N. R.G. 804/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 804/2021 promossa da:
( ) rappresentato e difeso dall'avv. PROTA Parte_1 C.F._1
FRANCESCO giusta procura speciale in atti;

ATTRICE contro
( ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. DE SANCTIS MANGELLI PAOLO giusta procura speciale in atti;

CONVENUTO
Nonché contro
Avv. PIERLUIGI BIANCHINI, ( ), come difensore di sé C.F._2 medesimo ex art 86 c.p.c.;
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 3/04/2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio premesso di aver acquistato mediante procedura Parte_1 esecutiva recante RG 344/2014 l'immobile sito in Fregene, via Coroglio 61, del quale è stata dichiarata aggiudicataria con decreto di trasferimento del 22.02.2018, previa corresponsione 1 di € 158.010,10, di cui 130.234,49 per il credito in via privilegiata del Controparte_1
€ 16.729,44 per spese di procedura e spese legali ed € 11.046,82 in favore del custode
[...] delegato alla vendita avv. Pierluigi Bianchini, ha dedotto che l'immobile presentava difformità urbanistiche e catastali non rilevate in sede di procedura esecutiva che avevano comportato l'evizione parziale dell'aggiudicazione, in quanto parte del piano terzo- sottotetto presentava un ampliamento non autorizzato su parte del compendio di proprietà
e non poteva essere destinato all'uso abitativo per cui ricorreva l'ipotesi CP_2 dell'aliud pro alio, ragion per cui l'attrice chiedeva dichiararsi la nullità del trasferimento e chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “in via principale, nel merito, accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti nel contesto del presente atto, la nullità della vendita realizzatasi con il decreto di trasferimento del 22 febbraio 2018 e avente ad oggetto l'immobile facente parte di una palazzina sita in
Fregene, Comune di Fiumicino, in via Coroglio 61, meglio dettagliato nel contesto dell'atto; - per l'effetto, condannare il in persona del legale rappresentante pro tempore e l'Avv. Pierluigi Controparte_1
Bianchini, ciascuno per quanto di propria competenza, a restituire la somma ricevuta, segnatamente il
“ euro 16.729,44 per spese di procedura e spese legali nell'interesse della Controparte_1 procedura ed euro 130.234,49 per credito in via privilegiata ipotecaria, mentre l' Avv. Pier Luigi Bianchini, euro 11.046,82, oltre interessi dal giorno della domanda e fino all'effettivo soddisfo;
- in via subordinata, nel merito, ridurre proporzionalmente il prezzo versato e, per l'effetto, condannare il Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore e l'Avv. Pierluigi Bianchini, ciascuno per quanto
[...] di propria competenza, a restituire la differenza;
- in via ulteriormente subordinata, nel merito, accertare e dichiarare l'avvenuta evizione parziale a danno della Sig.ra per tutti i motivi indicati nel Parte_1 presente atto e, per l'effetto, adottare nei confronti dell'Avv. Pierluigi Bianchini e del Controparte_1
ciascuno per quanto di competenza, le conseguenze previste dall'art. 2921 c.c., commi uno e due. -
[...] in ogni caso, accertare e dichiarare l'avvenuta evizione parziale a danno della Sig.ra ed Parte_1 emettere conseguente sentenza dichiarativa atta a far valere in un separato giudizio le responsabilità in capo al custode e al debitore espropriato nonché a qualsiasi altro soggetto comunque coinvolto;
- il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”.
Si costituiva in giudizio che eccepiva l'inammissibilità della Controparte_1 domanda e l'infondatezza nel merito per cui ne chiedeva il rigetto.
Si costituiva altresì l'avv. Pierluigi Bianchini che eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva rispetto alla domanda restitutoria spiegata dall'attrice e ne chiedeva il rigetto in quanto infondata in fatto e in diritto.
2 Istruita la causa mediante acquisizioni documentali, pervenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice, la causa era trattenuta in decisione all'udienza del 3.04.2025 previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda attorea è infondata e deve essere rigettata.
Deve accogliersi l'eccezione preliminare svolta dalle parti convenute, secondo cui l'azione
è stata irritualmente e tardivamente proposta.
In termini generali, secondo la giurisprudenza, ricorre aliud pro alio «quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto» (di recente, Cass. n. 21480/2016 cit.). Invece, il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.) e la mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.), presuppongono entrambi l'appartenenza della cosa al genere pattuito;
tra loro, poi, si differenziano «in quanto il primo riguarda le imperfezioni ed i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti quegli elementi essenziali e sostanziali che, nell'ambito del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie, piuttosto che in un'altra» (Cass., 5 aprile 2016,
n. 6596).
Detto istituto di matrice giurisprudenziale deve coordinarsi con il particolare contesto, emergente nel caso di specie, della vendita forzata di immobili nell'ambito della procedura esecutiva.
La “duplice natura” della vendita coattiva ha condotto la giurisprudenza di legittimità a ritenere che il vizio dell'offerta di acquisto determini la nullità del decreto di trasferimento, ma che tale nullità debba denunciarsi con strumenti di carattere processuale ossia con l'opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. (a partire da Cass., sez. III, 2 aprile 2014,
n. 7708; Cass., 29 gennaio 2016, n. 1669). In questa maniera, da un lato, si favorisce la stabilità della vendita forzata, ma, dall'altro, si comprimono i termini per l'esercizio di un diritto di matrice sostanziale che, fuori del processo, si estinguerebbe in uno spazio temporale ben più ampio.
