REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DELLA SPEZIA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE
In composizione monocratica, in persona del giudice Lucia Sebastiani, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 179/2024 R.G.A.C., e promossa
D A
sito alla Spezia in persona del suo Amministratore pro Parte_1 tempore avv. ROSSI MASSIMO e Parte_2
C O N T R O
E Parte_3 Parte_4
avv. DE MARCO RICCARDO
E
, in persona del suo Amministratore pro PartitaIVA_1 tempore avv.
[...]
[...
in persona del suo Amministratore Controparte_1
Avv. Controparte_2
E
in persona del suo Amministratore Controparte_3
Avv. CP_4
E on Sede alla Spezia, Controparte_5
Avv. DEI BARBARA E DAMIAN LUCA
1 E
, in persona del SINDACO pro tempore Controparte_6
Avv. CARRABBA STEFANO, , , DELLE PIANE CP_7 Controparte_8
FABRIZIO, MAURIELLO MARINA sulle
C O N C L U S I O N I precisate dalle parti all'udienza del 26 giugno 2025:
PER PARTE ATTRICE: come in prima memoria ex art. 17 ter c.p.c.
<< Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, in persona dell'Ill.mo Giudice monocratico designato,
disattesa e respinta ogni diversa e contraria istanza, ACCERTARE e DICHIARARE che
l'esponente ed i convenuti tutti sono tenuti proporzionalmente, sia in qualità di proprietari, sia in qualità di fruitori ed il nella qualità di custode del bene Controparte_6 assoggettato ad uso pubblico, a concorrere alle spese necessarie al ripristino del piazzale descritto in premessa secondo le specifiche tecniche ricavabili dall'elaborato peritale del
C.T.U. Geom. versato in atti e quindi, per l'effetto, DETERMINARE Persona_1 percentualmente gli oneri di ciascuna delle parti del presente giudizio a concorrervi, nonché, preso atto dello stato di assoluto degrado del piazzale, ORDINARE alle parti che risulteranno obbligate a procedere senza urgenza all'esecuzione dei lavori di ripristino ed infine COSTITUIRE tra tutte le parti del presente giudizio il supercondominio ai fini della gestione e della manutenzione, ordinaria e straordinaria, di tutte le parti comuni descritte nel regolamento contrattuale elaborato da allegato alla convenzione Parte_5
19.08.1976; DICHIARARE le parti tutte tenute a concorrere alle spese anticipate dall'esponente condominio ai fini dell'espletamento della consulenza tecnica preventiva versata in atti e per l'effetto CONDANNARE i convenuti a rifondere l'esponente delle quote di spesa ad esso non attribuibili a tale titolo ed infine CONDANNARE le parti che dovessero opporsi alle domande svolte in questo giudizio dall'esponente alla refusione delle spese processuali e del compenso dovuto ai difensori, maggiorato delle spese generali pari al 15% ai sensi dell'articolo 2, D.M. 55/2014, oltre C.P.A. 4% ed I.V.A. 22%, come per legge, in sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege >>.
2 PER E come in comparsa di Email_1 Email_2 costituzione
“Voglia il Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza disattesa, per i motivi esposti in narrativa, dichiarare le domande attoree improcedibili e/o inammissibili.
In subordine, nella diversa non creduta ipotesi, previa individuazione degli obbligati in forza del citato regolamento condominiale contrattuale, stabilire la misura del concorso di ciascuno nella partecipazione alle spese di ripristino del piazzale per cui è causa sempre secondo quanto stabilito nel detto regolamento.
Con vittoria di spese e competenze professionali come per legge”.
PER CONDOMINIO ITALIA 531-547-557: come ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. CP_9
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale della Spezia, adversis reiectis,
In via preliminare:
Dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per il mancato espletamento della mediazione su tutte le domande formulate in atto di citazione;

Dichiarare la carenza di interesse ad agire dell'attore relativamente alla domanda di costituzione di un supercondominio;

Dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Controparte_10
rispetto a tutte le domanda attoree;

[...]
Sempre nel merito:
Rigettare tutte le domande formulate da tutte le altre parti contro il ON
, in quanto infondate in fatto ed in diritto e non provate;

[...]
