REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 45469 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2022, posta in deliberazione all'udienza del 7 maggio 2025, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Condominio “Colle d'oro” di Via Podenzana 36/Via S Maria della
Speranza 5, Roma, in persona dell'Amministratore p.t. Dott.ssa
[...]
elettivamente domiciliato in Roma, Via G. A. Sartorio 40, CP_1
presso lo Studio dell'Avv. Marco Saraz, che lo rappresenta e difende per procura in atti
ATTORE
E
Sig.ra in qualità di erede del Sig. Controparte_2 Persona_1
elettivamente domiciliata in Roma, Via di Santa Costanza 46, presso lo Studio degli Avv.ti Giulio Mancini e Maria Berti, che lo rappresentano e difendono per procura in atti CONVENUTA
Nonché
Sig. in qualità di erede del Sig. CP_3 Persona_1
elettivamente domiciliato in Roma, Via Giovanni Nicotera 29, presso lo Studio dell'Avv. Alessandro Lepone, che lo rappresenta e difende, anche disgiuntamente con l'Avv. Tiziano Lepone, per procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: Risarcimento
CONCLUSIONI
All'udienza del 7 maggio 2025, le parti concludevano riportandosi ai propri atti ed alle proprie richieste.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il
[...]
Roma Parte_1
esponeva che il Sig. aveva ricoperto la carica di Persona_1
amministratore dal 2001 al 2011 e che, disposta la sua sostituzione e sottoposte ad analisi contabile le sue più recenti gestioni amministrative, erano emerse una serie di irregolarità ed ammanchi patrimoniali per complessivi euro 110.308,10.
Richiamava gli esiti del precedente giudizio civile svoltosi fra le parti, nel quale era risultato un ammanco di somme, ad opera del di Per_1
euro 75.124,15, oltre che il procedimento penale derivante dalla querela presentata, nel quale l'elaborato contabile predisposto dal consulente del Pubblico Ministero aveva accertato un ammanco di euro 103.958,74. Evidenziava gli esiti dei due procedimenti e deduceva che, atteso il decesso del Sig. il risarcimento degli ammanchi accertati era Per_1
stato richiesto ai suoi eredi, Sigg. ed senza CP_3 Controparte_2
alcun riscontro.
Esponeva pertanto le risultanze della revisione contabile avente ad oggetto le gestioni dell'ex amministratore e le voci di composizione della stessa e concludeva richiedendo la condanna dei convenuti al pagamento, in proprio favore, della somma di euro 110.308,10, oltre interessi.
Si costituiva in giudizio la Sig.ra che contestava la Controparte_2
domanda attorea, di cui rilevava l'inammissibilità ed infondatezza;
eccepiva la prescrizione delle pretese relative la gestione del 2009, contestando altresì le risultanze della disposta revisione contabile e delle ulteriori relazioni espletate nei precedenti giudizi.
Concludeva richiedendo, previo accoglimento delle eccezioni formulate, il rigetto delle richieste di controparte ed, in via subordinata, la limitazione della propria condanna alla quota ereditaria del 50%, spettantele in riferimento alla successione del defunto Sig.
Per_1
Si costituiva in giudizio il Sig. che formulava CP_3
eccezione di parziarietà dell'obbligazione, oltre che di prescrizione in riferimento alla gestione del 2009; contestava le deduzioni attoree e le risultanze delle relazioni contabili già espletate e concludeva richiedendo, previo accoglimento delle eccezioni avanzate, il rigetto delle domande attrici, con limitazione, in caso di condanna, alla propria quota ereditaria pari al 50%.
Concesso a parte attrice, con provvedimento in data 14 febbraio 2023, termine per la presentazione della domanda di mediazione, i convenuti, nelle note scritte depositate in data 10 ottobre 2023, eccepivano l'improcedibilità dell'azione, essendo stata notificata la convocazione ai procuratori costituiti, e non alle parti personalmente,
e non essendo stato conferito all'amministratore, ex art. 71 quater disp. att. c.c., il potere di partecipare al procedimento di mediazione da una delibera condominiale assunta con la maggioranza richiesta ex lege.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 7 maggio 2025, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che, a fronte della domanda introduttiva del presente giudizio, con provvedimento in data 14 febbraio 2023, il Giudice concedeva a parte attrice termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione, che aveva luogo, con esito negativo, come da verbale, in data 10 maggio 2023.
Ora, nelle note scritte depositate in data 10 ottobre 2023, entrambi i convenuti hanno eccepito l'improcedibilità dell'azione, avuto riguardo, per un verso, alla mancata notifica dell'istanza di mediazione, con relativa convocazione, alle parti personalmente, quanto, invece, ai loro procuratori, e, per l'altro, alla mancata, idonea, delibera assembleare autorizzativa della partecipazione dell'amministratore alla procedura, assunta con una maggioranza inferiore a quella richiesta ex art. 71 quater disp. att. c.c., nel testo all'epoca vigente.
Sul punto, occorre innanzi tutto rilevare, in riferimento a tale ultima censura, che la delibera in data 13 aprile 2023, in atti, autorizzava l'amministratore del Condominio ad aderire alla procedura di mediazione, con voti favorevoli per complessivi 499,829, a fronte di presenti per complessivi 561,752 millesimi. Ora, per come chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, ai sensi del comma 3 dell'art. 71 quater disp. att. c.c., l'amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo previa delibera assembleare di autorizzazione, non rientrando tra le sue attribuzioni, in assenza di apposito mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione. Ne consegue che la condizione di procedibilità delle "controversie in materia di condominio" non può dirsi realizzata qualora l'amministratore partecipi all'incontro davanti al mediatore sprovvisto
(come nella specie) della previa delibera assembleare, da assumersi con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., non essendo in tal caso possibile iniziare la procedura di mediazione e procedere al relativo svolgimento, come suppone il comma 1 dell'art. 8 del d.lgs. n.
