TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 499/2025 tra

Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 18.12.2025 ad ore 13.00 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per l'avv. ROMA ELENA Parte_1 Per 'avv. CAON CRISTIAN Controparte_1 È pure presente il sig. , legale rappresentante della società ricorrente. Controparte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da foglio depositato il 5.12.2025 e coma da note conclusive depositate in pari data. Dopo breve discussione orale, il Giudice alle 13.15 ore si ritira in camera di consiglio. Alle ore 15.50 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 281sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 499/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Roma Elena del Parte_1 P.IVA_1
Foro di Varese
PARTE ATTRICE RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Caon Cristian del Foro di Controparte_1 P.IVA_2
Varese.
PARTE CONVENUTA RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 18.12.2025 le parti concludevano come da verbale.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281decies cpc, ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione d'udienza, la conveniva in giudizio il corrente in Parte_1 Controparte_1
Varese, Via Giusti n. 2 e in Viale Borri n. 121, chiedendo che fosse dichiarata l'annullabilità dei punti n. 1 e n. 3 ordine del giorno della delibera assembleare adottata il 5.11.2024 con riferimento alla ripartizione delle spese di cui al capitolo denominato “spese posti auto + e Controparte_3
” e che venisse disposta la ripartizione delle dette spese secondo il criterio dei millesimi CP_4 di proprietà tra tutti i condomini, fatta eccezione per la parte preponente le azioni legali. La ricorrente, proprietaria del magazzino oggetto della delibera sottostante l'area di parcheggio ove di trovavano i posti auto, riferiva che le spese della delibera erano quelle esposte dal legale del e le CP_1
pagina 2 di 6 spese amministrative dell'Amministratore, maturate per i contenziosi di natura possessoria
(procedimento di reintegra del possesso e successivo procedimenti di reclamo) che la condomina aveva promosso nei confronti del e che in sede di ripartizione erano Controparte_5 CP_1 state poste a carico dei soli condomini proprietari di unità immobiliari interessati alla vertenza (posti auto e magazzino sottostante).
Il si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto dell'impugnazione, rilevando che quella CP_1 promossa dalla condomina era una mera azione possessoria e, come tale, era di interesse dei CP_3 soli proprietari di posti auto e del magazzino sottostante l'area di parcheggio e che, pertanto, nessun onere poteva essere imposto agli altri condomini, richiamando la fattispecie giuridica del Parte_2
” e la relativa regolamentazione.
[...]
Dopo il deposito delle memorie ex art. 281duodecies, comma 4, cpc, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni ex art. 281sexies cpc all'udienza del 18.12.2025, nella quale la causa veniva trattenuta in decisione.
_°_°_
Le domande della parte attrice ricorrente sono infondate e, pertanto, l'impugnazione dovrà essere rigettata.
Preliminarmente, al fine dirimere la controversia, appare opportuno evidenziare alcuni principi normativi, dottrinali e giurisprudenziali.
L'art. 1123, comma 2, c.c. dispone che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne e il comma 3, precisa che se un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
A tal proposito, si evidenzia che la fattispecie prevista dal detto comma 3 è quella del c.d.
“condominio parziale”, richiamata dalla parte resistente, configurabile ex lege (per tutte Cass.
22/06/2022, n.20112) tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio.
Secondo la dottrina la ratio della su indicata norma va ricercata nell'opportunità di ripartire l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali a carico dei vari condomini secondo un criterio, oltre che, in via più generale, di proporzionalità rispetto al valore delle singole proprietà, che tenga conto della pagina 3 di 6 eventuale differente intensità, in rapporto alle eventuali circostanze concrete, con cui i condomini fruiscono delle cose e degli impianti comuni. Se, pertanto, da un esame della situazione concreta, la funzione di una parte comune dell'edificio risulta essere quella di servire i condomini in maniera diversa o solo alcune unità nell'ambito del Condominio, soltanto i proprietari di quest'ultime dovranno ragionevolmente intendersi obbligati a contribuire alle spese relative, sia ordinarie che straordinarie.
