REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di ME
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Emilia Caleca, all'esito della riserva assunta all'udienza del 05 giugno 2025, svolta a trattazione scritta , ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3960 / 2023 promossa da:
partita iva , con sede in Milano, Corso Magenta n. 95, in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, in forza di procura in atti, dagli avv.ti
Carlo Vermiglio ed Alberto Vermiglio, sia uniti che divisi, e presso il loro studio in ME elettivamente domiciliata;

contro
La società " , con sede legale in ME via del Vespro n.44 (P.IVA: Controparte_1
), in persona dell'amministratore e legale rapp.nte p.t., elettivamente domiciliata in P.IVA_2
ME, presso lo studio dell'avv. Diego Busacca, dal quale è rappresentata e difesa per mandato in atti.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note d'udienza, ritualmente depositate.
Fatto e diritto
Con ricorso depositato il 13 ottobre 2023, la società esponeva : Parte_1
“ Con contratto del 03.03.2017 la ha concesso in locazione al sig. un Parte_1 Controparte_2 immobile di sua proprietà sito in ME, Viale della Libertà n. 175, scala B, terzo piano (all. 1). Il conduttore, all'articolo 3, ha dichiarato di assumere “a proprio carico tutti i lavori ed adeguamenti, compresi quelli tecnico/amministrativi”; al medesimo articolo le parti hanno stabilito che “qualsiasi variazione catastale, amministrativa ed autorizzativa si rendesse necessaria, rimarrà interamente a carico della parte conduttrice, in quanto così espressamente convenuto tra le parti e di cui si è tenuto conto nella determinazione del canone di locazione”. Successivamente, con atto del 04.08.2022 (all.
2), la ha sottoscritto con la con sede in ME, via del Vespro n. Parte_1 Controparte_1
44 , (P. IVA , un preliminare di compravendita relativo all'immobile già concesso in P.IVA_2 locazione al All'articolo 9 del suddetto preliminare la ha dichiarato di voler rilevare CP_2 CP_1
l'attività di B&B denominata “Joffre” di proprietà del sig. e la ha concesso Controparte_2 Pt_1 alla di subentrare nel contratto di locazione sino alla data di perfezionamento della stipula del CP_1 rogito di compravendita, con la previsione che il canone di locazione e gli oneri condominiali successivi al 28.08.2022 sarebbero stati pagati direttamente dalla Il contratto Controparte_1 di definitivo di vendita dell'immobile (all. 3) è stato sottoscritto tra la ricorrente e la Controparte_1 il 26.04.2023 con atto ai rogiti del Notar da Barcellona P.G.. In base agli accordi
[...] Per_1 intercorsi tra la ricorrente e la con il preliminare di vendita del 04.08.2022, col Controparte_1 subentro di quest'ultima nel contratto del la nuova conduttrice dell'immobile avrebbe CP_2 dovuto perciò corrispondere il canone (pari ad Euro 750,00 mensili) sino alla stipula del contratto definitivo (settembre 2022 – aprile 2023). Nonostante gli accordi assunti, la Controparte_1 quale conduttrice subentrante, ha corrisposto alla solamente i canoni relativi ai mesi di Parte_1 settembre e ottobre 2022 ed ha versato al una parte degli oneri condominiali Controparte_3 dovuti dal precedente conduttore per l'anno 2022 (all. 4). La società resistente è rimasta pertanto morosa di n. 6 canoni locatizi da novembre 2022 ad aprile 2023, pari ad Euro 4.500,00, e degli oneri condominiali quantificati in Euro 893,33, sulla base dell'ultima comunicazione dell'amministratore del Condominio per gli anni 2022 – 2023 (all. 5). Oltre a detti importi, previsti contrattualmente in base al preliminare di compravendita, la dovrà rimborsare alla anche Controparte_1 Parte_1 gli oneri connessi alla variazione catastale effettuata nel mese di gennaio 2023, con incarico affidato all'architetto (all. 6). Invero, con il subentro della nel Persona_2 Controparte_1 contratto di locazione sottoscritto da la prima si è assunta gli obblighi che Controparte_2 impegnavano l'originario conduttore a mantenere “totalmente a proprio carico” gli oneri connessi alle variazioni catastali da apportare all'immobile. I costi relativi alla pratica di variazione catastale, sostenuti dalla società ricorrente, sono stati Euro 1.609,50, come da ricevute di versamento eseguite su esplicita richiesta del tecnico incaricato (all. 7). Alla luce degli accordi intercorsi, la ricorrente ha prima chiesto per le vie brevi alla di saldare il dovuto e rimborsare quanto Controparte_1 anticipato per la variazione catastale, e poi ha formalizzato detta richiesta con lettera inviata via pec
(all. 8), rimasta senza alcun positivo riscontro. ” CHIEDEVA : 1) accertare e dichiarare che con la sottoscrizione delle clausole previste dal contratto preliminare del 04.08.2022 la Controparte_1
(P. IVA è subentrata al sig. nel contratto di locazione stipulato
[...] P.IVA_2 Controparte_2 con la il 03.03.2017 quale conduttore dell'immobile sito in ME, Viale della Libertà n. Parte_1
175, scala B, terzo piano;
2) accertare e dichiarare che la quale conduttrice Controparte_1 subentrante nel predetto contratto di locazione, ha omesso il versamento in favore della società locatrice di n. 6 canoni locatizi da novembre 2022 ad aprile 2023, pari ad Euro 4.500,00, e degli oneri condominiali 2022 – 2023, quantificati in Euro 893,33, e per l'effetto condannare la società convenuta a pagare in favore della le predette somme, e/o quelle maggiori o minori che verranno Parte_1 accertate in giudizio;
3) accertare e dichiarare il diritto al rimborso della delle spese Parte_1 connesse alla variazione catastale del 24.01-01.02.2023 eseguita sull'immobile e per l'effetto condannare la società convenuta a pagare in favore della le predette somme pari ad Euro Parte_1
1.609,50, e/o quelle maggiori o minori che verranno accertate in giudizio;
4) con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio.