In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui venissero accolte le domande dell'attore nei confronti dell'esponente:
Accertato e dichiarato che i proprietari del piazzale oggetto di causa, Sig. Parte_3
, Sig. non hanno
[...] Controparte_12 Controparte_5 consentito l'esercizio del diritto di uso esclusivo del piazzale da parte dei condòmini del
assumere ogni consequenziale provvedimento in ordine alla Controparte_10 ripartizione di esborsi, pagamenti ed oneri inerenti i lavori di ripristino del piazzale per cui
è causa, tenuto conto delle conseguenze di tale inadempimento sull'entità dei lavori.
3 Vinte le spese, diritti ed onorari di causa, oltre accessori di legge.”
PER come da foglio di p.c. depositato Controparte_1 Controparte_1
“Voglia il Tribunale della Spezia accertare e dichiarare che il Controparte_1
è tenuto a concorrere alle sole spese di manutenzione ordinaria (ripristino del
[...]
c.d. tappeto di usura del manto stradale) del piazzale di cui è causa, limitatamente e sulla base del proprio diritto di uso e in proporzione sia al pari diritto di uso degli altri condomini convenuti che al diritto in capo alle proprietà del piazzale e di quelle sottostanti il medesimo, secondo quanto in atti motivato e descritto.
Conseguentemente, e nei ridetti tassativi limiti, determinare la quota di partecipazione alle spese di ripristino del piazzale a carico del qui conchiudente.
Ci si rimette a Giustizia in relazione alla domanda attorea di costituzione di supercondominio con relative tabelle millesimali.
Rigettare ogni diversa ed avversa domanda.
Compensare, per l'effetto, le spese di lite – anche della svolta fase di istruzione preventiva
– tra il qui conchiudente e l'Attore.
Condannare i convenuti, che si dovessero opporre alle suesposte conclusioni o che non hanno aderito alla svolta mediazione, alle spese di lite della presente fase a favore del qui conchiudente ”. Parte_1
PER CONDOMINIO DI CORSO NAZIONALE 246: come in memoria ex art. 171 ter n. 1
c.p.c.
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis, atteso che la domanda giudiziale è stata introdotta in assenza delle condizioni di cui all'art. 1105 del codice civile, dichiararne
l'inammissibilità con vittoria delle spese tutte di causa.
Nel merito, accertata la necessità che si provveda al rifacimento del piazzale per cui è causa, disporre che si proceda secondo le indicazioni di natura tecnica e non del geom.
, CTU nell'ambito dell'ATP sfogato in precedenza, nonché determinare, Per_1 licenziando, se del caso, consulenza tecnica d'ufficio, la quota di ciascuno anche attraverso il riferimento alla giurisprudenza richiamata in narrativa.
Con vittoria delle spese tutte di giudizio in caso di opposizione”.
4 PER come in memoria ex art. 171 Controparte_5 ter n. 1 c.p.c.
“In via preliminare
Voglia il Tribunale Ill.mo rigettare per i motivi sopra indicati ed in particolare :
Vista il mancato esperimento del tentativo di mediazione dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento dell'obbligo ex art 5 L. 28/2010
Sempre preliminarmente vista la domanda di condanna al pagamento per l'esecuzione di lavori non ancora compiuti in una situazione di comproprietà, -verificata l'applicabilità al caso concreto della disposizione dell'art 1105 c.c.
-verificata il mancato esperimento delle condizioni e delle procedure propedeutiche all'art
1105 c.c. e al ricorso ad esso connesso -dichiarare l'inammissibilità della domanda così come formulata , con rigetto della richiesta attorea e condanna alle spese .
Con condanna a spese diritti ed onorari della convenuta e del terzo chiamato necessario
NEL MERITO e offerta di proposta transattiva.
Alla luce dell'interesse, anche della convenuta all'esecuzione dei lavori anche per eliminare l'infiltrazione al di sopra dei propri garage , lavori che riguardano i condomini dei fabbricati C – D – E- F -G e H aree esterne destinate a strada , parcheggi, accessi marciapiedi e pensili, confermata la validità delle tabelle millesimali prodotte;
disposta Ctu per distinguere i costi della parte superiore (asfaltatura realizzazione aiuole- marciapiedi – ecc) da quelli della parte mediana ovvero di impermeabilizzazione;
accettato il criterio di riparto per quelli mediani del disposto dell'art 1125 c.c.