28 del 2010. (C.C. 10846/20).
In particolare, la detta pronuncia evidenzia che l'amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c., è comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e dunque privo del potere occorrente per la soluzione della controversia, rendendo il ricorrere di tale evenienza, prima ancora che mancato, privo di giuridica possibilità l'eventuale accordo amichevole di definizione della controversia.
Ne consegue, in ossequio ai citati principi giurisprudenziali, che, ai fini della sua validità, la deliberazione deve in tal caso essere approvata, ex art. 1136, secondo comma, c.c., da un numero di voti rappresentante la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; nel caso di specie, per come evidenziato, i voti favorevoli risultano inferiori alla metà del valore dell'edificio, risultando gli stessi pari a 499,829, con conseguente condivisione delle censure di improcedibilità tempestivamente svolte dai convenuti.
Né appare rilevante che la caratura complessiva dei millesimi della tabella condominiale risulti pari a 998,45, per come dedotto dall'attore, tenuto conto, indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, che, anche per gli effetti ex art. 1136, secondo comma,
c.c., per come richiamato dall'art. 71 quater disp. att. c.c., l'art. 68 disp. att. c.c. prevede che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sia espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Né, ugualmente, risulta rilevante la qualità di condomina della convenuta tenuto conto del richiamato disposto ex art. 1136, Per_1
secondo comma, c.c., in riferimento al numero dei voti rappresentanti la maggioranza degli intervenuti e, in ogni caso, “almeno la metà del valore dell'edificio”.
A ciò deve aggiungersi, in ogni caso, che la convocazione del primo incontro di mediazione risulta inoltrata ai procuratori delle parti, e non alle parti personalmente, per come peraltro non contestato da parte attrice, laddove, per come chiarito dalla giurisprudenza di merito, alla luce della natura e dello scopo del procedimento di mediazione, l'atto di convocazione deve essere portato a conoscenza del diretto interessato, che sia correttamente indicato nella domanda di mediazione, che sia sostanzialmente destinatario dell'invito e sia posto nella condizione di partecipare personalmente al procedimento, non potendo pertanto ritenersi valido ed efficace l'invio al solo indirizzo di posta elettronica certificata del procuratore costituito della comunicazione dell'invito al procedimento di mediazione (in questo senso, Trib. Catanzaro 7 giugno 2023, Trib. Locri 29 marzo 2025). Né dalla procura conferita emerge il conferimento al difensore di ciascuna delle parti convenute, del potere di partecipare al procedimento di mediazione, non risultando idoneo in tal senso il mero riferimento all'art. 4, terzo comma, D.L.gvo 28/10, riguardante gli obblighi informativi a carico del procuratore circa la possibilità, per il cliente, di avvalersi del procedimento di mediazione e i benefici fiscali ex artt. 17 e 20 del medesimo decreto;
la delega al difensore, in entrambe le procure conferite dai convenuti, risulta infatti riferirsi alla rappresentazione e difesa nel giudizio avanti il Tribunale Civile di
Roma, promosso dal Condominio “Colle d'Oro” di Via Podenzana
36/Via S. Maria della Speranza 5 in Roma.
In ultimo, ed in riferimento alla richiamata pronuncia della Corte
d'Appello di Napoli n. 586/24, la citata pronuncia del Tribunale di
Locri del 29 marzo 2025, evidenzia come, diversamente dal caso di specie, nella procura conferita al difensore in quel caso veniva precisata l'estensione della stessa anche alla mediazione, ivi inclusa la generale elezione di domicilio con l'indicazione anche della relativa pec utilizzata per la trasmissione dell'invito.
Nell'ipotesi in esame, nessuno specifico riferimento, né alcuna estensione, venivano operati nella procura conferita dalla convenuta anche alla procedura di mediazione, laddove la richiesta di Per_1
ricezione di ogni comunicazione e notifica agli indirizzi di posta elettronica dei difensori, o al domicilio eletto, deve quindi intendersi riferita al solo potere conferito ai procuratori, riguardante la rappresentanza e difesa nel giudizio pendente innanzi al Tribunale di
Roma.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, le avanzate eccezioni di improcedibilità devono essere accolte e deve quindi essere dichiarata l'improcedibilità delle domande di parte attrice.
Le spese di lite, tenuto in ogni caso conto della pronuncia in rito, vengono compensate per metà fra le parti, ponendosi la rimanente metà, liquidata come in dispositivo, a carico di parte attrice ed in favore di ciascuna delle parti convenute.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
I) Dichiara l'improcedibilità delle domande attoree;

II) Compensa per metà le spese di lite fra le parti e condanna parte attrice al pagamento della rimanente metà in favore delle parti convenute, metà liquidata, per ciascuna delle parti convenute, in complessivi euro 6.000,00, di cui euro
1.300,00 per la fase di studio, euro 700,00 per la fase introduttiva, euro 2.000,00 per la fase istruttoria ed euro
2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge
Così deciso in Roma il 20 ottobre 2025
IL GIUDICE