La corte di legittimità in proposito ha sancito che
- l'obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, e, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità in proprietà individuale dell'immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione (per tutte Cass. n. 1255/1995);
- le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire uno o più condomini, non possono essere poste anche a carico di tutti i condomini (per tutte Cass. n. 7077/1995);
- il principio di proporzionalità fra spese e uso e utilità di cui ai commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c. implica che, laddove la possibilità dell'uso o dell'utilità sia esclusa in relazione alla destinazione di quote immobiliari di proprietà esclusiva per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, si deve conseguentemente escludere anche l'onere del condomino medesimo alla contribuzione alle spese relative (per tutte Cass. 29 aprile 1992, n. 5179).
- nell'ipotesi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme d'edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, è configurabile, alla luce del principio di cui all'art.1123 terzo comma cod. civ., l'ipotesi del
"condominio parziale" (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d'edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi (per tutte Cass. n. 8066/2005).
La giurisprudenza di merito (per tutte Corte di Appello di Roma n. 4736/2024), inoltre, in tema di condominio parziale ha, poi, precisato che tutte le spese gravano esclusivamente in capo ai partecipanti, come conseguenza della delimitazione dell'appartenenza e non possono essere limitate alle spese di godimento e di manutenzione, dovendosi comprendere, in ragione dell'appartenenza di tali beni solo ai condomini facenti parte del condominio parziale, tutte le spese inerenti a tali beni,
pagina 4 di 6 quindi anche le spese attinenti al risarcimento dei danni, ovvero le spese legali che il ha CP_1 sostenuto, o deve corrispondere in forza di una condanna, in relazione a tali beni.
Appare, poi, opportuno chiarire, incidenter tantum, che risulta irrilevante che i procedimenti dai quali sono generati gli oneri abbiano riguardato il condominio generalmente inteso e non il condominio parziale, in quanto il principio del condominio parziale opera all'interno del condominio, ma non incide sulla legittimazione sostanziale e processuale dell'ente condominiale nelle liti passive. Nella sostanza, con l'insorgere della lite l'unità condominiale non si scinde all'esterno, in ragione dell'interesse a resistere di tutti o soltanto di alcuni condomini, perché ai sensi dell'art. 1131 c.c. tutti i condomini sono unitariamente rappresentati dall'unico amministratore.
Tutto ciò premesso in diritto, deve essere evidenziato in fatto che risultano pacifiche, in quanto non oggetto di contestazione da parte della ricorrente, le seguenti circostanze:
- l'area di parcheggio e il sottostante magazzino costituiscono una parte dell'edificio condominiale suscettibile di utilizzo da solo una parte dei condomini;
da ciò consegue che tra i proprietari/utilizzatori sussista la fattispecie giuridica del “condominio parziale”;
- le manutenzioni relative all'area di parcheggio sono state in passato poste a carico dei soli condomini utilizzatori, ivi compresa la proprietà del magazzino sottostante;
tale circostanza risulta, altresì, documentata;

- la parte ricorrente nulla ha eccepito in merito al criterio matematico di ripartizione delle somme,
Alla luce di quanto precede, in applicazione dei su indicati principi e considerata l'esistenza di fatto del “condominio parziale” e dell'obbligazione a carico dei condomini interessati di sostenere tutti gli oneri, nessuno escluso, relativi alla proprietà parziaria, appare evidente che le somme oggetto di impugnazione nel presente giudizio non possano essere ripartite ex art. 1123, comma 1, c.c., ma sulla base del criterio adottato dall'Amministratore condominiale, che richiama i criteri di cui al comma 3 della detta norma..
Si conferma, pertanto, che l'impugnazione dovrà essere rigettata e, per l'effetto, l'efficacia della delibera oggetto di impugnazione dovrà essere confermata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del DM
55/2014, così come modificato dal DM 147/2022, sulla base dei valori medi dello scaglione da €
5.200,00 ad € 26.000,00, ridotti del 40% per la limitata attività professionale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA
pagina 5 di 6 L'impugnazione proposta dalla parte attrice ricorrente e, per l'effetto,
CONFERMA
La validità e l'efficacia della delibera oggetto di impugnazione
NA
La parte attrice ricorrente a rifondere alla parte convenuta resistente le spese di lite che liquida complessivamente in € 3.500,00, oltre alla C.P.A. e all'I.V.A., se dovuta, sulle componenti imponibili.
Sentenza resa ex articolo 281sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Varese, 18.12.2025
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
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