Conciliare attribuendo i costi della parte superiore per millesimi dei condomini sopra indicati (fabbricati C – D – E- F -G e H ) e quelli della parte mediana divisi al 50% tra il supercondominio dei fabbricati C – D –E- F -G e H e il proprietario sottostante , secondo
l'orientamento della più recente Cassazione confermato altresì dal tribunale della Spezia.
In caso contrario Vinte le spese diritti ed onorari”
PER : come da foglio di p.c. depositato Controparte_6
“conclude come in esso - atto di costituzione - chiedendo il rigetto d'ogni domanda rivolta nei suoi confronti per la partecipazione alla spesa per l'area in questione.
Con vittoria gli onorari di lite.”
5 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Oggetto di causa è l'accertamento dell'obbligo delle parti in giudizio a partecipare agli oneri di ripristino del piazzale di proprietà ovvero di uso comune, nonché la richiesta di ordine di esecuzione degli indifferibili interventi di ripristino del bene medesimo ed infine la regolamentazione della compartecipazione ai costi di manutenzione tra titolari di diritto d'uso e proprietari del piazzale, previa costituzione di supercondominio tra tutte le parti in causa.
Il piazzale oggetto di causa, sotto al quale si trovano i box – autorimesse che compongono il , sarebbe di proprietà di alcuni dei convenuti per singole Parte_1 porzioni per i mapp. 958 sub. 2,4,5,6,7,, mapp. 768 sub, 4,6,7, mapp. Controparte_13
959 sub. 1 e 2 del fg. 18, e mapp. 766 e 768 del fg. 41; Controparte_5 per il mapp. 963 sub.3 fg. 18), gravato da diritto d'uso di tutti i Condominii
[...] convenuti ed asseritamente assoggettato ad uso pubblico da parte del CP_6
(tardivamente costituitosi in giudizio).
La causa fa seguito ad un ATP svoltosi nel contraddittorio di tutte le parti e giunge in decisione sulle eccezioni preliminari.
Al tal fine occorre fare primario riferimento al Regolamento del Condominio del Centro
Commerciale e Direzionale ”, predisposto dall'originario unico proprietario Parte_5
e costruttore nel momento in cui è stato stipulato il primo atto di Parte_5 compravendita di singole porzioni del compendio immobiliare (atto di compravendita tra e la Cassa di Risparmio di Genova e Imperia alla quale sono stati Parte_5 attribuiti 177 millesimi di proprietà, restando gli altri 823 millesimi in proprietà della costruttrice, destinati ad essere suddivisi per ogni altra singola unità immobiliare oggetto di compravendita).
Del Condominio del Centro Commerciale e Direzionale ”, fanno parte Parte_5 singole entità immobiliari costituenti a loro volta autonomi Condominii, alcuni dei quali sono le odierne parti in causa.
Nel suddetto Regolamento (art. 3) sono chiaramente indicate tutte le parti che devono ritenersi “proprietà comune dei proprietari delle varie unità immobiliari, secondo quanto
6 previsto dall'art. 1117 del codice civile, con l'altrettanto chiara specificazione che “tutto il terreno residuato alla costruzione di tutto il compendio immobiliare costituito dal corpo B, dal corpo C-D-E-F, dal corpo G e dal corpo H, rimane di proprietà della venditrice, la quale lo adibirà a servizio di tutti gli edifici di detto compendio” con la destinazione prevista dalle convenzioni stipulate con il . A ciò segue infatti l'elencazione delle Controparte_6 singole aree e della loro assegnazioni e destinazioni d'uso, rappresentate nella planimetria allegata al Regolamento.
Il succitato terreno residuo è stato poi trasferito in comproprietà indivisa dagli allora liquidatori della soc. , con atto di compravendita a rogito Controparte_14
Notaio in data 14/4/2010, a e , fatti Persona_2 Parte_3 Parte_4 salvi i diritti d'uso e le destinazioni indicati nel Regolamento del Condominio del Centro
Commerciale e Direzionale ”, espressamente richiamato nell'atto. Parte_5
Ad oggi pacificamente l'area oggetto di controversia appartiene ai convenuti e Parte_3
mentre altra piccola porzione sarebbe di proprietà della Pt_4 [...]