Con comparsa responsiva datata 26 gennaio 2024 si costituiva in giudizio la società resistente eccependo preliminarmente : I Incompetenza per valore del Tribunale ex. art. 7 c.p.c. Insussistenza di rapporto locativo. II) Nullità ed inefficacia giuridica preliminare 04/08/22 sostituito dal contratto definitivo di compravendita 26/04/23 in virtù della novazione oggettiva ex art. 1230 c.c. III)
Inesistenza di subentro della società " nel contratto di locazione ad uso abitativo CP_1 stipulato 03/03/17 tra la locatrice " ed il locatario Inesistenza di Parte_1 Controparte_2 contratto di locazione abitativo tra la " e la " registrato come per Parte_1 Controparte_1 legge. Inesistenza di cessione contrattuale e/o subingresso. V) Responsabilità esclusiva della società ricorrente " in relazione allo slittamento della data del contratto definitivo di Parte_1 compravendita. " CHIEDEVA : 1) In via preliminare e pregiudiziale ritenere e dichiarare ad ogni effetto di legge l'incompetenza per valore del Tribunale adito essendo competente per valore il
Giudice di Pace di ME ai sensi e per gli effetti dell'art. 7 c.p.c. 2) In linea graduale, nel merito, ritenere e dichiarare privo di valore ed effetto giuridico il preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 04/08/22 essendo stato sostituito "de jure" ad ogni effetto di legge dal contratto definitivo di compravendita stipulato in data 26/04/23 che, pertanto, secondo quanto statuito dalla
S.C. di Cassazione in tema, "costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni contratte dalle stesse parti". 3) Per l'effetto, ritenere e dichiarare l'inesistenza di obbligazione giuridica della società resistente " nei confronti della società ricorrente " . 4) In via Controparte_1 Parte_1 subordinata, ritenere e dichiarare l'inesistenza giuridica di rapporto di locazione abitativa tra la società ricorrente " e la società resistente " in relazione all'immobile oggetto Parte_1 Controparte_1 dell'atto di compravendita del 26/04/23 per difetto di contratto di locazione registrato come per legge ovvero di cessione e/o subingresso nel contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data
08/03/17 dalla locatrice " e dal locatario 5) Ritenere e dichiarare che Parte_1 Controparte_2 lo slittamento della data di stipula del contratto definitivo di compravendita stipulato in data 26/04/23
è addebitabile alla responsabilità esclusiva della società ricorrente " non avendo fornito nei Parte_1 tempi convenuti la documentazione necessaria ("SCA") per la stipula del contratto definitivo di compravendita. 6) Rigettare le domande della società ricorrente " perché irrituali, Parte_1 inammissibili ed infondate in fato ed in diritto. 7) Condannare la società ricorrente " al Parte_1 pagamento delle spese e dei compensi di difesa.
La causa, istruita mediante produzione documentale, veniva rimessa per la discussione all'udienza del 05 giugno 2025, svoltasi a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e quindi decisa nei successivi trenta giorni.
Preliminarmente, va osservato che la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132
n. 4 c.p.c. e l'osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c. non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito (ex multis, Cass., 2/12/2014, n. 25509).
Si rigetta l'eccezione preliminare sollevata da arte resistente, confermandosi la competenza dell'adito Tribunale, atteso che la causa ha ad oggetto l'accertamento ed il riconoscimento del rapporto obbligatorio intercorso fra le parti.
Le domande proposte da parte ricorrente non meritano accoglimento, siccome infondate .
