso esercitato dal condominio via BL UD
n. 15-17 e dal contratto stipulato il 28.06.2021 per inadempimento della resistente. Parte_1
Dal doc. 1 prodotto dai ricorrenti risulta che il ha versato alla resistente, con bonifico Parte_1
bancario del 29.06.2021, l'importo di € 1.400,00 (€ 200,00 moltiplicato per sette unità immobiliari).
Dalla causale di tale bonifico si evince che esso è stato corrisposto a titolo di caparra confirmatoria per il contratto anch'esso prodotto sub doc. 1.
Ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., va dunque anche dichiarato il diritto del condominio via BL
UD n. 15-17 e via Manzoni n.4, di esigere il doppio della caparra confirmatoria, Parte_1
pari ad € 2.800,00.
12. Stante l'esito del giudizio, deve disporsi la compensazione per 9/10 delle spese di lite, dovendo essere posto a carico di parte resistente il restante 1/10. La liquidazione è effettuata in base al d.m.
55 del 2014, come modificato dal d.m. 147 del 2022, tenuto conto dei valori medi dello scaglione di riferimento (da € 26.001,00 a € 52.000,00), per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, e dei valori minimi del medesimo scaglione per la fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita:
a) accerta e dichiara la legittimità del recesso ex art. 1385 co. 2, c.c. esercitato dal condominio via
BL UD n. 15-17 e via Manzoni n.4, in persona dell'amministratore pro Parte_1
tempore, dal contratto stipulato il 28.06.2021 con per inadempimento di Controparte_4
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quest'ultima e, per l'effetto, dichiara il diritto del condominio via BL UD n. 15-17 e via
Manzoni n.4, di esigere il doppio della caparra confirmatoria, pari ad € 2.800,00; Parte_1
b) rigetta le ulteriori domande formulate;

c) compensa le spese di lite per 9/10 e condanna alla rifusione in favore della Controparte_4
parte ricorrente del restante 1/10, che liquida in € 671,30, per compensi, oltre spese generali al 15%,
iva e cpa come per legge.
Così deciso in Arezzo, il 19 dicembre 2025
Il giudice
LE DI RS
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