(mapp. 963 sub.3 fg. 18). Controparte_5
Tanto precisato deve rilevarsi che tutti gli edifici che compongono il Centro Commerciale
e Direzionale ” costituiscono già un supercondominio per quanto attiene ai Parte_5 beni comuni “dei proprietari delle varie unità immobiliari” indicati all'art. 3 del Regolamento del Condominio del Centro Commerciale e Direzionale ”, Parte_5
A ciò consegue che:
Per quanto attiene ai beni sopra indicati non sussiste interesse ad agire in ordine alla domanda di accertamento dell'esistenza di supercondominio, che, pacificamente, non essendo richiesto alcun atto formale, “viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi” (tra le altre Cass. sez. II sent. n. 2279 del
28.1.2019);
Non può sussistere in ogni caso condominialità (tantomeno supercondominialità) tra proprietari e/o comproprietari di uno o più beni e titolari di diritti minori sullo stesso: nel caso di specie l'area esterna oggetto di causa è di proprietà di soggetti privati e solo gravata da diritto d'uso da parte dei facenti parte del Parte_1 supercondominio.
7 Quand'anche dovesse sostenersi l'esistenza di un supercondominio anche nei confronti del e in relazione anche al piazzale oggetto di Parte_1 causa, difetterebbe in ogni caso la legittimazione passiva degli amministratori dei singoli condominii: la parte interessata avrebbe dovuto richiedere la nomina di un amministratore del supercondominio, pacificamente ad oggi mai nominato dall'organo a ciò preposto, ed avanzare nei confronti di questo la domanda di condanna all'esecuzione dei lavori di ripristino del piazzale e di ripartizione delle relative spese, previa formazione di tabelle millesimali del supercondominio, mai fino ad ora formalmente redatte ed approvate (quelle prodotte in causa da parte convenuta non risultano essere mai state approvate). Controparte_5
Né potrebbe disporsi un'integrazione del contraddittorio a tal fine, ritenuta necessaria da alcuna delle parti in causa, in quanto la nomina di amministratore giudiziale va richiesta alla stregua dell'art. 1129 c.c. in altro e diverso giudizio (da instaurarsi con il rito della volontaria giurisdizione).
La domanda di accertamento /costituzione di supercondominio è dunque inammissibile per le ragioni sopra esposte.
Va sotto altro profilo accolta l'eccezione di improcedibilità delle domande attoree ulteriori rispetto a quella della costituzione del Supercondominio, la sola oggetto di richiesta e di conseguente espletamento del procedimento di mediazione.
Infatti anche nel caso di mediazione disposta dal giudice, la parte onerata deve specificare in modo chiaro, sia pure deformalizzato, le domande rispetto alle quali vuole promuovere o proseguire il giudizio, quantomeno al fine di consentire un'adeguata difesa delle parti convocate (potendosi in ipotesi ritenere anche implicitamente rinunciate le ulteriori e diverse domande): ciò alla stregua dell'art. 4 comma 2 D.Lgs. n. 28/2010 ( “La domanda di mediazione deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa”)
Nell caso di specie peraltro la domanda volta ad accertare/costituire il supercondominio non è svolta in via principale ed autonoma, bensì risulta finalizzata all'accoglimento della domanda - questa sì principale - di condanna dei convenuti a concorrere alle spese di ripristino del parcheggio (nè un'estensione della mediazione a tutte le domande proposte in giudizio può desumersi dal verbale, di mediazione, conclusasi con esito negativo - cfr. verbale in atti).
8 L'accoglimento delle eccezioni preliminari, come sopra argomentato, assorbe le ulteriori domande oggetto di giudizio (quali la domanda di condanna a rifondere a parte attrice delle spese di ATP pro quota, presupponendo peraltro una valutazione nel merito delle pretese attoree, che potrà essere svolta in altro e diverso giudizio).
La particolarità della logistica, la difficoltà di interpretazione della situazione di fatto che hanno contribuito a rendere ancora più complesse le questioni giuridiche oggetto di giudizio giustificano la compensazione integrale delle spese processuali tra tutte le parti in causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del giudice monocratico, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, nella causa iscritta al n. 179/2024
R.G.A.C., così provvede:
DICHIARA inammissibile la domanda di accertamento e/o costituzione del supercondominio per carenza di interesse ad agire e comunque per difetto di legittimazione passiva delle parti convenute;

DICHIARA improcedibili le ulteriori domande proposte da parte attrice per mancato espletamento del procedimento di mediazione;

DICHIARA integralmente compensate tra le parte le spese del presente giudizio
Così deciso in La Spezia il 28 luglio 2025
Il Giudice
Lucia Sebastiani
9