Come contrappeso a questa limitazione la Cassazione riconosce una sorta di “mobilità” del dies a quo per la proposizione dell'opposizione. Infatti, benché l'atto viziato sia il decreto di trasferimento (in parallelo con il contratto di compravendita nei trasferimenti volontari), la
3 conoscenza della diversità del bene potrebbe essere acquisita solo in un secondo momento.
Da ciò consegue che il termine di 20 giorni decorre, in questa ipotesi, dalla conoscenza o dalla conoscibilità del vizio o della difformità.
Tuttavia, la regola generale resta comunque la decorrenza del termine dal decreto di trasferimento. Perché possa operare lo speciale spostamento del dies a quo, è infatti necessario che l'opponente alleghi e provi il diverso e successivo momento in cui ha acquisito conoscenza del vizio (Cass. n. 11729/2017). Spetterà invece ai controinteressati dimostrare che l'aggiudicatario avrebbe potuto acquisire la conoscenza in data anteriore usando l'ordinaria diligenza. La giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 7708/2014) ha individuato anche il limite temporale massimo oltre il quale l'opposizione agli atti non è più proponibile: questo coincide con «l'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione».
Nel caso di specie, l'attrice ha chiesto accertarsi l'aliud pro alio decorsi tre anni dall'aggiudicazione, quando la procedura esecutiva era oramai definita a seguito dell'approvazione del progetto di distribuzione. L'azione, quindi, non può che ritenersi tardiva.
Inoltre, anche a voler ritenere ammissibile l'azione successivamente all'esaurimento della procedura esecutiva l'attrice non ha fornito la prova che i vizi dedotti e asseritamente integranti l'aliud pro alio non fossero evincibili al momento del trasferimento dell'immobile.
Invero nella perizia di stima svolta dal CTU nell'ambito della procedura esecutiva, con riferimento al terzo piano dell'immobile, è chiaramente indicato il medesimo come sottotetto, è esplicitato che “Il piano terzo (sottotetto) risulta non conforme per un diverso impianto planimetrico ed una diversa distribuzione degli spazi interni. Pertanto, successivamente alla vendita si dovrà eseguire un nuovo accatastamento per una migliore rappresentazione grafica. difformità sia planimetriche che di distribuzione degli spazi interni” e che “per quanto riguarda le difformità dello stato attuale dell'immobile rispetto a quanto autorizzato, si potrà valutare solo la conformità o la non conformità della destinazione d'uso del piano terzo-sottotetto che ,come già rilevato, è stato destinato interamente a residenziale con la presenza di unità ambientali definite, cioè due camere di cui una con wc interno, uno stanzino, una sala hobby e un disimpegno con ripostiglio, rispetto a quanto autorizzato nei titoli edilizi n.
133/C/99 e n. 237/C/2001 che obbligano a “…mantenere permanentemente ed irrevocabilmente la destinazione d'uso dei locali al piano servizi, al piano seminterrato, al piano sottotetto al servizio degli edifici”. Pertanto, per quanto detto, il piano terzo-sottotetto si ritiene difforme al titolo autorizzativo”. (cfr.
4 pag. 6 e 8 perizia dell'arch. espletata nell'ambito del procedimento esecutivo RGE Per_1
344/2014).
In ragione delle predette valutazioni e della circostanza per cui alla perizia erano allegati i titoli edilizi e le richieste di voltura e variante, nonché le planimetrie, secondo l'ordinaria diligenza l'attrice ben avrebbe potuto avvedersi dei vizi dedotti nel presente giudizio sin dal momento della presentazione dell'offerta o quantomeno al momento del trasferimento dell'immobile, o a quella data avrebbe potuto conferire incarico ad un geometra per approfondire le difformità comunque già chiaramente evidenziate dalla CTU resa nel corso della procedura esecutiva.
In ragione delle predette valutazioni e della natura dell'azione, da svolgersi ai sensi dell'art. 617 c.p.c. è altresì fondata l'eccezione svolta dall'avv. Bianchini di carenza di legittimazione passiva. Invero, l'azione volta all'accertamento dell'aliud pro alio dovendosi svolgere ai sensi dell'art. 617 c.p.c. non può che esperirsi nei confronti delle parti della procedura esecutiva, ovvero debitore esecutato e creditori procedente e intervenuti e non anche del custode giudiziario che non è parte del procedimento esecutivo. Altrettanto dicasi dell'azione ex art. 2921 c.c. che espressamente prevede la possibilità in caso di evizione di agire nei confronti dei creditori.
Deve infine rilevarsi che l'attrice non ha documentato alcun atto rivendicativo/espropriativo da parte del con riferimento alla parte del CP_3 sottotetto occupata dall'immobile dell'attrice, pertanto non può ritenersi in alcun caso configurabile l'ipotesi di cui all'art. 2921 c.c. In particolare, la ha soltanto Pt_1 genericamente dedotto nell'atto introduttivo del giudizio che il le ha richiesto CP_3 di corrispondere gli oneri condominiali in relazione alla porzione di parte comune occupata illegittimamente, ma non ha fornito alcuna prova di questa richiesta né ha documentato compiutamente l'asserito intervento rivendicativo e/o espropriativo in relazione al bene oggetto della vendita”.
Anche sotto questo profilo, quindi, l'azione deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in parte dispositiva ai sensi del D.M. 55/2014 e s.m.i.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
5 dichiara la carenza di legittimazione passiva dell'avv. Bianchini;
rigetta le domande attoree;
condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite che liquida in € 7.052 per ciascuna parte convenuta, il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.
Civitavecchia, 14 luglio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli
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