Ed invero, l'art. 2697 c.c., in tema di riparto dell'onere probatorio tra le parti del giudizio, stabilisce che “chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”; tale principio assurge a criterio di decisione laddove non si sia pervenuti alla prova dell'esistenza del fatto posto a fondamento del diritto azionato in giudizio, ponendo così la carenza di prova a carico della parte alla quale spettava l'onere di provare la sussistenza dello stesso. Sul punto, occorre evidenziare che l'insufficienza del quadro probatorio allegato a supporto della pretesa azionata in giudizio non appare mitigata in forza dell'applicazione del principio di matrice giurisprudenziale della c.d. vicinanza o prossimità della prova;
tale principio, difatti, non costituisce una deroga alla regola di cui all'art. 2697 c.c. ma, al contrario, funge da correttivo all'astrattezza di tale principio, operando solo allorquando le disposizioni attributive delle situazioni attive non offrano indicazioni univoche per distinguere i fatti costitutivi dai fatti estintivi, impeditivi o modificativi. In tali casi, dunque, tale principio non autorizza deroghe alla regola della ripartizione dei temi di prova che impone all'attore la conferma dei fatti costitutivi della situazione attiva invocata e al convenuto la dimostrazione dell'inefficacia dei primi o dell'operare di fatti estintivi, modificativi o impeditivi, ma opera quale criterio ermeneutico alla cui stregua i primi vanno identificati in quelli più prossimi all'attore e dunque nella sua disponibilità, mentre gli altri in quelli meno prossimi e quindi più facilmente suffragabili dal convenuto (cfr. Cass., Sez. Un., 30/10/2001, n. 13533; Cass., Sez. 3,
22/04/2022, n. 12910).
L'onere probatorio scaturente dal principio sancito dall'art. 2697 c.c. non è limitato alla esistenza di circostanze ed accadimenti soltanto materiali, ma si estende anche al loro significato giuridico, ossia alla loro causa determinante, posto che la pura materialità di un fatto in sé considerata non ha effetto né costitutivo né estintivo, specialmente nel campo dei negozi giuridici.
Si osserva, nella fattispecie in esame, che la scrittura privata prodotta in atti , denominata “
Compromesso preliminare di compravendita” sottoscritta dalla promissaria venditrice Parte_1
e dalla promissaria acquirente in data 04.08.2022, sub. ART. 7 riporta : Controparte_1
Il rogito notarile di compravendita verrà stipulato presso il Notaio ….entro e non oltre il 30 settembre
2022…….omissis . Qualora, per motivi afferenti la parte promissaria acquirente, si renda necessario far slittare la data della stipula del rogito … la società si impegna Controparte_1
a versare la quota di € 750,00 mensili di locazione dell'immobile stesso, subentrando già nel contratto di locazione al Signor E sub ART 9 : Essendo volontà della Controparte_2 [...] di rilevare l'attività di .di proprietà del Sig. attualmente CP_1 Pt_2 Controparte_2 conduttore dell'immobile oggetto di compravendita, la si impegna a concedere alla Parte_1 il subentro nel predetto contratto di locazione . Controparte_1
E' noto che il subentro comporta la costituzione di un nuovo rapporto giuridico che rispecchia nella sostanza lo stesso contenuto del contratto pregresso, avente però come parti il creditore - locatore originario e nel lato passivo un soggetto diverso dall'originario debitore .
Nel caso che ci occupa, parte ricorrente non ha fornito prova alcuna in merito alla eventuale responsabilità della parte promissaria acquirente, che renda addebitabile alla stessa lo slittamento della data di stipula del contratto definitivo, né all'intervenuto subentro della nel Controparte_1 contratto di locazione stipulato fra essa parte originaria ed il Sig. Controparte_2
Piuttosto parte resistente, con la propria memoria costitutiva, eccepisce che lo slittamento della data di stipula del contratto di compravendita del 26/04/23 è addebitabile a responsabilità esclusiva della società ricorrente " non avendo fornito la documentazione necessaria richiesta dal Parte_1 notaio rogante, dott.ssa ed, in particolare, il certificato di abitabilità Persona_3 dell'immobile oggetto della vendita od, in alternativa, la cd. "S.C.A." (segnalazione certificata di agibilità) …omissis ….Il superiore fatto risulta, altresì, documentalmente provato in quanto nell'art.
5 dell'atto definitivo di compravendita del 26/04/23 redatto dal Notaio viene riportato: "In Per_1 data 6 marzo 2023 è stata depositata Segnalazione Certificata per l'Agibilità allo Sportello Unico
Edilizia - Comune di ME, acquisita in data 27 marzo 2023 al prot. n. 80435, asseverata dall'Arh.
nato a [...] il [...], iscritto al n. 2103 Ordine degli Architetti Persona_2 di ME." Circostanza non specificatamente contestata dalla ricorrente e quindi valutata da questo G.O. ai sensi dell'art 115 c.p.c.
A quanto sopra aggiungasi che risulta in atti che la parte acquirente è stata Controparte_1 immessa nel possesso dell'immobile compravenduto, sito in Mesina Viale della Libertà , con il citato atto pubblico di compravendita in Notaio in data 26 aprile 2023. Per_1
Il rigetto dell'eccezione preliminare sollevata da parte resistente giustifica la compensazione fra le parti delle spese di lite .

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di ME , definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- Rigetta l'eccezione preliminare sollevata dalla parte convenuta;

- Rigetta le domande proposte da parte ricorrente;

- Compensa per intero fra le parti le spese di lite .
ME, 25 giugno 2025
Il Giudice
Emilia Caleca